Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist mit einer Haftpflichtversicherung für ein Haus zu vergleichen. Sie greift bei Schäden ein, die von einer Immobilie ausgehen. Diese Police ist hauptsächlich für Vermieter interessant, da diese für Schäden an Dritten aufkommt, die durch die Vernachlässigung verschiedener Pflichten entstanden sind. Bei Eigenheimbesitzern, die ihre Immobilie selbst bewohnen, greift in solchen Fällen die Privathaftpflichtversicherung. Aus diesem Grund müssen diese die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nicht abschließen.
Die Versicherung greift dabei sowohl für vermietete Immobilien als auch für unbebaute Grundstücke – denn auch hier können Schäden für Dritte entstehen. Die Höhe der Prämie bemisst sich hierbei an der Größe des Grundstücks.
Lohnt sich die Police auch für Eigentümergemeinschaften?
Auch Eigentümergemeinschaften sollten über den Abschluss dieser Versicherung nachdenken. Denn durch die Privathaftpflicht der einzelnen Eigentümer sind in der Regel nicht alle Teile eines Mehrfamilienhauses abgesichert – so beispielsweise Treppenhäuser. Über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist übrigens auch der Verwalter versichert, der sich um die Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft kümmert.
Für Mieter lohnt sich diese Haftpflichtversicherung dagegen nicht, da sie im Regelfall über die Police des Vermieters abgesichert sind. Allerdings sollten sie eine Privathaftpflicht ebenso wie eine Hausratversicherung besitzen.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sollte also abgeschlossen werden von:
- Besitzern von unbebauten Grundstücken
- Besitzern von Mehrfamilienhäusern
- Vermietern von Einfamilienhäusern
- Eigentümergemeinschaften
Der Abschluss einer Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist also ein Muss für alle Eigentümer von Immobilien, Grundbesitzer, Vermieter sowie Verpächter von Grundstücken und insbesondere für Hausbesitzer, die ihr Haus nicht bewohnen, sondern vermieten.
Leistungen
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt Sie vor Schadensansprüchen Dritter – ganz gleich, ob diese berechtigt oder unberechtigt sind. Dabei leistet die Police für Schäden, die durch die Missachtung diverser Pflichten des Eigentümers entstanden sind.
Unter diesen Versicherungsschutz fallen die folgenden zwei Pflichten eines Hausbesitzers:
Die Verkehrssicherungspflicht
Der Vermieter ist hierbei dazu verpflichtet, regelmäßige Kontrollen durchzuführen. Dadurch muss er gewährleisten können, dass sowohl die Mieter als auch andere Personen, die sich im Haus aufhalten, nicht zu Schaden kommen und sich gefahrlos im Haus bewegen können. Wird diese Verkehrssicherungspflicht jedoch verletzt und tritt dadurch ein Schaden ein, dann greift die Hausbesitzerhaftpflicht. Beispiele für das Verletzen der Verkehrssicherungspflicht sind unter anderem diese:
- Eine schlechte Beleuchtung im Hauseingang
- Kein Streuen des Gehwegs vor der Haustür, obwohl Glatteis besteht
- Feuchtes und rutschiges Herbstlaub auf dem Gehweg vor der Haustür, welches nicht rechtzeitig beseitigt wird
- Ein defekter Aufzug, wodurch Mieter aus oberen Etagen die Treppen nehmen müssen und dabei Schaden nehmen
Die Instandhaltungspflicht
Die im § 535 BGB geregelte Instandhaltungspflicht von Vermietern beinhaltet die Beseitigung aller Fehler sowie Schäden, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen oder ganz unmöglich machen. Bei der Instandhaltungspflicht verpflichtet sich der Vermieter dazu, das gesamte Gebäude instand zu halten und Mängel rund um die Immobilie zu beseitigen. Hierbei handelt es sich insbesondere um Verkehrsflächen sowie gemeinschaftlich genutzte Räume – doch auch die vermieteten Räume sind hierbei zu berücksichtigen. Verletzt wird die Instandhaltungspflicht beispielsweise in folgenden Situationen:
- Ein lockerer Dachziegel fällt herab und verletzt eine Person, die sich auf dem Grundstück befindet
- Ein morscher Ast fällt auf ein Auto, welches auf dem Grundstück parkt, und beschädigt dieses
- Eine Steinplatte auf Ihrem Gehweg ist locker, sodass der Postbote stolpert und sich verletzt
Welche Leistungen beinhaltet die Police?
Ist ein Schaden auf Ihrem Grundstück oder in Ihrem Gebäude entstanden und werden Schadensersatzforderungen erhoben, prüft die Police zuerst einmal, ob die Forderungen berechtigt sind. Ist die Forderung berechtigt und hat der Hauseigentümer also seine Pflichten verletzt, übernimmt die Versicherung die Kosten für die Wiedergutmachung des Schadens.
Es kann jedoch auch vorkommen, dass die Schadensersatzforderungen zu hoch angesetzt werden oder sogar unberechtigt sind. Letzteres ist beispielsweise der Fall, wenn bei Glatteis vor der Haustür ausreichend gestreut wurde, ein Dritter aber dennoch stürzt und sich verletzt, weil er unpassendes Schuhwerk trägt.
Darüber hinaus übernimmt die Police die Kosten, sollte es aufgrund der Schadensersatzforderungen zu einem Prozess kommen.
Diese Schäden sind nicht versichert
Allerdings ist trotz des umfangreichen Leistungspakets in einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bei weitem nicht alles versichert. So sind beispielsweise gewerblich genutzte Immobilien von Beginn an ausgeschlossen; für diese wird eine eigene Versicherung benötigt. Auch werden Grundstücke, die größer als 2.000 Quadratmeter sind, meist nicht mitversichert.
