Die Hypothek als Kreditsicherheit

Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das vor allem in der Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommt. Damit überträgt der Immobilienbesitzer in Höhe einer bestimmten Summe das Recht an seinem Wohneigentum an den Gläubiger, in der Regel ein Kreditinstitut.

Als Gegenleistung erhält er Geld für die Finanzierung des Hauses oder der Wohnung. Die Hypothek dient für die Bank als Sicherheit, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. In diesem Fall kann die Bank eine Zwangsversteigerung anordnen und aus dem Erlös die ausstehenden Forderungen begleichen.

Das Recht, das der Kreditgeber durch die Hypothek an dem Grundstück hat, wird im Grundbuch in Abteilung III des Grundbuchblattes eingetragen. Ihre rechtliche Grundlage hat die Hypothek in § 1113 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). 

Eine Hypothek ist nicht zwangsläufig an die Finanzierung einer Immobilie gebunden, sie kann zum Beispiel auch als Sicherheit bei anderen Krediten dienen. Diese werden dann als Hypothekarkredit oder Hypothekendarlehen bezeichnet. Sie kommen zum Einsatz, wenn eine besonders hohe Kreditsumme benötigt wird, zum Beispiel als Startkapital für eine Selbstständigkeit.

Eine Hypothek ist nicht zwingend erforderlich, um eine Immobilie zu finanzieren. Gerade wenn viel Eigenkapital vorhanden ist und die Kreditsumme deshalb nicht so hoch ausfällt, können Kreditnehmer der Bank auch andere Sicherheiten bieten, zum Beispiel einen Bürgen. In diesem Fall müssen keine Rechte an dem Grundstück an den Kreditgeber abgetreten werden.

Es existieren mehrere Arten von Hypotheken, die sich in ihrer Form und ihrem Einsatzfeld unterscheiden. Im Folgenden erfahren Sie mehr darüber.

Höhe und Haftung

Die Höhe der Hypothek ist abhängig vom Wert der Immobilie. In der Regel kann sie 60 bis 70 Prozent von deren Verkehrswert betragen, weil auch der Wertverlust des Hauses oder der Wohnung eingerechnet wird.

Wenn Immobilienbesitzer mehr Geld für die Finanzierung benötigen, müssen sie eine weitere Hypothek aufnehmen. Der Wert der Immobilie wird in der Regel von einem Gutachter ermittelt. Die Bank wird dann die Höhe der Hypothek berechnen.

Der Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück die Hypothek eingetragen wird, ist der Sicherungsgeber. Meist ist er identisch mit dem Kreditnehmer, allerdings ist es auch möglich, das eigene Grundstück als Kreditsicherheit für eine andere Person mit einer Hypothek zu belegen.

Neben dem Grundstück selbst können auch dessen wesentliche Bestandteile sowie das Grundstückszubehör und eventuelle Versicherungsentschädigungen zur Haftung eingesetzt werden.

Kosten für eine Hypothek

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen wollen, müssen Sie mit bestimmten Kosten rechnen. So muss zum Beispiel der Gutachter bezahlt werden, der den Wert Ihrer Immobilie ermittelt. Außerdem muss bei einem Notar der Hypothekarvertrag aufgesetzt werden, was ebenfalls mit Kosten verbunden ist. Auch die Gebühr für den Grundbucheintrag über die Hypothek sollten Sie nicht vergessen.

Hypothek vs. Grundschuld

Bei der Grundschuld handelt es sich ebenfalls um ein Grundpfandrecht, das Ähnlichkeiten zur Hypothek aufweist. Mittlerweile kommt sie deutlich häufiger vor, umgangssprachlich wird allerdings nach wie vor häufig von einer Hypothek gesprochen, wenn eigentlich eine Grundschuld gemeint ist.

Hypothek mit Bindung an Forderung

Bei einer Hypothek ist der Betrag an die Höhe der zugehörigen Forderung gebunden. Damit schrumpft die Hypothek, wenn Sie die Schulden abtragen.

Diese Bindung bezeichnet man in der Fachsprache als Akzessorietät. Dadurch ist auch festgelegt, dass eine Hypothek nicht ohne die bestehende Forderung existieren kann.

Es kann zu Situationen kommen, in denen die Forderung übertragen wird: Das geschieht zum Beispiel durch eine Umschuldung, bei der ein neuer Kredit mit günstigeren Konditionen aufgenommen und der bestehende Kredit abgelöst wird. In einem solchen Fall wird die Hypothek automatisch an den neuen Inhaber der Forderung übertragen.

Durch die feste Bindung kann eine Bank die Hypothek jeweils auch nur für den zugeordneten Kredit verwenden. Das ist dann relevant, wenn mehrere Kredite bei derselben Bank laufen, von denen ein nicht durch eine Hypothek gesicherter nicht bedient werden kann. Die Hypothek des anderen Kredits bleibt durch die Bindung an die Forderung dabei unberührt.

Flexiblere Grundschuld

Bei der Grundschuld ist das anders: Sie ist nicht akzessorisch an die Forderung gebunden und bleibt bis zur vollständigen Tilgung in festgelegter Höhe bestehen. Sie ist unabhängig von der Forderung und kann deshalb auch gesondert übertragen werden.

