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Kreditverkauf: Wenn die Bank die Forderung verkauft

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 14.09.2016

Kreditverkäufe durch Banken, auch Forderungsverkäufe genannt, liegen vor, wenn eine Bank einen Kreditvertrag an einen Dritten verkauft. Früher kauften viele Fonds Immobilienkredite von Banken und strebten eine Zwangsvollstreckung an, um mit dem Verkauf der Immobilie Rendite und Gewinn zu erzielen. Durch eine Zunahme dieser Praxis und unterfüttert durch Horrorgeschichten von Menschen, die von einem Tag auf den anderen ihr Haus verloren, verabschiedete der Bundestag 2008 das Risikobegrenzungsgesetz.

Der Kreditverkauf ist weiterhin erlaubt, allerdings in engeren Grenzen als früher; so ist eine Zwangsvollstreckung nur unter bestimmten Bedingungen statthaft. Missachtet der Kreditkäufer diese gesetzlichen Bestimmungen, macht er sich schadensersatzpflichtig. Kreditnehmer können allerdings Kreditverkäufe vertraglich ausschließen, was sich jedoch einige Banken bezahlen lassen.

Hintergründe und rechtliche Grundlagen

Nicht nur bewegliche Sachen können gekauft und verkauft werden, auch schuldrechtliche Verträge sind veräußerbar. Unter einem Kreditverkauf versteht man im Allgemeinen, wenn eine Bank, bei welcher der Kunde ein Darlehen aufnimmt, die Forderungen hieran verkauft. So etwas nennt man daher auch Forderungsverkauf. Diese Option bietet der Bank die Möglichkeit, in Zeiten finanzieller Not schnell ihre Bilanzen zu sanieren und sich günstig und rasch zu refinanzieren.

Kreditverkäufe sind erlaubt und kommen in der Realwirtschaft häufiger vor, als man denkt. Der Schuldner muss nicht einstimmen, seine Vertragskonditionen bleiben unverändert - nur der Gläubiger ist ein anderer. Die rechtlichen Grundlagen für dieses Geschäft finden sich im BGB.

Verkauf bei Zahlungsverzug und US-Immobilienkrise

Wenn der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, kann die Bank den Baufinanzierungsvertrag verkaufen und hat so einen problematischen Vertrag weniger. In der Vergangenheit kauften häufig Fonds diese Verträge auf, mit der Absicht die Immobilien zu schnellem Geld zu machen.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, wenn eigentlich eine Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden musste, pochten die Fonds auf eine sofortige Tilgung der Restschuld. Da nur die wenigsten Menschen das dazu notwendige Kleingeld parat hatten, griffen die Investoren auf die Immobilie zurück und erwirkten eine Zwangsvollstreckung. So konnte der Kreditnehmer erschreckend schnell Haus und Hof verlieren.

Der Verkauf von Hypothekenbriefen an internationale Fonds erinnert stark an die Wirtschaftskrise, die durch die US-Immobilienkrise ausgelöst wurde. Banken verkauften en masse Verträge: Sie bündelten sowohl gute als auch schlechte Kreditverträge zu Paketen und veräußerten sie an internationale Fonds. Zahlte nun der Kunde den Kredit zurück, war der Gewinn enorm. Wer nicht zahlte, musste mit seinem gesicherten Haus haften, das zwangsversteigert wurde.

Das System brach zusammen, als erste Forderungen gestellt wurden, die die Kreditnehmer nicht zahlen konnten: Viele der Verträge waren minderer Qualität, d.h. es erhielten Leute eine Hypothek, die sie nie ganz begleichen konnten. Als zusätzlich der Immobilienmarkt nachließ und die Kaufpreise für Häuser sanken, verloren die Pakete drastisch an Wert.

Einführung des Risikobegrenzungsgesetzes

Auch wenn die Lage in Deutschland nicht so schlimm war, wie in Amerika oder anderen Ländern, war sie auf Dauer nicht hinnehmbar. Der Gesetzgeber verabschiedete daher 2008 das sogenannte Risikobegrenzungsgesetz. Dieses Gesetz verbietet nicht den Kreditverkauf an sich und auch nicht die Zwangsvollstreckung durch den Käufer, aber beides wurde erschwert: Banken müssen in ihrem Vertrag explizit auf die Möglichkeit des Kreditverkaufes hinweisen. Entscheidet sich die Bank zum Forderungsverauf, muss sie ihren Kunden informieren.

