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Beleihungswert: Warum dieser so wichtig ist

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 15.09.2016

Der Beleihungswert einer Immobilie ist wichtig, weil er angibt, wie viel Geld eine Bank über einen Kredit vergeben kann. Über diesen Wert wird somit die Beleihungsgrenze ermittelt. Üblicherweise liegt der Beleihungswert 10 bis 15 Prozent unter dem Kaufpreis einer Immobilie. Je höher der Wert, desto höher ist die mögliche Höhe des Darlehens. Darüber hinaus haben Verbraucher die Chance, günstigere Kredite zu erhalten, wenn ihr Darlehen weit unter der Beleihungsgrenze liegt.

Gut zu wissen:Beleihungswert kann beeinflusst werden

Jede Bank wendet andere Methoden an, um den Beleihungswert zu berechnen. Als Kunde haben Sie deshalb die Möglichkeit, den Beleihungswert zu beeinflussen.

Verhandlungsgeschick beim Beleihungswert

Der Beleihungswert spielt in doppelter Hinsicht eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe. Zum einen entscheidet er darüber, wie hoch das Darlehen ist, das die Bank an die Kreditnehmer vergeben kann. Zum anderen können Verbraucher die Kosten der gesamten Finanzierung beeinflussen, wenn der Beleihungswert höher angesetzt wird, denn je weiter der Kreditbetrag von der Beleihungsgrenze entfernt ist, desto günstiger werden die Zinsen.

Grundsätzlich gilt also: Je höher der Beleihungswert berechnet wird, desto mehr Geld kann der Kunde aufnehmen und desto niedriger können die Zinsen ausfallen.

Den Beleihungswert aushandeln

Im Finanzierungsgespräch sollten Kreditnehmer bei der Bank nachfragen, wie sich der Beleihungswert zusammensetzt. Wenn dabei festgestellt wird, dass die Immobilie weitere Vorzüge hat, die bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden, können diese erwähnt werden. Dabei sollten objektive Vorteile der Immobilie angebracht werden.

Im weiteren Verlauf der Gespräche können darüber hinaus die Konditionen des Darlehens verhandelt werden. Fällt der Beleihungswert schließlich höher aus, können Kunden eine Verlängerung der Kreditlaufzeit einfordern, um so die Ratenhöhe zu verringern. Außerdem besteht die Möglichkeit, die zu zahlenden Zinsen zu verringern, wenn der Beleihungswert letztlich höher angesetzt wird als ursprünglich berechnet.

Empfehlenswert ist es, wenn Kunden bei der Zinsverhandlung nicht die Zinsen der Darlehen ersten Ranges, sondern auch Zinsbelastungen von Krediten im zweiten oder dritten Rang im Grundbuch neu aushandeln. Auf diese Weise können Verbraucher langfristig Geld durch niedrigere Zinszahlungen einsparen und Kredite früher tilgen.

Tipp:Verhandlungen mit der Bank

  • Es kann sinnvoll sein, auf ein objektives Verkehrswertgutachten zu verweisen, wenn der Wert höher ist als von der Bank errechnet.
  • Gibt es Sonderausstattungen, welche die Bank nicht unbedingt berücksichtigt hat?
  • Liegt eine Studie vor, welche dem Gebiet, in welchem die Immobilie steht, besonders gute Zukunftsaussichten bescheinigt und somit deren Wert steigert?

Immobilienkredit auch ohne Eigenkapital

Üblicherweise müssen Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung für die Differenz zwischen Beleihungsgrenze und Kaufpreis Eigenkapital nutzen. In der Regel liegt die Beleihungsgrenze bei 60 bis 80 Prozent. Ein Haus, das für 200.000 Euro gekauft wird, kann in diesem Fall mit einem Darlehen zwischen 120.000 und 160.000 Euro finanziert werden.

