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Das sollten Sie über den Energieausweis wissen

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 13.07.2016

Energieausweise geben Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes und unterstützen Immobilien-Interessenten damit bei der Auswahl einer Immobilie. Die Anbieter von Immobilien erhalten zugleich einen Anreiz zur energetischen Sanierung, denn mit günstigen Energieeffizienz-Werten lässt sich eine Immobilie deutlich besser vermarkten. Die Nutzungsart und das Alter eines Gebäudes entscheiden darüber, ob ein aufwendigerer Energiebedarfsausweis oder ein vergleichsweise einfach zu erstellender Energieverbrauchsausweis erforderlich ist. Die Ausstellung von Energieausweisen wird nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert, wohl aber die Durchführung einer Energieberatung.

Gut zu wissen: Kein Unterschied zwischen „Energieausweis“ und „Energiepass“

„Energieausweis“ ist die im Energieeinspargesetz (EnEG) und in der Energieeinsparverordnung (EnEV) offiziell verwendete Bezeichnung. Umgangssprachlich wird der Begriff „Energiepass“ als Synonym verwendet. Die Bezeichnung „Energiepass“ geht auf die Deutsche Energie-Agentur GmbH zurück, die den Energieausweis entwickelte und in den Jahren 2003 und 2004 in einem Feldversuch testete.

Der Zweck des Energieausweises

Der Gesetzgeber zielte mit der Einführung von Energieausweisen auf die energetische Verbesserung des Gebäudebestands in Deutschland ab, der bis zum Jahr 2050 klimaneutral sein soll. Deutschland verpflichtete sich im Rahmen der UN-Klimakonferenzen, seine CO2-Emissionen bis zum Jahr 2020 um 40 Prozent gegenüber dem CO2-Ausstoß im Jahr 1990 zu reduzieren. Um dieses Emissionsziel zu erreichen, hat die Bundesregierung ein „Klimaschutzpaket“ entwickelt. Zu den wichtigsten Bestandteilen dieses Klimaschutzpakets gehören, neben der Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Die Regelungen zum Energieausweis finden sich in der EnEV.

Seit 2008 sind Verkäufer von Immobilien dazu verpflichtet, einem Kaufinteressenten den Energieausweis auf Verlangen vorzulegen. Seit 2013 müssen sie dies sogar unaufgefordert tun, und zwar spätestens bei der Gebäudebesichtigung. Sollte keine Besichtigung stattfinden, so muss der Verkäufer den Energieausweis nach Aufforderung durch den Kaufinteressenten oder nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben. Die gesetzlichen Verpflichtungen gelten übrigens auch für Vermieter, Verpächter und Leasinggeber (§ 16 Absatz 2 EnEV).
Die Pflicht zur Erstellung und Vorlage eines Energieausweises gilt allerdings nicht für alle Gebäude. Von der Pflicht ausgenommen sind beispielsweise:

  • Baudenkmäler
  • Gebäude mit Nutzflächen von weniger als 50 m²
  • nur unregelmäßig genutzte, gekühlte oder geheizte Gebäude (Beispiel: Ferienhaus)
  • spezielle Gebäude wie Ställe und Gewächshäuser

So steht es im Gesetz: Bußgeld bei Verstoß gegen die Ausweispflicht

Verstößt der Immobilien-Eigentümer gegen seine Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises, so begeht er eine Ordnungswidrigkeit (§ 27 Absatz 2 Ziffer 3 EnEV), die mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden kann (§ 8 Absatz 3 und § 5a EnEG).

Verbrauchsorientierter und bedarfsorientierter Energieausweis

Die Energieausweis-Pflicht besteht grundsätzlich für alle Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Je nach Typ ist ein Energieverbrauchsausweis oder ein Energiebedarfsausweis erforderlich (§ 17 Abs. 1 EnEV). Teilweise besteht auch ein Wahlrecht.

  • Energieverbrauchsausweise berücksichtigen die in den letzten drei Jahren tatsächlich verbrauchten Energiemengen für Heizung und Warmwasserbereitung.
  •  
  • Einem Energiebedarfsausweis liegen hingegen umfangreichere Berechnungen zugrunde, in die unter anderem die Dämmung der Außenwände, die Art der Heizungsanlage und vorhandene Energiesparfenster einfließen.
  •  
  • Bedarfsausweise geben, anders als Verbrauchsausweise, nicht den in der Vergangenheit tatsächlich aufgetretenen Energieverbrauch wieder, sondern bilden den theoretischen Energieverbrauch ab (unabhängig von den individuellen Verbrauchsgewohnheiten eines bestimmten Nutzers).
  • Alle Energieausweise haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ab dem Ausstellungsdatum.

