Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, welches in der Abteilung III eines Grundbuch steht. Die Grundschuld ist eine Belastung für das Grundstück und dient in der Regel zur Absicherung von Schulden des Eigentümers gegenüber seines Gläubigers. Allerdings ist die Grundschuld unabhängig von einer bestehenden Forderung.
Ferner hat der Eigentümer des Grundstückes die Möglichkeit, für sich selbst eine Eigentümergrundschuld einzutragen und später diese Eigentümergrundschuld auf einen Dritten zu übertragen. Bei dieser Übertragung wandelt sich die Eigentümergrundschuld in eine Fremdgrundschuld um.
Generell können Grundpfandrechte Brief- oder Buchgrundschuld sein. Bei einem Briefrecht wird neben der Grundschuldeintragung in das Grundbuch auch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Das Briefrecht wird vom Grundschuldgläubiger erst beim Empfang des Grundschuldbriefes erworben. Sobald der Schuldner seine Schulden ordnungsgemäß zurückgezahlt hat, kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass die Grundschuld freigegeben wird. Dabei muss der Grundpfandrechtseigentümer dem Eigentümer des Grundstücks den Grundschuldbrief und die erforderlichen Unterlagen, um die Grundschuld zu löschen, aushändigen. Allerdings müssten die zur Löschung der Grundschuld benötigten Unterlagen entweder öffentlich oder öffentlich beglaubigte Urkunden sein.
Zur Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch dient entweder die löschungsfähige Quittung oder die Löschungsbewilligung.
Wenn der Schuldner seine Schulden, die mittels der Grundschuld abgesichert sind, nicht zurückzahlt, kann der Gläubiger aufgrund seines dingliches Anspruches eine Zwangsvollstreckung in die Wege leiten. Dabei erfolgt die Zwangsvollstreckung bei beispielsweise Grundstücken durch - Zwangsversteigerung, - Zwangsverwaltung oder - wenn man eine Zwangshypothek eintragen lässt.
Diese 3 Varianten können entweder einzeln oder gleichzeitig beantragt werden, um in der Regel die Forderungen des Gläubigers zu befriedigen.Allerdings setzt eine Zwangsvollstreckung einen vollstreckbaren Titel voraus, den man mittels eines Gerichtsverfahrens bekommen kann. Kreditinstitute verlangen bei einer Bestellung einer Grundschuld die Willenserklärung des Eigentümers, um schneller an einen vollstreckbaren Titel zu gelangen. Dabei wird die sogenannte Zwangsvollstreckungsklausel bei der entsprechenden Grundschuld eingetragen. Sobald der Gläubiger mittels der Zwangsvollstreckung seine Forderungen erhalten hat, erlischt aufgrund der gesetzlichen Vorschriften die Grundschuld.