Baukredit

Baukredite sind überwiegend langfristige Annuitätendarlehen, die zweckgebunden der Errichtung von Immobilien oder einer Umschuldung dienen. Das vorhandene Haushaltsbudget begrenzt die Höhe eines Baukredits. Günstige Angebote für den passenden Kredit holen Sie sich über einen Kreditvergleich ein.

So finden Sie den passenden Baukredit

Der Begriff Baukredit wird als Synonym für Baufinanzierung verwendet. Die Baufinanzierung bezeichnet im Unterschied zum Baukredit aber auch die Gesamtfinanzierung einer Immobilie aus Eigenmitteln und Fremdkapital.

In seiner Grundform ist der Hausbau-Kredit ein langfristiges Baudarlehen, das mit einem im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrecht (überwiegend mit einer Grundschuld, zuweilen mit einer Hypothek) abgesichert wird. Baukredite als Zwischenfinanzierung dienen der zeitlichen Überbrückung, bis die Voraussetzungen für die Auszahlung eines langfristigen Darlehens vorliegen oder benötigte Eigenmittel zur Verfügung stehen. Langfristige Baukredite werden meistens als sogenanntes Annuitätendarlehen vergeben. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer eine gleichbleibende Rate (zum Beispiel monatlich oder quartalsweise), die sich aus Zins- und Tilgungsanteilen zusammensetzt. Mit fortschreitender Tilgung sinken die Zinsbestandteile der Kreditrate, während der Tilgungsanteil steigt.

Als Finanzierungszweck eines Hausbaukredits kommen Errichtung oder Sanierung von Gebäuden in Betracht. Auch die Umschuldung eines bestehenden Darlehens durch einen neuen Baukredit oder eine Anschlussfinanzierung sind als Verwendungszweck möglich. Baukredite können zu privaten oder gewerblichen Zwecken aufgenommen werden.

• Ein privater Hausbaukredit dient der Finanzierung von Wohnimmobilien, die entweder durch den Eigentümer selbst genutzt oder vermietet werden. Kreditnehmer ist der private Eigentümer einer Immobilie.
• Mit gewerblichen Baukrediten werden Gewerbeimmobilien und wohnwirtschaftlich genutzte Gebäude finanziert, soweit diese zu einem Betriebsvermögen gehören.

Baufinanzierungen weisen gewöhnlich aufgrund der grundbuchlichen Absicherung ein vergleichsweise niedriges Kreditrisiko auf. Daher kann die finanzierende Bank bei einer Baufinanzierung besonders günstige Kreditzinsen gewähren. Ein Baukredit darf deshalb nur zu den im Darlehensvertrag festgelegten Zwecken verwendet werden.

Eine missbräuchliche Verwendung der Darlehensmittel zu anderen Zwecken stellt einen strafbaren Betrug dar (§ 263 StGB), der das Kreditinstitut zu einer außerordentlichen Kündigung des Darlehensvertrages und zur sofortigen Rückforderung des ausgezahlten Darlehensmittel berechtigt.

Mögliche Höhe eines Baukredits

Feste Ober- und Untergrenzen für ein Baudarlehen bestehen grundsätzlich nicht. Die maximale Kreditsumme orientiert sich am Wert der zu erstellenden Immobilie und an den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Kreditnehmers. Entscheidend ist, dass die bei einem Baukredit oft über viele Jahre zu entrichtenden Kreditraten die Belastungsfähigkeit des Kreditantragstellers nicht übersteigen.

Ein Baudarlehen sollte aber möglichst auch einen bestimmten Mindestbetrag erreichen, um überproportionale Kosten zum Beispiel für die Grundschuldbestellung und die Kreditbearbeitung zu vermeiden. Kreditinstitute berechnen häufig Zinszuschläge für kleinere Baukredite. Bei einem Finanzierungsbedarf von bis zu 50.000 Euro sollten Sie daher prüfen, ob ein flexibler und kostengünstiger Kredit einem Baudarlehen vorzuziehen ist.

Übliche Laufzeiten

Zu unterscheiden ist zwischen der Gesamtlaufzeit eines Baukredits und der gewählten Zinsbindungsfrist. Die Gesamtlaufzeit, innerhalb der das Darlehen vollständig getilgt sein soll, kann beispielsweise 30 Jahre betragen. Abweichend hiervon können Sie als Kreditnehmer bei Abschluss des Kreditvertrags eine zehnjährige Zinsbindungsfrist vereinbaren, um sich die aktuell günstigen Zinsen für einen längeren Zeitraum zu sichern. Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist können Sie den Kredit entweder zurückzahlen oder eine zweite Zinsbindungsfrist zu den dann geltenden Zinskonditionen aushandeln.

