Baunebenkosten machen einen deutlichen Teil der Gesamtausgaben für ein Bauprojekt aus. Beim Bau eines Hauses hilft folgende Faustregel: Ungefähr 15 bis 20 Prozent der Kosten für den eigentlichen Hausbau werden zudem als Nebenkosten hinzugerechnet. Der Begriff Baunebenkosten vereint alle Kostenpunkte, die nebensächlich zum Kaufpreis für eine Immobilie sowie ein Grundstück aufkommen.
Wichtiges über Baunebenkosten
- Beim Hausbau und Hauskauf ist der Kaufpreis nur einer von vielen Posten.
- Bei der Finanzierung und Planung müssen auch die Nebenkosten berücksichtigt werden.
- Die Höhe der Nebenkosten sollte nicht unterschätzt werden.
- Als Richtwert gilt: Baunebenkosten machen ca. 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten des Hausbaus aus.
Schon vor der eigentlichen Bauphase entstehen Nebenkosten, die einberechnet werden müssen. Hierzu zählen Kosten für die Finanzierungsberatung, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer. Darüber hinaus müssen Hausbauer Anschlüsse an das Strom- und Wassernetz bezahlen oder mit Zusatzkosten für weitere Bodenarbeiten rechnen. Um die Bauarbeiten abzusichern, werden zudem Kosten für entsprechende Versicherungen fällig. Wer keine Übersicht über die mögliche Höhe der Baunebenkosten aufstellt, hat schnell Sorgen, dass die Nebenkosten ein unkalkulierbares Risiko bei der Baufinanzierung werden.
Bis zu 20 Prozent Nebenkosten beim Hausbau
Und mit ihrer Angst liegen Verbraucher nicht ganz falsch, denn die Höhe der Baukosten kann je nach Umfang bis zu 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro ist somit immer mit Nebenkosten von bis zu 60.000 Euro zu rechnen. Wer den Hausbau jedoch richtig plant und richtig rechnet, kann schon vor dem Baubeginn realistisch aufstellen, welche Kosten auf ihn zukommen. Dadurch lässt sich das Risiko unkalkulierbarer Zusatzkosten deutlich reduzieren.
So lassen sich die Baunebenkosten gering halten
Da sich die Baunebenkosten auf viele verschiedene Positionen verteilen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, um sie gering zu halten. Zunächst besteht die Möglichkeit, sich beim Hausbau einen Makler zu sparen, indem das Grundstück ohne Makler gekauft wird. Darüber hinaus können manche Leistungen auch in Eigenregie übernommen werden. Dies betrifft zum Beispiel das Anlegen des Gartens oder das Montieren eines Carports. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenleistung möglich ist, desto geringer fällt die Höhe der Baunebenkosten aus. Einsparpotential bieten auch manche Versicherungen. So beinhalten manche Hausratversicherungen bereits eine Bauversicherung.
Auf jeden Fall sollten Arbeiten wie der Anschluss an das Wasser- oder Stromnetz nur von Profis übernommen werden. Hier sollte nicht gespart werden. Die Notarkosten für den Grundbucheintrag fallen ebenfalls an. Allerdings gibt es auch hier die Möglichkeit, einige Arbeitsschritte selbst zu übernehmen, um die Notarkosten zu reduzieren.
Baunebenkosten während des gesamten Hausbaus
Ein Hausbau ist mit verschiedenen Nebenkosten verbunden, die vom Bauherrn getragen werden müssen. Sie verteilen sich auf Nebenkosten vor dem Baubeginn beim Grundstückskauf, auf Ausgaben, die für die Bauvorbereitung entstehen, sowie Nebenkosten während der Bauphase. Auch nach der Fertigstellung des Hauses können weitere Nebenkosten entstehen, zum Beispiel für die Bearbeitung der Außenanlage oder den weiteren Innenausbau.
