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Eigenkapital – bei großen Anschaffungen besonders wichtig

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 15.09.2016

Beim Hauskauf oder großen Anschaffungen ist Eigenkapital nahezu unverzichtbar. Denn Banken geben Finanzierungen in dieser Größenordnung meist nur dann aus, wenn der Antragsteller auch ein entsprechend hohes Eigenkapital hat. Grundsätzlich gilt beim Eigenkapital: Je mehr, desto besser. Das bezieht sich sowohl auf die Eigenkapitalausstattung eines Unternehmens als auch auf das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung.

Für das Unternehmen bildet es ein sicheres Fundament, für Bauherrn oder Hauskäufer bedeutet Eigenkapital eine Anhebung der Bonität und eine Senkung der Zinslast. Aus unternehmerischer Sicht werden unter Eigenkapital alle finanziellen Mittel zusammengefasst, die als erwirtschafteter Gewinn im Unternehmen verbleiben oder die vom Eigentümer zum Betrieb der Firma genutzt werden.

Bei Privatpersonen wird der Begriff meist im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung verwendet und bezeichnet dabei diejenigen Eigenmittel, die benötigt werden, um bei einer Finanzierung einen günstigen Zinssatz zu erhalten und den Anteil an Fremdkapital gering zu halten.

Arten des Eigenkapitals

Die finanziellen Mittel, die in die Baufinanzierung einfließen können, sind ganz unterschiedlicher Art. Denn dazu zählen bei Weitem nicht nur Bargeld oder Wertpapiere. Welche Vermögenswerte schließlich als Eigenmittel verwendet werden können, sollte im Einzelfall unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten entschieden werden. Es ist allerdings ratsam, eine Kapitalanlage nur dann als Eigenkapital zu verwenden, wenn eine Entlastung bei den Kreditzinsen mehr bringt als die Rendite der entsprechenden Anlage.

Klassisches Eigenkapital Neben dem Barvermögen können Immobilienkäufer auf Erspartes auf Tagesgeldkonten zurückgreifen oder Wertpapiere verkaufen. Letzteres lohnt sich allerdings nur, wenn die Anleihen aus einer Hochzinsphase stammen und das Darlehen in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wurde, sodass die Erträge aus dem Wertpapierverkauf einen Teil der Zinslast tragen können.
Lebensversicherung Der radikalste Schritt ist wohl der Verkauf einer Lebensversicherung, doch ist es auch möglich, diese abzutreten. Der Rückkaufswert erhöht den Rahmen der Sicherheiten und somit die Darlehenssumme.
Arbeitgeberdarlehen Dies ist im eigentlichen Sinne keine Sicherheit, besitzt aber bei einer Finanzierung einen Eigenkapitalcharakter. Wichtig dabei ist, insbesondere aus steuerrechtlichen Gründen, dass zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber ein korrekter Darlehensvertrag geschlossen wird. In diesem müssen Darlehenshöhe, Zins, Tilgung und Laufzeit festgehalten sein. Abhängig vom durchschnittlichen Pfandbriefzins darf der Zinssatz eine gewisse Grenze nicht unterschreiten, da es sich sonst um einen geldwerten Vorteil handelt.
Verwandtendarlehen Kann die monatliche Rate problemlos bedient werden, muss die Bank über diese Art der Eigenmittelbeschaffung nicht in Kenntnis gesetzt werden. Die Ausgestaltung dieses privaten Darlehens kann völlig individuell ausgelegt werden.
Muskelhypothek bzw. Eigenleistung Die Bank erkennt Eigenleistung im Sinne von Renovierungs- und Sanierungsarbeiten als Eigenkapitalersatz an. Berechnungsgrundlage ist dabei der Stundenlohn eines Handwerkers. Die Arbeiten können auch von Verwandten oder Bekannten durchgeführt werden, wobei nachgewiesen sein muss, dass die Person das jeweilige Handwerk beherrscht.
Bausparguthaben Natürlich zählt auch das Bausparguthaben zum Eigenkapital. Ein in der Ansparung befindlicher Bausparvertrag muss nicht aufgelöst werden, er kann an die Bank abgetreten werden. Bei noch nicht fälligen Bausparverträgen besteht zudem die Möglichkeit einer Zwischenfinanzierung.
Außerdem Schenkungen oder Vorauserbschaft, Zuschüsse und Darlehen aus öffentlicher Förderung (KfW, Landesförderung), fällige, realisierbare Forderungen gegen Dritte.

