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Der Bausparvertrag

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 15.09.2016

Ein Bausparvertrag wird von einem Anleger mit einer Bausparkasse abgeschlossen und zur Baufinanzierung verwendet. Er zählt zu den populärsten Finanzprodukten in ganz Deutschland, da er sich langfristig kalkulieren lässt. Die Bausparmittel lassen sich dabei für den Bau einer Immobilie, für die Renovierung sowie die Modernisierung eines Wohngebäudes verwendet werden.

So funktioniert ein Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist eine Mischung aus Sparplan und Immobiliendarlehen – deshalb wird oftmals auch von einem Baudarlehen oder Bauspardarlehen gesprochen. Dabei legt der Sparer zuerst eine Bausparsumme sowie eine Laufzeit fest. Sobald diese Summe erreicht ist, wird ihm die vorher vereinbarte Bausparsumme ausgezahlt. Die restliche Summe wird ihm außerdem als zinsgünstiges Darlehen angeboten. Der Zins ist in diesem Fall niedriger als auf dem Markt üblich, wobei er sich an der derzeitigen Zinssituation orientiert.

Kleiner Exkurs in die Geschichte

In der englischen Stadt Birmingham gab es die erste Bausparkasse bereits 1775, während die Deutschen noch genau 100 Jahre warteten. Der Pastor Bodelschwingh gründete in Bielefeld die erste „Bausparkasse für Jedermann“. Allerdings dauerte es noch knapp 50 Jahre, bis die Bausparkassen sich vollständig durchsetzten. Zwischen 1924 und 1934 wurden über 400 Bausparkassen gegründet, von denen auch heute noch viele auf dem Markt sind.

Wann lohnt sich der Bausparvertrag?

Wenn Sie den Traum von den eigenen vier Wänden leben wollen und diesen möglichst günstig finanzieren möchten, empfiehlt sich ein Bausparvertrag. Aufgrund der langen Laufzeit eignet sich dieser jedoch nicht für kurzfristige Ziele. Wer also seine Wohnung in einem Jahr renovieren lassen möchte, für den ist ein Bausparvertrag nicht sinnvoll. Anleger sollten mindestens sieben Jahre im Voraus planen.

Tipp:Den Vertrag absichern

Auch wenn eine Absicherung gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, bestehen die meisten Bausparkassen auf eine Risikolebensversicherung, sobald das Darlehen ausbezahlt wird. Sollte der Kreditnehmer plötzlich sterben, zahlt die Versicherung das ausstehende Darlehen. Diese Art der Versicherung schützt allerdings nur bei plötzlichem Versterben, nicht aber vor schwerer Krankheit und damit verbundener Erwerbsunfähigkeit.

Um auch gegen Erwerbsunfähigkeit abgesichert zu sein, empfiehlt es sich, eine Restschuldversicherung abzuschließen.

Bausparen: Förderung vom Staat?

Das Bausparen wird vom Staat gefördert. So soll nicht nur die Bauwirtschaft angekurbelt, sondern auch eine angemessene Altersvorsorge der Menschen ermöglicht werden. Diese Förderung kann durch Wohnungsbauprämien erfolgen oder durch die Eigenheimrente, die umgangssprachlich als „Wohn-Riester“ bekannt ist.

Die Wohnungsbauprämie

Im Rahmen der Wohnungsbauprämie zahlt der Staat bis zu 8,8 Prozent der eingezahlten Summe als Prämie, maximal jedoch 45,06 Euro bei Ledigen und 90,11 Euro bei Verheiraten. Allerdings ist dieser Zuschuss einkommensabhängig. Derzeit liegt die Summe des zu versteuernden Einkommens bei 25.600 Euro bei Ledigen und 51.200 Euro bei Verheirateten. Zusätzlich müssen mindestens 50 Euro pro Jahr vom Anleger selbst eingezahlt werden.

Die Eigenheimrente oder Wohn-Riester

Bei dieser staatlichen Förderung benötigt der Anleger eine Riester-Rente. Er kann sich die staatlich geförderte Summe bereits vor dem Erreichen des Rentenbeginns auszahlen lassen. Jedoch ist diese Summe zweckgebunden: Sie muss also in die Immobilienfinanzierung fließen, wozu auch die Tilgung bei der Bausparkasse zählt.