So verlockend manche Angebote für einen Neubau sein mögen, die Nebenkosten sind in der Regel nie im Hauspreis enthalten. Sie müssen immer separat zum Haus- oder Baupreis addiert werden.
Meistens beläuft sich dies auf bis zu 20 Prozent des Kaufpreises. Im folgenden Überblick samt Checkliste sehen Sie, mit welchen Kosten Sie beim Hausbau oder Immobilienfinanzierung rechnen müssen. Je besser Sie schon vor dem Hausbau im Blicks sind über die mögliche Summe der Baunebenkosten, umso leichter können Sie bei den Nebenkosten beim Hausbau unliebsame Überraschungen vermeiden. Manche Kosten können sich je nach Bundesland, in dem Sie Ihr Haus bauen möchten, unterscheiden.
Folgende Baunebenkosten sind möglich:
| Etappe | Nebenkosten |
|---|---|
| Grundstückskauf |
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| Bauvorbereitung |
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| Bauphase |
|
| Nach der Fertigstellung |
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Beispielrechnung für Baunebenkosten
Berechnungsgrundlage ist ein Neubau mit einem Hauspreis von 300.000 Euro. Das Baugelände muss erst erschlossen und eine Baugenehmigung eingeholt werden. Folgende Baunebenkosten sind möglich:
| Posten | Preis |
|---|---|
| 3 Prozent Maklergebühren | 9.000 Euro |
| 1 Prozent Notarkosten | 3.000 Euro |
| Eintrag der Grundschuld ca. 0,4 Prozent der Darlehenshöhe (finanziert werden aufgrund des Beleihungswerts 240.000 Euro) |
960 Euro |
| Eintrag im Grundbuch | ca. 500 Euro |
| 5 Prozent Grunderwerbsteuer | 15.000 Euro |
| Vermessungsarbeiten | ca. 2.000 Euro |
| Gutachten für Baugrund | ca. 500 Euro |
| Baumfällungen | ca. 1.500 Euro |
| Baugenehmigung einholen | ca. 500 Euro |
| Gebühren für Prüfstatiker | ca. 1.000 Euro |
| Anschluss von Bauwasser und Baustrom | ca. 500 Euro |
| Erschließungskosten (Gas, Strom, Frischwasser und Telefon) |
ca. 3.000 Euro |
| Versicherungen | ca. 250 Euro |
| Gesamt | 37.710 Euro |
Baunebenkosten beim Grundstückskauf
Vor dem Hauskauf müssen Sie mit diesen Baunebenkosten rechnen:
- Kosten für Makler: Die Maklergebühren variieren von Region zu Region. Sie liegen in der Regel zwischen vier und sieben Prozent.
- Notarkosten: Die Kosten für den Notar werden gesetzlich festgelegt. Für ihn muss sowohl beim Kaufvertrag als auch für den Eintrag einer Grundschuld eine Gebühr bezahlt werden.
- Kosten für Grundbucheintrag: Jede Gemeinde oder Stadt erhebt Gebühren für den Eintrag der Besitzverhältnisse ins Grundbuch.
- Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbsteuer muss beim Kauf oder Bau einer Immobilie für das Grundstück gezahlt werden. Sie liegt in Deutschland abhängig vom Bundesland zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises.
Baunebenkosten in der Bauvorbereitung
In der Bauvorbereitungsphase können auch schon Baunebenkosten anfallen. Sie betreffen die nötigen Vorarbeiten, damit überhaupt mit dem Bau begonnen werden kann.
- Kosten für Bauantrag, Baugenehmigung und Bauanzeige: Wird ein Haus neu gebaut, muss der Bauherr bei der zuständigen Verwaltung einen Bauantrag stellen und darüber eine Baugenehmigung einholen. Wird ohne Baugenehmigung gebaut, drohen ein Zwangsabriss und eine hohe Strafzahlung. Mit der sogenannten „Bauanzeige“ wird öffentlich bekannt gemacht, dass das Bauvorhaben gestartet wird.
