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Immobilienpreise: Wo lohnt noch der Wohnungsbau?

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 15.09.2016

Kredite sind günstig wie nie, die Nachfrage ist groß, doch das Angebot knapp. Die Nachricht wird also kaum überraschen: Seit 2010 sind die Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich gestiegen und der Anstieg wird sich auch in Zukunft weiter fortsetzen.

Grund dafür ist die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank, die eine extrem günstige Eigenheimfinanzierung möglich macht, aber auch Investoren aufgrund mangelnder Alternativen dazu verleitet, ihr Geld in Immobilien anzulegen.

Auch Faktoren wie eine geringe Arbeitslosigkeit und eine zunehmende Einwanderung sorgen dafür, dass Immobilienpreise weiter steigen. Insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten ist die Nachfrage groß – das Angebot an renditeträchtigen Anlagen allerdings gering. Seit 2010 haben sich Immobilien deutschlandweit im Schnitt um 20 Prozent verteuert, in den sieben größten Städten sogar um 46 Prozent.

Allerdings waren die deutschen Immobilienpreise im europäischen Vergleich zuvor eher niedrig, sodass hier laut Experten noch nicht von einer Überbewertung die Rede sein kann. Vielmehr lässt sich die Steigerung durch Nachholeffekte erklären.

Wie sich die Immobilienpreise in den fünf größten Städten im Vergleich zum Vorjahr entwickelt haben, veranschaulicht der Immobilienindex (IMX):

Berlin IMX Veränderung Vorjahr
Hauskauf Neubau: -
Bestand: 169,8
Neubau: -
Bestand: +28,4
Wohnungskauf

Neubau: 168,1
Bestand: 213,5

Neubau: +12,1
Bestand: +39,4
München IMX Veränderung Vorjahr
Hauskauf Neubau: -
Bestand: 162,0

Neubau: -
Bestand: +17,3

 Wohnungskauf Neubau: 164,8
Bestand: 201,3
Neubau: +18,8
Bestand: +27,9
Hamburg IMX  Veränderung Vorjahr
 Hauskauf Neubau: -
Bestand: 153,0
Neubau: -
Bestand: +14,4
 Wohnungskauf Neubau: 171,8
Bestand: 183,9
Neubau: +20,6
Bestand: +21,0
Frankfurt IMX Veränderung Vorjahr
Hauskauf Neubau: -
Bestand: 161,1
Neubau: -
Bestand: +24,2
 Wohnungskauf

Neubau: 166,7
Bestand: 174,6

Neubau: +16,2
Bestand: +22,9
Köln IMX Veränderung Vorjahr
Hauskauf Neubau: -
Bestand: 140,1
Neubau: -
Bestand: +11,8
Wohnungskauf Neubau: 163,8
Bestand: 160,6
Neubau: +15,7
Bestand: +14,3

Stand: April 2016. Immobilienindex (IMX), ein von Immobilienscout24 herausgebrachter Angebotsindex für Immobilien in Deutschland. Als Grundlage dienen rund 12 Millionen Immobilienangebote, die seit 2004 inseriert wurden.

Dass die Miet- und Immobilienpreise gerade in München so hoch sind, lässt sich einfach erklären: Hier gibt es gut bezahlte Arbeitsplätze, die die Nachfrage nach Wohnungen fördern, aber auch dafür sorgen, dass die Bürger bereit sind, hohe Mieten zu zahlen.

Ebenso hat Berlin in den letzten Jahren einen besonderen Preisanstieg erfahren, da die Nachfrage hier kontinuierlich steigt. In den Großstädten gibt es mehr Arbeitsplätze als in den ländlichen Regionen. So ist es nicht verwunderlich, dass Wohnungen in Großstädten immer beliebter und damit teurer werden.

Wie wird der Immobilienpreis ermittelt?

Wie bei jedem Produkt richtet sich auch der Preis einer Immobilie nach Angebot und Nachfrage. Käufer möchten für die Immobilie nicht zu viel zahlen, Verkäufer möchten einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen.

