Durch Grundpfandrechte wird dem Eigentümer einer Immobilie ermöglicht ein Objekt als Sicherheit in Gegenzug für bestimmte Leistungen einzusetzen. Üblicherweise dienen hierbei ein Haus oder eine Wohnung als Absicherung für eine Baufinanzierung. Man unterscheidet zwischen drei Formen von Grundpfandrechten: die Grundschuld, die Hypothek und die Rentenschuld. Die am weitesten verbreitete Form des Grundpfandrechts ist die Grundschuld.
Eintrag ins Grundbuch
- Grundpfandrechte werden beim Immobilien- oder Grundstückserwerb als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen.
- Wird eine Hypothek auf eine Immobilie aufgenommen, erhält Sie ebenfalls einen Grundbucheintrag.
- Welchen Rang das Grundpfandrecht im Grundbuch einnimmt, kann im Kreditvertrag festgelegt werden.
Hypothek und Grundschuld
In Deutschland zählen die Hypothek und die Grundschuld zu den zwei gängigen Grundpfandrechten bei Immobilien. Beide Begriffe unterscheiden sich jedoch voneinander, auch wenn sie im Alltag häufig synonym verwendet werden.
- Hypothek: Eine Hypothek dient der direkten Absicherung eines Kredits, der aufgenommen wird. Mit der Dauer der Kredittilgung reduziert sich auch die Schuld, die ein Kreditnehmer an die Bank zurückzahlen muss. Sobald der Darlehensbetrag komplett getilgt wurde, wird die Hypothek automatisch aus dem Grundbuch gelöscht.
- Grundschuld: Bei einer Grundschuld bleibt die im Grundbuch eingetragene Summe für die komplette Dauer der Finanzierung gleich. Kaufen Sie zum Beispiel eine Immobilie für 300.000 Euro und finanzieren 250.000 Euro über 30 Jahre mit einer Bank, beträgt die Grundschuld bis zum vollständigen Ausgleich des Immobiliendarlehens 250.000 Euro. Erst nachdem die Bank die Löschung der Grundschuld genehmigt hat, wird sie aus dem Grundbuch ausgetragen. Darüber hinaus kann die Bank eine Grundschuld auch für Forderungen heranziehen, die aus einem anderen Kredit als Ihrem Immobilienkredit bestehen.
Für die Immobilienfinanzierung wird heute allgemein die Grundschuld der Hypothek vorgezogen, da der Eintrag der Grundschuld einen geringeren Verwaltungsaufwand bedeutet. So muss die Belastung über die Hypotheke regelmäßig neu berechnet werden, während die Grundschuld immer gleich hoch bleibt.
Auch bei offenen Zahlungen bietet die Grundschuld der Bank Vorteile, da sie die fälligen Beträge schneller vollstrecken kann.
Grundpfandrecht in Form der Rentenschuld
Es existiert noch eine dritte Form des Grundpfandrechts. Die sogenannte „Rentenschuld“ wird in Paragraph 1199 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Ähnlich wie bei der Grundschuld wird auch hier ein Grundstück belastet.
Der Schuldner erhält in regelmäßigen Abständen eine Zahlung aus dem Grundstückswert. Er hat schließlich das Recht, seine Schuld selbst auszulösen, indem er den bisher aufgenommenen Betrag zurückzahlt oder das belastete Grundstück geht an die Bank.
Die Rentenschuld wird in Deutschland heute zwar selten, aber meist von kinderlosen Paaren genutzt, um eine regelmäßige Rentenzahlung zu erhalten.
Grundpfandrecht als Sicherheit der Bank
Immobiliendarlehen oder Baukredite erfordern hohe finanzielle Leistungen der Bank. Zugleich muss die Rückzahlung der Darlehenssumme meist über zwei oder drei Jahrzehnte gesichert werden, denn so lange sind die üblichen Laufzeiten bei Immobilienfinanzierungen. Das Grundstück und/oder die Immobilie als Sicherheit verringern das Risiko für die Bank.
Für den Kreditnehmer bedeutet der Eintrag eines Grundpfandrechts keine Nachteile, solange er zahlungsfähig bleibt. So lassen viele Hauseigentümer eine Grundschuld auch nach der Tilgung eines Darlehens bestehen, um bei Bedarf schneller einen Kredit von der Bank zu erhalten.
Da die Sicherheit bei einem Grundpfandrecht wie der Hypothek mit einem Haus oder einem Grundstück sehr hoch ist, hat auch die eingetragene Hypothek in der Regel keine Nachteile auf zahlungsfähige Schuldner.
Das passiert bei Zahlungsunfähigkeit
Wenn ein Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig ist, kann die Bank bei einer Grundschuld oder einer Hypothek ihr Grundpfandrecht in Anspruch nehmen. Das Kreditinstitut hat dann das Recht, die Immobilie oder das Grundstück zu verwerten, konkret zu verkaufen, um die offenen Beträge zurückzuerhalten.
Wird eine Zwangsvollstreckung durch die Bank durchgeführt, können Kreditnehmer in der Regel nichts unternehmen. Schließlich haben sie mit der Grundschuld akzeptiert, sich einer Zwangsvollstreckung bei Zahlungsunfähigkeit zu unterwerfen.