Fremdkapital

Alle finanziellen Mittel, die leihweise von einem Dritten zur Verfügung gestellt werden, werden unter dem Begriff Fremdkapital zusammengefasst. Diese Dritten können entweder Unternehmen oder Privatpersonen sein. Unterschieden wird zwischen kurz-, mittel- und langfristigem Fremdkapital – bei der Baufinanzierung handelt es sich in der Regel um ein langfristiges Fremdkapital, da sie über einen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren läuft, in der das Darlehen zurückgezahlt wird.

Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Das Eigenkapital spielt bei der Finanzierung einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist und in den Kredit eingebracht werden kann, desto günstiger fallen die Kreditkonditionen aus. Es zeugt der Bank gegenüber von einer zuverlässigen Planung des Kreditnehmers, sodass die Zinskondition entsprechend angepasst werden kann. So können Sie sich einerseits einen günstigen Kredit verschaffen und andererseits eine solide Basis für den Hauskauf oder –bau schaffen, da Sie weniger Fremdkapital benötigen. Zwar ist es grundsätzlich möglich, eine Baufinanzierung gänzlich ohne Eigenkapital durchzuführen, doch stehen die Chancen von Kreditsuchenden deutlich besser, wenn bereits finanzielle Mittel vorhanden sind. Doch in welcher Höhe sollten diese sein?

Höhe des Eigenkapitals

Wie hoch das Eigenkapital sein soll, um einen Kredit zu erhalten, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Es hat sich allerdings eine Faustregel durchgesetzt, nach der die meisten Banken in der Regel 20 bis 30 Prozent der zu erwartenden Kosten als Eigenkapital verlangen. Dies wird von der Bank als Sicherheit vorausgesetzt, um den Kredit überhaupt zu erhalten. Mit einer Quote von 20 Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten bekommen Sie gute Konditionen für Ihren Kredit. Können Sie sogar 40 Prozent einbringen, erhalten Sie die besten Konditionen. Müssen also insgesamt Baukosten von 200.000 Euro finanziert werden, sollten davon mindestens 40.000 bis 50.000 Euro als Eigenkapital eingebracht werden.

Sind Sie Kapitalanleger und möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermieten, sollten Sie aus steuerlichen Gründen das Eigenkapital eher niedriger halten, denn Ihre Darlehenszinsen können Sie als Werbungskosten geltend machen.

Achtung:Nebenkosten nicht vernachlässigen

Die Eigenkapitalquote von 20 Prozent bezieht sich nur auf den reinen Kaufpreis, nicht aber auf Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren. Diese Nebenkosten betragen etwa weitere 9 bis 15 Prozent (je nach Region) des Gesamtkaufpreises. Bei Immobilienkosten von 200.000 Euro müssen also weitere 20.000 bis 30.000 Euro für die Nebenkosten eingeplant werden, die aus eigenen Mittel bestritten werden müssen.

Auswirkungen des Eigenkapitals auf die Zinskonditionen

Der wohl deutlichste Vorteil bei der Einbringung von Eigenkapital ist die Reduzierung des Fremdkapitalbedarfs. Je weniger Fremdkapital benötigt wird, desto geringer fällt die Zinsbelastung für den Kreditnehmer aus. Zudem wird auch die monatliche Kreditrate besser tragbar. Des Weiteren sehen Banken eine Finanzierung mit Eigenkapital als sicherer an als eine Finanzierung ohne Eigenmittel, sodass den Kunden ein entsprechend günstigerer Zinssatz gewährt wird. Besonders hoch sind die Zinsaufschläge, wenn über 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises als Kredit aufgenommen werden. Daher wird eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent gefordert.

Grundsätzlich gilt hier die einfache Faustformel: Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz. Ihr einzubringendes Eigenkapital hat also erheblichen Einfluss auf:

  • Die Höhe des Kreditzinses
  • Die Höhe der Tilgungsleistungen
  • Die Dauer des Tilgungszeitraumes
  • Die Tilgungssicherheiten

Eigenkapitalersatz in Form von Eigenleistung

Haben Sie für Ihren Hausbau nicht genügend Eigenkapital, besteht die Möglichkeit, einen Teil der Kosten in Form von Eigenleistung zu ersetzen. Diese Form des Eigenkapitalersatzes wird häufig auch als Muskelhypothek bezeichnet. Üblicherweise erkennen Banken immerhin bis zu 15 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenleistung an. So ist es theoretisch möglich, einen Großteil des Eigenkapitals in Form von Eigenleistung aufzubringen. Das mag zunächst verlockend klingen, birgt aber einige Risiken für den Bauherren.

