Mit Hilfe der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück mit einer sogenannten „Dienstbarkeit“ belastet. Das belastete Grundstück wird dann als „dienendes Grundstück“ bezeichnet. Das dienende Grundstück räumt dem Eigentümer eines anderen Grundstücks, dem „herrschenden Grundstück“, verschiedene Rechte ein. Wichtig ist dabei, dass die Rechte sich auf die Eigentümer der jeweiligen Grundstücke beziehen. Diese sind, wie auch Wegerechte, vertraglich geregelt sowie personengebunden oder im Grundbuch festgehalten und bei dem Verkauf eines Grundstücksübertragbar. Mit den sogenannten Wegerechten wird die Überfahrt über das Grundstück oder das Verlegen von Leitungen bezeichnet.
Betroffene Nutzungs- und Handlungsrechte
Gemäß Paragraph 1018 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sieht die Grunddienstbarkeit vor, dass dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks Nutzungsrechte für das dienende Grundstück zugesprochen werden. Hierzu gehören zum Beispiel spezielle Wegerechte oder Durchfahrtsrechte. Darüber hinaus können auch Leitungsrechte für Abwasser oder Strom mit einer Belastung durch eine Grunddienstbarkeit vergeben werden.
Beispiel der Nutzungsrechte
Ein großes Grundstück wird in zwei Teile geteilt. Das hintere Grundstück hat keinen direkten Zugang zur Straße. Deshalb wird das an der Straße liegende Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet, die es den Eigentümern des herrschenden hinteren Grundstücks erlaubt, den Weg des dienenden Grundstücks zu nutzen.
Von der Grunddienstbarkeit betroffene Handlungsrechte
Darüber hinaus legt die Grunddienstbarkeit fest, welche Handlungen auf dem Grundstück vorgenommen werden dürfen, ohne dass das herrschende Grundstück beeinträchtigt wird.
Beispiel der Handlungsrechte
Die Eigentümer auf dem dienenden Grundstück möchten einen Anbau vornehmen, der jedoch die Sichtverhältnisse des herrschenden Grundstücks beeinträchtigen könnte. Die Eigentümer des herrschenden Grundstücks dürfen in diesem Fall den Anbau ablehnen.
Die Befugnisse des Eigentümers können durch die Grunddienstbarkeit so beschränkt werden, dass er auch Lärmemissionen des herrschenden Grundstücks hinnehmen muss, auch wenn diese über das Normalmaß hinausgehen. Grundsätzlich soll die Grunddienstbarkeit nach Paragraph 1010 des BGB dem herrschenden Grundstück in Form einer Belastung des dienenden Grundstücks einen Vorteil bringen.
Wirksamkeit erst nach Eintrag im Grundbuch
Die Belastung eines Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen. Man spricht in diesem Fall von der „Bestellung der Grunddienstbarkeit“. In seltenen Fällen wird die Belastung auch im Grundbuch des herrschenden Grundstücks hinterlegt.
Änderungen der Grunddienstbarkeit müssen im Grundbuch erneut vermerkt werden. Die Belastung wird nur durch Löschung des Grundbucheintrags oder durch die Aufgabeerklärung des Berechtigten aufgehoben.
Verlegung der Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit kann nach Paragraph 1023 des BGB auch verlegt werden. Für die entstehenden Kosten muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks aufkommen. So kann zum Beispiel auf einem Grundstück ein separater Weg für das herrschende Grundstück angelegt werden.
Grunddienstbarkeit vs. Nießbrauchrecht
Eine Grunddienstbarkeit definiert einzelne Nutzungen eines Grundstücks. Auf diese Weise können Rechte vergeben oder eingeschränkt werden. Dahingegen bedeutet ein Nießbrauchrecht die umfassende und generelle Nutzung eines Grundstücks. Hierzu gehört auch der Ertrag, der durch einen Nießbrauch entsteht. Eine Immobilie mit Nießbrauchrecht kann von den Besitzern zum Beispiel vermietet werden. Die Erträge gehören ihnen. Ebenso wie die Grunddienstbarkeit wird auch der Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen. Der Nießbrauch wird in Paragraph 1030, Absatz 1 des BGB definiert.
Wertmindernder Faktor beim Immobilienverkauf
Eine Grunddienstbarkeit kann sich wertmindernd beim Immobilienverkauf auswirken, weil das dienende Grundstück über eingeschränkte Nutzungs- und Handlungsrechte verfügt. Ist die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, kann sich das auf die Berechnung des Verkehrswerts auswirken.
Wenn zum Beispiel Nachbarn einen Weg mitbenutzen dürfen, zählt die Fläche zwar auf dem Papier zum dienenden Grundstück. Allerdings dürfen dessen Eigentümer den Weg nicht nach eigenem Ermessen ändern oder schließen.
Bedeutung der Grunddienstbarkeit beim Immobilienneubau
Beim Kauf eines Baugrundstücks müssen die künftigen Bauherren beachten, ob das Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist. Diese Belastung kann die Bauplanung beeinflussen, denn die Dienstbarkeit kann zum Beispiel verhindern, dass zweigeschossig gebaut werden darf. Das Prüfen, ob eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch vermerkt ist, gehört vor dem Immobilien- oder Grundstückskauf zu den wichtigen Vorbereitungen.
