Bei der Eigennutzung bewohnt der Eigentümer sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst. Der Begriff ist von dem des Eigenbedarfs abzugrenzen: Letzteres bedeutet nämlich, dass der Eigentümer einem Mieter kündigt, weil er die Immobilie selbst nutzen oder nahen Verwandten zur Nutzung überlassen möchte.
Nutzt der Eigentümer die Immobilie gewerblich oder vermietet sie als Geldanlage an Dritte, liegt keine Eigennutzung vor.
Von 1996 bis 2006 gab es in Deutschland die sogenannte Eigenheimzulage, eine staatliche Subvention, mit der Bauvorhaben und Immobilienkäufe gefördert wurden, wenn sie der Eigennutzung dienten. Mittlerweile besteht die Möglichkeit, für selbst genutzte Immobilien einen günstigen Kredit zu erhalten – sowohl für die Finanzierung als auch für Modernisierungsmaßnahmen. Ein Kreditvergleich ist äußerst empfehlenswert.
Darlehen bei Eigennutzung
Eigenheimzulage
Mit der Eigenheimzulage förderte der Staat zwischen 1996 und 2006 die Bildung von Wohnungseigentum, das von den Besitzern selbst genutzt wurde. Die Antragsteller erhielten bei Bewilligung über einen Zeitraum von acht Jahren jährlich ein Prozent der Kauf- oder Baukosten ihrer Immobilie bis zu einem Gesamtpreis von 125.000 Euro, also maximal 1.250 Euro pro Jahr.
Für jedes Kind wurde außerdem eine Zulage von 800 Euro gezahlt. Geregelt wurde die Eigenheimzulage im Eigenheimzulagengesetz, wo unter § 4 festgelegt war, dass die Förderung an die Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken gebunden war.
Die staatliche Zulage geriet bereits längere Zeit vor ihrer Abschaffung in die Kritik. Bemängelt wurde, dass sie indirekt die Baubranche fördere, weil sie bei deren Preisgestaltung berücksichtigt und zu Werbezwecken eingesetzt wurde.
Außerdem wurde sie trotz der geltenden Einkommensgrenzen von vielen Personen in Anspruch genommen, die nicht zwingend darauf angewiesen waren. Zu 2006 wurde die Eigenheimzulage abgeschafft und die dadurch frei werdenden Mittel in Bildungs- und Forschungsprojekte investiert.
Vor dem 1. Januar 2006 erworbene Immobilien wurden aber auch über das Datum hinaus für den üblichen Zeitraum gefördert.
Geförderte Baudarlehen als Alternative
Doch auch nach dem Ende der Eigenheimzulage gibt es für Bauherren und Immobilienkäufer, die eine Eigennutzung planen, die Möglichkeit zur Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen für Personen an, die eine Immobilie kaufen oder bauen wollen, die zur Eigennutzung vorgesehen ist. Die KfW-Förderung lässt sich allerdings nicht für den Erwerb von Ferienhäusern oder -wohnungen sowie für gewerblich genutzte oder vermietete Immobilien in Anspruch nehmen.
Für Sanierungsmaßnahmen bietet die KfW-Bank ebenfalls besonders günstige Darlehen an. Vor allem energieeffizientes Sanieren wie der Anbau von Photovoltaik zur Eigennutzung wird von der Förderbank unterstützt, aber auch für Umbauten zur Barrierefreiheit gibt es staatlich geförderte Kredite. Wenn Sie also Solarstrom für die Eigennutzung erzeugen wollen oder eine Wärmedämmung an Ihrem Haus vornehmen möchten, können Sie bei der Förderbank ein günstiges Darlehen aufnehmen.
Allerdings sind die Förderdarlehen meist an bestimmte Auflagen gebunden. Die Höhe des Kredits beträgt in der Regel maximal 50.000 beziehungsweise 75.000 Euro und die Zinsen sind durch die staatliche Förderung niedriger als bei anderen Anbietern. Zusätzlich kann eine Zinsaussetzung von bis zu fünf Jahren vereinbart werden.
Neben der KfW gibt es auch auf der Ebene von Ländern und Kommunen Fördermöglichkeiten für Baumaßnahmen bei Eigennutzung.
Wohn-Riester
Eine weitere Möglichkeit zur Finanzierung einer Immobilie, die an die Eigennutzung gebunden ist, findet sich bei der Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt. Dabei fördert der Staat wie bei der regulären Riester-Rente Ihre Altersvorsorge.
In diesem Fall wird die Anschaffung eines eigenen Hauses oder einer Wohnung unterstützt, damit Sie im Alter mietfrei wohnen können. Bedingung ist allerdings die Selbstnutzung als Hauptwohnsitz, der Kauf von Zweit- und Ferienwohnungen wird nicht gefördert.
Außerdem muss das Darlehen bis zum Renteneintritt abbezahlt werden, damit auch tatsächlich ein mietfreies Wohnen im Ruhestand gegeben ist.
