Absetzung für Abnutzung: Die Gebäude-Abschreibung

Die Absetzung für Abnutzung an Gebäuden kann nur für betrieblich genutzte oder vermietete Immobilien in Anspruch genommen werden. Das Steuerrecht greift in diesen Fällen, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass Wirtschaftsgüter im Laufe der Zeit durch Abnutzung an Wert verlieren. Durch die AfA soll Steuerzahlern die Möglichkeit gegeben werden, den Wertverfall ihrer Immobilie durch Steuererleichterungen teilweise auszugleichen.

Die Abschreibung Gebäude muss dann vorgenommen werden, wenn ein Gebäude zur Vermietung oder gewerblichen Nutzung angeschafft wurde. Nach der jeweiligen Nutzungsart richtet sich auch die Höhe des Abschreibungssatzes, weil das Gebäude dann entweder zum Betriebsvermögen oder zum Privatvermögen des Steuerpflichtigen gezählt wird.

AfA können auch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn der Gebäudepreis steigt.

Im Einkommensteuergesetz verankert

• Lineare Abschreibung nach § 7, Abs. 4 EStG
  Darin wird definiert,

  dass die lineare Abschreibung von Gebäuden in Anspruch genommen werden kann, die vermietet oder gewerblich genutzt werden. Bei einer linearen Abschreibung werden die Anschaffungs- sowie Herstellungskosten auf die gesamte Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes verteilt. Der jährlich abgeschriebene Wert des Wirtschaftsgutes wird als Betriebsausgabe verzeichnet. Die Abschreibungsdauer bezieht sich auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gutes. Hat ein Verbraucher ein Haus gekauft, das vor dem 31. Dezember 1924 gebaut wurde, kann er die Anschaffungskosten der Immobilie 40 Jahre lang jährlich zu 2,5 Prozent absetzen. Alle Häuser späteren Datums, die zur Vermietung oder betrieblichen Nutzung gekauft werden, lassen sich 50 Jahre lang zu zwei Prozent der Anschaffungskosten absetzen. Die lineare Abschreibung ist sowohl für im Inland als auch im Ausland erworbene Immobilien möglich.

Im Kaufjahr wird die Höhe der Abschreibung anteilig berechnet.

• Degressive Abschreibung nach § 7, Abs. 5 EStG
  

  Bei der degressiven Abschreibungsmethode nach 7 EStG ergeben sich anfangs höhere Abschreibungsbeträge als bei den linearen Abschreibungen. Im Laufe der Nutzungsdauer verringern sich die Abschreibungsbeträge und werden jährlich kleiner. Die Abschreibung wird nur im ersten Jahr von Anschaffungs- oder Herstellungskosten berechnet, anschließend aus dem sinkenden Restbuchwert des Gutes. Zudem verbleibt bei Nutzungsende in manchen Fällen ein Restbuchwert. Dieser beträgt bei der linearen AfA Sätzen 0 Euro oder allenfalls als Erinnerungswert 1 Euro. Die degressive Abschreibung bot Bauherren und Hauskäufern die Möglichkeit, Gebäude in den ersten Jahren mit besonders hohen Sätzen abschreiben zu können. In den ersten acht Jahren waren bis zu acht Prozent Abschreibung jährlich auf die Anschaffungskosten möglich. Doch heute können Immobilien nur dann noch degressiv abgeschrieben werden, wenn sie vor dem 1.1.2006 gekauft wurden oder der Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde.