Wie setzt sich die Bausparsumme zusammen?

Die Bausparsumme setzt sich aus dem angesparten Betrag sowie dem Bauspardarlehen der Bausparkasse zusammen. Häufig wird festgelegt, dass der Anleger 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme anspart, um das zinsgünstige Darlehen erhalten zu können.

In diesem Zusammenhang spielt die Bewertungszahl eine wichtige Rolle, denn sie entscheidet wesentlich über den Zeitpunkt der Zuteilung. In ihr vereinen sich die beiden Faktoren Laufzeit und angespartes Geld. Letzteres umfasst nicht nur das eigens angesparte Geld, sondern das gesamte Geld aller Kunden. Daher dürfen die Bausparkassen keinen festen Termin nennen, ab wann der Vertrag zuteilungsreif ist, denn eine präzise Kalkulation des zukünftigen Tilgungs- und Sparverhaltens aller Bausparer ist nicht möglich.

So steht es im Gesetz:

§ 4 des Bausparkassengesetzes verbietet den Bausparkassen, einen verbindlichen Termin zu nennen, ab wann der Vertrag zuteilungsreif ist.

Je höher die Bewertungszahl ist, desto näher liegt der Anleger an der Zuteilung. Sie kann folglich über zwei Szenarien erreicht werden:

  1. Im kurzen Zeitraum wird hoher Betrag angespart durch hohe Beträge.
  2. In einem langen Zeitraum wird ein Betrag gespart. Die Berechnungsmethoden für diese Bewertungszahl variieren jedoch von Institut zu Institut. Die meisten Bausparkassen veröffentlichen aber eine Mindestbewertungszahl, die jeder Sparer erreichen muss, damit der Bausparvertrag zuteilungsreif wird.

Vor- und Nachteile des Bausparens

Bevor Sie einen Bausparvertrag abschließen, ist es ratsam, sich eingehend mit den Konditionen sowie mit den Vor- und Nachteilen des Bausparens auseinanderzusetzen.

Vorteile des BausparensNachteile des Bausparens
Das Kapital ist garantiert Unsicherheit über Zuteilung
Unterliegt keinen Kursrisiken und ist überaus sicher Guthabenzinsen während Ansparphase geringer als bei anderen Anlagen
Es gibt staatliche Förderungen Hohe Bearbeitungsgebühren bei Abschluss
Flexibilität bezüglich des Verwendungszwecks Monatliche Belastung höher, da schnellere Rückzahlung als bei anderen Darlehen
Bauspardarlehen muss nicht genutzt werden  

Übrigens: In die SCHUFA-Auskunft wird der Bausparvertrag nicht eingetragen. Allerdings verlangen viele Institute eine SCHUFA-Auskunft vor dem Abschluss des Vertrags, damit sie sichergehen können, dass Sie über eine gute Bonität verfügen.

Allerdings muss ein Bausparvertrag in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden, wenn man dadurch Zinseinkünfte erwirtschaftet. Diese nämlich müssen versteuert werden.

Die drei Phasen des Bausparens

Damit der Anleger in den Genuss der Vorteile des Bausparens kommt, muss er drei Phasen durchlaufen.

Sparphase

In der ersten Phase zahlt der Anleger die vertraglich vereinbarte monatliche Summe ein, bis ein vorher festgesetzter Prozentsatz der ebenfalls vertraglich vereinbarten Bausparsumme erreicht ist. Sollte der Anleger in finanzielle Schwierigkeiten geraten, muss er nicht unbedingt den Bausparvertrag kündigen. Unter Umständen reicht es, den monatlichen Betrag zu reduzieren. Steht dem Anleger monatlich mehr Geld zur Verfügung, kann er den Betrag erhöhen und so die Bausparsumme schneller erreichen.

Tipp:Rechtsanspruch!

Der Bausparer kann seinen Rechtsanspruch auf das Baudarlehen wahrnehmen. Dieser Rechtsanspruch kann vererbt werden.