- Kosten für Erschließung des Grundstücks: Hierunter fallen alle Kosten, die für den Anschluss an die Kanalisation, die Frischwasserzufuhr sowie Anschlüsse an das Strom- oder Gasnetz nötig sind.
- Kosten für Entsorgung des Bodenaushubs: Werden bei Aushubarbeiten Giftstoffe oder unbrauchbare Erde gewonnen, muss der Bauherr diese sachgemäß entsorgen. Hier können die Kosten schnell in die Höhe gehen, wenn gefährliche Stoffe im Baugrund entdeckt wurden.
- Zusätzliche Erdarbeiten: Zu diesen Arbeiten zählen zusätzliche Aushübe oder Erdschiebearbeiten, die benötigt werden, um wichtige Bauarbeiten beginnen zu können.
- Abrisskosten: Steht auf dem Baugrund noch ein anderes Gebäude, müssen Bauherren auch die Kosten für dessen Abriss tragen. Je nachdem fallen dabei auch weitere Entsorgungskosten an.
- Baumfällarbeiten: Stehen auf dem Grundstück Bäume, die einen Aushub verhindern, müssen diese gefällt werden. Nicht nur die Fällarbeiten sind dann mit Kosten verbunden, sondern auch das Einholen einer Fällgenehmigung bei der zuständigen Behörde.
- Vermessungsarbeiten: Muss das Grundstück noch komplett erschlossen werden, sind Vermessungen nötig.
- Prüfstatiker: In manchen Gemeinden sind Bauherren dazu verpflichtet, vor Baubeginn einen Prüfstatiker zu bestellen, der die komplette Statik des Bauvorhabens noch einmal kontrolliert.
Baunebenkosten in der Bauphase
Während der Bauphase können weitere Baunebenkosten anfallen.
- Bauzeitzinsen: Dabei handelt es sich um Zinsen, die für den bereits in Anspruch genommenen Teil des Darlehens anfallen.
- Kosten für Baubegleitung/Baugutachten: Manche Bauvorhaben werden durch Bausachverständige begleitet. Deren Arbeit wird nach Stunden abgerechnet und kann für die gesamte Bauzeit mehrere tausend Euro an Nebenkosten ergeben.
Baunebenkosten nach dem Hausbau
Nachdem das Haus fertiggestellt ist, können für die Bauherren weitere Kosten anfallen, die nicht im eigentlichen Hauspreis enthalten sind.
- Kosten für den Bau von Außenanlagen am Haus: Soll noch eine Terrasse oder ein Teich angelegt oder ein Zaun errichtet werden? Möchten die Hausbesitzer einen Pool im Garten haben? Die Kosten für diese Wünsche fallen ebenfalls unter die Nebenkosten.
- Kosten für Innenausbau: Wird ein Haus schlüsselfertig übergeben, können danach weitere Arbeiten am Innenausbau erfolgen. Die Ausgaben dafür werden ebenfalls zu den Baunebenkosten gezählt.
Die Kosten für Außenanlagen oder den Innenausbau lassen sich vorab gut überschlagen. So ist es zum Beispiel möglich, sich im Vorfeld bereits Angebote einzuholen oder eine Aufstellung vom Architekten zu verlangen.
Die Höhe dieser Nebenkosten hängt vor allem davon ab, wie viele Extras die Besitzer sich am Haus wünschen und wie viel Eigenleistung sie investieren können. So können zum Beispiel Freunde beim Gartenausbau oder beim Anlegen einer Terrasse auf Baugrundstück helfen. Dadurch lassen sich Baunebenkosten einsparen.
