Beleihungswert kann beeinflusst werden
Der Beleihungswert gibt an, wie viel Geld eine Bank für den Kauf oder Bau einer Immobilie zur Verfügung stellt. Die Differenz zu den Gesamtkosten wird mit Eigenkapital abgedeckt. Der Beleihungswert wird ermittelt, um herauszufinden, in welcher Höhe ein Objekt beliehen werden kann. Je höher dieser Wert ist, umso höher kann die Summe der Hausfinanzierung sein.Er bildet somit eine entscheidende Größe hinsichtlich der Finanzierung von Immobilien.
Es existieren verschiedene Verfahren, wie die Kreditinstitute den Beleihungswert berechnen. Als Kunde gibt es deshalb die Möglichkeit, den Beleihungswert zu beeinflussen. Inhalte, Leistung sowie andere vertragliche Konditionen können stark variieren und beeinflusst werden. Angaben bezüglich des Inhalts, Profil und sonstigen Informationen können Sie direkt bei der Bank anfragen.
Beleihungswertermittlungsverordnung
Im Zuge der Ermittlung des Beleihungswertes nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes sowie bei der Erhebung der für die Wertermittlung erforderlichen Informationen müssen die Vorschriften dieser Verordnung angewendet werden.
Für die Beleihungswertermittlung gilt demnach:
(1) „Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird, ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“
(2) „Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen. Die Feststellung nachhaltiger Merkmale des Objekts und deren Einflussgrößen auf die Bewertung bedarf dabei einer langfristigen Betrachtung der Marktgegebenheiten. Der betrachtete Zeitraum ist zu benennen und seine Angemessenheit nachvollziehbar darzulegen.“
Verhandlungsgeschick beim Beleihungswert
Der Beleihungswert spielt in doppelter Hinsicht eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe. Zum einen entscheidet er darüber, wie hoch das Darlehen ist, das die Bank an die Kreditnehmer vergeben kann. Zum anderen können Verbraucher die Kosten der gesamten Finanzierung beeinflussen, wenn der Beleihungswert höher angesetzt wird, denn je weiter der Kreditbetrag von der Beleihungsgrenze entfernt ist, desto günstiger werden die Zinsen.
Grundsätzlich gilt also: Je höher der Beleihungswert berechnet wird, desto mehr Geld kann der Kunde aufnehmen und desto niedriger können die Zinsen ausfallen.
Den Beleihungswert aushandeln
Im Zuge des Gesprächs für eine Finanzierung sollten Kreditnehmer bei der Bank nachfragen, wie sich der Beleihungswert zusammensetzt. Außerdem sollte im Finanzierungsgespräch festgestellt werden, wie die Bank den Immobilienwert einschätzt, mit welchem Beleihungswert gerechnet wird und bis zu welchem Beleihungsauslauf die Finanzierung übernommen wird. Wenn dabei festgestellt wird, dass die Immobilie weitere Vorzüge hat, die bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden, können diese erwähnt werden. Dabei sollten objektive Vorteile der Immobilie angebracht werden.
Im weiteren Verlauf der Gespräche können darüber hinaus die Konditionen des Darlehens verhandelt werden. Fällt der Beleihungswert schließlich höher aus, können Kunden eine Verlängerung der Kreditlaufzeit einfordern, um so die Ratenhöhe zu verringern. Außerdem besteht die Möglichkeit, die zu zahlenden Zinsen zu verringern, wenn der Beleihungswert letztlich höher angesetzt wird als ursprünglich berechnet.
Empfehlenswert ist es, wenn Kunden bei der Zinsverhandlung nicht die Zinsen der Darlehen ersten Ranges, sondern auch Zinsbelastungen von Krediten im zweiten oder dritten Rang im Grundbuch neu aushandeln. Auf diese Weise können Verbraucher langfristig Geld durch niedrigere Zinszahlungen einsparen und Kredite früher tilgen. Eine kompetente Beratung durch Experten bezüglich der Konditionen ist unbedingt notwendig.
Verhandlungen mit der Bank
- Es kann sinnvoll sein, auf ein objektives Verkehrswertgutachten zu verweisen, wenn der Wert höher ist als von der Bank errechnet.
- Gibt es Sonderausstattungen, welche die Bank nicht unbedingt berücksichtigt hat?
- Liegt eine Studie vor, welche dem Gebiet, in welchem die Immobilie steht, besonders gute Zukunftsaussichten bescheinigt und somit deren Wert steigert?
Immobilienkredit auch ohne Eigenkapital
Üblicherweise müssen Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung für die Differenz zwischen Beleihungsgrenze und Kaufpreis Eigenkapital nutzen. In der Regel liegen die Beleihungsgrenzen bei 60 bis 80 Prozent. Ein Haus, das für 200.000 Euro gekauft wird, kann in diesem Fall mit einem Darlehen zwischen 120.000 und 160.000 Euro finanziert werden.