Zuteilungsphase

Sobald die Bausparsumme erreicht ist, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. In solchen Fällen können Sie als Anleger die Zuteilung annehmen. Sie erhalten Ihr Guthaben plus Zinsen und Darlehen. Anschließend beginnen Sie mit der Tilgung.

Sie haben auch die Möglichkeit, sich den gesamten Betrag auszahlen zu lassen und ihn für andere Zwecke als die Immobilienfinanzierung auszugeben. Bedenken Sie in diesen Fällen aber, dass Sie staatliche Prämien sowie alle steuerlichen Vergünstigungen zurückzahlen müssen, die Sie in den Jahren durch den Bausparvertrag genossen haben.

Wenn Sie weiter sparen wollen, erhöhen Sie die Bausparsumme und zahlen weiter die monatlichen Prämien.

Achtung:Auszahlung des Darlehens

Es kann durchaus passieren, dass Sie bis zu eineinhalb Jahren warten müssen, bis Ihnen das Darlehen ausgezahlt wird. Da nämlich alle in der Bausparkasse befindlichen Gelder berücksichtigt werden, erhalten Sie nur dann Ihr Darlehen, wenn genügend Bausparer vorhanden sind. Die Bewertungszahl entscheidet hierbei darüber, welcher Sparer wann sein Darlehen erhält.

Darlehensphase

Sobald die Zuteilung erfolgt ist, erhalten Sie den fehlenden Betrag als Darlehen. Von nun müssen Sie das Darlehen tilgen: Ihre Tilgungsrate setzt sich aus der Tilgung und dem Zinssatz zusammen, den Sie beim Abschluss des Vertrags festgesetzt haben. Das Darlehen kann jederzeit außerplanmäßig vollständig getilgt werden, ohne dass die üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt werden müssen. Für das Grundbuch genügt übrigens ein zweitrangiger Eintrag.

Die Konditionen und Tarife

Beim Vertragsschluss müssen Sie als Anleger in erster Linie die Bausparsumme und die Sparphase festlegen. Zusätzlich sollten Sie sich über die Möglichkeiten der staatlichen Förderung informieren. Darüber hinaus sind die folgenden Aspekte festzulegen:

Die Laufzeiten

Gesetzlich vorgeschrieben sind die Laufzeiten beim Bausparvertrag nicht, allerdings haben sich gewisse Laufzeiten herauskristallisiert. Die Ansparphase beträgt meist sieben bis zehn Jahre. Diese kann jedoch auch verlängert werden, wenn Sie als Anleger keinen Bedarf für das Darlehen haben. Bedenken Sie aber, dass sich in solch einem Fall die Konditionen des Vertrages ändern können. Bei der Tilgungszeit gibt es keine festen Laufzeiten, oftmals wird hier allerdings ein Zeitraum von bis zu drei Jahren festgelegt.

Die Zinsen

Bis zum 1. Januar 1998 waren die Zinsen bei Bausparverträgen festgeschrieben: Die Bausparkasse zahlte 4,5 Prozent während der Ansparphase und verlangte 6 Prozent bei der Tilgung des Darlehens. Wegen der derzeitigen Niedrigzinsphase sind die Zinsen so niedrig wie noch nie zuvor, denn schließlich müssen Bausparkassen das Geld auch auf dem Markt anlegen. Aktuell zahlen Bausparkassen bis zu 1,5 Prozent. Auch sollten Sie darauf achten, sich einen möglichst günstigen Darlehenszins zu sichern – aufgrund der derzeitigen Niedrigzinsphase ist dies vergleichsweise einfach möglich.

Üblicherweise fällt bei Abschluss eines Vertrags eine Abschlussprovision an, die bei einem bis drei Prozent liegt.

