Immobilienfonds investieren in Immobilien und Grundstücke. Es gibt zwei Formen: offene und geschlossene Fonds.
Offene Immobilienfonds werden ausschließlich von Banken aufgelegt. Sie sind – auch vor dem Gesetz mit allen Pflichten und Kontrollmechanismen – in ihrer Struktur identisch mit andere Investmentfonds. Der Zusatz ,,offen" entsteht durch den nicht festgelegten Bestand an Immobilien in dem Fonds, denn dieser richtet sich danach, wie viele Anteile eines Immobilienfonds von Anlegern erworben wurde. Der offene Fonds muss sich – wie alle anderen Investmentfonds – auch an bestimmte Mindest- und Maximalbegrenzungen halten. Entscheidend ist auch die gesetzliche Rücknahmeverpflichtung.Im Unterschied dazu ist der geschlossene Immobilienfonds eine so genannte ,,unternehmerische" Beteiligung, deren genaue Ausprägung per Vertrag und Prospekt individuell festgelegt wird. Dabei wird nicht eine unbegrenzte Anzahl an Anteilen verkauft, sondern genau so viele, wie für die zugrunde liegende Immobilie notwendig ist. Die unternehmerische Beteiligung hat vor allem steuerliche Vorteile, birgt aber darüber hinaus eventuell auch Haftungsrisiken über den eingezahlten Betrag hinaus und kann auch nicht einfach und kurzfristig an einem Markt verkauft werden.