In manchen Fällen wird das Eigenkapital von der Bank mit weiteren Krediten „simuliert“, damit ein größeres Darlehen in Anspruch genommen und das Haus bis zu 100 Prozent ohne tatsächliches Eigenkapital finanziert werden kann. Ist die Bonität der Kreditnehmer sehr gut und gibt es weitere Sicherheiten wie andere Immobilien oder dauerhaft hohe und sichere Einkommen, erlauben Banken auch eine komplette Finanzierung ohne Eigenkapital. In seltenen Fällen, bei sehr guter Bonität, bieten Banken sogar eine Finanzierung über 100 Prozent an.
Bei der Kreditaufnahme für eine Immobilie sollten Verbraucher immer vergleichen, unabhängig davon, ob sie Eigenkapital besitzen oder nicht. So können sich die Konditionen bei Bausparkassen deutlich von den Konditionen der Sparkassen und Banken unterscheiden. Neben einem Baufinanzierungs-Vergleich kann auch ein Kreditvergleich beispielsweise mit Verwendungszweck Renovierung Ergebnisse liefern.
Deshalb bewerten Banken vorsichtig
Wenn eine Bank einen Kredit zur Immobilienfinanzierung vergibt, ist sie vorsichtig. Schließlich geht sie aufgrund der langen Kreditlaufzeit ein Risiko ein. Um das Risiko zu verringern, werden die finanzierten Immobilien selbst als Sicherheit verwendet. Die Schuld wird dann im Grundbuch eingetragen.
Banken versuchen Beleihungswert möglichst niedrig anzusetzen
Um das Risiko im Falle eines Kreditausfalls oder einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zu minimieren, bewertet die Bank die Immobilie so, dass sie im Falle eines Zwangsverkaufs keine Verluste macht. Der Beleihungswert spielt für Banken eine wichtige Rolle bei der Minimierung des Kreditrisikos. Banken versuchen deshalb meist, den Wertansatz einer Immobilie so gering wie möglich zu halten, indem sie mögliche Wertminderungen wie die bei Zwangsversteigerung erzielten niedrigeren Preise oder eine negative wirtschaftliche Entwicklung in die Wertermittlung einbeziehen.
Abschläge von Bank zu Bank unterschiedlich
Bei der Berechnung des Beleihungswertes zieht die Bank sogenannten Abschläge vom Verkaufspreis oder Verkehrswert ab. In der Regel liegen diese bei etwa 10 Prozent. Besitzt ein Haus also einen Verkehrswert von 400.000 Euro, liegt der Beleihungswert bei 360.000 Euro.
Beleihungswert beim Immobilienerwerb
Der Beleihungswert einer Immobilie wird nach Paragraph 12 des Hypothekenbankgesetzes definiert.
Marktwert und Verkehrswert bezeichnen den Wert, den eine Immobilie unter marktüblichen Gegebenheiten zum aktuellen Zeitpunkt hat. Der Beleihungswert darf den Marktwert oder den Verkehrswert nicht überschreiten, weil er die Kreditsicherheit beeinflusst. Im Gegensatz zu Markt- oder Verkehrswert ist der Beleihungswert demnach auch auf zukünftige Einflüsse ausgerichtet, die zur Wertminderung der Immobilie führen können.
Höhe und Beispielrechnung
Der Beleihungswert wird von den Banken und Bausparkassen festgelegt, welche die Kredite für die Immobilienfinanzierung bereitstellen.
Wie erwähnt liegt der Beleihungswert in der Regel 20 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert der Immobilie. Die Differenz wird als Sicherheitsreserve für die Bank betrachtet.
Kreditgeber bieten danach Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent an.
Beispiel: Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 300.000 Euro. Die Bank zieht einen Abschlag von 10 Prozent ab. Der Beleihungswert beträgt danach 270.000 Euro. Für den Kredit stellt die Bank 80 Prozent davon zur Verfügung. Kreditnehmer könnten somit 216.000 Euro für die Immobilie als Darlehen aufnehmen.
Zusätzliche Kredite möglich
Kreditnehmer können maximal 100 Prozent Beleihungsauslauf nutzen. Kann die Differenz zwischen Darlehen und Kaufpreis nicht mit Eigenkapital gedeckt werden, können zusätzliche Kredite aufgenommen werden.
Die Beleihungsgrenze
Bei der Immobilienfinanzierung dürfen Immobilien von Banken, Sparkassen oder Bausparkassen nur bis zu einem gewissen Wert beliehen werden. Dabei handelt es sich um die Beleihungsgrenze. Sie wird sowohl von gesetzlichen Bestimmungen als auch internen Regelungen des Kreditgebers definiert.
Manche Kreditinstitute setzen hierfür auch den Marktwert an. Banken und Versicherungen unterscheiden sich bei der Höhe der Beleihungsgrenze. Bei Versicherungen wird sie üblicherweise niedriger angesetzt.
So wird der Beleihungswert ermittelt
Banken und andere Kreditinstitute wenden verschiedene Verfahren und Methoden an, um den Beleihungswert zu ermitteln. Der Beleihungswert orientiert sich dabei immer am Markt- oder Verkehrswert. Die Beleihungsgrenze selbst richtet sich danach, wie viel Risiko die Bank bei der Kreditvergabe eingehen möchte, also nach der Kreditsicherheit.