Die Immobilie ist also letztendlich so viel wert, wie der Käufer bereit ist, dafür zu bezahlen – einen absoluten Preis gibt es nicht. Zumal sich Immobilienpreise je nach Lage, Baujahr, Bauart und Zeitpunkt des Verkaufes stark unterscheiden können. Daher wird bei der Immobilienbewertung ein Verkehrswert, beziehungsweise aktueller Marktwert bestimmt. Allgemeine Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Wertermittlungsverordnung festgehalten. Sie regelt die Auslegung der Verkehrswertdefinition in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB).

Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt werden könnte.

Finanzämter und Gutachter greifen bei der Berechnung des Verkehrswertes auf drei normierte Verfahren zurück:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Welches Verfahren eingesetzt wird, hängt von verschiedenen Faktoren, etwa der Art oder der zukünftigen Nutzung der Immobilie ab. Bevor also mit der Berechnung begonnen wird, müssen Sie diese Angaben an das Finanzamt oder den Gutachter weitergeben. Für ein Verkehrswertgutachten werden aber möglichst alle drei Verfahren angewandt.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie aus tatsächlichen Kaufpreisen anderer Immobilien abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Beschaffenheit und Zuschnitt dem zu bewertenden Objekt gleichen.

Es wird üblicherweise bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Ein- und Zweifamilienhäusern, aber auch bei Baugrundstücken angewandt. Aus einem Bestand an vergleichbaren Objekten wird ein Durchschnittspreis ermittelt. Dabei ist es sinnvoll, so viele Vergleichspreise wie möglich miteinzubeziehen, um ein möglichst sicheres Ergebnis zu erzielen.

In Form von Zu- oder Abschlägen finden Merkmale des Grundstücks und der Immobilie wie etwa Alter, Zustand oder Ausstattung Berücksichtigung. In ländlichen Gegenden fehlt oftmals die Vergleichsbasis, sodass die Wertspanne dort größer ausfallen kann.

Dasselbe gilt für ungewöhnliche Immobilien, die sich nur schwer vergleichen lassen. Zudem sollte bedacht werden, dass der Markt regelmäßigen Schwankungen unterliegt und der Verkehrswert somit nur eine Momentaufnahme darstellt.

In jedem Fall ist es ratsam, einen Gutachter hinzuzuziehen, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln.

Gut zu wissen:Wertermittlung bei Bauland

Bei der Wertermittlung von Grund und Boden wird neben dem indirekten Vergleichswertverfahren anhand der Kaufpreissammlung von Gutachterausschüssen der Bodenrichtwert herangezogen.

Dieser wird von Gutachterausschüssen empirisch aus der Kaufpreissammlung erhoben und in Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist hier je Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben, zudem werden wertbeeinflussende Lagemerkmale eingetragen.

Das Vergleichswertverfahren hat einige entscheidende Vorteile:

  • Durch die Orientierung an aktuellen Preisen auf dem Immobilienmarkt ist das Verfahren sehr genau
  • Es gibt eine realistische Vorstellung davon, wie viel eine Immobilie auf dem Markt wert ist
  • Die Berechnungsweise ist im Normalfall gut nachvollziehbar und auch für Laien verständlich
  • Modernisierungsmaßnahmen, die in den letzten Jahren an der Immobilie vorgenommen wurde, können positiv zu Buche schlagen

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren kommt dann zum Einsatz, wenn mit der Immobilie ein Ertrag erwirtschaftet werden soll. Das trifft vor allem auf Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche genutzte Objekte wie Bürogebäude zu.

Hier fließt nicht nur der Bodenwert in die Bewertung ein, sondern auch der nachhaltige erzielbare Mietertrag der Immobilien. Ebenso spielt der Liegenschaftszins, also die vom Gutachterausschuss ermittelte marktübliche Renditeerwartung, eine Rolle bei der Wertermittlung.

