Freistellungserklärung in der Baufinanzierung

Eine Bank sichert sich bei dem Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger normalerweise durch eine Globalgrundschuld, die auf Eigentumswohnungen zutrifft, ab. Werden einzelne Eigentumswohnungen während Bauphase verkauft, muss der Käufer bereits vor der Fertigstellung der Wohnung eine erste Teilzahlung leisten.

Der Bauträger wird durch die Makler- und Bauträgerverordnung zum Schutz des Käufers verpflichtet gewisse Teilzahlungen während Bauphase nur anzunehmen, wenn durch eine Freistellungserklärung sichergestellt wird, dass die gekaufte Wohnung nach der geleisteten Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bauträgers freigestellt wird.

Sollte das Bauvorhaben nicht fertiggestellt werden, verpflichtet sich die Bank gegenüber dem Insititut, das den Käufer finanziert, der Auflassungsvormerkung sowie den Grundpfandrechten Vorrang zu gewähren. Zudem können alle bereits getätigten Zahlungen zurückgehalten werden, die dem anteiligen Wert des zu dem Zeitpunkt existierenden Gebäudes entsprechen.

Das bereits genehmigte Darlehen wird seitens der Banken oft erst ausgezahlt, sobald die Globalgrundschuld auf dem Wohnbesitz des Käufers gelöscht wird. In diesem Fall ist eine Zwischenfinanzierung notwendig.

Die Rolle der Freistellungserklärung

„Global“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Grundschuld alle Eigentumswohnungen einschließt, auch wenn diese verschiedene Eigentümer haben. So kann die Bank im Falle einer Insolvenz alle Wohnungen verpfänden.

Doch auch die Banken der Käufer müssen sich für ihre vergebenen Immobilienkredite mit einer Grundschuld absichern. Dies würde bedeuten, dass die Eigentumswohnungen doppelt besichert bzw. für die Bank des Käufers nur zweitrangig besichert sind. An dieser Stelle kommt nun die Freistellungserklärung zum Tragen, um einen Interessenkonflikt zwischen der Bank des Käufers und der des Bauträgers zu vermeiden.

Zudem darf der Bauträger nach Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung erst dann Zahlung annehmen, wenn seine Bank eine Freistellungserklärung gestellt hat. Da er für sein Bauvorhaben Vermögenswerte des Käufers verwendet, unterliegt der Bauträger besonderen Sicherungspflichten, zu denen die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten gehört.

Ausstellung der Freistellungserklärung

Die Freistellungserklärung wird von der Bank des Bauträgers ausgestellt. Sie verpflichtet sich darin, auf Ihre Sicherheit zu verzichten und die Immobilie aus der Globalgrundschuld zu entlassen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Käufer den Kaufpreis vollständig an den Bauträger gezahlt hat. Durch die Zahlung des Kaufpreises besteht für die Bank nun kein Kreditrisiko mehr bezüglich dieser Eigentumswohnung. Zudem ist nun der Käufer neuer Eigentümer der Wohnung.

Baufinanzierungsanfragen nach Finanzierungshöhe

Schutz für den Käufer

Erwerben Sie eine Eigentumswohnung bereits während der Bauphase, müssen Sie vor der Fertigstellung Teilzahlungen leisten. Diese Zahlungen darf der Bauträger zu Ihrem Schutz nur entgegennehmen, wenn seine Bank nach § 3 MaBV durch die Ausstellung einer Freistellungserklärung sicherstellt, dass Ihre Wohnung nach der Erstattung des vollen Kaufpreises von der Globalschuld freigestellt wird.

Für den Käufer bedeutet die Freistellungserklärung, dass er zum einen vollständig von der Globalbelastung freigestellt wird, zum anderen übernimmt die Bank damit auch die Zusage, im Falle einer Nichtfertigstellung des Objektes dem Grundpfandrecht der Bank des Käufers Vorrang einzuräumen. So erhält der Käufer einen gewissen Schutz, falls das Objekt nicht rechtzeitig oder gar nicht fertiggestellt wird.

