Eigenleistung: Eigenkapital sparen, Kosten reduzieren

Als Eigenleistungen werden die Leistungen eines Bauherren bezeichnet, die in Form von Arbeitsleistung eigenständig erbracht werden. Dazu zählen übrigens auch Arbeiten, die von Ihren Freunden, Familienmitgliedern oder Nachbarn durchgeführt werden. Wichtig ist in diesem Fall nur, dass die Helfer ausreichend versichert werden.

Warum Eigenleistungen überhaupt eine große Rolle hinsichtlich der Baufinanzierung spielt, zeigen die zahlreichen Vorteile:

Die Baukosten sinken, da das Bauunternehmen weniger Arbeiten durchführt
Die Eigenleistung wird mit dem Eigenkapital verrechnet
Die Kosten für die Baufinanzierung werden insgesamt niedriger
Es steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Geldinstitute den Kredit eher vergeben
Ein Kreditvergleich zeigt auch bei Eigenleistung auf, welcher Kredit für Sie am besten geeignet ist

Diese Muskelhypothek ist also besonders dann geeignet, wenn Sie als Bauherren kein ausreichend großes Eigenkapital mitbringen, um einen Kredit mit guten Konditionen zu erhalten. Denn dadurch können Sie möglicherweise fehlendes Eigenkapital ersetzen. Bedenken Sie aber: Das Verrichten eigener Arbeiten macht nur dann Sinn, wenn diese Aufgaben auch dem eigenen Know-how entsprechen.

Voraussetzungen für eine gelungene Muskelhypothek

Bevor Sie selbst auf der Baustelle mit anpacken, sollten Sie abwägen, ob sich die Muskelhypothek überhaupt positiv auf Ihre Baufinanzierung auswirkt – das ist nämlich nur dann der Fall, wenn Sie gewisse Voraussetzungen erfüllen:

Handwerkliches Geschick
Ohne handwerkliches Geschick können die meisten Arbeiten am Haus nicht durchgeführt werden, ohne dass Mängel entstehen. Nutzen Sie die Muskelhypothek als nur, wenn Sie ein gewisses Know-how mitbringen, welches Sie einsetzen können. Sie haben natürlich auch die Möglichkeit, einfache Arbeiten wie Malerarbeiten zu übernehmen und einem Freund oder Angehörigen bautechnisch anspruchsvolle Aufgaben zu überlassen.

Ausreichend Zeit
Vor allem bei Berufstätigen ist die Zeit knapp bemessen: Sie können nur nach Feierabend und am Wochenende auf der Baustelle arbeiten. Nun muss berücksichtigt werden, dass etwa 850 Stunden nötig sind, um die maximale Summe zu sparen. Hierbei wird schnell klar, dass Bauherren genügend Freizeit benötigen, um die Eigenleistungen durchführen zu können.

Alle nötigen Absicherungen
Sie müssen sowohl sich als auch Ihre Helfer für den Notfall absichern. Versäumen Sie dies, kann das bei Schäden zu hohen Geldstrafen führen. Informieren Sie sich also vorab, welche Versicherungen unbedingt erforderlich sind.

Weitere rechtliche oder anderweitige Voraussetzungen gibt es nicht. Der Bauherr sollte allerdings genau wissen, dass er sich auf ein großes und langwieriges Projekt einlässt.

Berechnung der Eigenleistung

Berechnungen des Bauherrenschutzbundes haben ergeben, dass mit einer Muskelhypothek beim Bau eines Einfamilienhauses etwa 10.000 bis 25.000 € gespart werden können. Allerdings sind hierfür bis zu 850 Arbeitsstunden nötig. Deshalb wird empfohlen, die Eigenleistungen nicht zu überschätzen. Es ist also ratsam, nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Baukosten für die Eigenleistung zu berechnen.

850 Stunden sind beim Bau eines Hauses natürlich keineswegs realistisch – vor allem nicht, wenn Sie einer Vollbeschäftigung nachgehen. Als Richtwert an möglichen Arbeitsstunden gilt deshalb 20 h/Woche. In dieser Zeit können Sie allerdings meist nur kleine Arbeiten verrichten. Achten Sie also darauf, Aufgaben zu wählen, die über höhe Lohnkosten, aber niedrige Materialkosten verfügen.

Dadurch können Sie bei selbstständiger Verrichtung der Arbeit die gesamten Lohnkosten sparen. Hervorragend geeignet sind hierfür das Verlegen von Laminat oder das Tapezieren.