Varianten

1. AfA nach § 7b EStG: Nach § 7b des EStG können auch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen abgeschrieben werden, die in den alten Bundesländern vor dem 1. Januar 1987 gekauft wurden. Die Immobilien mussten darüber hinaus in den ersten acht Jahren als Ausgangspunkt mit 5 Prozent abgeschrieben worden sein. In diesem Fall kann nach § 7b des EStG der Restwert des Gebäudes über 40 Jahre hinweg mit 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden.
2. AfA nach § 14 Berlinförderungsgesetz: Für Immobilien in Berlin galt § 14a des Berlinförderungsgesetzes. Käufer von Immobilien in Berlin West konnten ihre Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen oder zu zwei Dritteln für Wohnzwecke genutzte Immobilien im ersten und zweiten Jahr nach Kauf oder Fertigstellung mit 14 Prozent abschreiben. In den folgenden 10 Jahren lag nach diesen Regeln die Abschreibungshöhe bei vier Prozent der Anschaffungskosten. Nach dieser Zeit gilt der Satz von 3,5 Prozent vom Restwert als Abschreibung.
3. AfA nach § 7h und 7i EStG: Nach § 7h des EStG können Gebäude in Sanierungsgebieten mit bis 10 Prozent jährlich abgeschrieben werden. Gleiches gilt für denkmalgeschützte Immobilien. Die Abschreibung dieser Gebäude ist in § 7i des EStG geregelt.

Gebäudeabschreibung im Steuerrecht

Für die Gebäudeabschreibung wird der Anschaffungswert einer Immobilie berücksichtigt. Von den Steuern abgesetzt werden kann jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz vom Anschaffungswert. In der Einkommensteuererklärung werden Abschreibungen zu den Werbekosten gezählt und in der Anlage V der Steuererklärung aufgeführt.

In der Bilanz kann die Gebäudeabschreibung in der Hilfskostenstelle Gebäude erfasst werden, weil sie einen Teil der Gebäudekosten umfasst.

Unterschiedliche Nutzung von Gebäuden

Grundsätzlich lassen sich alle Gebäude abschreiben. Allerdings können anhand der Nutzung der Immobilie verschiedene Richtlinien für die Abschreibung im Einkommensteuerrecht zum Tragen kommen. Je nachdem, welcher Zweck vorliegt, kann der Abschreibungssatz erhöht oder verringert werden. Folgende Nutzungszwecke sind definiert:

• Nutzung zu eigenen Betriebszwecken
• Vermietung für fremde Betriebszwecke
• Vermietung zu fremden Wohnzwecken
• Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Wird ein Gebäude schließlich sowohl zur Vermietung als auch zu eigenen Wohnzwecken verwendet, muss dies in der Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden. In diesem Fall werden die Herstellungs- und Anschaffungskosten auf die verschiedenen Flächen verteilt. Denn grundsätzlich lassen sich für privat selbst genutzte Immobilien keine Abschreibungen ausstellen.

Eine Aufteilung muss auch dann erfolgen, wenn eine Immobilie teils gewerblich genutzt wird und teilweise zu fremden Wohnzwecken vermietet wird. In diesem Fall gehört das Objekt und die Gebäudeteile anteilig in Bezug auf die genutzte Fläche zum Betriebs- oder Privatvermögen.

Bemessungsgrundlage der Abschreibung eines Gebäudes

Um die Höhe von Gebäudeabschreibungen und somit die Bemessungsgrundlage für die AfA zu berechnen, werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie herangezogen. Die Anschaffungskosten umfassen dabei nicht nur den Kaufpreis für das Gebäude, sondern alle weiteren Kosten, die mit dem Kauf zusammenhängen. Somit werden auch die Gebühren für den Notar, die Maklerprovision sowie die Grunderwerbsteuer mit in die Anschaffungskosten gezählt.

Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr über die Zusammensetzung der Kosten beim Hausbau oder -kauf. Der Preis für das Grundstück (bzw. Grund und Boden) wird zwar explizit nicht in die Gebäudeabschreibung eingerechnet, dennoch spielt er eine indirekte Rolle.

Um den Gebäudewert aus dem gesamten Kaufpreis herauszurechnen, wird der Wert von Gebäuden und Grundstück ins Verhältnis gesetzt, um dadurch die Anschaffungsnebenkosten zu ermitteln.