Daher wird auch die Bank des Käufers eine Freistellungserklärung fordern, bevor eine erste Auszahlung vorgenommen wird. Denn erst, wenn die Globalgrundschuld tatsächlich von der Bank des Bauträgers gelöscht wird, erfolgt die Auszahlung vom Kredit. Daher ist es für den Käufer besonders wichtig, auf eine Ausstellung dieser Erklärung zu bestehen. Wenn Sie, unabhängig von der geplanten Verwendung, auf der Suche nach einem Kredit sind, ist es ratsam, zunächst einen Kreditvergleich durchzuführen. Zu den Themen Kreditgeber vergleichen und günstigste Darlehenskonditionen sichern, unterstützt Sie FinanceScout24 zudem auch in dem Ratgeber Baufinanzierungsvergleich.

Nicht-Fertigstellung des Bauvorhabens

Sollte das Bauvorhaben aus Gründen, die der Käufer nicht zu vertreten hat, nicht vertragsmäßig vollendet werden, kann die Bank entweder

1. das Kaufobjekt freigeben, sobald der Käufer den Kaufpreisbetrag dem Bautenstand entsprechend auf das vorbezeichnete Konto bezahlt hat oder
2. die vom Käufer eingezahlten Beträge ohne Zinsen Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung und Grundpfandrechte zurückerstatten.

Entsprechen die bisher vom Käufer geleisteten Kaufpreisteile noch nicht dem erreichten Bautenstand, kann die Bank zunächst die Zahlung der Differenz verlangen, bevor die Grundschuld gelöscht oder freigegeben wird.

Es sollte aber beachtet werden, dass die finanzierende Bank sich vorbehalten kann, die bisher geleisteten Zuzahlungen bis zum anteiligen Wert des unvollendeten Objektes zurückzuzahlen. Der Käufer bleibt dann auf anderen Zahlungen, wie etwa Notarkosten oder Überzahlungen sitzen.

Gegen dieses Risiko können Sie sich durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft seitens des Bauträgers absichern. Allerdings würden sich dadurch die Finanzierungskosten des Bauprojekts erhöhen – diese erhöhten Kosten würden dann wiederum auf den Käufer abgewälzt.

Oft spielt auch die Art des Objektes für die Entscheidung der Bank eine Rolle:

• Einfamilienhaus oder Reihenhaus
  Die Freigabe bei einem Einfamilienhaus oder Reihenhaus ist eher unproblematisch, denn der Käufer hat anschließend selbst in der Hand, ob er das Objekt mit von ihm beauftragten Handwerkern fertigstellen möchte. Da es sich bei solchen Einheiten um einzelne Objekte handelt, ist die Freigabe wohl die erste Handlungsalternative für die Bank. Mit der Freigabe ist die Finanzierung dann beendet.
• Geschosswohnungsbauten
  Deutlich schwieriger gestaltet sich dies bei der Freigabe von Geschosswohnungsbauten. Nicht verkaufte Einheiten werden für die Bank wertlos, wenn das Objekt nicht fertig gestellt wurde. Die Bank ist durch ihre Bauträger-Finanzierung mit im Risiko. Ist die Nicht-Fertigstellung des Bauvorhabens zudem mit Baumängeln verbunden, können die Käufer Kaufpreisminderungsansprüche gegenüber der Bank geltend machen. In solchen Fällen wird zu einer einvernehmlichen Regelung geraten, um Gerichtsverfahren zu vermeiden. 

Baufinanzierungsangebote nach Region

Auszahlung des Darlehens

In der Regel wird Ihr Kreditinstitut Ihnen erst dann ein Darlehen auszahlen, wenn es die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers erhalten hat. Nur so erhält Ihr Kreditgeber die Sicherheit in Form des zu finanzierenden Gebäudes.

Wird Ihnen der Kredit also erst ausgezahlt, wenn die Globalgrundschuld gelöscht ist, sind Sie als Käufer meist auf eine Zwischenfinanzierung angewiesen. Mit einem solchen Darlehen kann der kurzfristige Finanzbedarf bei einer Immobilienfinanzierung gedeckt werden. So können Sie bereits die Raten an den Bauträger bedienen, noch bevor Ihr endgültiges Darlehen bewilligt wurde.

Je nachdem, wie lange die Ausstellung der Freistellungserklärung dauert, kann es daher sinnvoll sein, den gesamten Kaufpreis der Immobilie zunächst mit einer Bauzwischenfinanzierung zu überbrücken.

Allerdings sollte dabei beachtet werden, dass eine Zwischenfinanzierung für eine Bank ein erhöhtes Risiko und zusätzliche Arbeit darstellt. Dies lässt sie sich in der Regel mit einem hohen Zinssatz und hohen Gebühren bezahlen.