Kündigung wegen Eigenbedarf

Die Eigenbedarfskündigung hat also in der Praxis eine weitreichende Bedeutung, findet allerdings im Gesetz nur in einem einzigen Satz Erwähnung und zwar im § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ein berechtigtes Interesse, das der Vermieter für die Kündigung benötigt, liegt demnach vor, wenn der Vermieter die Räume für sich oder Angehörige seines Haushaltes in Anspruch nehmen möchte.

Voraussetzungen für die Kündigung

Es sollte beachtet werden, dass darüber hinaus weitere gesetzliche Regelungen bestehen. Die Anforderungen, die an eine Eigenbedarfskündigung gestellt werden, ergeben sich aus den allgemeinen Vorschriften, die für jede ordentliche Kündigung des Vermieters gelten. Diese Regelungen zu Kündigungsfristen und Formalitäten sind in den §§ 573c Abs. 1 BGB, 568, 73 Abs. 3 BGB festgehalten.

Eigenbedarf kann nur für einen bestimmten Personenkreis geltend gemacht werden. Dazu gehören neben Familienangehörigen Personen, die dem Haushalt des Vermieters angehören:

Personenkreis der Familienangehörigen	Personen des Hausstandes des Vermieters
der Vermieter selbst, dessen Ehegatte und Kinder (LG Stuttgart WuM 1989, 249)	Lebenspartner des Vermieters
Enkel des Vermieters (AG Köln 21.12.1988 – 211 C 440/88)	Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners
Eltern Großeltern, Geschwister des Vermieters (BGH 09.07.2003 – VIII ZR 276/02)	Pflegekraft des Vermieters oder eines Angehörigen ((LG Koblenz 24.08.2007 – 6 T 102/07)
Nichten und Neffen des Vermieters (BGH VIII ZR 159/09, Urteil vom 27.01.2010)

Nicht privilegiert sind dagegen entferntere Verwandte wie Schwager, Cousinen, Cousins, der geschiedene Ehegatte, die Tochter der Schwiegertochter etc.

Besteht aus Gründen des sozialen Kontaktes ein entsprechender Wohnbedarf und ergibt sich daraus eine moralische Verpflichtung, können Ausnahmen für diese Personen gelten.

Regelungen, die es zu beachten gilt

1. Kündigung kann nur von natürlichen Personen ausgesprochen werden
   Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann nicht jeder Vermieter aussprechen. Im Gesetz wird zwar kein bestimmter Personenkreis festgelegt, allerdings ergibt sich schon aus der Definition des Eigenbedarfs, dass nur bestimmte Vermieter davon Gebrauch machen können. Eigenbedarf wird per Gesetz als Interesse des Vermieters beschrieben, der eine Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen möchte. Demzufolge können nur natürliche Personen, nicht aber juristische Personen wie etwa eine GmbH Eigenbedarf geltend machen. Dies gilt ebenso für Vereine. Zu differenzieren sind nur Personengesellschaften.
2. Kündigung bei mehreren Vermietern
   Bei einer Vermietermehrheit muss der Eigenbedarf nicht für jeden Vermieter bestehen. Es ist ausreichend, wenn der Eigenbedarf für eine einzige Person, die zu den Vermietern gehört, besteht. Es müssen aber alle Vermieter die Kündigung aussprechen.
3. Eigenbedarfskündigung bei Zweitwohnung
   Möchte der Vermieter die Wohnung als Zweitwohnung nutzen, kann er ebenfalls eine Eigenbedarfsankündigung aussprechen. Voraussetzung ist, dass er die Gründe hierfür vernünftig und nachvollziehbar darlegt – hier sind allerdings besonders hohe Anforderungen gestellt.
4. Eigenbedarf bei mehreren Mietverhältnissen
   Verfügt der Vermieter über mehrere Wohnungen, die für die Deckung seines Bedarfs in Betracht kommen, kann er selbst entscheiden, welchem Mieter er kündigt. Dieser kann sich daher nicht darauf berufen, dass eventuell einem anderen Mieter hätte gekündigt werden können.
5. Größe der gekündigten und bisherigen Wohnung
   In eingeschränktem Umfang spielen die Größe der gekündigten Wohnung und die der bisherigen eine Rolle. Der Vermieter kann hier selbst bestimmen, welcher Wohnbedarf für ihn angemessen ist, allerdings findet der Grundsatz seine Grenzen, wenn weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht werden soll. Die Kündigung ist dann missbräuchlich. Wenn die Wohnfläche allerdings so gering ist, dass der Wohnbedarf des Vermieters nicht gedeckt werden kann, kann dies aufgrund fehlender Eignung zum Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit führen.
6. Abwägung mit den Interessen des Mieters
   Die Interessen des Vermieters sind nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen, wenn es um die Entscheidung geht, ob Eigenbedarf anzunehmen ist und eine wirksame Kündigung vorliegt. Belange des Mieters werden nur im Zuge eines Widerspruchs beachtet.