Um die größtmögliche Sicherheit bei der Berechnung des Beleihungswerts zu erhalten, ziehen Banken einen Abschlag von 10 bis 15 Prozent vom Verkehrswert ab.
Der Beleihungswert selbst wird über einen Zeitraum von 30 Jahren berechnet. Dabei müssen Kreditgeber berücksichtigen, dass der Beleihungswert nicht über dem aktuellen Marktwert liegt. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Banken bei der Kreditvergabe ein zu hohes Ausfallrisiko mit Verlusten eingehen.
Anforderungen an den Beleihungswert
Für die Berechnung des Beleihungswertes werden unabhängig von der jeweiligen exakten Methode einer Bank folgende Aspekte berücksichtigt:
- Der Beleihungswert muss Wertveränderungen sowie wirtschaftliche Veränderungen für die nächsten 30 Jahre berücksichtigen.
- Es muss geprüft werden, ob die Immobilie nachhaltig vermietet oder verkauft werden kann.
- Die Bank kontrolliert, wie gut eine Immobilie genutzt oder verwendet werden kann.
- Das Kreditinstitut bezieht Veränderungen der Region, in der die Immobilie steht, mit ein.
Für Sozialversicherungsträger gilt die Besicherung einer Hypothek, Grundschuld oder auch einer Rentenschuld als sicher, sollte die Beleihung zwei Drittel des Wertes des Grundstücks, Wohneigentums oder Erbbaurechts nicht übersteigen (§ 84 SGB IV).
Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf ist eine Prozentzahl, die das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehen sowie dem Beleihungswert angibt. Anhand dieser Zahl bestimmt die Bank die Zinshöhe für die Baufinanzierung. Je höher die Zahl des Beleihungsauslaufs ist, umso mehr steigt der Sollzins des Kreditvertrags. Bei einem Beleihungswert von bis zu 60 Prozent bietet die Bank die besten Konditionen, da der Kunde mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringt. Das wiederum minimiert das Risiko der Bank, wodurch der Kunde bessere Zinskonditionen für die Baufinanzierung erhält.
Gängige Verfahren zur Berechnung
Um den Beleihungswert zu berechnen, müssen Banken zunächst wissen, wie viel das Objekt aktuell wert ist. Anhand des Verkehrswertes können sie anschließend den Beleihungswert festlegen.
Ertragswertverfahren
Wenn es sich um gewerblich genutzte oder vermietete Immobilien handelt, kommt dieses Verfahren häufig zum Einsatz. Diese Art von Verfahren wird also angewendet, wenn eine Immobilie nicht zur Eigennutzung besteht, sondern die Rendite ausschlaggebend ist. Der Beleihungswert setzt sich in diesem Fall aus dem Bodenwert sowie den möglichen Einnahmen durch die Vermietung zusammen. Anhand dieser Daten können künftige Einnahmen vorausberechnet werden. Wird die Immobilie später als Eigenheim genutzt, kommt das Ertragswertverfahren meist nicht in Frage.
Von der selbstständigen Ermittlung eines Ertragswertes wird abgeraten, da das Verfahren sehr komplex ist und insbesondere auf fundierter Marktkenntnis und aktuellen Informationen beruht.
Manche Institute ermitteln den Beleihungswert auch aus dem Mittelwert von Ertragswert- sowie Sachwertverfahren.
Vergleichswertverfahren
Bei dieser Methode wird die Immobilie mit einer möglichst gleichwertigen Immobilie in puncto Größe oder Ausstattung in der unmittelbaren Nachbarschaft verglichen. Für die Berechnung sind somit die lokalen Grundstückspreise sowie der Wert der Gebäude relevant. Der Vorteil dieses Verfahrens besteht darin, dass der tatsächliche und aktuelle Wert eines Objekts dargestellt werden kann.
Ob das Verfahren genutzt werden kann, ist jedoch abhängig davon, ob sich in unmittelbarer Nähe wirklich vergleichbare Immobilien befinden. Außerdem haben Marktschwankungen direkten Einfluss auf die Berechnung.
Sachwertverfahren
Diese Methode wird zur Berechnung von Eigenheimen am häufigsten angewandt. Die Bank prüft in diesem Fall, wie viel es kosten würde, wenn das Haus genauso nochmals gebaut werden müsste. Diese Kosten werden anschließend mit dem aktuellen Boden- oder Grundstückswert addiert. Bei Altbauten werden hingegen wertmindernde Eigenschaften abgezogen. Nachteilig an dieser Methode ist, dass weitere Preisentwicklungen kaum berücksichtigt werden können.
Im Zuge des Sachwertverfahrens wird der Bodenwert unabhängig von Außenanlage und Gebäude ermittelt und bewertetet. Für eine ungefähre Bestimmung genügt daher die Formel:
Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche.