Einschränkungen der Grunddienstbarkeit
Die Belastung eines Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit kann Nachbarschaftsstreitigkeiten vorbeugen. Allerdings sind Nutznießer des herrschenden Grundstücks nach Paragraph 1020 des BGB zur „schonenden Ausübung“ ihres Rechts verpflichtet. Dies bedeutet, dass zum Beispiel ein Wegerecht nicht unnötigerweise beansprucht werden darf. Zugleich müssen bei der Inanspruchnahme der Nutzungsrechte auch die Interessen des Eigentümers des dienenden Grundstücks gewahrt bleiben. Bei Schäden hat dieser Eigentümer das Recht auf Erstattung.
Tritt zum Beispiel bei einer durch die Grunddienstbarkeit rechtlich erlaubten Abwasserleitung Wasser auf dem dienenden Grundstück aus, sind die Eigentümer des herrschenden Grundstücks zur Reparatur verpflichtet und müssen Entschädigung leisten. Zugleich müssen die Eigentümer des herrschenden Grundstücks ihre Anlagen in Stand zu halten. Sofern kein Mitbenutzungsrecht des dienenden Grundstücks besteht, ist allein der Eigentümer des herrschenden Grundstücks für die Instandhaltung und den Unterhalt seiner genutzten Wege verpflichtet.
Wegerecht ohne Grundbucheintrag
Häufig reicht für die Nutzung von Wegen auch die Einräumung eines Wegerechts ohne Grundbucheintrag. Hierfür kann zwischen Nachbarn ein einfacher Vertrag aufgesetzt werden. Empfehlenswert ist es aber, bei dieser Angelegenheit einen Anwalt hinzuzuziehen.
So lange gilt Grunddienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeit ist auf unbegrenzte Zeit gültig. Voraussetzung für die Gültigkeit ist ihr Eintrag im Grundbuch des dienenden Grundstücks.
In diesen Fällen erlischt die Grunddienstbarkeit:
- Die Grunddienstbarkeit wurde im Grundbuch zeitlich befristet.
- Es gab eine bauliche Veränderung, welche die Grunddienstbarkeit nicht mehr erforderlich macht.
- Das dienende Haus wurde zwangsversteigert.
- Die Löschung der Belastung wurde durch den Eigentümer des herrschenden Grundstücks beantragt und bewilligt.
Übertragung bei Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel erlischt die Grunddienstbarkeit nicht. Sie wird auf den neuen Eigentümer übertragen. Dies gilt sowohl für die dienenden als auch die herrschenden Grundstücke.
Voraussetzungen für die Wirksamkeit
Damit die Grunddienstbarkeit ausgeübt werden kann, muss sie auf einem Grundbuchblatt des dienenden Grundstücks eingetragen werden. Wenn sie zusätzlich im Grundbuch des herrschenden Grundstücks hinterlegt wird, spricht man auch von „Herrschervermerk“. Vor diesem Eintrag muss zwischen den dienenden und herrschenden Grundstücken eine Einigung über die jeweiligen Rechte und Belastungen erzielt werden. Darüber hinaus ist eine notarielle Beglaubigung nötig. Üblicherweise entwirft der Notar den der Grunddienstbarkeit zu Grunde liegenden Text.
Eine Löschung der Grunddienstbarkeit ist nur mit der Zustimmung des Eigentümers des herrschenden Grundstücks möglich.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit
Mit der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit werden die Grundstücksnutzungsrechte abweichend von der Grunddienstbarkeit definiert. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit werden die besonderen Nutzungs- oder Handlungsrechte bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit einer Person, einem Unternehmen oder einer Gemeinde und nicht einem Grundstückseigentümer eingeräumt.
Die eingeräumten Rechte entsprechen jedoch der Grunddienstbarkeit. Sie sind nicht übertragbar. Wenn das Nutzungsrecht für Wege nur einer bestimmten Person eingeräumt wurde und deren Immobilie verkauft wird, erhalten die Nachfolger nicht automatisch rechtliche Ansprüche über eine Dienstbarkeit. Diese war nur „persönlich“ dem Vorbesitzer vorbehalten.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit als Wohnrecht
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit kann ein Wohnrecht begründen. Als Basis hierfür dient Paragraph 1093 des BGB. Wichtig ist bei diesem Mitbenutzungsrecht jedoch, dass die Wohnung vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden darf. Es ist somit nicht gestattet, dass Familienangehörige oder andere Personen mitwohnen. Wird die persönliche Dienstbarkeit als Wohnrecht genutzt, zahlt der Nutzer ein Entgelt. Hiermit unterscheidet sich die beschränkt persönliche Dienstbarkeit von der Grunddienstbarkeit, für welche kein Entgelt erhoben wird.
Grunddienstbarkeit, Nießbrauch und beschränkt persönliche Dienstbarkeit
| Grunddienstbarkeit | Nießbrauch | Beschränkt persönliche Dienstbarkeit |
|---|---|---|
| An Eigentümer gebunden | An Grundstück gebunden | An Personen gebunden |
| Einzelne Rechtevergabe | Unbeschränkte Rechtevergabe zur Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie | Einzelne Rechtevergabe |
| Veräußerlich und vererbbar | Unvererblich und unveräußerlich | Unvererblich und unveräußerlich |