Sie sollten grundsätzlich stets eine möglichst zügige Entschuldung anstreben. Aufgrund der bei Baufinanzierungen häufig hohen Kreditsummen sind jedoch Kreditlaufzeiten von 40 und mehr Jahren nicht ungewöhnlich. Die gewählte Kreditlaufzeit hängt entscheidend von der Höhe der Kreditrate ab, die ein Kreditnehmer dauerhaft erbringen kann.

Bei niedrigen Kreditzinsen weisen Annuitätendarlehen meist eine besonders lange Darlehenslaufzeit auf. Der Grund hierfür ist, dass sich die Annuitätenrate aus Tilgung und Zinsen zusammensetzt. Am einfachsten lässt sich dies anhand eines Beispiels verdeutlichen: Ein Baudarlehen über 100.000 Euro wird mit 1,3 Prozent verzinst und jährlich mit einem Prozent getilgt. Die jährliche Annuität (1,3 Prozent Zinsen und ein Prozent Tilgung) liegt also bei 2,3 Prozent, die monatliche Kreditrate bei 191,67 Euro. Die Kreditlaufzeit beträgt damit 64,2 Jahre! Läge der Nominalzinssatz stattdessen bei vier Prozent, ergäbe sich eine jährliche Annuität von fünf Prozent. Bei einer Monatsrate von 416,67 Euro errechnet sich eine Kreditlaufzeit von „nur noch“ 40,33 Jahren, da die höheren Zinsen zu einer schneller anwachsenden Tilgungsleistung führen.

Die geeignete Zinsbindungsfrist finden

Die Auswahl der Zinsbindungsfrist hängt insbesondere von der für die Zukunft erwarteten Zinsentwicklung am Kapitalmarkt ab.

• Nehmen Sie als Kreditnehmer an, dass die Zinsen künftig steigen werden und Sie daher nach Auslaufen der ersten Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung zu höheren Kreditzinsen vereinbaren müssten, so sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindungsfrist wählen.
• Erwarten Sie hingegen fallende Kreditzinsen, so sind kürzere Zinsbindungsfristen zu empfehlen.
• Die Baukredit-Zinsen lagen im Durchschnitt der letzten Jahrzehnte bei etwa sechs bis sieben Prozent (Spitzenwert im September 1983: Über 12 Prozent). In einem durchschnittlichen Zinsumfeld waren Zinsbindungsfristen von fünf bis zehn Jahren üblich.
• Sehr niedrige Baukreditzinsen (Anfang 2015: Ungefähr ein Prozent) sollten Kreditnehmer tendenziell durch Vereinbarung langer Zinsbindungsfristen von mindestens zehn Jahren nutzen. Einige Banken bieten sogar 30-jährige Zinsbindungen an.

Sie können die Zinsbindungsfrist außerdem (zumindest hinsichtlich eines Teiles des Gesamtdarlehens) auf Einmal-Einnahmen abstimmen, die Sie in den kommenden Jahren erwartet und die Ihnen eine Darlehensrückführung durch Sondertilgung ermöglichen.

Zinssicherung durch einen Forward-Kredit

Wenn Sie sich aktuell niedrige Zinsen langfristig sichern wollen, aber derzeit noch an eine Zinsbindungsfrist gebunden sind, so können Sie ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen.

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich auf der Grundlage des aktuellen Zinsniveaus den Zinssatz für einen Baukredit, der zu einem vereinbarten späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird. Zum Beispiel zum Ablauf Ihrer derzeitigen Zinsbindungsfrist oder zum Zeitpunkt einer für die Zukunft geplanten Immobilie. Für die Zinssicherung berechnet Ihnen das Kreditinstitut einen Zinsaufschlag (in Abhängigkeit von der Länge des Forward-Zeitraums). Durch Abschluss eines Forward-Kredites verpflichten Sie sich zudem rechtsverbindlich zur Abnahme des Kredits zum vereinbarten Termin. Forward-Kredite können maximal bis zu 60 Monate vor dem geplanten Auszahlungstermin abgeschlossen werden.

Baukredite vergleichen lohnt sich

Ermitteln Sie zunächst das monatliche Budget, das Ihnen für die Bedienung eines Baukredites zur Verfügung steht. Dazu stehen Ihnen unsere Tools monatliche Belastbarkeit oder Haushaltsrechner zur Verfügung, die Ihnen einen guten Überblick über Ihren Haushaltsüberschuss vermitteln. Berücksichtigen Sie auch eine Liquiditätsreserve und achten Sie darauf, dass Sie sich bei Aufnahme eines Hausbaukredits nicht allzu sehr einschränken müssen.

