Was sind Hypothekenbanken?

Eine Hypothekenbank, oder auch Pfandbriefbank genannt, umfasst das Bankgeschäft des Pfandbriefgeschäfts, welches als Refinanzierung für die Beleihung von Immobilien genutzt wird. Eine Pfandbriefbank gewährt Immobilien-, Schiffs-, Flugzeug- sowie Staatskredite.

In der Regel vergibt eine Hypothekenbank im ersten Schritt Wertpapiere, die fest verzinst wurden. Diese können von Anlegern am Kapitalmarkt gekauft werden. Dadurch gewinnt das Kreditinstitut finanzielle Mittel, mithilfe derer sie Hypothekenkredite vergeben kann. Damit diese abgesichert sind, werden sie mit einer Grundschuld oder einem Pfandbrief versehen.

Hypothekenbanken verfügen über zwei Geschäftsfelder:

1. Sie vergeben Hypothekendarlehen, damit Immobilien finanziert werden können.
2. Sie vergeben Staatskredite, auch öffentliche Kredite

Sie als privater Verbraucher kommen dabei mit einer Hypothekenbank in den folgenden Fällen in Verbindung:

• Sie möchten ein bestehendes Grundstück erwerben und darauf eine Immobilie bauen.
• Sie möchten nach einem Baufinanzierungsvergleich eine Immobilie renovieren.

In diesem Fall werden das Grundstück oder die Immobilie mit einem Grundpfandrecht versehen, welches der Hypothekenbank gehört. Das bedeutet, dass das Grundbuch mit einer Hypothek belastet wird.

Als Grundpfandrechte werden im Sachenrecht Pfandrechte an Grundstücken sowie an grundstücksgleichen Rechten zur Sicherung von Forderungen bezeichnet.

Außerdem sind die Banken für die Refinanzierung von Staatskrediten zuständig. Diese Kredite werden dabei an inländische Anstalten und Körperschaften vergeben, die dem öffentlichen Recht unterstehen. Dabei handelt es sich beispielsweise um Gemeinden, Städte, Vereinigungen oder Sozialversicherungsgemeinschaften.

Darüber hinaus haben sich die Hypothekenbanken auf die Vergabe von langfristigen Krediten fokussiert. Dadurch haben die Banken eine Kreditart gewählt, mit der vergleichsweise wenige Risiken verbunden sind. Denn der Hypothekarkredit ist durch die Hypothek gut abgesichert.

Hypotheken als Sicherheit für die Bank

Bei einer Hypothek handelt es sich um eine sogenannte pfandrechtliche Belastung eines Grundstücks oder einer Immobilie. Das bedeutet, dass die Rechte an dem Objekt so lange bei der Hypothekenbank bleiben, bis der Darlehensnehmer das Darlehen an das entsprechende Institut komplett bezahlt hat. Auf diese Weise bleibt das Risiko, dass der Kreditnehmer der Forderung nicht vollständig nachkommen kann, relativ gering.

Wie hoch darf der Kreditrahmen sein?

Bei der Vergabe von Hypothekarkrediten geben die Kreditinstitute einen eigenen Kreditrahmen vor: Dieser liegt meist bei 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie oder des Grundstücks. Sollte dies für den Kreditnehmer nicht ausreichen, ist es – abhängig von der individuellen Situation – eventuell ratsam, eine zweite Hypothek aufzunehmen.

In diesem Zusammenhang fällt oftmals der Begriff „Übersicherung“: Hierbei handelt es sich um einen Fall, in welchem die Hypothek für ein Darlehen höher ist als die Restschuld. Hypothekenbank übersichern häufig, um zusätzliche Sicherheiten zu haben.

Ein Beispiel: Benötigen Sie ein Darlehen von 150.000 Euro, wird normalerweise eine Hypothek in Höhe dieser 150.000 Euro in das Grundbuch eingetragen. Hat der Darlehensnehmer nun einige Raten gezahlt, sinkt seine Restschuld – die Hypothek im Grundbuch bleibt jedoch gleich. In diesem Fall ist eine Übersicherung eingetreten.

Aufgrund der Übersicherung ist der Kreditnehmer in seiner Handlungsfreiheit und Liquidität eingeschränkt. Aus diesem Grund sollte sich der Kreditnehmer unbedingt mit seiner Bank in Verbindung setzen, um die Übersicherung soweit auszugleichen, dass es für beide Seiten fair ist.