Am besten lassen Sie sich die Eigenleistung von Ihrem Bauplaner ausweisen. Dieser errechnet die Eigenleistung nach Gewerken. Die Gesamtkosten werden angesetzt, die Materialkosten davon abgezogen und die Lohnkosten ausgewiesen.

Diese entsprechen dann Ihrer Eigenleistung und können auch anteilig berechnet werden. Als Gesamtsumme können dann die Lohnkosten beim Kostenvoranschlag für die Bank eingereicht werden, um als Eigenkapital angerechnet zu werden.

Diese Leistungen können Sie selbst übernehmen

Selbst wenn Sie nur über wenig Know-how im Bereich des Hausbaus verfügen, gibt es einige Leistungen, die Sie übernehmen können:

Rohbau
Da der Rohbau etwa die Hälfte der gesamten Baukosten ausmacht, lohnt es sich, hier selbst mit anzupacken. Allerdings ist es erforderlich, dass Sie ein geübter Heimwerker sind. Außerdem sollten Sie sich durchgehend von einem Profi beraten lassen.
Trockenbau
Einfacher hingegen ist der Trockenbau: Verlegen Sie nach Anweisung Rigips-Platten und verspachteln Sie diese. Hier haben Sie die Möglichkeit, bis zu 70 Prozent der Trockenbau-Kosten zu sparen.
Laminat und Fliesen verlegen
Lassen Sie sich auch hier von den fachkundigen Handwerkern einweisen, bevor Sie sich um den Bodenbelag kümmern. In der Regel können beide Arbeiten vergleichsweise leicht durchgeführt werden. Außerdem sparen Sie dabei bis zu 40 bis 50 Euro pro Quadratmeter.
Malern und Tapezieren
Diese Arbeiten zählen zu den einfachsten, aber zeitintensiven Aufgaben – bei Eigenleistung können Sie hier allerdings bis zu 80 Prozent sparen.
Garten und Terrasse
Legen Sie Ihren Garten selbst an und verwirklichen Sie Ihre eigenen Vorstellungen. Beim Bau der Terrasse sollten Sie sich allerdings vorab von einem Profi einweisen lassen.

Elektroinstallationen und Arbeiten an Wasser- und Heizungsrohren sollten allerdings von den Profis durchgeführt werden, denn gerade hier können zahlreiche Fehler gemacht werden, die letztendlich zu Risiken und Gefahren führen. Sie haben allerdings die Möglichkeit, die einzelnen Wände für die Leitungen und Rohre vorzubereiten – lassen Sie sich dabei von einem Fachmann beraten.

Wie Kreditinstitute die Eigenleistung berechnen

In der Regel erkennen die Banken nur zwischen zehn und 15 Prozent der kompletten Baukosten als Eigenleistung an – da diese Höhe in vielen Fällen überschätzt wird, verüben die Bauherren oftmals mehr Eigenleistung, als eigentlich zur Kostensenkung maximal nötig ist. Es ist also sinnvoll, nicht mehr als diese 15 Prozent an Eigenleistung zu erbringen. Andernfalls wird zu viel Zeit für den Bau verwendet, der letztendlich für die Baufinanzierung keine Bedeutung hat.

Nutzt der Bauherr die Muskelhypothek, wird diese von der Bank als Teil des Eigenkapitals anerkannt. Das bedeutet also, dass der Bauherr weniger Eigenkapital aufbringen muss, um bessere Konditionen zu erhalten. Doch nicht nur das: Für den Bauherren ist es auf diese Weise auch einfacher, einen Kredit bei der Bank zu erhalten.

Die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals kann sich dann auf die Höhe des Darlehenszinses, der vereinbarten Tilgungsleistungen sowie die Dauer des Tilgungszeitraumes auswirken. Hier gilt eine einfach Regel: Je höher das Eigenkapitel, desto geringer das benötigte Darlehen und desto geringer die Zinsen.

Es sollte bedacht werden, dass einige Banken dem Einsatz von Eigenleistungen zurückhaltend gegenüberstehen. Als Bauherr sollten Sie bei der Angabe von Eigenleistungen ebenfalls zurückhaltend sein, um hohe Folgekosten durch falsche Kalkulation zu vermeiden. Eigenleistungen von etwa 5 Prozent der gesamten Bausumme werden bei den meisten Banken angerechnet.