Darüber hinaus werden die folgenden Schäden von der Versicherung ausgeschlossen:
- Sachschäden, die durch höhere Gewalt oder äußere Einwirkung verursacht werden; beispielsweise Schäden durch Kälte, Hitze oder Feuchtigkeit
- Sachschäden, die am selbstbewohnten Haus verursacht werden
- Schäden von Mitbewohnern einer häuslichen Gemeinschaft des Vermieters
Hat die Versicherungsgesellschaft den Versicherten schon vorab auf Mängel in der vermieteten Immobilie hingewiesen, wurden diese jedoch nicht beseitigt und entsteht dadurch ein Schaden, sind diese ebenfalls vom Versicherungsschutz ausgeschlossen.
Sachschäden durch höhere Gewalt
Eine Wohngebäudeversicherung greift, wenn ein Haus beschädigt oder vollständig zerstört wird. Diese sollte jeder Vermieter abschließen, um seine vermietete Immobilie vor Sturm-, Hagel-, Feuer- und Leitungswasserschäden zu schützen. Außerdem sollte eine Elementarversicherung vorhanden sein, die durch höhere Gewalt entstandene Schäden abdeckt.
Wie sich die Versicherungsbeiträge gestalten
Damit der Versicherungsbeitrag bestimmt werden kann, sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen. Insbesondere die folgenden Daten beeinflussen hierbei die Höhe der Beiträge:
- Die Eigentumsart (alleiniges Eigentum oder gemeinschaftliches Eigentum)
- Die Risikoart (etwa Mehrfamilienhaus oder unbebautes Grundstück)
- Anzahl der Wohneinheiten
- Die Jahresbruttomiete aller vermieteten Wohneinheiten
- Die Schäden in den letzten fünf Jahren
- Die gewünschte Laufzeit der Versicherung
Anhand dieser Angaben kann schließlich der Beitrag berechnet werden – dabei sollte jedoch berücksichtigt werden, dass die einzelnen Faktoren bei den verschiedenen Versicherungsgesellschaften unterschiedlich gewertet werden.
Auch die Versicherungssumme hat Einfluss auf die Beitragshöhe: Üblicherweise kann diese zwischen einer und zehn Millionen Euro festgesetzt werden. Die meisten Versicherungsexperten empfehlen, eine Versicherungssumme von drei Millionen Euro zu wählen, da hierbei die meisten Schäden in jedem Fall abgedeckt sind. Allerdings ist dies immer anhand der Anzahl der Wohneinheiten und des individuellen Risikos zu entscheiden.
Beiträge für unbebaute Grundstücke
Der Versicherungsbeitrag für ein unbebautes Grundstück richtet sich im Regelfall nach der Grundstücksfläche. Denn je größer das Grundstück, desto mehr Gefahrenquellen bestehen.
Wichtig ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für unbebaute Grundstücke in jedem Fall: Durch lose Gegenstände auf dem Grundstück sowie die Räum- und Streupflicht können durchaus Schäden für Dritte entstehen. Möchten Sie in solchen Fällen nicht auf den hohen Kosten sitzenbleiben, sollten Sie durch die spezielle Police abgesichert sein.
Was ist beim Vertragsabschluss noch zu beachten?
Versicherungsnehmer sollten vorab unbedingt berücksichtigen, dass die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht an einen Versicherungsort gebunden ist. Vermieten Sie also Wohneinheiten in unterschiedlichen Immobilien, benötigen Sie für jedes einzelne Gebäude eine separate Police.
Vermieten Sie beispielsweise Wohneinheiten in vier verschiedenen Gebäuden, benötigen Sie vier Versicherungen.
Aber: Alle von Ihnen vermieteten Wohneinheiten in einem einzigen Gebäude sind auch über die gleiche Versicherung abgesichert.
Pflichten und Kosten auf die Mieter übertragen
Sie haben in jedem Fall die Möglichkeit, diverse Pflichten an den Mieter zu übertragen, sofern diese auch vertraglich festgelegt werden. Im Regelfall handelt es sich hierbei um die Räum- und Streupflicht: Der Vermieter kann also verlangen, dass die Mieter die Gehwege rund um das Haus sowie die Zufahrtswege befreien und bei Glatteis streuen.
Haftung bei Schäden
Sie haben dem Mieter die Räum- und Streupflicht übertragen, dieser hat seine Pflicht jedoch verletzt? Sollten dadurch Schäden für Dritte entstehen, haftet nicht Ihr Mieter, sondern Sie. Im Artikel 14 des Grundgesetzes heißt es nämlich: „Eigentum verpflichtet.“ Aus diesem Grund sind Sie dafür verantwortlich, dass den Pflichten im vollen Umfang nachgegangen wird.
Sollte ein Schaden entstehen, weil die Mieter ihren Pflichten nicht nachgekommen sind, können Sie als Vermieter versuchen, die Forderungen an ebenjene Mieter abzutreten. Dennoch bleiben Sie der Verantwortliche und haften für jegliche Schäden, die auf Ihrem Grundstück beziehungsweise in Ihrer Immobilie entstehen.
Kann ich die Kosten für die Versicherung auf meine Mieter umlegen?
Es ist Ihnen laut § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gestattet, die Kosten für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf den Mieter umzulegen. Voraussetzung ist hierbei jedoch, dass dies im Mietvertrag eindeutig festgesetzt ist.
Dafür müssen Sie im Vertrag jeden einzelnen Posten der Nebenkosten separat aufführen – der Mieter muss also erkennen, für welche Leistungen er die Kosten übernimmt. Es reicht also nicht, in den Mietvertrag den Satz „Der Mieter trägt alle Versicherungskosten“ aufzunehmen.
