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Grundschuld: Grundschulddarlehen auf das Eigentum

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 15.09.2016

Die Grundschuld ist eine Belastung, die für ein Grundstück aufgenommen wird und dient zur Absicherung von Schulden des jeweiligen Eigentümers. Unter einem Grundschulddarlehen versteht man ein Darlehen, welches durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird. Diese Grundschuld sichert der Bank das Recht, im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Haus, beispielsweise im Rahmen einer Zwangsvollstreckung, zu veräußern. Mit diesem Geld wird dann das Darlehen zurückgezahlt.

Bei der Baufinanzierung ist es üblich, dass Banken für das gewährte Darlehen eine Sicherheit verlangen. Dies kann in Form einer sogenannten Grundschuld erfolgen, die in das Grundbuch eingetragen wird.

Neben der Hypothek gehört die Grundschuld zu den Grundpfandrechten. Darunter versteht man dingliche Verwertungsrechte, die als Sicherung eines Kredites dienen. Dabei handelt es sich um Rechte an einem Grundstück oder einer Immobilie. Wenn Sie das Darlehen nicht mehr tilgen können, bedeutet das in letzter Konsequenz, dass die Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern kann. Aus dem Erlös kann sie dann den notwendigen Teil für die Tilgung einbehalten.

Gut zu wissen:Grundschuld ist nicht an Forderungen gebunden

Grundsätzlich ist diese Grundschuld nicht an bestimmte Forderungen gebunden. Auch nach der Tilgung des Darlehens ist es nicht notwendig, eine Löschung der Grundschuld vorzunehmen.

Grundschuld: Sicherheit für den Kreditgeber

Die Grundschuld wird üblicherweise in das Grundbuch eingetragen, genauer in Abteilung III des Grundbuches. Eintragungen können von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Für die Eintragung in das Grundbuch muss ein Notar beauftragt werden. Dies erfolgt im Rahmen einer Grundschuldbestellung.

Grundschuldbestellung

Grundsätzlich sollte mit der Grundschuldbestellung nicht zu lange gewartet werden, da die Darlehenssumme erst ausgezahlt wird, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Ist der Kaufpreis fällig, aber die Grundschuld noch nicht eingetragen, kann der Verkäufer Verzugszinsen fordern. Daher sollte die Grundbuchbestellung zeitnah nach dem Abschluss des Kaufvertrages beurkundet werden.

Für die Bank ist die Grundbuchbestellung ein wichtiger Bestandteil der Kreditsicherung. Noch bevor mit der Grundbuchbestellung der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch gestellt werden kann, muss der Darlehensvertrag von der Bank und dem Darlehensnehmer unterzeichnet sein.

Anschließend kommt der Notar ins Spiel, der die Grundbuchbestellung beglaubigt und einleitet. Dafür benötigt er das vom Kreditinstitut ausgefüllte „Grundschuldbestellungsformular“. Liegt dieses vor, wird ein Termin für die Beurkundung vereinbart. Anschließend wird das Dokument beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht, wo die Grundschuld dann in das Grundbuch eingetragen wird. Der Kreditgeber erhält einen aktualisierten Auszug aus dem Grundbuch sowie eine Ausfertigung der Urkunde.

Gut zu wissen:Sechs bis acht Wochen einplanen

Für den kompletten Vorgang der Grundschuldbestellung sollten Sie mindestens sechs bis acht Wochen einplanen.

Brief- und Buchgrundschuld

Es werden zwei Arten der Grundschuld unterschieden:

  1. Buchgrundschuld: Die Eintragung der Buchgrundschuld erfolgt in Abt. III des Grundbuches. Sie enthält den Zusatz „ohne Brief“, da kein Grundschuldbrief erteilt wird. Für alle die Grundschuld betreffenden Änderungen ist ein Eintrag in das Grundbuch erforderlich.
  2. Briefgrundschuld: Zusätzlich zur Eintragung in Abt. III wird vom Grundbuchamt ein Grundschuldbrief ausgestellt.