Möchten Sie Eigenleistung einbringen, sollten Sie genau abwägen, was Sie schaffen können und was nicht. Wird von 1000 Stunden Eigenleistung bei einer Bauzeit von einem Jahr ausgegangen, müssten Sie als Bauherr im Schnitt 25 Stunden pro Woche erbringen. Das ist neben einem Vollzeitberuf kaum zu stemmen. Deshalb rät der Bauherrenschutzbund dazu, statt der 15 Prozent höchsten 5 bis 10 Prozent der Gesamtkosten als Eigenleistung zu bewältigen.

Insbesondere bei Arbeiten, deren Mängel weitreichende Folgen für den Bau haben können, sollte der Fachmann ran. Müssen diese Mängel beseitigt werden, entstehen weitere Kosten und die Bauzeit verzögert sich. Gas-Wasser- und Elektroinstallationen sollten beispielsweise vom Fachmann durchgeführt werden, während Tapezierarbeiten oder das Verlegen von Bodenbelägen selbst übernommen werden können. In jedem Fall sollten Sie genau durchrechnen, ob sich der eigene Einsatz überhaupt lohnt. Denn durch eine verlängerte Bauzeit erhöhen sich in jeden Fall die Baukosten.

Banken sind zudem inzwischen zurückhaltend beim Einsatz von Eigenleistung als Eigenkapitalersatz. So berücksichtigen Sie die Eigenleistung zwar im Finanzierungsplan, akzeptieren diesen aber nur dann verbindlich, wenn er auch ohne Eigenleistung realisierbar ist.

Eigenkapitalnachweis

Natürlich wird das Eigenkapital von Banken nur anerkannt, wenn entsprechende Nachweise vorgelegt werden können. Diese können Sie erbringen, indem Sie aktuelle Kontoauszüge, Depotauszüge oder Wertpapierurkunden vorlegen. Wesentlich einfacher lässt sich das Prüfverfahren gestalten, wenn Sie zuvor alle Mittel flüssig machen und zusammenführen. Dafür bietet sich etwa ein Tagesgeldkonto an, da Inflationsverluste eingedämmt werden können. Sie sollten beachten, dass ein solcher Nachweis recht früh erforderlich ist, nämlich zu dem Zeitpunkt, an dem die Finanzierungsanfrage gestellt wird. Oft ist das Kapital vorhanden, aber für mehrere Jahre fest gebunden, etwa auf einem Festgeldkonto. Das gibt deutlich höhere Renditen als eine Tagesgeldanlage, doch ist das Geld womöglich mehrere Jahre nicht verfügbar. Prüfen Sie also frühzeitig, ob und wann Sie auf Ihr Geld zugreifen können!

Berechnung des Eigenkapitals

Für die Aufstellung Ihres Finanzierungsplans spielt die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals eine entscheidende Rolle. Daher ist es sinnvoll, noch vor der Kreditanfrage einen „Kassensturz“ vorzunehmen. Dabei sollten Sie nicht nur überlegen, wie viel Ihnen zur Verfügung steht, sondern auch wann Sie auf welches Guthaben zugreifen können. Möchten Sie Guthaben nutzen, das zum benötigten Zeitpunkt nicht verfügbar ist, können Sie bis zur Fälligkeit des Betrags eine Zwischenfinanzierung nutzen – das bietet sich besonders für einen noch nicht fälligen Bausparvertrag an.

Gehen Sie nach folgenden Schritten vor, um die exakte Höhe Ihres Eigenkapitals zu ermitteln:

  1. Addieren Sie alle sicheren Geldanlagen. Daraus ergibt sich die Summe, die Sie bereits fest einplanen können. Zu diesen Anlagen gehören:
    • Sparguthaben
    • Termingelder
    • Zuteilungsreife Bausparverträge
    • Festverzinsliche Wertpapiere
    • Sonstiges Eigenkapital (z.B. Edelmetall)
  2. Errechnen Sie nun die Summe aller Kapitalanlagen mit Wertschwankungen, indem Sie einen Risikoabschlag einbeziehen, etwa bei:
    • Aktien
    • Anleihen
    • Fondanteile
  3. Addieren Sie die noch nicht verfügbaren Kapitalanlagen, da diese für die langfristige Tilgungsplanung eine wichtige Rolle spielen.
    • Noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge
    • Sparbriefe
    • Kapitallebensversicherungen

Tipp:Reserve einplanen

Von der Summe der Ersparnisse sollten Sie eine Reserve von drei bis sechs Nettogehältern abziehen, sodass sich nun der maximale Betrag Ihres Eigenkapitals ergibt. Mit dieser Reserve werden unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder weitere Nebenkosten nicht zur Belastung.