Allerdings gibt es eine Möglichkeit, sich zu wehren, wenn die Vollstreckung offensichtlich nicht rechtmäßig ist. Empfehlenswert ist es daher, im Falle einer Zwangsvollstreckung anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Eintragung in das Grundbuch
Ein Grundpfandrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt über einen Notar. Hierfür müssen Kreditnehmer mit zusätzlichen Kosten rechnen, die zu den Nebenkosten beim Immobilienerwerb zählen.
Die Grundschuld wird im Grundbuch entweder als Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld eingetragen. Bei der Buchgrundschuld wird kein zusätzlicher Grundschuldbrief erstellt. Der Grundschuldbrief dient als pfändbares Wertpapier.
Damit kann die Grundschuld auch ohne erneuten Eintrag ins Grundbuch übertragen werden, indem der Brief mit entsprechendem Abtretungsvertrag einfach an den neuen Eigentümer übergeben wird.
Sicherungsabrede
Kreditnehmer können sich bei einem Eintrag einer Grundschuld als Grundpfandrecht absichern, indem sie mit dem Kreditinstitut eine sogenannte „Sicherungsabrede“ vereinbaren. Hierbei verpflichtet sich das Kreditinstitut bei Vollstreckungen nur die verbliebene Restschuld zu berücksichtigen und die Grundschuld danach automatisch löschen zu lassen.
Notarkosten steuerlich geltend machen
Die Kosten für den Notar bei einem Grundbucheintrag können Immobilienbesitzer steuerlich als Anschaffungskosten geltend machen, wenn sie die Immobilie vermieten.
Grundpfandrecht im Grundbuch löschen
Wird eine Hypothek genutzt, erlischt dieses Grundpfandrecht nach Tilgung des Kredits automatisch. Wenn jedoch eine Grundschuld eingetragen wird, bleibt diese so lange bestehen, bis der Begünstigte diese Schuld löschen lässt.
Während die Löschung einer Hypothek sinnvoll ist, kann es ratsam sein, die Grundschuld auch nach kompletter Darlehenstilgung bestehen zu lassen. Da die Grundschuld nicht an einen bestimmten Kredit gebunden ist, kann sie als Sicherheit für später benötigte Kredite bei der Bank dienen.
Wenn Sie zum Beispiel eine größere Renovierung finanzieren wollen, kann die Grundschuld als hohe Sicherheit dienen und zu einer günstigen Kreditverzinsung beitragen. Die erneute Kreditaufnahme wird deutlich einfacher und schneller.
Mögliche Abtretung einer Teilgrundschuld an andere Banken
Wurde bereits ein großer Teil eines Immobilienkredits getilgt, können Kreditnehmer auch bei einer anderen Bank einen Kredit aufnehmen und hierfür eine Grundschuld eintragen lassen. Zu diesem Zweck tritt die ursprüngliche Bank einen Teil der Grundschuld an ein anderes Kreditinstitut ab. Empfehlenswert ist es, den Grundschuldanteil auf mindestens 25.000 Euro zu setzen. Diese Variante der Grundschuldabtretung wird häufig genutzt, um günstige Anschlussfinanzierungen zu nutzen.
Zusatzkosten bei Abtretung
Die Abtretung eines Teils der Grundschuld an eine andere Bank ist in der Regel mit keinen Zusatzkosten verbunden, da die Banken die Grundschuldabtretung untereinander verhandeln. Hierfür wird kein Notar benötigt und die Gesamthöhe der Grundschuld im Grundbuch bleibt trotz zweier Finanzierungen die gleiche.
Löschung einer Grundschuld beantragen
Wenn eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden soll, müssen die Kreditnehmer dies bei der Bank beantragen. Sie allein kann die Löschung veranlassen. Banken dürfen für so einen Löschantrag keine Gebühren verlangen. Allerdings entstehen Kosten für den Notar, der die Löschung vornimmt sowie Kosten beim Grundbuchamt.
Diese müssen vom Kreditnehmer in der Regel übernommen werden. Für die Löschung einer Grundschuld von 200.000 Euro müssen Sie mit Kosten in Höhe von rund 400 Euro für Grundbuchamt und Notar rechnen.
Grundschuld bei Immobilienverkauf abtreten
Wer eine Immobilie kauft, möchte in der Regel keine belastete Immobilie kaufen. Allerdings kann es sinnvoll sein, dass Immobilienkäufer die eingetragene Grundschuld übernehmen, wenn sie ebenfalls eine Finanzierung in Anspruch nehmen.
Wird die Grundschuld zuvor gelöscht, entstehen dem Verkäufer zunächst Kosten für die Löschungsbewilligung sowie für den Notar, der die Löschung beauftragt. Der Käufer der Immobilie muss wiederum Gebühren an Notar und Grundbuchamt bezahlen, um seine Grundschuld eintragen zu lassen.
Die Abtretung der Grundschuld bei einem Immobilienverkauf ist jedoch deutlich günstiger. Hier fällt lediglich eine Gebühr für die Abtretung an, die weitaus geringer ausfällt als bei einem neuen Eintrag.