Schriftliche Kündigung: Was drinstehen muss

Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtmäßig ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. An diese vorgeschriebenen Formalien muss sich der Vermieter halten, da seine Kündigung sonst unwirksam ist. Beim Verfassen des Kündigungsschreibens ist also Vorsicht geboten.

In jedem Fall bedarf die Kündigung der Schriftform. Darüber hinaus müssen gemäß § 573 Abs. 3 BGB die Gründe für das Interesse des Vermieters dargelegt werden. Dies ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung! Hier sollten Vermieter sorgfältig vorgehen und einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der den Grund für den Eigenbedarf an der Wohnung beschreibt. Mieter können anhand dieser Darlegung prüfen, ob die Kündigung gegebenenfalls anfechtbar ist. Auch wenn die Tatsachen dem Mieter bereits mündlich oder schriftlich mitgeteilt wurden, müssen diese in der Kündigung detailliert angegeben werden.

Details, die Vermieter im Schreiben genau definieren sollten

• Die Person, für die die Wohnung benötigt wird (falls nicht der Vermieter selbst)
• Verwandtschaftsverhältnis zu dieser Person
• Bei entferntem Verwandtschaftsverhältnis die Gründe der persönlichen Verbundenheit
• Die Umstände, die die dauerhafte Zugehörigkeit einer Person zum Haushalt des Vermieter darlegen
• Die Gründe, die zum Wohnbedarf führen, etwa gesundheitliche Veränderungen, Arbeitsplatzwechsel, Trennungsabsichten etc.
• Eventuell Angabe der bisherigen Wohnverhältnisse, sofern dies zur Überprüfung des Nutzungsinteresses erforderlich ist
• Das Vorhandensein einer Alternativwohnung bzw. ein Angebot einer Alternativwohnung an den Mieter
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht (gemäß § 574 Abs. 1 BGB) mit Form- und Fristerfordernis

Wichtig ist, dass Sie als Vermieter nachvollziehbar und vernünftig die Gründe darlegen, die den Eigenbedarf rechtfertigen. Das gilt insbesondere dann, wenn sich weitere Wohnungen in Ihrem Besitz befinden, die alternativ für den Eigenbedarf genutzt werden könnten. Die Begründung sollte deshalb so detailliert sein, weil sich hier möglicherweise Angriffspunkte für einen juristischen Streit verbergen könnten.

Im Normalfall sind die Anforderungen für das Vorliegen nachvollziehbarer Gründe eher gering. Es reicht üblicherweise aus, wenn der Vermieter angibt, dass er wünscht, in den eigenen vier Wänden zu wohnen (vgl. LG Mainz, Urteil vom 06.02.1996 – 3 S 248/95). Ebenso gilt als vernünftiger nachvollziehbarer Grund, wenn der Vermieter die Wohnung als Altersruhesitz für sich selbst oder beispielsweise seine Eltern nutzen will, weil die Wohnung für ältere Menschen besser geeignet ist als die derzeitige. Der Vermieter muss den Umzug dann allerdings ernsthaft verfolgen. Es genügt nicht, einen späteren Zeitpunkt anzugeben, zu dem die Wohnung möglicherweise bezogen werden soll.

Es gibt darüber hinaus zwei Fälle, bei denen das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters nicht notwendig ist:

1. Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ohne Angabe eines besonderen Grundes kündigen, wenn sich die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Zweifamilienhaus) befindet.
2. Dies trifft ebenso gemäß § 573a Abs. 2 BGB zu, wenn die Wohnung ein Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist.

Fristen der Eigenbedarfskündigung

Wie bei jeder ordentlichen Kündigung muss sich der Vermieter an die gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen halten, die sich aus § 573c Abs. 1 BGB ergeben. So richtet sich die Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses.

Wenn die Kündigung beim Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats eintrifft, gilt das Mitverhältnis als beendet:

• Mit Ablauf des übernächsten Monats, wenn das Mietverhältnis noch keine fünf Jahre bestand
• Mit Ablauf des fünften auf den Kündigungsmonat folgenden Monats, wenn das Mietverhältnis fünf, aber nicht mehr als acht Jahre bestand
• Mit Ablauf des achten auf den Kündigungsmonat folgenden Monats, wenn das Mietverhältnis mindestens acht Jahre bestand

Kündigungssperrfrist

Die Kündigungssperrfrist sieht eine Kündigungsbeschränkung vor, wenn der Vermieter als Eigentümer einer vermieteten Wohnung für diese Wohnungseigentum begründet. Wird die Wohnung einem Dritten veräußert, gilt laut Gesetz (§ 577a BGB) eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In dieser Zeit kann der Vermieter nicht kündigen.

Wer also Wohnungseigentum kaufen und die Wohnung selbst bewohnen möchte, sollte sich vorab informieren, ob eine solche Kündigungsfrist besteht. In einigen Bundesländern kann diese Frist sogar auf zehn Jahre ausgedehnt werden.

Kann der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Zum Schutz des Mieters sieht das Gesetz in § 574 Abs.1 BGB vor, dass der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen kann und außerdem verlangen darf, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder andere Angehörige eine Härte bedeuten würde, die nicht zu rechtfertigen ist. Unter Umständen kann er die Wohnung also weiterhin für eine gewisse Zeit oder gar dauerhaft bewohnen.