Der richtige Energiepass für jedes Haus

Energieausweise sind für alle Wohnimmobilien und alle Nichtwohngebäude zu erstellen. Verfügt ein Gebäude sowohl über Wohnungen als auch über gewerblich genutzte Räume, so müssen getrennte Energieausweise erstellt werden (§ 22 Absatz 1 EnEV). Anhand der nachfolgenden Tabelle können Sie sehen, welchen Energieausweis Sie benötigen.

Art des GebäudesWohngebäudeNichtwohngebäude
Neubauten Bedarfsausweis Bedarfsausweis
Bestandsgebäude (Bauantrag bis 10/1977) Bedarfsausweis Wahlfreiheit*
Bestandsgebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten (Bauantrag ab 11/1977) Bedarfsausweis Wahlfreiheit*
Bestandsgebäude ab 5 Wohneinheiten (Bauantrag ab 11/1977) Wahlfreiheit** Wahlfreiheit*

* zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis

** falls Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt, ansonsten Bedarfsausweis erforderlich

Das steht im Energieausweis

Ein Energieausweis besteht insgesamt aus fünf Seiten. Die erste Seite enthält allgemeine Angaben zur Immobilie (unter anderem Adresse, Baujahr, Gebäudetyp, Wohnungsanzahl, Nutzfläche, Heizungstechnik). Die zweite Seite wird nur bei Bedarfsausweisen genutzt, die dritte nur bei Verbrauchsausweisen. Auf einer Farbskala werden jeweils der Primär- und der Endenergiebedarf beziehungsweise Energieverbrauch des Gebäudes (in Kilowattstunden je Quadratmeter Nutzfläche) eingetragen. Eine zweite Skala ermöglicht einen groben Vergleich der Energieeffizienz des Gebäudes mit bestimmten Gebäudeklassen. Energieausweise für Nichtwohngebäude enthalten zusätzlich Angaben über die Energiemengen, die für Beleuchtung, Lüftung und Kühlung benötigt werden. Optional trägt der Energieberater auf Seite vier Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz ein. Seite fünf enthält Erläuterungen zu wichtigen Fachbegriffen rund um den Energieausweis.

Tipp: Energieausweise sind nicht immer gleich gestaltet

Da Energieausweise zehn Jahre gültig sind und die Ausgestaltung der Ausweise in der Vergangenheit bereits mehrfach modifiziert wurde, können Ihnen als Käufer oder Mieter auch noch Energiepässe in leicht abweichender Form vorgelegt werden. Die grundlegenden Informationen unterscheiden sich allerdings nicht von denen in neueren Energieausweisen.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

In Immobilienanzeigen müssen folgende Pflichtangaben zum Energieausweis enthalten sein, soweit sie in kommerziellen Medien erscheinen (§ 16a Absatz 1 EnEV):

  • Energieausweis-Art (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
  • Energiebedarfs- oder Energieverbrauchs-Kennwert
  • Energieträger für die Heizungsanlage
  • bei Wohngebäuden das Baujahr sowie die Energieeffizienzklasse (für ab Mai 2014 ausgestellte Energieausweise)

 

Die Ausstellung eines Energiepasses

Benötigen Sie einen Energiepass, sollten Sie zunächst bei verschiedenen Unternehmen Angebote einholen, um Preise und Leistungen vergleichen zu können. Zur Ausstellung von Energieausweisen sind nur Angehörige bestimmter Berufe (insbesondere mit baubezogenen Tätigkeiten) berechtigt (§ 21 Absatz 1 EnEv), wie zum Beispiel:

  • Personen mit einem Studienabschluss in Architektur, Innenarchitektur, Bauingenieurwesen, Maschinenbau oder Elektrotechnik
  • Angehörige des Baugewerbes mit Meistertitel
  • Schornsteinfeger-Meister
  • staatliche anerkannte Techniker mit gebäudebezogenen Ausbildungsschwerpunkten (beispielsweise Lüftungs- und Klima-Techniker sowie Heizungsbauer)

Mit dem gewählten Energieausweis-Aussteller sollten Sie besprechen, ob für Sie ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis in Betracht kommt. Zu empfehlen ist grundsätzlich der zwar teurere, aber aussagekräftigere Energiebedarfsausweis.

Ein seriöser Anbieter besichtigt anschließend Ihre Immobilie, um die erforderlichen Daten aufzunehmen und um beispielsweise Baupläne einzusehen. Mittels einer speziellen Software erstellt der Anbieter dann Ihren Energiepass. Der fertiggestellte Energieausweis kann im Rahmen eines persönlichen Gesprächs ausgehändigt oder per Post zugesandt werden.

Für die Ausstellung eines Energieverbrauchsausweises benötigen die Anbieter oft nur wenige Tage. Die Erstellung eines Energiebedarfsausweises nimmt (je nach Anbieter) mehr Zeit in Anspruch: Bei komplexen baulichen Situationen und einer Mehrzahl von Energieeffizienz-Empfehlungen kann die Ausstellung durchaus auch einmal mehrere Wochen dauern.

Wie findet man einen fachlich qualifizierten Aussteller?