Vergleichen Sie dann die Kreditangebote verschiedener Banken und Finanzierungsexperten. Entscheidend ist insbesondere der effektive Jahreszins. FinanceScout24.de ermöglicht Ihnen die Einholung eines unverbindlichen Angebots für ein Baudarlehen. Hierzu werden folgende Angaben benötigt:

• Die Art der Finanzierung (Neubau oder Anschlussfinanzierung)
• Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Eigenkapital
• Voraussichtlicher Finanzierungszeitpunkt
• Nutzungsart (Eigen- oder Fremdnutzung der Immobilie)
• Ihr Beschäftigungsverhältnis (zum Beispiel angestellt oder selbständig)
• Ihr Haushalts-Nettoeinkommen
• Ihre persönlichen Kontaktdaten

Ihre privaten Daten werden lediglich benötigt, um Ihnen den günstigsten Zinssatz errechnen zu können.

Außerdem können Sie über den Vergleichsrechner zusätzliche Informationen und spezielle Wünsche an den ausgewählten Finanzierungspartner übermitteln. Sie erhalten zeitnah eine Information zu dem entsprechend Ihren Vorgaben günstigsten Baukredit.

Bei der Beantragung eines Hausbaukredits sind bestimmte Unterlagen einzureichen. Je nach Kreditgeber können die Anforderungen hier voneinander abweichen. Üblich sind die folgenden Unterlagen:

• Personalausweis (eventuell Legitimationsprüfung per Postident-Verfahren)
• Gehaltsnachweise (meistens der letzten drei Monate)
• Steuerbescheid

Selbständige legen außerdem Bilanzen, betriebswirtschaftliche Auswertungen und, falls vorhanden, einen Handelsregisterauszug vor. Außerdem benötigt das Kreditinstitut Informationen zur Immobilie, die finanziert werden soll:

• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Baupläne
• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Versicherungsnachweise

Die Bearbeitungsdauer bis zur Kreditentscheidung variiert zwischen den einzelnen Kreditinstituten. Meistens wird eine Kreditentscheidung über ein standardisiertes Baudarlehen in drei bis fünf Arbeitstagen getroffen. Der Zeitraum zwischen Kreditantragstellung und Kreditentscheidung hängt aber auch von möglichen Besonderheiten des Einzelfalls ab. Zu einer Verlängerung des Verfahrens tragen eventuell notwendige Nachfragen seitens der Bank oder fehlende bzw. unvollständige Unterlagen bei.

Zweckbindung

Ein Baudarlehen ist zweckgebunden. Um die Einhaltung der vereinbarten Zweckbindung sicherzustellen, überweist das Kreditinstitut nach Vorlage von Bautenstandsberichten sowie Verwendungsnachweisen beziehungsweise Rechnungen durch den Kreditnehmer direkt an das beauftragte Bauunternehmen oder an Handwerker.

Baufinanzierung nach Stadt

Bereitstellungszinsen und Nebenkosten

Mit Beginn der Darlehenslaufzeit muss die finanzierende Bank die Kreditmittel bereithalten. Der Bank entstehen Kosten durch das gebundene und nicht anderweitig einsetzbare Kapital. Daher berechnet das Kreditinstitut meistens drei oder sechs Monate nach Beginn der Kreditlaufzeit Bereitstellungszinsen auf die noch nicht ausgezahlten Darlehensteile. Je nach Kreditinstitut betragen die Bereitstellungszinsen monatlich ungefähr 0,2 bis 0,25 Prozent (jährlich 2,4 bis 3 Prozent). Weitere Kosten für Antragsbearbeitung und Kontoführung werden meistens nicht berechnet. Möglich sind allerdings Gebühren für die Wertermittlung der zu beleihenden Immobilie.

Bei vermieteten Immobilien dürfen etliche Aufwendungen in der Einkommensteuererklärung steuermindernd angesetzt werden. Dazu gehören zum Beispiel alle Erwerbsnebenkosten, Abstandszahlungen für Einrichtungsgegenstände und Altbau-Reparaturen. Die Finanzämter erkennen meistens auch die anlässlich des Immobilienbaus entstehenden Sollzinsen als Werbungskosten an. Bei einem eigengenutzten Gebäude ist die Geltendmachung von Kosten nur im Einzelfall zulässig, wiezum Beispiel Sanierungskosten als außergewöhnliche Belastungen.

Nebenkosten mit denen Sie rechnen sollten

Über den Kaufpreis einer Immobilie hinaus sind im Finanzierungsplan insbesondere folgende Nebenkosten zu berücksichtigen:

• Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland)
• Maklergebühren (3 bis 6 Prozent)
• Kosten für Notar und Grundbuchamt (etwa 2 Prozent)
• Kosten für die Planung durch einen Architekten (bei Neubau)
• Kosten für Versicherungen (Bauherrenhaftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung, Elementarversicherung)
• Auch für die Anschaffung von Einrichtungsgegenständen sollten Sie eine finanzielle Reserve vorhalten

Wie viel Eigenkapital wird bei einem Hausbaukredit benötigt?