Die verschiedenen Tarifarten

Etliche Bausparkassen bieten unterschiedliche Tarife an, die sich vor allem hinsichtlich der Laufzeit unterscheiden:

  • Standardtarif: Dessen Laufzeit liegt meist bei 18 bis 20 Jahren – etwa sieben bis zehn Jahre davon sind die Ansparzeit.
  • Schnellspartarif: Die Bausparsumme setzt sich aus 50 Prozent Guthaben und 50 Prozent Darlehen zusammen. Spar- sowie Tilgungszeiten sind hierbei deutlich kürzer, dafür ist die monatliche Belastung höher.
  • Langzeittarif: Dieser Tarif zeichnet sich durch einen hohen Guthabenzins aus. Die Ansparzeit beträgt häufig etwa 11 Jahre, die Tilgungszeit ist ebenfalls deutlich länger als beim Standardtarif.
  • Variabler Tarif: Bei dieser Tarifart können die Bausparer nach Vertragsabschluss verschiedene Ansparzeiten, Zinshöhen, Tilgungsbeiträge und weitere Aspekte wählen. Sie müssen sich also nicht schon vorab für einen festen Vertrag entscheiden.

Bauspartarife vergleichen

Es ist sinnvoll, vor Abschluss eines Bausparvertrags immer die verschiedenen Anbieter zu vergleichen. Wir empfehlen, dies über entsprechende Online-Portale zu tun: Dort erhalten Sie eine unabhängige Meinung und können sich über die Konditionen der einzelnen Anbieter informieren.

Lassen Sie sich allerdings in einer Filiale beraten, kann dies im Ernstfall dazu führen, dass die Bausparkasse Ihnen einen Tarif aufzwingt, der nicht optimal auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist. Ähnliches kann Ihnen auch bei einem Berater passieren, der durch den Abschluss eines Vertrags eine Provision erhält. Natürlich gibt es viele Bausparkassen und Berater, die Sie auch ideal beraten und neutral arbeiten. In Vergleichsportalen im Internet erhalten Sie jedoch die beste Möglichkeit, verschiedene Tarife auf einen Blick zu vergleichen.

Einen Bausparvertrag kündigen

Kündigung durch die Bausparkasse

Bausparkassen können Bausparverträge wirksam kündigen, bei denen die Bausparsumme komplett angespart ist. Das gilt auch, wenn der Bausparvertrag schon länger als zehn Jahre zuteilungsreif ist.

Ist ein Bausparvertrag zwar zuteilungsreif, aber noch nicht voll bespart, dann ist die Rechtslage noch nicht eindeutig. In einem aktuellen Beschluss (Stand 02/2016) des Oberlandesgericht (OLG) Hamm durfte eine Bausparkasse einen Vertrag mit festem Zinssatz kündigen, der seit 10 Jahren zuteilungsreif und die Bausparsumme noch nicht komplett angespart war. Ein Bausparer hatte noch lange nach der Zuteilung seines Vertrags weiter gespart und sich so die vereinbarte Verzinsung von 3 Prozent gesichert. Die Richter entschieden in dem Fall, dass die Bausparkasse ihr gesetzlich festgelegtes Kündigungsrecht zehn Jahre nach Ablauf zu Recht wahrgenommen hatte.

Achtung:Die große Kündigungswelle der Bausparkassen

Aufgrund der derzeitigen Niedrigzinsphase versuchen Bausparkassen vermehrt, gut verzinste Altverträge zu kündigen. Denn die alten, hochverzinsten Verträge liegen deutlich über dem aktuellen Zinsniveau, welches sich zunehmend weiter zugunsten der Bausparkassen entwickelt. Die Rechtslage ist noch nicht vollständig geklärt (bisher existiert keine höchstrichterliche Entscheidung).

Betroffene Kunden können versuchen, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Sie sollten die Kündigung von einem Fachanwalt prüfen und sich zur aktuellen Rechtslage beraten lassen.

Bausparkassen schlagen oft Vertragsumwandlung vor

Viele Bausparkassen versuchen, den Kunden zu einem Wechsel des Vertrags auf freiwilliger Basis zu überreden. So beispielsweise möchten sie den Kunden den Wechsel schmackhaft machen, indem sie auf eine teure Abschlussgebühr verzichten oder bestimmte Boni vorzeitig auszahlen. Oftmals wird auch angeboten, die Zinsgutschriften des alten Vertrags mitzunehmen.