Sind Sie selbst Handwerker, kann dieser Prozentsatz durchaus höher sein. Oft muss der Wert der Eigenleistung von einem Sachverständigen glaubhaft dargestellt werden. Zudem stimmen viele Banken der Hausfinanzierung mit Eigenleistung nur dann zu, wenn sie auch ohne diese Leistung durchführbar wäre.

Leider ist die Eigenleistung nicht steuerlich absetzbar – dies ist nur möglich, wenn Sie die Immobilie vermieten. Dann können Sie Renovierungs- sowie Materialkosten in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten angeben.

Achtung bei Eigenleistung!

Zwar bietet die Muskelhypothek zahlreiche Vorteile, doch sollten Sie genau abwägen, ob Sie wirklich Eigenleistungen durchführen möchten – und ob Sie auch dazu in der Lage sind. Denn wer nicht richtig darauf vorbereitet ist, riskiert sich zu überschätzen. So kann es durchaus passieren, dass sich Fehler beim Bau einschleichen, Mängel entstehen oder die gesamte Fertigstellung verzögert wird.

Sollte es zu einem dieser Fälle kommen, kann die Baufinanzierung letztendlich doch teurer ausfallen als geplant. Sie sollten deshalb bedenken, dass:

Das Bauunternehmen nach einem strikten Zeitplan arbeitet, dem auch Sie folgen müssen.
Berufstätige nach der Arbeit im Büro auch noch auf der Baustelle arbeiten müssen.
Sie nicht jede Arbeit durchführen können und nur das realisieren sollten, was Ihrem Know-how entspricht.
Sie geeignete Baumaterialien benötigen, um die Kosten nicht in die Höhe zu treiben.

Problematisch sind bei den Eigenleistungen besonders Mängel, die während des Bauens entstehen – diese müssen nachgebessert werden, bevor Sie in Ihre vier Wände einziehen. Denn ein falsch gedämmtes Dach oder nicht richtig isolierte Fenster können höhere Heizkosten verursachen. Das Nachbessern durch einen Profi kostet allerdings zusätzlich. Diese nicht geplanten Fremdleistungen erhöhen die gesamten Baukosten.

Wer haftet bei Schäden?

Besonders bei Eigenleistungen ist nicht immer klar, wer genau haftet, wenn Schäden verursacht werden. Grundsätzlich ist es jedoch so, dass Ihr Gewährleistungsanspruch entfällt, sobald Sie die Muskelhypothek in Anspruch nehmen. Das bedeutet, dass Sie nicht mehr das Recht haben, kostenlose Nachbesserungen zu fordern, wenn die Mängel durch Ihre Arbeiten verursacht werden.

Nichtsdestotrotz ist der Architekt bzw. der Bauunternehmer dazu verpflichtet, auch bei Eigenleistung die Arbeiten des Bauherrn zu überwachen. Erkennt er dabei schon Fehler oder Mängel, muss er den Bauherren darauf hinweisen. Vernachlässigt er dies, dann haftet er – aber nicht für die entstandenen Mängel, sondern nur für die Verletzungspflicht.

Ist der Architekt oder Bauunternehmer nun seiner Pflicht nachgekommen und sind durch Ihr Verschulden Sach- oder Personenschäden entstanden, haften Sie dafür. Deshalb ist es wichtig, dass Sie ausreichend versichert sind – die Höhe der Schadenskosten können nämlich in der Regel nicht aus der eigenen Tasche bezahlt werden.

Welcher Versicherungsschutz wichtig ist

Zuallererst sollte der Bauherr eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen, die für etwa zwei Jahre gilt. Mithilfe dieser sind Sie abgesichert, wenn jemand Schadensansprüche durch Sach- oder Personenschäden geltend macht. Doch die Versicherungsgesellschaft kommt hierbei nicht nur für den entstandenen Schaden auf, sondern überprüft auch, ob die Ansprüche überhaupt geltend gemacht werden dürfen. In der Regel gilt diese Versicherung bei Eigenleistung und sowohl für Sie als auch für Ihre Helfer – sprechen Sie hierbei jedoch mit dem jeweiligen Anbieter, denn einige verlangen einen Zuschlag bei der Muskelhypothek.

Erforderlich ist außerdem eine Unfallversicherung für alle privaten Helfer, die auf der Baustelle tätig sind. Diese wird in der Regel über die BG Bau abgeschlossen. Wichtig ist, die Helfer bis spätestens 7 Tage nach Baubeginn dort anzumelden, um keine Geldstrafen zu riskieren.