In manchen Fällen wird das Eigenkapital von der Bank mit weiteren Krediten „simuliert“, damit ein größeres Darlehen in Anspruch genommen und das Haus bis zu 100 Prozent ohne tatsächliches Eigenkapital finanziert werden kann. Ist die Bonität der Kreditnehmer sehr gut und gibt es weitere Sicherheiten wie andere Immobilien oder dauerhaft hohe und sichere Einkommen, erlauben Banken auch eine komplette Finanzierung ohne Eigenkapital. In seltenen Fällen, bei sehr guter Bonität, bieten Banken sogar eine Finanzierung über 100 Prozent an.

Bei der Kreditaufnahme für eine Immobilie sollten Verbraucher immer vergleichen, unabhängig davon, ob sie Eigenkapital besitzen oder nicht. So können sich die Konditionen bei Bausparkassen deutlich von den Konditionen der Sparkassen und Banken unterscheiden. Neben einem Baufinanzierungs-Vergleich kann auch ein Kreditvergleich beispielsweise mit Verwendungszweck Renovierung Ergebnisse liefern.

Deshalb bewerten Banken vorsichtig

Wenn eine Bank einen Kredit zur Immobilienfinanzierung vergibt, ist sie vorsichtig. Schließlich geht sie aufgrund der langen Kreditlaufzeit ein Risiko ein. Um das Risiko zu verringern, werden die finanzierten Immobilien selbst als Sicherheit verwendet. Die Schuld wird dann im Grundbuch eingetragen.

Banken versuchen Beleihungswert möglichst niedrig anzusetzen

Um das Risiko im Falle eines Kreditausfalls oder einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zu minimieren, bewertet die Bank die Immobilie so, dass sie im Falle eines Zwangsverkaufs keine Verluste macht. Der Beleihungswert spielt für Banken eine wichtige Rolle bei der Minimierung des Kreditrisikos. Banken versuchen deshalb meist, den Wertansatz einer Immobilie so gering wie möglich zu halten, indem sie mögliche Wertminderungen wie die bei Zwangsversteigerung erzielten niedrigeren Preise oder eine negative wirtschaftliche Entwicklung in die Wertermittlung einbeziehen.

Abschläge von Bank zu Bank unterschiedlich

Bei der Berechnung des Beleihungswertes zieht die Bank sogenannte Abschläge vom Verkaufspreis oder Verkehrswert ab. In der Regel liegen diese bei etwa 10 Prozent. Besitzt ein Haus also einen Verkehrswert von 400.000 Euro, liegt der Beleihungswert bei 360.000 Euro.

Beleihungswert beim Immobilienerwerb

Der Beleihungswert einer Immobilie wird nach Paragraph 12 des Hypothekenbankgesetzes definiert.

Marktwert und Verkehrswert bezeichnen den Wert, den eine Immobilie unter marktüblichen Gegebenheiten zum aktuellen Zeitpunkt hat. Der Beleihungswert darf den Marktwert oder den Verkehrswert nicht überschreiten, weil er die Kreditsicherheit beeinflusst. Im Gegensatz zu Markt- oder Verkehrswert ist der Beleihungswert demnach auch auf zukünftige Einflüsse ausgerichtet, die zur Wertminderung der Immobilie führen können.

Höhe und Beispielrechnung

Der Beleihungswert wird von den Banken und Bausparkassen festgelegt, welche die Kredite für die Immobilienfinanzierung bereitstellen. Wie erwähnt liegt der Beleihungswert in der Regel 10 Prozent unter dem Verkehrswert der Immobilie.

Kreditgeber bieten danach Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent an.

Beispiel: Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 300.000 Euro. Die Bank zieht einen Abschlag von 10 Prozent ab. Der Beleihungswert beträgt danach 270.000 Euro. Für den Kredit stellt die Bank 80 Prozent davon zur Verfügung. Kreditnehmer könnten somit 216.000 Euro für die Immobilie als Darlehen aufnehmen.

Tipp:Zusätzliche Kredite möglich

Kreditnehmer können maximal 100 Prozent Beleihungsauslauf nutzen. Kann die Differenz zwischen Darlehen und Kaufpreis nicht mit Eigenkapital gedeckt werden, können zusätzliche Kredite aufgenommen werden.