Grundsätzlich ist eine Grundschuld eine Briefgrundschuld – außer der Briefausschluss ist eingetragen. Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier, das im Rechtsverkehr die Grundschuld verkörpert. Wird die Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen, muss keine Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Stattdessen reichen ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes aus. So lässt sich aus dem Grundbuch nicht immer erkennen, wer der Gläubiger ist, da sich die Gläubigerstellung außerhalb des Grundbuchs geändert haben kann.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Im Gegensatz zu einer Hypothek sind Grundschulden nicht an bestehende Forderungen gebunden. Eine Hypothek ist immer an den aktuellen Stand des Kreditkontos gekoppelt. Ist der Kredit getilgt, erlischt die Hypothek. Eine Grundschuld besteht dagegen unabhängig vom Stand des Kreditkontos und bleibt so lange bestehen, bis ihre Löschung beantragt wird.

In der Praxis hat sich die Grundschuld insofern durchgesetzt, dass sie Banken eine leichtere Handhabung gewährt. Bei einer Hypothek muss im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers von der Bank nachgewiesen werden, dass noch offene Schulden bestehen. Ist die Bank dagegen über die Grundschuld abgesichert, können Außenstände schneller vollstreckt werden. Auch im Falle einer Insolvenz erhält die Bank ihr vergebenes Geld zurück, da sie ein Vorrecht auf Versteigerung und Befriedigung noch vor anderen Gläubigern innehält.

Achtung:Rang im Grundbuch entscheidet über Sicherheitswert

Wenn im Grundbuch mehrere Grundschulden am selben Grundstück eingetragen sind und der Versteigerungserlös nicht ausreicht, um alle Gläubiger zu befriedigen, kommt es auf den Rang der Rechte im Grundbuch an: Die Bank mit der früher eingetragenen Grundschuld hat eine bessere Position als Banken mit später eingetragenen Grundschulden. So erhält zunächst der Gläubiger mit erstrangigem Recht sein Geld, anschließen der Gläubiger mit den nächsten usw. Die Rangstelle im Grundbuch spielt für Gläubiger daher eine wichtige Rolle bezüglich des Wertes der Sicherheit.

Sicherungsabrede und Rückgewähransprüche

Die Sicherungsabrede oder auch Zweckerklärung gilt als Bindeglied zwischen dem Darlehen und der Grundschuld. Mit ihr wird geregelt, was genau durch die Grundschuld abgesichert ist, also für welche Schulden das Grundstück als Sicherheit dienen soll. Normalerweise zählen dazu nicht nur die Ansprüche aus dem neu abgeschlossenen Kreditvertrag, sondern alle Forderungen, die von der Bank jetzt oder in Zukunft an den Schuldner gestellt werden. Eine solche Regelung wird als weite Sicherungsabrede bezeichnet. Von einer engen Sicherungsabrede wird gesprochen, wenn sie auf einzelne Ansprüche beschränkt ist.

Durch diese Sicherungsabrede lassen sich Kreditinstitute in der Regel die Rückgewähransprüche abtreten. Diese besagen, dass der Kreditnehmer die Grundschuld durch die Tilgung des Darlehens zurückerworben hat. Die Bank, die im Grundbuch die schlechtere Rangstelle einnimmt, will auf den höheren Rang aufrücken, wenn die eingetragene Grundschuld nach der Tilgung keine Kredite mehr absichert. Durch eine „Abtretung der Rückgewähransprüche“ kann nun die Bank mit der schlechteren Rangstelle eine Löschung der vorrangigen Grundschuld verlangen. So kann nun der Schuldner die Grundschuld nicht mehr löschen lassen.

Voraussetzungen zur Eintragung einer Grundschuld

Für jeden Grundbucheintrag fallen unterschiedlich hohe Kosten an, sowohl für den Notar als auch für die Eintragung beim Grundbuchamt. Die Grundbuchbestellung stellt Ihnen der Notar in Rechnung, die Kosten für die Eintragung müssen Sie an das zuständige Amt richten.