Prüfen Sie die Vertragsklauseln

Um sicherzugehen, dass Sie wirklich nur für Schäden haften, die Sie verursacht haben, überprüfen Sie die Vertragsklauseln genau. Folgende Klausel ist dabei beispielsweise unzulässig:

Der Gewährleistungsanspruch entfällt bei allen Eigenleistungen und auch bei Bauleistungen durch den Bauunternehmer, die von den Eigenleistungen abhängig sind.

Mithilfe dieser Klausel wälzt der Bauunternehmer auch seine Leistungen, die eventuell mangelhaft erbracht wurden, auf den Bauherren ab. Da dies nicht zulässig ist, darf der Bauherr hier ein Veto einlegen. Achten Sie auch darauf, dass in keiner Klausel Ihr Kündigungsrecht ausgeschlossen wird – auch diese Regelung verstößt gegen das Gesetz.

Diese Aspekte sollten Sie berücksichtigen

Möchten Sie sich also ausreichend auf die Eigenleistungen beim Hausbau vorbereiten, sollten Sie folgende Aspekte berücksichtigen – so können Sie Fehler vermeiden:

Führen Sie nur Arbeiten durch, die Ihrem Know-how entsprechen.
Es ist nicht ratsam, die Strom- und Wasserleitungen zu installieren, wenn Sie auf diesem Gebiet nicht fachkundig sind – solche Aufgaben sollten Sie deshalb den ausgebildeten Handwerkern überlassen. Sie können allerdings Arbeiten wie Tapezieren, den Bodenbelag anbringen oder das Streichen von Wänden durchführen.
Planen Sie eine längere Bauzeit ein.
Bedenken Sie, dass sich durch Eigenleistungen der Hausbau üblicherweise verzögert: Bauherren benötigen zum einen länger bei bestimmten Arbeiten als die Profis des Bauunternehmens. Zum anderen müssen Berufstätige einplanen, dass sie unter der Woche erst nach Feierabend auf der Baustelle sein können.
Lassen Sie sich vom Fachmann beraten.
Sie sollten sich noch vor Baubeginn von einem Fachmann beraten lassen. Dieser kann Ihnen dabei helfen, das geeignete Baumaterial und die passenden Werkzeuge zu finden. Auch kann er Ihnen genauer erklären, wie Sie diverse Arbeiten zu realisieren haben.
Führen Sie alle Arbeiten nur unter Aufsicht aus.
Der Bauunternehmer bzw. Bauträger ist dazu verpflichtet, Kontrollen auf der Baustelle durchzuführen. Verwirklichen Sie allerdings Arbeiten, die nicht während dieser Kontrollen stattfinden (bspw. wenn schon alle Handwerker die Baustelle verlassen haben), haben Sie keinen Anspruch auf mögliche Leistungen des Unternehmers.
Planen Sie den Ausfall eines Helfers ein.
Während des Baus kann es stets vorkommen, dass ein Helfer durch Krankheit oder einen kleinen Unfall auf der Baustelle ausfällt. Ist dies der Fall, können die Aufgaben, die dem Helfer zugeteilt sind, erst einmal nicht fertig gestellt werden. Berücksichtigen Sie diesen Aspekt also in Ihrer Zeitplanung.

Die Alternative: Das Fertighaus

Eine Alternative zu Vergünstigungen durch Eigenleistung stellt das Fertighaus dar. Bei diesem Haustyp werden alle wichtigen Teile schon in den Werkstätten des Bauträgers angefertigt. Diese werden schließlich an die Baustelle geliefert und müssen dort nur noch miteinander verbunden werden. Auch hier ist es möglich, durch Eigenleistung Geld zu sparen, indem Sie auf ein Bausatzhaus oder ein Ausbauhaus zurückgreifen. Sie können die Immobilie allerdings auch schlüsselfertig erhalten.

Dabei ergeben sich folgende Vorteile:

Fertighäuser sind aufgrund ihrer Bauweise vergleichsweise günstig
Sie werden in nur wenigen Tagen vollständig errichtet
Sie sind meist komplett ausgerüstet (Dach, Fenster, Türen)
Die Kostenkontrolle kann jederzeit durchgeführt werden

Darüber hinaus müssen Sie auf der Baustelle nicht mit anpacken, wenn Sie dem Bauunternehmen die Fertigstellung überlassen. Wofür Sie sich jedoch entscheiden, bleibt letztendlich Ihren Wünschen und Möglichkeiten überlassen.