Herstellungskosten

In einem zweiten Schritt können über die AfA auch die Herstellungskosten von Gebäuden steuerlich abgeschrieben werden. Hierzu zählen alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um eine Immobilie bewohnbar zu machen. Zu den Herstellungskosten werden Materialkosten, Fertigungskosten, Einkauf sowie Wareneingang, Kosten für Dienstleistungen oder Kosten für Baugenehmigungen von Gebäuden bezeichnet. Das können zusätzlich Erdarbeiten sein, um einen Keller auszubauen oder das Hochziehen neuer Mauern. Auch die Innenausstattung mit neuen Fenstern oder Türen kann als Baumaßnahme über die Herstellungskosten in die AfA einberechnet werden.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Nach § 6, Abs. 1, Nummer 1a des EStG können auch sogenannte „Anschaffungsnahe Herstellungskosten“ abgeschrieben werden. Dabei handelt es sich um Instandhaltungsarbeiten oder Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb erfolgen. Die Finanzämter addieren die Kosten für alle derartigen Arbeiten innerhalb dieses Zeitraums.

Aber hier sollten Hausbesitzer aufpassen, damit sie die Renovierungskosten durch die Abschreibung nicht anderweitig steuerlich geltend machen können. Sobald diese Kosten 15 Prozent des Anschaffungspreises nicht überschreiten, können sie in der Steuererklärung direkt mit den Miteinnahmen oder Einkünften als Erhaltungsaufwand verrechnet werden.

Sind Renovierungen in größerem Umfang in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf nicht unbedingt notwendig, sollten Verbraucher deshalb lieber warten, um später von größeren Steuervorteilen zu profitieren.

Abschreibungsmethoden von Gebäuden

Die Abschreibungen von Gebäuden können auf zweierlei Arten geschehen, über die lineare oder die degressive Abschreibung.

So funktioniert die lineare Abschreibung

Im Zuge der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten in gleichen Beträgen jährlich auf die Nutzungsdauer verteilt. Gebäude können über einen Zeitraum von 50 Jahren zu jährlich gleichen Prozentsätzen abgeschrieben werden. Folgende Regelungen und Prozentsätze gelten hier bei der Abschreibung für die Berechnung:

• Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und die nach dem 31.3.1985 gebaut wurden können jährlich mit 3 Prozent abgeschrieben werden.
• Gebäude, die zum Wohnen genutzt werden und die nach dem 31.12.1924 erstellt wurden, können pro Jahr mit 2 Prozent abgeschrieben werden.
• Gebäude, die zum Wohnen genutzt werden und die vor dem 31.12.1924 gebaut wurden, können mit 2,5 Prozent abgeschrieben werden.

Ausnahmen bilden Gebäude, die nach dem Berlinförderungsgesetz abgeschrieben werden oder die vom Betriebsvermögen in ein Privatvermögen überführt werden.

So funktioniert die degressive Abschreibung

Die degressive Abschreibung wird in der Buchhaltung auch als Buchwertabschreibung bezeichnet. Bei dieser liegt der Prozentsatz für die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher. Er fällt mit der Nutzungsdauer. Die degressive Abschreibung war nur für selbsterrichtete Immobilien möglich.

Hintergrund dieser Abschreibungsmethode ist die Annahme, dass ein Wirtschaftsgut in den ersten Jahren mehr an Wert verliert als in den späteren Jahren. Mit der degressiven Abschreibung sollten Immobilienbesitzer dazu animiert werden, Neubauten für die Vermietung zu kaufen. Seit dem 1.1.2006 ist nur noch die lineare Abschreibung möglich.

Wechsel von degressiver zu linearer Abschreibung

Hausbesitzer haben die Möglichkeit, die Abschreibungsmethode ein Mal zu wechseln. Der Wechsel von der degressiven in die lineare Abschreibung kann dann vorgenommen werden. Dabei ist es nur möglich, wenn das Gebäude vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen oder umgekehrt überführt wird.

Gewechselt wird meist dann, wenn die Immobilie nach Ablauf der Nutzungsdauer voll abgeschrieben ist. Der günstigste Zeitpunkt zum Wechsel der Abschreibungsmethode ist dann gekommen, wenn die Werte von linearer und degressiver Abschreibung gleich sind und der Prozentsatz der degressiven Abschreibung unter den der linearen sinkt.

Wurde der Bauantrag oder Kaufvertrag nach dem 1.1.2006 abgeschlossen oder gestellt, ist ohnehin nur noch eine lineare Abschreibung möglich. Ein Wechsel ist damit ausgeschlossen.