Für den Käufer steht nicht unbedingt der Sachwert im Vordergrund, sondern vielmehr der Ertrag, der über viele Jahre erzielt werden kann.  Der Ertragswert wird anhand von fünf Faktoren ermittelt:

  • Bodenwert: Der Wert des Grundstücks oder Grundstückanteils
  • Liegenschaftszins: Der Prozentsatz, mit dem Immobilienvermögen verzinst werden. Beim Ertragswertverfahren wird nur der Bodenwert verzinst
  • Einnahmen und Unterhaltskosten: Der Rohertrag, also die Jahresmiete, die mit dem Objekt erzielt werden kann. Maßgebend ist die marktübliche Miete, nicht die tatsächlich erzielte. Abgezogen werden hiervon Bewirtschaftungskosten
  • Vervielfältiger: Die zentrale Größe, anhand derer der Ertragswert eines Objektes ohne Bodenwert ermittelt wird. Er errechnet sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer. Je länger diese Nutzungsdauer ist, desto höher ist der Vervielfältiger-Wert
  • Bauliche Umstände: Eine gute oder nachlässige Pflege oder Sanierungen beeinflussen den Ertragswert

Für die Berechnung wird folgende Formel herangezogen:

EW (Ertragswert) = (Rohertrag – Bewirtschaftungskosten) × Vervielfältiger + Bodenwert ÷ qn

q ist der Liegenschaftszins i+1 und n die Nutzungsdauer. Der Vervielfältiger muss gesondert berechnet werden: V = (qn – 1) ÷ (qn × i).

Für ein Mietshaus aus dem Jahr 1970 mit folgenden Werten

  • Bodenwert: 60.000 Euro
  • Jahreskaltmiete (Rohertrag): 30.000 Euro
  • Bewirtschaftungskosten: 5000
  • Restnutzungsdauer: 37 Jahre
  • Liegenschaftszins: 5%

ergibt sich für das Jahr 2013 folgende Berechnung:

V = (1,0537 – 1 ) ÷ (1,0537 × 0,05) = 5,0814 ÷ 0,304 = 16,715

EW = (30.000 € – 5000 €) × 16,715 + 60.000 € ÷ 1,0537 = 417.875 + 9.867 = 427.742 € (hiervon werden noch wertbeeinflussende Umstände abgezogen, was sich bei Mängeln wertmindernd auswirken kann)

Das Ertragswertverfahren hat den Vorteil, dass es sich auf reale Zahlen der Vermietung stützt. Allerdings sollte dabei stets der Liegenschaftszins beachtet werden, von dem der Ertragswert stark abhängt. Nicht immer stehen hier Daten zur Verfügung, sodass eine genaue Ermittlung erschwert wird.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste Wertermittlungsverfahren. Es kommt bei Immobilien zum Einsatz, deren Wertermittlung nicht zwangsläufig auf dem Ertrag basiert, beispielsweise bei selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern.

Die Ermittlung basiert hier auf den Kosten für die Herstellung des Gebäudes unter der Berücksichtigung von Lage, Baukosten und altersbedingter Abnutzung. Der Sachwert ergibt sich schließlich aus drei Faktoren:

  • Bodenrichtwert
  • Herstellungskosten der baulichen Anlage, also des Hauses oder der Wohnung
  • Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z.B. Garten

Wie auch beim Ertragswertverfahren werden Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Der Verkehrswert errechnet sich schließlich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert, abzüglich möglicher Marktanpassungsfaktoren. Dabei kommt folgende Formel zum Einsatz:

Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor

  Gebäuderegelherstellungswert 250.000 Euro
- 11,25 Prozent Alterswertminderung - 28.125 Euro
= Gebäudesachwert 221.875 Euro
+ Wert des Grund und Bodens  
  (200 Euro Bodenrichtwert × 500 qm Fläche) 100.000 Euro
= Vorläufiger Sachwert 321.875 Euro

Dieser vorläufige Sachwert wird anschließend mit der Wertzahl aus Anlage 25 des Bewertungsgesetzes multipliziert. Daraus ergibt sich schließlich der für die Steuerbemessung maßgebliche Sachwert. Die Wertzahl wird in Abhängigkeit von Grundstücksart, Höhe des Bodenrichtwertes sowie des zuvor ermittelten Sachwertes ermittelt.