Insgesamt lassen sich die Gerichts- und Notarkosten für einen Kaufvertrag mit einer Faustformel von 2 Prozent des Kaufpreises berechnen. Darin sind die Beurkundung, die Bestellung einer Grundschuld sowie deren Eintragung im Grundbuch enthalten. Bei Kaufpreisen unter 50.000 Euro ist der Prozentsatz etwas höher, bei Kaufpreisen darüber etwas niedriger.

Die Beurkundungsgebühren richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Bei einer Grundschuld von 10.000 Euro betragen die Notargebühren beispielsweise ca. 75 Euro.

Höhe der Grundschuld

Die Höhe der eingetragenen Grundschuld richtet sich im Normalfall nach der Höhe des Darlehens. Zusätzlich zum Nominalbetrag der Grundschuld lassen Banken noch dingliche Zinsen und Nebenleistungen eintragen, sodass auch Forderungen, die über dem ursprünglichen Darlehensvertrag liegen, abgesichert sind. Höhere Kosten können etwa durch Vollstreckungsmaßnahmen und Überziehungszinsen entstehen.

Eigenkapital

Ein hohes Eigenkapital ist immer von Vorteil. Die Bank muss dadurch weniger der gesamten Finanzierungskosten tragen, sodass das Kreditrisiko sinkt. Die Grundschuld ist darüber hinaus eine „wertvollere“ Sicherheit für die Bank.

Benötigt der Kunde einen Kredit über 250.000 Euro und kann kein Eigenkapital vorweisen, würde ihm die Bank eine Grundschuld von 180.000 Euro (60 Prozent) in das Grundbuch eintragen. Daraus ergibt sich die Konsequenz, dass 70.000 Euro als Blanko- oder Personalkredit ohne Grundschuld vergeben werden müssten.

Kann der Kreditnehmer aber beispielsweise ein Eigenkapital von 50.000 Euro vorweisen, müssten nur noch 20.000 Euro von der Bank finanziert werden. Durch den deutlich geringeren Blankoanteil hat die Bank nun ein vermindertes Kreditrisiko.

Arten und Laufzeit der Grundschuld

Es gibt drei zentrale Arten der Grundschuld:

Eigentümergrundschuld Die Eigentümergrundschuld ist in der Regel eine Briefgrundschuld. Der Eigentümer kann die Grundschuld für sich selbst eintragen lassen, zu Lasten des eigenen Grundstücks. So verschafft sich der Eigentümer eine absolute Rangstelle und kann die Grundschuld an andere abtreten oder verpfänden, um sich einen Kredit zu verschaffen.
Fremdgrundschuld Veräußert der Eigentümer sein Grundstück, kommt es zu einer Fremdgrundschuld. Die Grundschuld wird zugunsten eines Dritten eigetragen.
Sicherungsgrundschuld Sie dient zur Sicherung einer Forderung. Durch eine schuldrechtliche Abrede (Sicherungsvertrag) zwischen Grundstückeigner und Gläubiger wird die Grundschuld mit der zu sichernden Forderung verknüpft. Der Sicherungszweck der Grundschuld wird im Sicherungsvertrag festgehalten.

Da die Grundschuld nicht an bestimmte Forderungen geknüpft ist, besteht sie auch über die Laufzeit des Vertrages hinaus – die Grundpfandrechte erlöschen also nicht automatisch, wenn der Kredit getilgt ist. Die Grundschuld bleibt weiterhin, unabhängig von einer Forderung, im Grundbuch stehen. Nach der Tilgung kann der Eigentümer entweder einen Antrag auf Löschung stellen oder die Grundschuld bestehen lassen. Das hat den Vorteil, dass die eingetragene Grundschuld für zukünftige Kredite als Sicherheit genutzt werden kann.