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Wenn der Kreditnehmer Schwierigkeiten bei der Rückzahlung hat

Es kann durchaus der Fall eintreten, dass der Darlehensnehmer aufgrund von finanziellen Engpässen nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. In diesem Fall greift das Grundpfandrecht: Die Hypothekenbank hat hier also die Möglichkeit, das Grundstück oder die Immobilie zu pfänden. Anschließend kann sie das Objekt verkaufen oder versteigern. Auf diese Weise erhält sie die geliehene Darlehenssumme zurück.

Gelangen Kreditnehmer in solch eine Situation, ist dies natürlich ein einschneidendes Erlebnis. Denn die Darlehensnehmer können zwar mit den künftigen Hausbesitzern vereinbaren, so lange in der Immobilie zu wohnen, bis sie eine neue Bleibe gefunden haben. Ein Recht darauf haben sie jedoch nicht.

Folgendes können Kreditnehmer allerdings tun, um die Zwangsversteigerung eventuell verhindern zu können:

1. Sie können die Hypothek umschulden – dies allerdings erfordert die Einwilligung des aktuellen Kreditgebers.
2. Sie können mit Ihrer Hypothekenbank vereinbaren, dass die Monatsraten für einen bestimmten Zeitraum verkürzt werden. Beachten Sie aber, dass dadurch die Laufzeit der Hypothek ansteigt.
3. Sie können die Immobilie oder das Grundstück verkaufen und somit alle Verpflichtungen an den zukünftigen Besitzer abtreten. Doch auch dieser Schritt verlangt im Regelfall die Genehmigung der Bank.

Wichtig ist, dass sich Darlehensnehmer frühzeitig mit ihrer Hypothekenbank in Verbindung setzen, um eine für beide Seiten zufriedenstellende Lösung zu finden.

So sichern Hypothekenbanken ihren Anspruch gegenüber Kreditnehmern

Um ihren Anspruch gegenüber dem Kreditnehmer zu sichern, erfolgt in den meisten Fällen ein Eintrag ins Grundbuch. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Grundstücks-Verzeichnis, das von jedem eingesehen werden kann. Die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch belaufen sich in der Regel auf 0,5% des Objektpreises.

Doch nicht in jedem Fall wird das Grundbuch mit der Hypothek belastet. Kann der Darlehensnehmer der Bank beispielsweise genügend andere Sicherheiten anbieten, ist eine Hypothek oftmals auch ohne Grundbucheintrag möglich. Bei diesen Ersatzsicherheiten kann es sich beispielsweise um die folgenden handeln:

• Kapitallebensversicherungen
• Sparguthaben
• Bausparverträge

Zusätzlich ist beispielsweise eine Briefhypothek möglich: Der Darlehensnehmer händigt hierbei dem Kreditinstitut einen Hypothekenbrief aus, in welchem alle wichtigen Angaben zu der Hypothek schriftlich festgesetzt sind. Auf diese Weise erfolgt kein Eintrag ins Grundbuch und das Hypothekendarlehen bleibt vertraulich.

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Richtlinien und Aufsicht der Banken

Heutzutage unterliegen die Hypothekenbanken der besonderen Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin). Dabei müssen sie den Richtlinien des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) folgen.

Hypothekenbanken: Wandlung zu Pfandbriefbanken

Im Juli 1899 wurde das Hypothekenbankgesetz verabschiedet – aufgrund dieser Rechtslage bezeichneten sich die Realkreditinstitute von diesem Zeitpunkt an als Hypothekenbanken. Im Juli des Jahres 2005 wurde das Gesetz jedoch außer Kraft gesetzt. Seitdem gilt das Pfandbriefgesetz.

Diese Änderung hatte zur Folge, dass der Begriff Hypothekenbank seine rechtliche Bedeutung verloren hatte. Seither müssen ehemalige Hypothekenbanken einen Antrag bei der BaFin stellen. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind und dieser somit genehmigt wird, dürfen sie weiterhin Pfandbriefe in Umlauf bringen – solche Banken nennen sich deshalb auch Pfandbriefbanken. Die SEB AG war die erste Geschäftsbank, die sich zu diesem Schritt entschlossen hat.

Seit der damaligen Gesetzesänderung haben sich mehr als 30 Banken im Verband deutscher Pfandbriefbanken zusammengeschlossen, um ihre Interessen zu wahren. Heute dürfen übrigens alle Kreditinstitute einen Antrag stellen, da schon seit 2004 nicht mehr das Spezialbankprinzip besteht.