Versicherungskosten beim Hausbau
Bauherren sollten sich während des Hausbaus gründlich absichern. Drei gängige Versicherungen gelten als Pflicht für die Bauphase:
- Bauleistungsversicherung: Die Bauleistungsversicherung greift bei unvorhergesehen Schäden während der Bauphase. Hierzu zählen Schäden durch höhere Gewalt oder Vandalismus. Darüber hinaus zahlt die Versicherung auch dann, wenn Material- oder Konstruktionsfehler des Gebäudes zu einem Schaden führen. Grundsätzlich bietet die Bauleistungsversicherung eine Allgefahrendeckung, schließt jedoch immer Schäden durch Feuer aus.
Die Kosten liegen in der Regel zwischen 120 und 300 Euro für die gesamte Bauphase. - Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung: Die Feuerrohbauversicherung übernimmt dem Namen nach alle Schäden, die durch Brände entstehen. Sie ergänzt somit die Bauleistungsversicherung. Nach der Fertigstellung des Hauses wird sie in der Regel zur Wohngebäudeversicherung umgewandelt.
- Bauherren-Haftpflichtversicherung: Diese Versicherung deckt Schäden ab, die Personen entstehen, die am Hausbau mitwirken.
Manche Versicherer bieten die wichtigen Hausbauversicherungen als Paket an. Diese Pakete können häufig günstiger sein als einzelne Abschlüsse. Allerdings sollten Hausbauer auf ihren bestehenden Versicherungsschutz achten. In manchen Fällen enthält die Hausratversicherung bereits eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Es lohnt sich auf jeden Fall immer, einzelne Versicherungstarife zu vergleichen.
Baunebenkosten im Rahmen der Baufinanzierung
Bei der Baufinanzierung können unterschiedliche Nebenkosten entstehen.
- Kosten für die Beratung: Finanzberater der Banken oder auch unabhängige Finanzberater erheben eine Gebühr für die Vermittlung und Zusammenstellung des Baudarlehens. In manchen Fällen werden die Kosen für die Beratung jedoch über die Provision der Bank abgerechnet, über welche das Bauprojekt finanziert wird.
- Kosten für die Bereitstellung des Kredits: Wird ein Baukredit genehmigt, aber vom Darlehensnehmer nicht in Anspruch genommen, kann die Bank Bereitstellungszinsen erheben. Die bereitstellungszinsfreie Zeit liegt je nach Kreditinstitut zwischen 6 und 12 Monaten. Danach werden die Zinsen fällig. Die Höhe der Bereitstellungszinsen ist nicht vorab festgesetzt, festgelegt, beträgt jedoch in der Regel etwa drei Prozent pro Jahr.
- Kosten für die Eintragung ins Grundbuch: Damit eine Grundschuld eingetragen werden kann, erhebt ein Notar Gebühren. In der Regel betragen die Kosten rund 1,5 Prozent des Objektpreises, von denen 1 Prozent auf Notarkosten und 0,5 Prozent auf die Kosten für den Grundbucheintrag fallen.
- Sondertilgungsgebühren oder Vorfälligkeitsentschädigung: Manche Banken erheben Gebühren, wenn das Baudarlehen früher zurückgezahlt oder in größeren Raten getilgt wird. Darüber hinaus ist es möglich, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, wenn die Finanzierung früher als geplant abgeschlossen wird.
Die Finanzierungsnebenkosten lassen sich im Vorfeld gut überschlagen, da zum Beispiel die Beratungskosten oder die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld im Vorfeld feststehen. Ebenso können Vorfälligkeitsgebühren oder Bereitstellungszinsen aus den Kreditbedingungen abgelesen und einberechnet werden.
Warum Sie die Baunebenkosten durch Eigenkapital decken sollten
Damit Ihr Wunsch vom Eigenheim kein Traum bleibt, ist es ratsam, wenn Sie vor der Finanzierung eine exakte Liste mit allen Aufwendungen, die Baunebenkosten verursachen, aufstellen. Denken Sie daran, Baunebenkosten können bei jedem Abschnitt des Baus oder des Immobilienerwerbs auftreten. Ein genauer Überblick aller Bestandteile des Gesamtbetrags der Kosten des Eigenheims, hilft Ihnen, unnötige Überraschungen zu vermeiden.