Ist das Darlehen zurückgezahlt, hat der Schuldner das Recht, sich von seinem Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellen zu lassen. Sie ist die Zustimmung des Kreditgebers zur Löschung des Grundpfandrechtes im Grundbuch. Sie bedarf einer notariellen Beglaubigung und muss für ihre Gültigkeit den Antrag, die Bewilligung und die Zustimmung des Grundstückeigentümers enthalten. Der Notar übermittelt die Bewilligung anschließend an das Grundbuchamt. Dieses prüft dann, ob alle Voraussetzungen zur Löschung gegeben sind.

Gut zu wissen:Die Löschungsbewilligung ist kostenfrei

Der Kreditgeber darf kein Geld für die Ausstellung der Löschungsbewilligung verlangen. Allerdings sind der Antrag beim Grundbuchamt und die Tätigkeit des Notars zu bezahlen.

Grundschuld löschen: Vor- und Nachteile

Eine Löschung ist immer mit Kosten verbunden. Daher sollten stets überlegt werden, ob es nicht sinnvoll ist, die Grundschuld bestehen zu lassen. Bleibt sie nämlich bestehen, kann sie zu einem späteren Zeitpunkt für weitere Finanzierungen als Sicherheit in Anspruch genommen werden. So entstehen keine neuen Kosten. Das ist auch möglich, wenn die neue Finanzierung von einer anderen Bank übernommen wird. Der Altgläubiger kann dem Neugläubiger seine Rechte abtreten.

Auch ist es möglich, bei einem Verkauf die Grundschuld auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Auch diese Variante ist kostengünstig, sollte aber gut durchdacht sein. Der Käufer sollte sich in jedem Fall von der Bank bestätigen lassen, dass der Kredit getilgt ist. Außerdem sollte die Summe der Grundschuld mit der übereinstimmen, die für die Finanzierung aufgenommen wird.

Tipp:Bei Eigentümerwechsel lohnt sich die zeitgleiche Grundschuldlöschung

Ist eine Löschung der Grundschuld notwendig, sollte diese zusammen mit dem Eigentümerwechsel beantragt werden, da so weitere Gebühren gespart werden können.

Grundschulddarlehen

Noch vor einigen Jahren waren Grundschulddarlehen zweckgebunden und konnten nur für Baumaßnahmen an einem bestehenden Objekt oder den Neubau genutzt werden. So konnte der Wert des Hauses und damit auch der Wert der Grundschuld erhöht werden. Die Baumaßnahmen mussten der Bank immer durch Rechnungen belegt werden. Inzwischen werden Grundschulddarlehen auch ohne bestimmten Zweck vergeben. Als Absicherung dient nach wie vor die Eintragung der Grundschuld.

Grundschulddarlehen sind in der Regel Annuitätendarlehen, die sich durch eine feste Zinsbindung sowie eine gleichbleibende Rate auszeichnen. Der Zins wird für 5 bis 15 Jahre festgesetzt. Konnte das Darlehen in dieser Zeit noch nicht vollständig getilgt werden, müssen Bank und Kreditnehmer Zinssatz und Zinsbindungszeit neu verhandeln.

Durch die Grundschuld ist der Bank eine hohe Sicherheit gegeben, sodass die Konditionen für ein Grundschulddarlehen deutlich geringer ausfallen als bei anderen Darlehen. Wie hoch der Zinssatz ist, hängt von der Höhe des Darlehens im Verhältnis zum Wert des Hauses und somit vom Wert der Grundschuld ab. Normalerweise liegt die Höhe des Darlehens bei max. 60 Prozent des Beleihungswertes. Das Ausfallrisiko ist hier eher gering, sodass niedrige Konditionen vergeben werden können.

Bei einer 100-prozentigen Finanzierung werden Zinszuschläge von bis zu 0,5 Prozent erhoben. Es ist daher ratsam, als Kreditnehmer mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorweisen zu können.

