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Wie der Fiskus Erbbauzinsen behandelt

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 15.09.2016

Erbbauzinsen sind Zahlungen, die für die Nutzung eines Grundstücks im Rahmen einer Erbpacht fällig werden. Der Begriff „Zinsen“ ist dabei zunächst irreführend, da es sich theoretisch um eine Art Nutzungsgebühr handelt. Festgelegt wird der Erbbauzins in einem Erbbaurechtsvertrag.

Kurz zusammengefasst:Wichtiges zum Erbbauzins

  • Erbpacht eignet sich zum Steuersparen.
  • Der Erbbauzins lässt sich direkt steuerlich geltend machen.
  • Vermieter können den Erbbauzins über die Werbungskosten absetzen.
  • Grundstückseigentümer müssen die Einnahmen aus der Erbpacht als Zufluss versteuern.
  • Ob sich Erbpacht lohnt, hängt davon ab, wie stark Erbpacht und Darlehenszinsen differieren.

Die Zahlung der Erbbauzinsen erfolgt ähnlich wie die Mietzahlung in der Regel monatlich im Voraus. Alternativ kann der Erbbauzins auch als Gesamtbetrag einmalig bezahlt werden. Diese Alternative zum Grundstückskauf hat den Vorteil, dass oft der zu zahlende Kaufbetrag sinkt - und damit auch die Kosten für eine Baufinanzierung.

Beim erzielbaren Erbbauzins handelt es sich um einen anpassbaren Zins. Er kann über eine Klausel im Erbbaurechtsvertrag angepasst werden, dann spricht man von einem vertraglich erzielbaren Erbbauzins. Die Anpassungen der Erbbauzinsen lassen sich darüber hinaus in gesetzlich zulässiger Weise anpassen. In diesem Fall wird von gesetzlich erzielbarem Erbbauzins gesprochen.

Als angemessener Erbbauzins wird die Verzinsung verstanden, die sich an die Veränderung des Bodenwerts anpasst. Wird ein fester Erbbauzins vereinbart, verändert sich die Zinshöhe über die Laufzeit nicht. Diese Variante wird meist angewandt, wenn der Erbbauzins in einem Einmalbetrag überwiesen wird. Im Gegensatz dazu gibt es noch den gleitenden Erbbauzins. Hierbei wird die Zinshöhe immer an die Entwicklung des allgemeinen Preisniveaus angepasst.

Wie sich die Erbbauzinsen letztlich entwickeln, hängt von der vereinbarten Wertsicherungsklausel ab.

Steuerliche Aspekte

Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie auf Erbpachtgrund gebaut haben und vermieten, können die Erbbauzinsen steuerlich als Werbungskosten absetzen. Sie werden mit den Einkünften aus der Vermietung verrechnet. Zahlen Immobilienbesitzer die Erbpacht in einem Komplettbetrag im Voraus, ist es ebenfalls möglich, die Zinsen als Werbungskosten abzusetzen. Allerdings muss der Gesamtbetrag anteilig auf die gesamte Laufzeit verteilt werden. Laufzeiten für Erbpacht liegen in der Regel zwischen 60 und 90 Jahren.

Eine mögliche Variante ist die Finanzierung der einmaligen Erbbauzinszahlung. Die Zinsen für die Finanzierung lassen sich direkt von den Einnahmen aus der Vermietung absetzen.

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Die Höhe des Erbbauzinses beträgt üblicherweise zwischen vier und sechs Prozent des Kaufpreises für das Erbpachtgrundstück. Für die Berechnung der Zinshöhe können auch weitere Aspekte wie die Kaufpreisentwicklung berücksichtigt werden. Wird zum Beispiel ein gleitender Erbbauzins im Erbpachtvertrag festgelegt, spielt dieser Aspekt eine Rolle.

Die individuelle Zinshöhe wird am aktuellen Zinsniveau des Kapitalmarktes ausgerichtet, wenn der Erbpachtvertrag abgeschlossen wird. Die Zinshöhe wird schließlich vereinbart und im Erbbaurechtsvertrag festgeschrieben. Ebenfalls festgehalten werden mögliche Nachtragsbewilligungen, wenn es zu Änderungen der Verzinsung kommen sollte.

Pächter sollten deshalb darauf achten, ob der vereinbarte Erbbauzins vertraglich mit einer Anpassungsklausel versehen wurde. Diese sogenannte „Wertsicherungsklausel“ ermöglicht es den Erbbaurechtsgebern, die Zinshöhe gemäß den definierten Vorgaben anzupassen.