Empfohlen wird oft ein mindestens 20-prozentiger Eigenkapitalanteil. Wenn Sie Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einbringen, so reduzieren sich Ihre Zinsbelastung sowie das Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Zinsbindungsfrist. Zudem werden Sie schneller schuldenfrei. Der Einsatz von Eigenkapital vermindert ferner das Kreditrisiko der finanzierenden Bank, die Ihnen daher einen etwas geringeren Kreditzins anbieten kann.

Baukredite ohne Eigenkapital sind nur in Einzelfällen empfehlenswert. Wenn Sie kein Eigenkapital einbringen, so müssen Sie mit einem höheren Kreditzinssatz rechnen. Möglich ist aber auch die Stellung zusätzlicher Sicherheiten wie Grundpfandrechte auf andere Grundstücke, die Verpfändung von Wertpapieren oder die Erteilung einer werthaltigen Bürgschaft durch Dritte.

Staatliche Fördermittel

Der Staat gewährt Bauherren in unterschiedlichster Form finanzielle Unterstützung. Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützen zum Beispiel:

• Bei Kauf oder Bau von Wohnimmobilien, insbesondere bei sogenannten KfW-Effizienzhäusern
• Bei Erwerb eines energetisch sanierten Altbaus
• Bei Kauf oder Umbau eines altersgerechten Wohngebäudes

Auch ein mit staatlichen Zulagen geförderter „Wohn-Riester“-Vertrag kann Ihnen bei der Finanzierung Ihrer Immobilie helfen.

Baudarlehen auch ohne Schufa?

Ein Baukredit ohne Schufa ist ein Darlehen, das ohne Bonitätsüberprüfung des Kreditnehmens durch Anfrage bei der Schufa ausgezahlt wird. Allerdings fallen bei Krediten ohne Schufa meistens deutlich höhere Kosten an. Achten Sie auf die Seriosität von Anbietern bei Baukrediten ohne Schufa. Unseriöse Anbieter erkennen Sie oft an folgenden Kriterien:

• Es werden keine Kreditsicherheiten verlangt
• Sie werden unabhängig von einer positiven Kreditentscheidung zur Zahlung einer Vorab-Gebühr aufgefordert
• Die Weitergabe Ihrer Daten zu Werbezwecken wird nicht ausgeschlossen

Baukredit ablösen: Vorzeitige Rückzahlung

Zum Ende einer Zinsbindungsfrist darf der Kreditnehmer den Baukredit ganz oder teilweise ablösen. Zudem kann der Darlehensnehmer Sonderzahlungen im Rahmen der vertraglich eingeräumten Sondertilgungsrechte leisten.

Ansonsten ist eine vorzeitige Tilgung innerhalb einer Zinsbindungsfrist grundsätzlich nicht möglich. Innerhalb einer Zinsbindungsfrist kann der Kreditnehmer nur im Ausnahmefall ein „berechtigtes Interesse“ zur Kreditkündigung (§ 490 Absatz 2 BGB) geltend machen. Dies ist der Fall zum Beispiel bei Umzug, Überschuldung oder Arbeitslosigkeit. Außerdem sind kündbar beziehungsweise rückführbar:

• Grundbuchlich nicht (mehr) besicherte Baukredite,
• Variabel verzinste Baukredite und
• Bauspardarlehen (gemäß der AGB für Bausparverträge).

Gibt es einen gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsgrund, so entstehen grundsätzlich keine Kosten bei einer Kündigung.

Rückzahlung nach Widerruf

Baukreditverträge dürfen innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss widerrufen werden (§§ 495, 335 BGB). Bei fehlerhafter Widerrufserklärung im Baukreditvertrag besteht auch Jahre nach einem Vertragsabschluss ein sogenanntes „ewiges Widerrufsrecht“.

Erfolgt eine Kreditablösung ohne ein gesetzliches oder vertragliches Recht zur vorzeitigen Tilgung, so darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung einschließlich einer angemessenen Bearbeitungsgebühr in Rechnung stellen, wenn ihr ein Zinsschaden entsteht.

Anschlussfinanzierung beim Baudarlehen

Nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist wird eine Anschlussfinanzierung in Höhe der verbliebenen Restschuld abgeschlossen. Der Kreditnehmer kann die Anschlussfinanzierung bei seiner bisher kreditgebenden Bank durchführen, aber auch eine Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut vornehmen, das günstigere Konditionen bietet.

Baufinanzierung nach Finanzierungshöhe