Erwerb eines Ferienobjekts
Bei einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung ist die Lage in puncto Eigennutzung etwas anders. Denn eine solche Immobilie wird in der Regel nicht ausschließlich selbst genutzt, sondern oft außerhalb der eigenen Urlaubszeiten vermietet. Ein gefördertes Darlehen ist für Ferienobjekte nicht möglich. Die Frage der Eigennutzung hat hier vor allem steuerliche Konsequenzen.
Vermietung und Eigennutzung von Ferienobjekten
Grundsätzlich wird beim Besitz von Ferienwohnungen unterschieden, ob diese ausschließlich zur Vermietung vorgesehen sind oder auch selbst genutzt werden sollen.
Im ersten Fall liegt eine Einkunftserzielungsabsicht vor, zumindest wenn die Immobilie für mindestens 75 Prozent der vor Ort üblichen Vermietungstage von Urlaubern belegt war. Sie können die Finanzierungsraten zwar über Ihre Einkommenssteuererklärung absetzen, müssen allerdings auf die Mieteinnahmen auch Steuern zahlen.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus vor allem selbst nutzen – dazu zählt auch die kostenlose Überlassung an Freunde oder Verwandte – wird die Vermietung als Liebhaberei angesehen. Dann ist kein Abzug bei der Einkommensteuer möglich, Sie müssen die Mieteinnahmen in diesem Fall aber auch nicht versteuern.
Hier sollten Sie allerdings bedenken, dass wahrscheinlich eine Zweitwohnungssteuer anfällt. Wenn Sie die Immobilie teilweise an Urlaubsgäste vermieten, verringert sich die Steuer entsprechend.
Nutzungswechsel von Eigennutzung zur Vermietung
Es gelten unterschiedliche steuerliche Regelungen für vermietete und für selbst genutzte Immobilien.
Bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus können Renovierungs- und Baumaßnahmen als Werbungskosten abgesetzt werden. Wird die Immobilie dagegen selbst genutzt, können Handwerkerrechnungen und ähnliche Aufwendungen nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Wenn Sie also planen, eine selbst genutzte Immobilie in Zukunft zu vermieten, sollten Sie mit Modernisierungsmaßnahmen warten, bis sie nicht mehr als Eigenheim genutzt wird, um Steuern zu sparen.
Nachweis der Eigennutzung
Die Eigennutzung wurde für die Eigenheimzulage und wird für geförderte Darlehen immer noch über eine Meldebestätigung nachgewiesen, auf der das Haus oder die Wohnung als Hauptwohnsitz ausgewiesen ist.
Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen werden grundsätzlich nicht gefördert. Bei Ferienobjekten ist es eher wichtig, die Einkunftserzielungsabsicht und damit die Vermietung der Immobilie nachzuweisen, da diese mit steuerlichen Vorteilen verbunden ist. Die Eigennutzung beziehungsweise Liebhaberei wird automatisch angenommen, wenn die Immobilie nicht vermietet wird.
Kündigung wegen Eigenbedarf – was ist erlaubt?
Der Vermieter kann aufgrund von geplanter Eigennutzung eine Kündigung an seine Mieter aussprechen, dann liegt Eigenbedarf vor. Dabei sind allerdings einige Aspekte zu beachten:
- Nachweis
Der Vermieter muss nachweisen können, dass er die Immobilie für sich selbst oder für einen nahen Verwandten benötigt. Zulässig sind Ehepartner, Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister sowie Nichten und Neffen. In seiner Kündigung muss der Vermieter angeben, wer die Immobilie nutzen soll und welche Gründe dafür vorliegen. Zum Beispiel kann er dort seinen Lebensabend verbringen wollen oder er braucht durch eine Familiengründung mehr Wohnraum. Der Mieter kann gegen die Eigenbedarfskündigung klagen. Falls es zum Prozess kommt, muss immer im Einzelfall entschieden werden, ob der Grund nachvollziehbar ist. - Kündigungsfristen
Die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten gilt nur dann, wenn der Mieter maximal fünf Jahre in der Immobilie gelebt hat. Ab sechs Jahren Mietdauer beträgt die Frist sechs Monate, ab acht Jahren sogar neun Monate. - Wohnungsumwandlung
Ein Sonderfall liegt vor, wenn eine Eigentumswohnung zuvor Teil eines Mietshauses mit mehreren Wohnungen war, die demselben Besitzer, beispielsweise einer Wohnungsbaugesellschaft, gehörten. Dann darf der neue Eigentümer dem Mieter nach § 577a BGB erst drei Jahre nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung kündigen. - Vorgetäuschter Eigenbedarf
Sie dürfen als Vermieter nicht vortäuschen, dass bei Ihnen Eigenbedarf besteht, nur weil Sie zum Beispiel die aktuellen Mieter loswerden wollen. Wenn diese später erfahren, dass zum Beispiel jemand anderes in die Wohnung eingezogen ist, können sie Ihnen gegenüber Schadensersatzansprüche geltend machen.