Zwar ist das Sachwertverfahren ein objektives Verfahren, um den Substanzwert einer Immobilie zu bestimmen. Allerdings können keine absolut zuverlässigen Aussagen über den Verkehrswert einer Immobilie getroffen werden, da sich ein Immobilienpreis vor allem durch Angebot und Nachfrage, aber nicht unbedingt durch die Herstellungskosten ergibt.

Immobilienpreis richtig ansetzen

Den Wert einer Immobilie zu wissen, ist aus verschiedenen Gründen wichtig. Für den Verkäufer spielt die Einschätzung des optimalen Preises eine wichtige Rolle, da hiervon sein Verkaufserfolg abhängt. So schätzt jeder vierte Verkäufer den Wert seiner Immobilie deutlich zu hoch ein und muss womöglich damit rechnen, dass sich der Verkauf dadurch in die Länge zieht. Käufer werden gezielt nach Mängeln suchen, um dadurch den Preis zu drücken.

Allerdings ist es nicht nur für den Verkauf wichtig, den Immobilienwert zu ermitteln. Auch wenn Sie Ihr Haus beleihen oder an Angehörige vererben oder verschenken wollen, wird aus steuerlichen Gründen eine Wertermittlung vom Finanzamt durchgeführt. Sollte der Wert zu hoch angesetzt sein, können sich Betroffenen mit einem qualifizierten Gutachten dagegen wehren.

Auch die Verlängerung einer Hypothek ist Grund für eine Bewertung der Immobilie. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung für ein Darlehen können so auf Grundlage des Gutachtens neue Finanzierungskonditionen ausgehandelt werden.

Benötigte Höhe des Baukredits

Anteil der Bauherren Angegebene Höhe des benötigten Kredits
7 Prozent 50.000 Euro
22  Prozent 100.000 Euro
22 Prozent 150.000 Euro
18 Prozent 200.000 Euro
11 Prozent 250.000 Euro
18 Prozent 300.000 Euro

Datenquelle: ImmobilienScout24

Trotz der stetig steigenden Anzahl an Baufinanzierungen und dem verbreiteten Eindruck, dass sich einige Menschen zu einer Baumaßnahme etwas unbedacht hinreißen lassen, stehen die meisten Immobilienkredite weiterhin auf einem soliden Fundament. Laut einem Bericht der „FAZ“ wurden zuletzt durchschnittlich 77,3 Prozent der Baukosten über Darlehen finanziert. Der Rest wurde durch Eigenkapital erbracht. Dieser Anteil von Eigenkapital entspricht der allgemeinen Regel, nach der mindestens zehn bis zwanzig Prozent des Gesamtpreises aus eigenen Mitteln erbracht werden sollten. Die durchschnittliche Darlehenshöhe liegt nach aktuellen Angaben bei 161.000 Euro. Baufinanzierungen ohne ein gewisses Eigenkapital bleiben die Ausnahme.

Diese Entwicklung lässt sich vor allem mit den niedrigen Zinsen bei vielen Geldanlageformen begründen. Immer mehr Deutsche ziehen ihre Sparguthaben ab und verwenden diese als Eigenkapitalanteil für einen Baukredit, da sie sich davon letztlich mehr versprechen. Ob diese Hoffnung berechtigt ist, ist allerdings aufgrund der stetig steigenden Immobilienpreise zumindest fraglich. Nur moderne und energieeffiziente Bauten in sehr guter Lage sind mit einer gewissen Garantie ausgestattet – in allen anderen Fällen lässt sich schwer sagen, ob das Eigenheim in ein paar Jahren noch einen Wert besitzt, der die hohen Anschaffungskosten rechtfertigt.

Auch wenn beispielsweise bei einem Annuitätendarlehen die finanzielle Belastung gleichbleibend ist und Zinsen größtenteils zu Beginn abgezahlt werden: Das folgende Tilgungsbeispiel zeigt ein solches Annuitätendarlehen über 25 Jahre, bei einer Gesamttilgung von 100.000,00 Euro und 2,5 Prozent Zinsen.