Gut zu wissen:Die Beleihungsgrenze

Bei der Immobilienfinanzierung dürfen Immobilien von Banken, Sparkassen oder Bausparkassen nur bis zu einem gewissen Wert beliehen werden. Dabei handelt es sich um die Beleihungsgrenze. Sie wird sowohl von gesetzlichen Bestimmungen als auch internen Regelungen des Kreditgebers definiert.

Manche Kreditinstitute setzen hierfür auch den Marktwert an. Banken und Versicherungen unterscheiden sich bei der Höhe der Beleihungsgrenze. Bei Versicherungen wird sie üblicherweise niedriger angesetzt.

So wird der Beleihungswert ermittelt

Banken und andere Kreditinstitute wenden verschiedene Verfahren und Methoden an, um den Beleihungswert zu ermitteln. Der Beleihungswert orientiert sich dabei immer am Markt- oder Verkehrswert. Die Beleihungsgrenze selbst richtet sich danach, wie viel Risiko die Bank bei der Kreditvergabe eingehen möchte.

Um die größtmögliche Sicherheit bei der Berechnung des Beleihungswerts zu erhalten, ziehen Banken einen Abschlag von 10 bis 15 Prozent vom Verkehrswert ab.

Der Beleihungswert selbst wird über einen Zeitraum von 30 Jahren berechnet. Dabei müssen Kreditgeber berücksichtigen, dass der Beleihungswert nicht über dem aktuellen Marktwert liegt. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Banken bei der Kreditvergabe ein zu hohes Ausfallrisiko mit Verlusten eingehen.

Anforderungen an den Beleihungswert

Für die Berechnung des Beleihungswertes werden unabhängig von der jeweiligen exakten Methode einer Bank folgende Aspekte berücksichtigt:

  • Der Beleihungswert muss Wertveränderungen sowie wirtschaftliche Veränderungen für die nächsten 30 Jahre berücksichtigen.
  • Es muss geprüft werden, ob die Immobilie nachhaltig vermietet oder verkauft werden kann.
  • Die Bank kontrolliert, wie gut eine Immobilie genutzt oder verwendet werden kann.
  • Das Kreditinstitut bezieht Veränderungen der Region, in der die Immobilie steht, mit ein.

Gängige Verfahren zur Berechnung

Um den Beleihungswert zu berechnen, müssen Banken zunächst wissen, wie viel das Objekt aktuell wert ist. Anhand des Verkehrswertes können sie anschließend den Beleihungswert festlegen.

Ertragswertverfahren

Wenn es sich um gewerblich genutzte oder vermietet Immobilien handelt, kommt dieses Verfahren häufig zum Einsatz. Der Beleihungswert setzt sich in diesem Fall aus dem Bodenwert sowie den möglichen Einnahmen durch die Vermietung zusammen. Anhand dieser Werte können künftige Einnahmen vorausberechnet werden. Wird die Immobilie später als Eigenheim genutzt, kommt das Ertragswertverfahren meist nicht in Frage.

Vergleichswertverfahren

Bei dieser Methode wird die Immobilie mit einer möglichst gleichwertigen Immobilie in puncto Größe oder Ausstattung in der unmittelbaren Nachbarschaft verglichen. Für die Berechnung sind somit die lokalen Grundstückspreise sowie der Wert der Gebäude relevant. Der Vorteil dieses Verfahrens besteht darin, dass der tatsächliche und aktuelle Wert eines Objekts dargestellt werden kann.

Ob das Verfahren genutzt werden kann, ist jedoch abhängig davon, ob sich in unmittelbarer Nähe wirklich vergleichbare Immobilien befinden. Außerdem haben Marktschwankungen direkten Einfluss auf die Berechnung.

Sachwertverfahren

Diese Methode wird zur Berechnung von Eigenheimen am häufigsten angewandt. Die Bank prüft in diesem Fall, wie viel es kosten würde, wenn das Haus genauso nochmals gebaut werden müsste. Diese Kosten werden anschließend mit dem aktuellen Boden- oder Grundstückswert addiert. Bei Altbauten werden hingegen wertmindernde Eigenschaften abgezogen. Nachteilig an dieser Methode ist, dass weitere Preisentwicklungen kaum berücksichtigt werden können.

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