Berücksichtigen Sie bei Ihrer Checkliste nicht nur die üblichen, wie den Gang zu den Behörden, die Grundbuchkosten oder die Grunderwerbsteuer, oft treten bei der Finanzierung noch Nebenkosten auf, die man auf den ersten Blick vielleicht übersehen hat. Zum Beispiel werden noch Schäden an der Bausubstanz entdeckt, die bei der Planung am Haus noch nicht erkenntlich waren, was sich wiederum auf die Kosten für den Innenausbau auswirken kann.
Wie gesagt, die Baunebenkosten betragen ungefähr 15 bis 20 Prozent der Baukosten oder des Kaufpreises beim direkten Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks. Der Grund, warum Sie die Baunebenkosten besser durch Eigenkapital begleichen sollten, liegt vor allem an der aktuellen Zinsentwicklung in der Eurozone.
Durch die Inflation und andere wirtschaftliche Entwicklungen, haben die Notenbanken, unter anderem die EZB, die Leitzinsen erhöht. Kredit aufzunehmen wird deutlich teurer als noch zu Zeiten der Nullzinspolitik. Zwar sind die Bauzinsen bisher noch nicht ganz so stark gestiegen, aber dennoch ist auch hier mit weiteren Erhöhungen zu rechnen.
Außerdem sorgen die Nachwirkungen der Corona-Pandemie wie gestörte Lieferketten und der Materialmangel, der insbesondere für den Bau notwendige Rohstoffe betrifft, für zunehmende größere Baukosten.
Dadurch fallen die Baukosten mittlerweile deutlich höher aus als noch vor ein paar Jahren und Sie benötigen für die Finanzierung einer Immobilie oder eines Grundstücks inzwischen einen teureren Kredit, um diese Baukosten finanzieren zu können. Die Baunebenkosten mit Eigenkapital zu decken, bietet Ihnen daher die Möglichkeit, den Umfang Ihres Baukredits zu senken.
So sparen Sie bei den Baunebenkosten
Die Baunebenkosten per Eigenkapital zu finanzieren, hilft Ihnen nicht nur, bei Ihrem Kredit zu sparen. Auch bei den Baunebenkosten selbst ergeben sich einige Tipps, wie Sie hier kostengünstiger Ihre Immobilienfinanzierung aufstellen können.
Schauen Sie, ob sich die Gelegenheit eröffnet, ohne Makler zusammenzuarbeiten, so müssen Sie keine Maklercourtage entrichten. Zudem hilft es, sich einen Überblick zu verschaffen, welche Eigenleistungen Sie direkt erbringen können. Wenn Sie handwerkliches Geschick haben, lässt sich in den meisten Fällen so manche Arbeit am Grundstück oder der Immobilie auch ganz von selbst erledigen.
Sie sollten allerdings nicht bei allen Gegebenheiten selbst Hand anlegen. Manche vermeintlich teuren Tätigkeiten, bei denen vielleicht der Gedanke nahe liegt, ob sich hier nicht das ein oder andere Einsparpotenzial bei den Baunebenkosten ergibt, sollten Sie dennoch besser von Experten durchführen lassen. Dazu zählen beispielsweise Vermessungsarbeiten oder alles, was mit Anschlüssen zu tun hat. Hier ist es ratsamer, mehr auf entsprechende Handwerker zurückzugreifen.
Hinzu kommen beim Hausbau verschiedene Versicherungen, die ebenfalls Ihren Beitrag zu den Baunebenkosten leisten. Aber nehmen Sie doch bei Ihrer Kalkulation und Planung einen Vergleich dieser Versicherungen vor. Dies betrifft vor allem die Versicherungen, die notwendig sind, wie Ihre Hausratversicherung. Mit einem Vergleich sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite und erhalten einen weiteren Überblick, um bei Ihren Baunebenkosten zu sparen.
