Das Forward-Darlehen: Wie funktioniert es?
Ein Forward-Darlehen ist wie ein Lesezeichen im Buch der Zinsentwicklung: Damit lassen sich in Erwartung steigender Zinsen die heutigen Konditionen für bis zu fünf Jahre vormerken – allerdings nicht umsonst: Wie bereits erwähnt verlangt die Bank üblicherweise Zinsaufschläge für jeden Monat Wartezeit. Dies mag für den Laien auf den ersten Blick befremdlich klingen, jedoch sind die Zinsaufschläge mit 0,003 bis 0,03 Prozentpunkten sehr gering. Dieser Prozentsatz fällt für jeden Monat an, den der Kreditnehmer den Vertrag im Voraus unterzeichnet hat. Je länger die Vorlaufzeit ist, bis das Darlehen in Anspruch genommen wird, desto höher liegt der Zinssatz. In der Regel ist der mit einem Forward-Darlehen gesicherte Kredit aber immer noch bei weitem günstiger, als er nach einer allgemeinen Zinserhöhung wäre.
Auf der anderen Seite gibt es aber auch einige Kreditinstitute, die für einen gewissen Zeitraum (meist ein bis zwei Jahre) auf den Zinsaufschlag komplett verzichten. Ob Aufschlag oder nicht ist meistens von der Laufzeit des Darlehens abhängig. So kann es sein, dass auf eine Forward-zinsgesicherte Baufinanzierung mit beispielsweise fünfjähriger Laufzeit Zinsaufschläge hinzu addiert werden, während das bei einer Laufzeit von 15 Jahren nicht der Fall ist.
Das Forward-Darlehen: Die zwei Typen
Des Weiteren werden zwei Typen des Forward-Darlehens unterschieden – das „echte“ und das „unechte“ Forward-Darlehen: Im Gegensatz zum echten Forward-Darlehen beginnt beim unechten die Zinsbindungsfrist bereits bei Abschluss und nicht wie sonst üblich erst bei Beginn der Auszahlung. Das hat zur Folge, dass etwa bei einem auf zwei Jahre vereinbarten Forward-Darlehen die Zinsbindung ab der Auszahlung um zwei Jahre kürzer ist, da die Vorlaufzeit von der Zinsbindungsdauer abgezogen wird. Beim echten Forward-Darlehen bleibt die Dauer der Zinsbindung von der Vorlaufzeit komplett unberührt.
Grundsätzlich ist aber zu beachten, dass niedrige Zinsen nur dann gesichert werden können, wenn eine entsprechend lange Laufzeit vereinbart wurde – und da aktuell eine sogenannte „inverse Zinsstruktur“ herrscht, sind lange Laufzeiten momentan sogar besonders empfehlenswert. Das bedeutet, dass Langzeitkredite oftmals zu den gleichen oder sogar besseren Konditionen angeboten werden, wie kurzfristige. „Invers“ deshalb, weil normalerweise das Gegenteil der Fall ist. Die günstigen Zinsen sind also nicht der einzige Vorzug für den derzeit planenden Immobilieneigentümer.
Für wen ist das Forward-Darlehen sinnvoll?
Für jeden Kreditnehmer, der entweder in den nächsten fünf Jahren eine Immobilie bauen oder kaufen möchte oder für bereits bestehende Bauherren, deren Zinsbindung innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft und sich für ihr Anschlussdarlehen vor dem Risiko steigender Zinsen schützen möchten.