Außerdem kann sie auch nach der Tilgung der Forderung bestehen bleiben und anderweitig genutzt werden. Im Vergleich zur akzessorischen Hypothek wird dieses Grundpfandrecht auch als abstrakt bezeichnet.

Warum Banken die Grundschuld bevorzugen

Aus den genannten Gründen ist für Banken die Grundschuld in der Regel das attraktivere Grundpfandrecht im Vergleich zur Hypothek:

• Sie bietet auch dann eine Sicherheit für die Bank, wenn der Kreditnehmer einen anderen laufenden Kredit nicht mehr bedienen kann.
• Die Hypothek ist dagegen auf einen Kredit beschränkt und verringert sich, während dieser zurückgezahlt wird. Eine spezialisierte Hypothekenbank wird dagegen allerdings die Hypothek bevorzugen.
• Doch auch für Immobilienbesitzer kann es sich lohnen, die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Denn wenn Sie erneut Geld benötigen, um zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren, können Sie bei derselben Bank erneut von den günstigen Konditionen eines Hypothekendarlehens profitieren. Wenn die Grundschuld gelöscht wurde, müssen Sie in einem solchen Fall die Kosten für einen neuen Eintrag übernehmen.

Arten von Hypotheken

Es werden verschiedene Arten und Sonderformen von Hypotheken unterschieden. Am häufigsten kommt dabei die Verkehrshypothek zum Einsatz.

Verkehrshypothek

Die Verkehrshypothek ist die gängigste Form der Hypothek. Die Forderung wird durch das Grundbuch abgesichert und muss vom Gläubiger nicht nachgewiesen werden.

• Eine Variante ist die Buchhypothek, bei der die Grundschuld nur im Grundbuch festgehalten wird. Dadurch muss bei einer Übertragung der Forderung der Grundbucheintrag geändert werden.
• Bei der anderen Form, der Briefhypothek, erhält der Gläubiger einen sogenannten Hypothekenbrief, mit dem er seine Ansprüche nachweisen kann. Bei einer Übertragung der Forderung muss lediglich diese Urkunde geändert werden. 

Sicherungshypothek

Die Sicherungshypothek ist noch enger an die bestehende Forderung gebunden als die Verkehrshypothek und hat damit eine strengere Akzessorietät als diese. Sie wird zwar auch ins Grundbuch eingetragen, der Gläubiger muss aber dennoch seine Forderung nachweisen und kann sich nicht auf den Grundbucheintrag berufen.

Da die Sicherungshypothek nicht verkehrsfähig ist, handelt es sich dabei für Banken nicht um ein geeignetes Kreditsicherungsmittel. 

Rentenhypothek

Wenn Sie eine Hypothek während Ihrer Rente aufnehmen möchten, handelt es sich dabei um eine sogenannte Rentenhypothek. Immobilienbesitzer im Ruhestand können dadurch eine größere Geldsumme erhalten und als Sicherheit eine Hypothek auf ihr Grundstück eintragen lassen.

Weitere Hypothekenarten

Daneben gibt es aber noch weitere Sonderformen und unterschiedliche Bezeichnungen für Hypotheken:

• Bei einer Zwangsvollstreckung kommt zum Beispiel die Zwangshypothek zum Einsatz und bietet eine zusätzliche Sicherheit für den Gläubiger.
• Die Gesamthypothek liegt vor, wenn mehrere Objekte und Grundstücke als Sicherheit für eine größere Forderung dienen.

Tilgung des Kredits

Bei der Tilgung des Kredits erfolgt nach und nach eine Umwandlung der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld.

In dem Maße, in dem die Forderung getilgt wird, verringert sich auch die Hypothek. Wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt, aber die Hypothek nicht gelöscht wird, geht die sie in den Besitz des Immobilieneigentümers über.

Allerdings kann der Eigentümer keine Forderung gegen sich selbst haben und da Hypotheken immer an Forderungen gebunden sind, wird daraus automatisch eine Eigentümergrundschuld.

Löschung der Grundschuld

Um die Grundschuld löschen zu lassen, benötigen Sie grundsätzlich eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers. Diese wird Ihnen auf Anfrage von Ihrer Bank erteilt, wenn Sie das Darlehen zurückgezahlt haben.

Sie müssen jedoch selbst aktiv werden, da die Grundschuld nicht automatisch gelöscht wird. Allerdings kann es – wie beschrieben – auch sinnvoll sein, die Grundschuld nicht löschen zu lassen, um sie für spätere Darlehen verwenden zu können.

Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit?

Falls Sie zahlungsunfähig werden und Ihre Kreditraten nicht mehr bedienen können, droht die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie, damit die Bank auf diesem Wege den ausstehenden Betrag erhalten kann. Grundsätzlich sollten Sie rechtzeitig reagieren, wenn Sie bemerken, dass Sie in einen finanziellen Engpass geraten.

Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Kreditinstitut und versuchen Sie, eine Tilgungsaussetzung zu vereinbaren, wodurch sich die monatliche Belastung für Sie reduziert. Möglicherweise können Sie auch eine Änderung der Darlehensbedingungen erreichen.

Die Chancen, dass Ihre Bank Ihnen entgegen kommt, stehen meist gut. Dann auch sie ist vermutlich nicht an einer aufwendigen Zwangsversteigerung interessiert. Auch ein Termin bei einer Schuldnerberatung kann Ihnen möglicherweise Lösungsansätze aufzeigen.