Tilgungsbeispiel – Annuitätendarlehen

Tilgungsbeispiel – Annuitätendarlehen (Grafik: CC BY-SA 3.0 | Urheber/Author: FinanceScout24.de)

Wie Immobilienpreise beeinflusst werden können

In die Wertermittlung fließen viele Faktoren ein. Einige davon kann der Verkäufer nicht direkt beeinflussen. Dazu gehören:

  • Lage
    Die geographische Lage kann den Wert einer Immobilie enorm beeinflussen und ist im Gegensatz zu anderen Faktoren nicht veränderbar. Entscheidend sind hier die Nähe zur Stadt, Infrastruktur, Verkehrsanbindungen oder das kulturelle Angebot. Hier wird zwischen Makrolage, also der Region oder Stadt, sowie der Mikrolage, also der direkten Umgebung und Verkehrsanbindung, unterschieden.
  • Umfeld
    Die direkte Nachbarschaft kann durch den Verkäufer natürlich nicht beeinflusst werden. Ihre Beurteilung kann hier nur durch den zukünftigen Nutzer beurteilt werden.
  • Baujahr und Fläche
    Fläche, Baujahr und Nutzungsmöglichkeiten spielen bei der Immobilienbewertung eine wichtige Rolle. Anzahl und Schnitt der einzelnen Zimmer haben ebenfalls erheblichen Einfluss: Großzügig geschnittene Räume und variable Nutzungsmöglichkeiten wirken sich positiv aus.
  • Marktsituation
    Wo das Angebot gering und die Nachfrage groß ist, können natürlich erheblich höhere Preise erzielt werden als in weniger beliebten Regionen. Für eine Wohnung in München werden Sie aktuell also einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen können als für ein vergleichbares Objekt im Ruhrgebiet.

Davon abgesehen gibt es Faktoren, auf die der Verkäufer Einfluss nehmen kann, so zum Beispiel:

  • Zustand
    Wer den Verkehrswert seiner Immobilie langfristig erhalten will, sollte regelmäßig Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an seiner Immobilie vornehmen. Diese sollten nicht nur optische Aspekte, sondern vor allem auch die Energieeffizienz und die Bausubstanz des Gebäudes berücksichtigen. Eine gute Energieeffizienz kann den Wert der Immobilie erheblich steigern.
  • Ausstattung
    Die Art der Fenster und Türen, der Bodenbelag, die Wärmedämmung und der Zustand der sanitären Anlagen können den Preis erheblich verändern. Auch für eine hochwertige und moderne Einbauküche kann der Verkäufer einen Aufschlag berechnen.

Wie sieht die Zukunft aus?

Experten sind davon überzeugt, dass sich der seit 2010 andauernde Preisanstieg auch in den nächsten Jahren fortsetzen wird. Grund dafür ist die Nullzinspolitik der EZB – erst wenn der Leitzins wieder steigt, werden Immobilienfinanzierungen wieder teurer und andere Anlageformen somit attraktiver. Kauf- und Mietpreise in den Metropolen werden also auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Allerdings besteht die Gefahr, dass die niedrigen Zinsen eine Fehlallokation begünstigen und schließlich in einer Immobilienblase münden.

Dass es noch keine Blasen gibt, liegt vor allem daran, dass Immobilien nicht ohne Eigenkapital finanziert werden und Kredite weiterhin auf einem moderaten Niveau wachsen. Zudem gibt es in Deutschland aufgrund einer jahrelangen Stagnation in der Immobilienbranche zurzeit einen gewissen Nachholeffekt, der noch kein Anlass zur Sorge ist.

Es kann in einigen Bestlagen von Großstädten höchstens von Überhitzungstendenzen gesprochen werden. Käufer sollten das aktuelle Zinstief in jedem Fall mit Vorsicht betrachten und sich nicht dazu verleiten lassen, zu hohe Kredite aufzunehmen. In zehn Jahren, wenn die Anschlussfinanzierung fällig wird, können die Zinsen deutlich höher liegen.

Am besten sollten Sie mit einer hohen Anfangstilgung beginnen, um die Restschulden nach Ablauf der Zinsbindung möglichst niedrig zu halten.

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