  • Die Bank kann den Vertrag nur dann verkaufen, wenn sie den Kunden schon bei Vertragsunterzeichnung über diese Möglichkeit aufklärt und explizit darauf hinweist.
  • Der Käufer des Kredits muss unmittelbar nach dem Kauf den Kunden informieren, dass er nun Gläubiger ist.
  • Eine außerordentliche Kündigung durch den Gläubiger ist nur möglich, wenn der Schuldner mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Zahlungen in Verzug ist und darüberhinaus die ausstehende Summe mindestens 2,5 Prozent der gesamten Kreditsumme ausmacht.
  • Banken sind verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Folgeangebot zu unterbreiten oder dem Kreditnehmer mitzuteilen, dass sie den Vertrag verkaufen wollen.
  • Reicht der Käufer des Vertrages ungerechtfertigterweise eine Zwangsvollstreckung ein, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Achtung:Gültigkeit erst für Verträge nach 2008

Das Risikobegrenzungsgesetz gilt erst für Verträge, die nach 2008 abgeschlossen wurden. Für vorher geschlossene gilt es nicht.

Sicherung der vor 2008 geschlossenen Verträge

Auch wenn das Risikobegrenzungsgesetz erst für Verträge gilt, die nach 2008 abgeschlossen wurden, sind die älteren Verträge nicht gänzlich „schutzlos“. Der BGH entschied 2010 (AZ: XI ZR 200/09), dass bei einer drohenden Zwangsvollstreckung von Amts wegen geprüft werden muss, ob mit dem Vertrag auch alle Rechte erworben wurden.

Das bedeutet, der Amtsrichter muss, auch ohne einen konkreten Verdachtsmoment zu haben, diesen Sachverhalt prüfen. Kommt er zu dem Schluss, das Recht der Zwangsvollstreckung wurde nicht mitverkauft, darf sie nicht durchgeführt werden, selbst wenn alle anderen Bedingungen erfüllt sind.

Kündigung von Darlehen seitens der Bank

Die Bank, beziehungsweise der Käufer des Kredits, ist nicht berechtigt, den Vertrag während der Zinsbindungsfrist zu kündigen. Diese Möglichkeit ist ihr vom Gesetz verboten. Sie hat nur das Recht auf eine außerordentliche Kündigung, wenn der Kunde im Zahlungsverzug ist.

Im Kündigungsschreiben muss die Bank eine Frist setzen, in der die offenen Schulden beglichen werden können. Ist diese Frist wirkungslos verstrichen, kann die Zwangsvollstreckung erwirkt werden.

So können Sie sich schützen

Gerät der Kreditnehmer während der Zinsbindungsfrist nicht in Zahlungsverzug, kann eine Zwangsvollstreckung durchaus verhindert werden. Wer pünktlich zahlt, muss keine negativen Konsequenzen fürchten. Zusätzlich gibt es jedoch einige Tipps, die Sie beachten sollten um einen ungewollten Kreditverkauf zu vermeiden.

Forderungsverkäufe ausschließen

Um von vorneherein das Risiko eines Kreditverkaufs auszuschließen, können Sie mit Ihrer Bank eine Vereinbarung im Vertrag aufnehmen lassen, die dieses verbietet. Einige wenige Banken erheben für diese Abmachung allerdings Gebühren; wieder andere Kreditinstitute werben mit dem Ausschluss, da Sie Ihnen als Kreditnehmer dadurch mehr Sicherheit versprechen.

Erkundigen Sie sich daher vor Abschluss bei Ihrer Bank, ob und zu welchen Konditionen ein Forderungsverkauf ausgeschlossen werden kann. Möglich sind zum Beispiel Zinsaufschläge von 0,2 Prozent.

Realistische Monatsraten vereinbaren

Kommen Sie Ihren regelmäßigen Ratenzahlungen immer fristgerecht nach, ist das Risiko eines Kreditverkaufs relativ gering. Verkauft werden oftmals nur notleidende Kredite. Umso wichtiger ist es, dass Sie Ihre monatliche Belastbarkeit realistisch einschätzen - und die Monatsraten nicht zu hoch ansetzen.

Zahlungsprobleme frühzeitig ansprechen

Sollten Sie als Kunde in vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten kommen, ist es sinnvoll, frühzeitig den Kontakt zur Bank zu suchen und eine Vereinbarung zu treffen. Normalerweise zeigen sich Banken kulant, denn sie haben ein Interesse an der Begleichung der Schuld.

Rahmenbedingungen prüfen

Kam es bereits zu einem Forderungsverkauf, können Sie prüfen ob alle rechtlichen Vorgaben eingehalten wurden. Bei Verträgen ab 2008 setzt das Risikobegrenzungsgesetz weitere Bedingungen an den Kreditverkäufer. Unter anderem müssen Sie als Kreditnehmer bereits bei Vertragsunterzeichnung explizit auf die Möglichkeit des Forderungsverkaufs hingewiesen worden sein. Zudem muss Sie der Käufer unmittelbar nach dem Kauf informieren, dass er nun der neue Gläubiger ist.

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