Eine umfangreiche, wenn auch nicht abschließende Übersicht über Anbieter von Fortbildungslehrgängen zum Energieberater enthält eine Publikation der Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die BAFA prüft allerdings nicht, ob die dort aufgeführten Anbieter über die gesetzlichen Eingangsvoraussetzungen (§ 21 EnEV) verfügen und ob in den Energieberater-Lehrgängen tatsächlich die notwendigen Inhalte vermittelt werden. 

Dagegen enthält die „Expertendatenbank“ der Deutschen Energie-Agentur (dena) nur qualitativ geprüfte Energieausweis-Aussteller.

Auf der „Energieeffizienz-Expertenliste“ für Förderprogramme des Bundes werden ausschließlich Aussteller aufgeführt, die auch Sachverständigen-Bestätigungen erteilen dürfen, die bei einer Gebäudesanierung unter Inanspruchnahme von Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erforderlich sind.

Hauseigentümer sollten vorzugsweise solche Anbieter mit der Ausstellung eines Energieausweises beauftragen, die eine Weiterbildung zum Energieberater absolviert haben.

Tipp: Vorsicht vor unseriösen Anbietern

Die Berufsbezeichnung „Energieberater“ ist gesetzlich nicht geschützt. Teilweise bieten nicht ausreichend qualifizierte „Energieberater“ die Ausstellung von Energieausweisen an. Mangelhafte Energieeffizienz-Empfehlungen können erhebliche Folgekosten auslösen, wie etwa erhöhte Heizkosten, kostspielige Nachbesserungen oder geforderte Rückzahlungen öffentlicher Mittel. Im schlimmsten Fall führen fehlgeschlagene energetische Sanierungen zur Unbewohnbarkeit einer Immobilie.

Verbraucherzentralen warnen vor unseriösen Anbietern, die unaufgefordert telefonisch oder an der Haustür die Erstellung von Energieausweisen anbieten. Wer keinen Anruf erbeten hat, der kann sich gegen verbotene Werbeanrufe durch eine Anzeige bei der Bundesnetzagentur zur Wehr setzen.

Gewarnt wird auch vor Billiganbietern im Internet, die schnell und ohne Hausbesichtigung vor Ort ausgestellte Ausweise anpreisen. Verbraucherzentralen empfehlen, derartige Angebote besonders gründlich zu prüfen und zu vergleichen.

Energiepass – Kosten für die Ausstellung

Je nach Aufwand, Region und Anbieter kostet ein Energieverbrauchsausweis etwa 30 bis 100 Euro. Für den aufwendigeren bedarfsorientierten Energiepass werden Kosten zwischen 150 und 1.000 Euro fällig.

Der Preis alleine entscheidet nicht über das beste Angebot

Orientieren Sie sich bei der Auswahl eines Energieausweis-Anbieters nicht nur am Preis, sondern vor allem auch an der fachlichen Qualifikation des Anbieters. Wählen Sie vorzugsweise einen Aussteller, der über eine abgeschlossene Weiterbildung zum Energieberater verfügt.

Wenn Sie ein Wahlrecht zwischen den beiden Ausweisarten haben, so sollten Sie berücksichtigen, dass ein Energieverbrauchsausweis zwar kostengünstiger ist, dass jedoch der teurere Energiebedarfsausweis eine deutlich größere Aussagekraft besitzt. Die umfangreicheren Informationen eines Bedarfsausweises wirken auf Kauf- und Mietinteressenten überzeugender.

Finanzielle Förderung

Öffentliche Fördermittel werden für die Ausstellung von Energieausweisen nicht gewährt, da die Immobilieneigentümer gesetzlich verpflichtet sind, Energieausweise vorzulegen. Allerdings werden Energieberatungen von der BAFA mit Zuschüssen gefördert. Energieberatungen dienen der Untersuchung der Energieeffizienz eines Gebäudes.

Wohnungseigentümer können (ab März 2015) im Rahmen einer Energieberatung wählen, welches nachfolgende Energieeffizienz-Konzept erstellt werden soll:

  • energetische Sanierung von Wohngebäuden (Komplettsanierung)
  • Sanierung durch aufeinander abgestimmte Einzelmaßnahmen (Sanierungsfahrplan)

Ab März 2015 können Hauseigentümer 60 Prozent der Beratungskosten als Förderung erhalten. Es gelten allerdings die folgenden Zuschuss-Obergrenzen:

  • 800 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern (bis Februar 2015: 400 Euro)
  • 1.100 Euro bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten (bis Februar 2015: 500 Euro)

Wohnungseigentümergesellschaften erhalten ab März 2015 einen Zuschuss von höchstens 500 Euro, mit dem eine zusätzliche fachkundige Energiebericht-Erläuterung vor der Eigentümerversammlung unterstützt wird. In dieser Broschüre erhalten Sie weitere Informationen zur Vor-Ort-Beratung der BAFA.

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