Nutzen Sie unseren praktischen Eigenkapitalrechner, um sich einen schnellen und einfachen Überblick über Ihr verfügbares Eigenkapital zu verschaffen!

Erhöhung des Eigenkapitals

Reichen die Mittel des bereits verfügbaren Kapitals nicht aus, haben Kreditsuchende die Möglichkeit, bestehende Kapitallebensversicherungsverträge aufzulösen, um sie in die Finanzierung einzubringen. Wie hoch der Rückkaufswert Ihrer Lebensversicherung ist, erfahren Sie auf Anfrage beim Versicherungsunternehmen. Allerdings lohnt sich der Verkauf nur, wenn die für die Finanzierung eingesparten Zinsen deutlich über dem Ertrag liegen, den die Lebensversicherung in ihrer Restlaufzeit noch eingebracht hätte. Ein Verkauf der Lebensversicherung sollte also gut überlegt sein, da eventuell die angesparte Altersvorsorge wegfällt.

Des Weiteren können Sie Ihr Eigenkapital durch ein privates Darlehen aufstocken. Steht in der Familie ein Erbe an, könnte dieses Geld als Schenkung vereinbart werden, da so Steuern gespart werden können.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Auch ohne Eigenkapital ist es möglich, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, indem eine Vollfinanzierung genutzt wird. Das hat natürlich den Vorteil, dass der Kreditnehmer seine volle Liquidität behält. So kann nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die zusätzlichen Nebenkosten komplett über ein Darlehen finanziert werden. Experten raten allerdings dazu, zumindest die Nebenkosten selbst zu tragen.

Eine solche Vollfinanzierung birgt für Banken ein hohes Risiko, sodass sie nur von wenigen Kreditinstituten angeboten wird. Dieses Risiko müssen Kreditnehmer außerdem mit hohen Zinsen bezahlen. Die monatliche Belastung durch die Tilgungsrate fällt demnach deutlich höher aus. Nur mit einem hohen Einkommen lassen sich die Mehrkosten tragen. Aus diesem Grund ist eine solche Vollfinanzierung nur empfehlenswert, wenn Sie über ein ausreichend hohes Einkommen verfügen, das der Bank als Sicherheit dient.

Es wird empfohlen, einen hohen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent zu vereinbaren, um sicherzustellen, dass die monatliche Rate im Rentenalter niedrig ausfällt. Zudem sollte die Vertragslaufzeit auf 15 bis 20 Jahre mit einem gleichbleibenden Zinssatz festgeschrieben werden.

Beispielrechnung zur Eigenkapitalrentabilität

Anhand einer Beispielrechnung kann deutlich gemacht werden, mit welcher finanziellen Belastung eine Vollfinanzierung im Vergleich zu einer Finanzierung mit Eigenkapital einhergeht:

Beispielrechnung

  Finanzierung mit EigenkapitalVollfinanzierung
Kaufpreis 200.000 Euro 200.000 Euro
Darlehen 150.000 Euro 200.000 Euro
Eigenkapital 50.000 Euro -
Zinsbindung 15 Jahre 15 Jahre
Anfänglicher Tilgungssatz 2 Prozent 2 Prozent
Sollzinssatz p.a. 2,54 Prozent 3,54 Prozent

Ergebnis

Monatliche Rate 567,50 Euro 923,33 Euro
Restschuld nach 15 Jahren 95.296,26 Euro 120.982,68 Euro

Das Beispiel zeigt auf, dass eine Vollfinanzierung mit gleichem anfänglichen Tilgungssatz und höherem Sollzins eine deutlich höhere Monatsrate zur Folge hat. Zudem verbleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine wesentlich höhere Restschuld und somit eine längere Laufzeit. Dies kann eingedämmt werden, wenn die Tilgungsrate auf drei Prozent erhöht wird, doch steigt damit auch die monatliche Belastung.

Gut zu wissen:Wann eine Vollfinanzierung Sinn macht

In jedem Fall ist eine Vollfinanzierung nur dann sinnvoll, wenn Sie über ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen verfügen, um die Belastung tragen zu können.

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