Die Widerspruchsfrist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf beläuft sich auf mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist. Wird der Mietvertrag durch den Vermieter beispielsweise zum 31. Juli 2022 gekündigt, muss der Mieter den Kündigungswiderspruch spätestens bis zum 31. Mai 2022 tätigen.

Dies können gültige Härtefälle sein

• Hohes Alter verbunden mit Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Verwurzelung in der Umgebung
• Krankheiten physischer oder psychischer Art
• Schwangerschaft, wenn der Umzug kurz vor oder nach der Entbindung ist
• Suizidgefahr, die durch den Verlust der Wohnung hervorgerufen wird

Wenn der Mieter nach der Kündigung keine angemessene Ersatzwohnung findet, obwohl er alle ihm möglichen Bemühungen unternommen hat, gilt dies ebenfalls als Härte gemäß § 574 Abs.2 BGB.

Wenn der Mieter sich weigert auszuziehen

Die Kündigung ist rechtswirksam beim Mieter eingegangen, doch der zieht auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus? Dann sollten Sie als Vermieter nach diesen Schritten vorgehen:

1. Zunächst sollte Widerspruch gegen die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache eingelegt werden. Dies muss innerhalb von zwei Wochen seit Kenntnis der Gebrauchsfortsetzung geschehen, da sich sonst das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern könnte.
2. Sie sollten den Mieter auffordern, die Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geräumt zu haben.
3. Es ist empfehlenswert, zunächst eine außergerichtliche Einigung zu versuchen. Denkbar sind Zugeständnisse in Form einer Räumungsfrist oder Unterstützung beim Umzug.
4. Eine Räumungsklage erheben.
5. Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel beauftragen.

Wegfall des Eigenbedarfs

Wurde die Kündigung bereits ausgesprochen und fällt der Eigenbedarf nun doch weg, ist es aus rechtlicher Sicht wichtig, zu welchem Zeitpunkt dieser Wegfall erfolgt ist. Die Kündigung ist in jedem Fall dann unwirksam, wenn der Eigenbedarf entfällt, noch bevor die Kündigungserklärung dem Mieter überhaupt zugegangen ist.

Anders gestaltet sich dies, wenn die Kündigung bereits zugegangen ist und der Wegfall des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist eintritt. Die Kündigung ist dann zunächst wirksam. Sie wird aber aufgrund Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn die Kündigung weiter aufrechterhalten wird, ohne dass der Mieter über den Wegfall des Kündigungsgrundes informiert und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht angeboten wird.

Ist die Kündigungsfrist bereits verstrichen, hat das keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Kündigung. Hält der Vermieter in diesem Fall an der Kündigung fest und teilt den Wegfall des Eigenbedarfs nicht mit, ist das nicht rechtsmissbräuchlich.

Schadenersatz bei falschen oder verschwiegenen Angaben

Die Kündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Der Mieter darf dann in der Wohnung bleiben, wenn er diese Täuschung vor seinem Auszug feststellt. Erkennt er die Täuschung erst nach dem Auszug, kann er einen Anspruch auf Wiedereinräumung seines Besitzes geltend machen. Allerdings kann der Vermieter dem nicht nachkommen, wenn die Wohnung bereits wieder vermietet ist oder veräußert wurde.

Der Mieter hat eventuell ebenso kein Interesse an einem erneuten Einzug, da er bereits eine Ersatzwohnung gefunden hat. In solchen Fällen kann der Mieter dennoch handeln, denn der Vermieter macht sich wegen der Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag schadensersatzpflichtig.

Sind dem Mieter durch die unwirksame Kündigung Kosten entstanden, kann er das Geld vom Vermieter einfordern, etwa Ausgaben für einen Rechtsanwalt oder alle Kosten rund um den Umzug. Mehrkosten für die Anmietung der neuen Wohnung sind darüber hinaus erstattungsfähig – sofern die Wohnung in Größe und Ausstattung der geräumten entspricht.

Alternative zur Eigenbedarfskündigung

Eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung stellt der Mietaufhebungsvertrag dar. Er kommt vor allem dann in Frage, wenn beim Vermieter Unsicherheiten bestehen, ob das Mietverhältnis wirksam beendet werden oder ob der Mieter von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch machen kann. Üblicherweise enthält ein Mietvertrag eine Kündigungsfrist von drei Monaten nach §573c BGB. Durch einen Mietaufhebungsvertrag können Vermieter und Mieter diese Kündigungsfrist umgehen und den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen.

Mieter und Vermieter können den Vertrag hierbei ganz individuell anpassen. Beide Parteien legen darin den Beendigungs- und Räumungstermin gemeinsam fest und einigen sich über Fragen, die Anlass zu Streitigkeiten geben könnten, etwa Regelungen zu Schönheitsreparaturen oder die Rückzahlung der Kaution. Es kann sinnvoll sein, dem Mieter eine Abstandszahlung zu gewähren. So wird er eher der gemeinschaftlichen Vertragsbeendigung zustimmen.