Gut zu wissen:Grundstückspreis ist entscheidend

Die Höhe des Erbbauzinses richtet sich nach dem Grundstückspreis oder am Wert des Baulandes. Die Bemessungsgrundlage wird durch verschiedene Wertermittlungsverfahren geschaffen.

Ermittlung des Erbbauzinses

Der Wert des Erbbauzinses setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen, einem Bodenwertanteil und dem Gebäudewertanteil. Im Vertrag wird festgelegt, in welchen Abschnitten der Erbbauzins an die allgemeine Preisentwicklung oder die Inflation angepasst wird. Für die Anpassung wird üblicherweise der Verbraucherpreisindex herangezogen. Er wird vom Statistischen Bundesamt jährlich berechnet. Eine Änderung des Erbbauzinses anhand des Verbraucherpreisindex ist nur alle drei Jahre möglich, und nur dann, wenn sich der Verbraucherpreisindex seit der vorigen Erhöhung signifikant verändert hat.

Gut zu wissen:Beispielrechnung

  • Verbraucherpreisindex beim Grundstücksverkauf: 100
  • Kaufpreis: 200.000 Euro
  • Veranschlagter Erbbauzins: 4 Prozent = 8.000 Euro pro Jahr = 666,66 Euro pro Monat
  • Verbraucherpreisindex nach drei Jahren: 104, Anstieg um 4 Prozent
  • Neuberechnung des Erbbauzinses: 8.000 Euro × 1,04 = 8.320
  • Monatliche Mehrbelastung: 8.320 Euro ÷ 12 = 693.33; 693,33 – 666,66 = 26,67 Euro.

Bei einer Steigerung des Verbrauchspreisindex um 4 Punkte müssten Erbbauberechtigte knapp 300 Euro mehr pro Jahr und mehr als 26 Euro pro Monat zusätzlich bezahlen.

Wertsicherung für den Erbbaugeber

Über die Anpassung des Erbbauzinses an den Verbraucherpreisindex oder eine Wertsicherungsklausel wird dem Erbbaugeber eine Wertsicherung seiner Erbbauzinsen zugestanden. Ein steigender Grundstückswert wird bei der Berechnung des Erbbauzinses nicht berücksichtigt.

Wird der vertraglich und gesetzlich erzielbare Erbbauzins ermittelt, müssen sowohl vertragliche Vereinbarungen berücksichtigt werden als auch die gesetzlichen Beschränkungen im Erbbaurecht. Diese Beschränkungen beziehen sich auf Wohnzwecke und werden in Paragraph 9a des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) festgelegt.

Zinserhöhung

Der Erbbauzins kann nicht willkürlich oder beliebig erhöht werden. In Paragraph 9a ErbbauRG wird die Möglichkeit zur Zinserhöhung eingeschränkt. So dürfen Erhöhungen erst nach Ablauf einer Dreijahresfrist erfolgen. Bezugspunkt ist hier die letzte Erhöhung. Zugleich besteht nur ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses, wenn er einer Billigkeitsprüfung standhält.

Ob eine Erhöhung gebilligt werden kann, lässt sich zum Beispiel anhand des Verbraucherpreisindex bestimmen. Ist er seit der letzten Erhöhung deutlich gestiegen, kann eine erneute Erhöhung innerhalb der Dreijahresfrist erfolgen. Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber eine Kappungsgrenze (Höchstgrenze) beim Erbbauzins vor, welche den Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse angemessen ist.

Der Gesetzgeber hat die Erhöhung der Erbbauzinsen eingeschränkt, damit Grundstückseigentümer die Erbpächter nicht über Gebühr belasten. Die Einschränkung soll die soziale Funktion des Erbbaurechts nicht beeinträchtigen. Mit Hilfe einer Erbpacht ist es zum Beispiel auch Verbrauchern möglich zu bauen, ohne dass sie dafür ein Grundstück kaufen müssen.

Wenn der Erbbaunehmer nicht zahlt

Kann ein Erbbaunehmer den Erbbauzins aufgrund einer Insolvenz nicht mehr bezahlen oder ist er mehr als zwei Jahre mit seinen Zahlungen im Verzug, kann das sogenannte „Heimfall-Recht“ zum Tragen kommen. Gleiches gilt auch dann, wenn sein Erbbaurecht zwangsverwaltet wird.

Das Erbbaurecht wird in diesem Fall wieder an den Grundstückseigentümer übertragen. Das Heimfall-Recht kann aktiv vom Eigentümer des Grundstücks in den oben genannten Fällen vor Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags geltend gemacht werden. Üblicherweise nutzen Erbbaurechtgeber zunächst das Mittel der Zwangsversteigerung, denn bei einem Heimfall müssen sie vorhandene Zahlungsrückstände voll übernehmen.

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