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Eignet sich eine Immobilie zur Altersvorsorge?

Autor: Prof. Dr. Steffen Sebastian - Zuletzt aktualisiert am 13.07.2016

In der Finanz-Kolumne äußert sich Prof. Dr. Steffen Sebastian objektiv und kritisch zu Finanzthemen. In dieser Kolumne erfahren Sie, ob eine selbstgenutzte Immobilie zur Altersvorsorge sinnvoll ist oder nicht.

Finanz-Kolumne von Prof. Dr. Steffen Sebastian

Prof. Dr. Steffen Sebastian

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"Die eigene Immobilie ist für viele nicht nur eine persönliche Verwirklichung. Oft wird der Erwerb der selbstgenutzten Immobilie auch als ein wichtiger Baustein der privaten Altersvorsorge gesehen.

Da die Immobilienpreise in der Vergangenheit stark gestiegen sind, ist die Ansicht weit verbreitet, dass das eigene Haus oder die eigene Wohnung auch eine gute und vor allem sichere Altersvorsorge sei. Aus wissenschaftlicher Sicht gilt dies nur sehr eingeschränkt. Für ein optimales Risiko-Rendite-Verhältnis in der Anlage muss zunächst einmal die Mischung stimmen. Beim Erwerb eines Hauses wird aber nicht nur das ganze Vermögen in ein Objekt angelegt. In der Regel wird auch noch zusätzlich Kapital in Form einer Baufinanzierung aufgenommen.

Wer also mit 30 Prozent Eigenkapital ein Haus kauft, hat dann über 300 Prozent seines Vermögens in eine einzige Immobilie angelegt. Unter dem Gesichtspunkt der Risikostreuung ist das genau das, was man eigentlich nicht tun sollte. Wenn die Wertentwicklung dieser einen Immobilie doch nicht so positiv verläuft wie geplant, dann kann aus der vermeintlich sicheren Geldanlage ein Problemfall werden. Prinzipiell kann die Bank sogar zusätzliche Sicherheiten nachfordern, wenn der Wert der Immobilie sinkt."

Sinken die Immobilienpreise, droht der Wertverlust

"In vielen Lagen, insbesondere in den großen Städten, sind die Preise in der Vergangenheit bereits so stark gestiegen, dass ein Sinken der Preise immer wahrscheinlicher wird. In strukturschwachen Gebieten, in denen mit weiterer Abwanderung zu rechnen ist, sind die Preise in der Vergangenheit ohnehin eher gesunken. Hier ist leider damit zu rechnen, dass sich diese Entwicklung fortsetzt. Ist jedoch die Finanzierung so ausgelegt, dass auch zwischenzeitliche Wertschwankungen verkraftet werden können, müssen diese vom Selbstnutzer nicht weiter beachtet werden. Die Nutzungsmöglichkeiten der eigenen Immobilie sind davon ja schließlich nicht betroffen.

Ein weiteres, häufig genanntes Argument für die eigene Immobilie ist die Tatsache, dass man gegen zukünftige Mietsteigerungen geschützt ist. Zwar wohnt man – nach vollständiger Tilgung – mietfrei im eigenen Haus. Dem steht aber gegenüber, dass eine Immobilie im Unterhalt immer teurer wird, je älter sie ist. Hier muss gut gerechnet werden, ob man sich das leisten kann und will. Im Gegensatz zu einer Geldanlage, etwa einem ETF oder Wertpapierfonds, kann eine Immobilie auch nicht teilweise verkauft werden, wenn aufgrund von Reparaturen, Pflegebedürftigkeit oder anderer Ursachen unerwartete Mehrausgaben anstehen."

Als alleinige Altersvorsorge ungeeignet

"All dies sollte aber niemanden davon abhalten, sich eine eigene Immobilie zu kaufen, wenn die Finanzierung solide aufgestellt ist und die Belastung auch bei hoher Tilgung dauerhaft tragbar erscheint. Die günstigen Zinsen machen den Erwerb eines Hauses derzeit trotz der hohen Preise sehr attraktiv.

Aber es ist in jedem Fall wichtig, sich zu verdeutlichen, dass eine Immobilie nach wie vor eine riskante und zudem recht unflexible Anlage ist. Als alleinige Altersvorsorge ist die selbstgenutzte Immobilie nicht geeignet. Die finanziellen Mittel müssen daher so bemessen sein, dass neben der Finanzierung des eigenen Heims auch noch im wesentlichen Umfang weitere Formen der Alterssicherung aufgebaut werden können. In meiner nächsten Finanz-Kolumne erläutere ich Ihnen die wichtigsten Schritte zur optimalen Altersvorsorge."

Zur Person

Prof. Dr. Steffen Sebastian ist Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung (Real Estate Finance) an der IRE|BS International Real Estate Business School und Direktor am Center of Finance der Universität Regensburg. Außerdem ist Professor Sebastian Mitherausgeber des European Journal of Real Estate Research und des German Journal of Property Research.

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