Grundschuldzins

Grundschuldzinsen entsprechen nicht dem Zinssatz, der für das Darlehen vereinbart wurde, sondern liegen meist weit darüber. Üblich sind hier Zinssätze von 15 Prozent und mehr. Dieser Zins spielt zunächst keine Rolle und fällt erst ins Gewicht, wenn der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Im besten Fall bleibt er also ein fiktiver Zinssatz ohne Relevanz. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, erhöhen sich die Forderungen der Bank um den vertraglich festgelegten Grundschuldzins.

Das geschieht bei Zahlungsunfähigkeit

Die Grundschuld hat den Status eines gerichtlichen Titels und kann somit sofort vollstreckt werden. Durch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsklausel unterwirft sich der Kreditnehmer durch eine Willenserklärung freiwillig einer Zwangsvollstreckung, wenn er das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Der Kreditgeber verfügt also über einen rechtskräftigen Zwangsvollstreckungsbescheid und muss nicht erst vor Gericht klagen und die Zahlungsunfähigkeit von einem Gericht feststellen lassen.

Allerdings wird ein seriöser Kreditgeber nie ohne Grund von diesem Recht Gebrauch machen. In der sogenannten Sicherungsabrede verpflichtet sich die Bank dazu, die Grundschuld nur bei Zahlungsverzug zu verwerten. Dies geschieht entweder als Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung:

  • Zwangsverwaltung: Bringt die Immobilie Einnahmen, hat die Bank Zugriff darauf und kann diese direkt in Zins und Tilgung umwandeln.
  • Zwangsversteigerung: Bei der Zwangsversteigerung wird die Immobilie verkauft. Bis zur Höhe der Grundschuld kann die Bank den Erlös für die Begleichung der überfälligen Schulden verwenden.

Achtung:Zwangsversteigerung bedeutet nicht immer auch Schuldenfreiheit

Eine Zwangsversteigerung bedeutet nicht, dass der Kreditnehmer sofort schuldenfrei ist. Bringt die Immobilie nicht genügend Geld ein oder reicht die Höhe der Grundschulden nicht zur Deckung der Verbindlichkeiten aus, kann der Kreditgeber Ansprüche gegen den Schuldner geltend machen.

Grundpfandrechtsgläubiger

Als Grundpfandrechtsgläubiger werden die Personen oder Institutionen bezeichnet, denen ein Grundpfandrecht an einer Immobilie zugesichert wurde. In der Regel handelt es sich dabei um eine Bank, die somit das Recht erhält, das Grundstück zu versteigern, falls der Kreditnehmer seinen Pflichten nicht nachkommt.

Alternative Baufinanzierungen

Ganz klar: Kredite zu niedrigen Konditionen gibt es nur bei entsprechend hohen Sicherheiten. Daher bieten sich nur wenige Alternativen an, die ohne Eintragung der Grundschuld auskommen:

  1. Blankodarlehen
    Blankodarlehen werden ohne Absicherung vergeben. Allerdings werden sie nur bis zu einer gewissen Höhe gewährt, denn ab einem Betrag von 30.000 Euro müssen sie im Grundbuch abgesichert werden. Daher bietet sich diese Möglichkeit nur bei kleinen Bauvorhaben, wie etwa Modernisierungen, an.
  2. Negativerklärung
    Wenn Sie sich ihrer Position als sicherer Kreditnehmer bewusst und bereit zu verhandeln sind, können Sie durch eine Negativerklärung die Eintragung des Grundpfandrechtes vermeiden. Diese enthält neben einer persönlichen Kredithaftung Ihrerseits die Verpflichtung, dass die Immobilie nicht ohne Zustimmung der Bank belastet oder verkauft werden darf. Der Kreditnehmer erklärt außerdem, dass er der Bank auf Anforderung ein sofortiges Grundpfandrecht einräumt und keine Sicherheiten bei anderen Kreditgebern bestellt. Voraussetzung einer solchen Erklärung ist eine hohe Bonität des Kreditnehmers sowie eine entsprechende Vertrauensbasis. Während der Rückzahlung kontrolliert die Bank regelmäßig durch Grundbuchauszüge, dass das Grundstück nicht mit anderen Grundpfandrechten belastet wurde.

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