In der derzeitigen Niedrigzinsphase sind Bausparverträge jedoch eine lukrative Geldanlage. Kunden sollten deshalb bei einem vorgeschlagenen Wechsel zunächst skeptisch bleiben und die Konditionen genau überprüfen. Denn oftmals lohnt sich diese Vertragsumwandlung für den Kunden nicht: Häufig erhalten die Sparer durch den neuen Vertrag schlechtere Einlagenzinsen. Aus diesem Grund raten viele Experten dazu, möglichst lange in den alten Bausparvertrag einzuzahlen. Denn kündigen können die Bausparkassen erst den Vertrag, wenn dieser mindestens zehn Jahre alt ist oder die angepeilte Summe zu 100 Prozent eingezahlt wurde.

Kündigung durch den Anleger

Während der Ansparphase können Kunden problemlos, jederzeit und ohne Angaben von Gründen den Vertrag kündigen. Die einzuhaltende Frist ist in den Verträgen nachzulesen, meistens liegt sie bei drei bis sechs Monaten.

Die Kündigung muss schriftlich eingereicht werden; oftmals ist ein Brief mit Unterschrift erforderlich. Schicken Sie die Kündigung per E-Mail, muss diese ebenfalls Ihre Unterschrift enthalten. Kündigen Sie Ihren Vertrag jedoch nicht fristgerecht, müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Unter Umständen kann es sich lohnen, den Bausparvertrag zu verkaufen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie schnell Geld benötigen und Ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Kündigung zu hoch ist.

Alternative: Bausparvertrag verkaufen

Eine Alternative zur Kündigung bildet der Verkauf des Bausparvertrags. Für Sie birgt diese Methode zwei Vorteile:

  1. Sie erhalten das erforderliche Geld schneller – oftmals wird der Kauf innerhalb von vier Wochen abgewickelt.
  2. Sie erhalten in der Regel mehr, als wenn Sie den Vertrag kündigen, da Sie keine Abschläge zahlen müssen.

Verkaufen können Sie den Vertrag an einen professionellen Finanzdienstleister oder sie treten das Ganze an ein Familienmitglied ab. Der professionelle Käufer verlangt jedoch ein angespartes Mindestguthaben. Anhand dessen sowie der Laufzeit und des Gewinnanspruchs kann er berechnen, wie hoch die Verkaufssumme für Sie ausfallen kann.

Beachten Sie jedoch, dass für beide Verkaufsvarianten die Zustimmung der Bausparkasse erforderlich ist. Wichtig ist außerdem, dass die neuen Besitzer des Vertrags über eine ausreichende Bonität verfügen.

Tipp:Anbieter unbedingt vergleichen

Wenn Sie Ihren Bausparvertrag verkaufen möchten, vergleichen Sie vorab gründlich die verschiedenen Angebote. Nur so finden Sie einen Anbieter, dessen Konditionen zu Ihren Gunsten sind.

Wie flexibel ist ein Bausparvertrag?

Die Belange eines Bausparers können sich kurzfristig und schlagartig ändern: Arbeitslosigkeit, Jobwechsel, Erbe – die Gründe sind mannigfaltig. Glücklicherweise kann sich der Bausparvertrag den jeweiligen Gegebenheiten anpassen:

  • So können Sie den Darlehensanspruch erhöhen, indem Sie die Bausparsumme anheben. Dasselbe erreichen Sie auch, wenn Sie mehrere Bausparverträge zusammenlegen.
  • Sollte es finanziell eng aussehen, bieten die Bausparkassen die Möglichkeit an, die Bausparsumme oder die monatlichen Raten zu verringern.
  • Im schlimmsten Fall kann der Vertrag auch ruhen. Es ist daher ratsam, bei einer sich verändernden finanziellen Situation das Gespräch zu suchen.

Gut zu wissen:Sie möchten nicht mehr bauen?

Haben Sie zwar einen Bausparvertrag, möchten mit dem Geld jedoch kein Bauvorhaben mehr umsetzen, können Sie das Geld auch anderweitig einsetzen. Sie können jedoch die staatlichen Förderungen verlieren, wenn Sie die gesparte Summe vor Ablauf von sieben Jahren für einen anderen Zweck verwenden.

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