Wie wird der Bauzins berechnet?
Wie „erschwinglich“ der Traum vom eigenen Wohneigentum ist, wird vorrangig durch die Höhe des Bauzinses bestimmt – dieser wiederum ist abhängig von drei Kriterien:
- In erster Linie entscheidend ist die Dauer der Darlehenslaufzeit bzw. der Zinsbindung. Der zukünftige Bauherr legt bei Abschluss der Baufinanzierung zusammen mit der Bank fest, wie lange der aktuelle Zinssatz für ihn gültig sein soll – in der Regel sind das zehn bis 15 Jahre, in selteneren Fällen weniger oder mehr. Hierbei gilt: je länger die Zinsbindung, desto höher die anfallenden Zinsen.
- Im Umkehrschluss gibt die Darlehensdauer jedoch nicht vor, wie lange die Rückzahlungsperiode und damit wie hoch die Tilgungsraten sein müssen. Hier kann der Kreditnehmer erneut Einfluss auf die Höhe seines Zinssatzes nehmen: je höher die monatliche Rückzahlung, desto niedriger die Zinsen. Folglich erhält der Kunde den günstigsten Zinssatz, wenn er schon im Vornherein mit der Bank eine volle Tilgung innerhalb der Kreditlaufzeit vereinbart. Die volle Tilgung ist jedoch nicht für jedes Portemonnaie erschwinglich – die durchschnittliche Tilgungshöhe liegt daher meistens zwischen ein bis zwei Prozent. Im Regelfall geht die Rückzahlungsphase also über die Zinsbindungsfrist hinaus. Da sich der Zinssatz nun wieder drastisch ändern kann, kommt jetzt ein Anschlussdarlehen in Betracht.
- Als drittes Kriterium ist entscheidend, wie viel Eigenkapital der zukünftige Immobilieneigentümer zur Verfügung hat und für den Erwerb oder Bau seiner Immobilie investieren kann. Die Banken sprechen hier vom sogenannten Beleihungswert. Dieser Wert drückt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Objektwert aus: je niedriger der Beleihungswert, desto günstiger der Zinssatz. Bei einem Objektwert von 500.000 Euro erhält beispielsweise Kunde A mit einem Eigenkapital von 100.000 Euro einen günstigeren Zinssatz als Kunde B mit nur 50.000 Euro.
Beispiele für die aktuell günstigsten Zinssätze in der Baufinanzierung: