Schon im zwölften Jahrhundert gab es in Köln eine Sammlung von Grundstücksverträgen, die als Vorläufer des heutigen Grundbuchs angesehen werden können. Seit 1897 gibt es eine gesamtdeutsche Grundbuchordnung, die in der Neufassung von 1935 und mit kleinen Änderungen beinahe heute noch gilt.
Inzwischen existiert auch eine elektronische Version des Grundbuchs, die online relativ schnell und unkompliziert eingesehen werden kann.
Das Grundbuch gilt als ein beschränkt öffentliches Register, in welches die Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte, die an diesen Grundstücken bestehenden Eigentumsverhältnisse und die wiederum damit verbundenen Rechte und Belastungen eingetragen sind.
Grundbuchamt
Jeder Bezirk verfügt über ein eigenes Grundbuch. Das Grundbuchamt ist in der Regel beim Amtsgericht des jeweiligen Bezirks eingerichtet und die Eintragungen werden dort von Rechtspflegern vorgenommen.
In Baden-Württemberg gab es allerdings eine Ausnahme: Dort kümmerten sich vor allem Städte und Gemeinden um die Führung der Grundbücher, unterstützt durch einige staatliche Grundbuchämter. Seit dem 1. Januar 2018 ist dieses System jedoch eingestellt worden und die Zuständigkeit aus dem Eigentumsrecht wurde ebenfalls an die Amtsgerichte übertragen.
Verschiedene Grundbucharten
Neben dem Grundstücksgrundbuch gibt es noch weitere Arten von Grundbüchern, die in ihrem Aufbau aber gleich sind.
- Wohnungsgrundbuch: Hier werden nicht die Besitzverhältnisse von Grundstücken, sondern von Eigentumswohnungen oder Pkw-Stellplätzen festgehalten.
- Erbbaugrundbuch: Dieses Grundbuch wird im Falle eines Erbbaurechts verwendet. Dies ist der Fall, wenn ein Vertrag zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Erbbauberechtigten geschlossen wird, der es letzterem erlaubt, gegen ein Entgelt auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu unterhalten. Das Erbbaurecht wird zum einen im Grundstücksgrundbuch festgehalten und zum anderen im gesonderten Erbbaugrundbuch verzeichnet.
- Gebäudegrundbuch: Dieses Grundbuch gibt es nur in den neuen Bundesländern, wo in den Zeiten der DDR die Trennung von Gebäude- und Grundstückseigentum üblich war. In den alten Bundesländern gibt es diese Trennung dagegen nicht. Doch auch in den neuen Bundesländern wird das Gebäudegrundbuch an Bedeutung verlieren, weil das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden wieder zusammengeführt werden soll.
Der Grundbucheintrag
Wenn eine Eigentumsübertragung stattfinden soll, weil Sie zum Beispiel ein Haus gekauft haben, müssen Sie zunächst einen schriftlichen Antrag beim Grundbuchamt stellen.
Eigentumsverhältnis
Mit dem Abschluss eines Kaufvertrages sind Sie noch nicht Eigentümer des Grundstücks und des Hauses. Erst die Eintragung im Grundbuch macht das Eigentumsverhältnis rechtskräftig.
Der Antrag kann sowohl vom bisherigen als auch vom baldigen Eigentümer gestellt werden, auch ein gemeinsamer Antrag ist möglich. Meist wird allerdings ein Notar als Vertreter die Antragstellung übernehmen. Diesen müssen Sie ohnehin aufsuchen, um Beglaubigungen einzuholen.
Erforderliche Unterlagen für den Grundbucheintrag
- Antrag: Eine Vorlage für den schriftlichen Antrag finden Sie in der Regel beim zuständigen Grundbuchamt.
- Eintragungsbewilligung: Darin erklärt sich der bisherige Eigentümer mit der Änderung einverstanden. Das Dokument muss von einem Notar beglaubigt werden.
- Auflassungserklärung: Die Auflassung ist Grundlage für die Bewilligung des Antrags beim Grundbuchamt. Dabei handelt es sich um eine gemeinsam von Käufer und Verkäufer beim Notar abgegebene Erklärung, dass das Eigentum an den Käufer übergehen soll. Diese ist nicht mit dem Kaufvertrag zu verwechseln: Der regelt die Modalitäten des Kaufs, ist aber für die Eintragung im Grundbuch nicht relevant und muss nicht mit dem Antrag eingereicht werden.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Damit stellt das zuständige Finanzamt die Bestätigung darüber aus, dass die Grunderwerbsteuern bezahlt wurden.
- GVO-Genehmigung: In den neuen Bundesländern kann eventuell eine sogenannte GVO-Genehmigung erforderlich sein. Damit sollen Rückübertragungsansprüche ausgeschlossen werden. Unter bestimmten Bedingungen ist sie allerdings nicht nötig, zum Beispiel wenn seit dem 29. September 1990 schon einmal eine solche Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) für das Grundstück erteilt wurde. Lassen Sie sich im Einzelfall am besten von einem Fachmann beraten.
Baufinanzierungsanfragen nach Finanzierungshöhe
Löschung von Einträgen aus dem Grundbuch
Grundsätzlich werden im Grundbuch keine Informationen gelöscht, sie werden lediglich mit einem Löschungsvermerk versehen und rot kenntlich gemacht. Also bleiben auch unangenehme Informationen wie Insolvenzverfahren im Grundbuch sichtbar.
Als Eigentümer sollten Sie darauf achten, dass eine Hypothek oder Grundschuld gelöscht wird, wenn sie nicht mehr besteht. Sonst könnten eventuelle Kaufinteressenten in der Zukunft irritiert werden.
Für die Löschung benötigen Sie eine notariell beurkundete Löschungsbewilligung des Kreditgebers. Der Notar kann diese direkt mit dem Antrag an das Grundbuchamt weiterleiten.
Was passiert bei Erbschaft oder Zwangsversteigerung?
Im Falle einer Erbschaft muss für die Übertragung kein Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden. Durch das Testament beziehungsweise das automatisch einsetzende Erbrecht geht das Grundstück mit dem zugehörigen Gebäude automatisch in den Besitz des Erben über.
Gegenüber dem Grundbuchamt kann er sein Recht mit einem Erbschein nachweisen. Der Eintrag im Grundbuch wird dann entsprechend berichtigt.
Bei einer Zwangsversteigerung ist die Lage ähnlich: Hier geht das Grundstück auch mit dem Zuschlag auf den Käufer über und das Zwangsversteigerungsgericht ersucht das Grundbuchamt um die entsprechende Berichtigung.
Einsicht in das Grundbuch
Laut Grundbuchordnung darf jeder Einsicht in das Grundbuch nehmen, der ein berechtigtes Interesse daran hat. Das kann zum Beispiel ein Kaufinteressent, ein Mieter oder der mit dem Verkauf der Immobilie beauftragte Makler sein, der sich einen tiefergehenden Überblick über die Grundstückseigenschaften verschaffen möchte.
Die Entscheidung, ob ein berechtigtes Interesse gegeben ist, liegt bei dem jeweiligen Grundbuchamt. Wer allerdings zum Beispiel als Notar, Gerichtsmitarbeiter oder öffentlich bestellter Ingenieur regelmäßig Einsicht in das Grundbuch oder in ein Grundbuchblatt benötigt, kann einen uneingeschränkten Zugang erhalten und muss sein Interesse nicht bei jedem Vorgang erneut nachweisen.
Mittlerweile ist es auch elektronisch möglich, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, um so Kenntnis der Daten zu erhalten. Mit einem automatisierten Verfahren können Grundbuchblätter eingesehen und ausgedruckt werden.
Das ist allerdings mit Gebühren verbunden: Die Einrichtungsgebühr beträgt 50 Euro und für jedes abgerufene Grundbuchblatt müssen acht Euro entrichtet werden (Stand: November 2015).
Auch ein Auszug vom Grundbuchblatt ist ebenfalls mit einer Gebühr verbunden. In der Regel betragen die Kosten circa um die 10 Euro, mit Beglaubigung 20 Euro. Denken Sie ebenfalls an diese Kosten, wenn Sie derzeit mit einer Baufinanzierung beschäftigen.
Baufinanzierungsangebote nach Region
Grundbuchblatt
Ein Grundbuchblatt hat fünf Bestandteile und besteht dementsprechend auch aus fünf einzelnen Blättern, die auch Abteilungen genannt werden. Es wird in einem Hefter zusammengefasst. Diese drei Abteilungen (Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III) geben Angabe über alle wichtigen Daten und Informationen über die Verhältnisse der Immobilieneigentümer des Grundstückes. Grundlage für jedes Grundbuchblatt ist dieses Muster, das in der Grundbuchordnung vorgegeben ist:
- In der Aufschrift sind das jeweilige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes aufgeführt.
- Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit den Angaben des Katasteramts, dazu gehören die Gemarkung, die Größe, die Lage (Straße und Hausnummer) und die Wirtschaftsart (zum Beispiel Gebäudefläche und Freifläche).
- In Abteilung I stehen die Eigentümer. Falls es mehrere gibt, wird hier außerdem das Rechtsverhältnis vermerkt, zum Beispiel Erbengemeinschaft oder Miteigentümerschaft am Grund. Außerdem wird in diesem Teil I die Art des Eigentumserwerbs eingetragen, also zum Beispiel Kauf oder Erbschaft.
- Abteilung II beinhaltet Belastungen wie Wohnungsrechte, Erbbaurechte und Wegerechte anderer Personen über das Grundstück. Außerdem werden an dieser Stelle in Abteilung II hier eventuelle Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers eingetragen, also zum Beispiel ein laufendes Insolvenzverfahren.
- In Abteilung III in den Grundbuchblättern werden Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Damit wird in Abteilung III das Recht von Gläubigern wie zum Beispiel Banken auf Zahlung einer bestimmten Summe aus dem Grundstück festgelegt. Notfalls erfolgt eine Zwangsvollstreckung, wenn der Grundstückseigentümer nicht freiwillig zahlt.
Zu den Themen Kreditgeber vergleichen und günstigste Darlehenskonditionen sichern, unterstützt Sie FinanceScout24 zudem in dem Ratgeber Baufinanzierungsvergleich.
