Mieten oder Kaufen

Die Entscheidung, ob eigene Immobilie oder Wohnung zur Miete hängt hauptsächlich von der Lebenssituation einer Person ab. Familien mit Kindern neigen eher zu einem eigenen Haus während Personen, die noch berufliche Schritte planen oder eine andere Stadt sehen möchten eher mit einer Mietwohnung besser zurechtkommen. 

Der Immobilienmarkt befindet sich im Umschwung - Bauzinsen steigen und Immobilienpreise sinken. Jedoch vergeudet, wer nicht die Möglichkeit hat zu kaufen oder dies schlichtweg nicht möchte, kein Geld durch die monatliche Miete. Tilgungsraten für eigene Immobilien gelten nicht als die allerbeste Möglichkeit ein gewisses Vermögen aufzubauen. Eine Wohnung oder ein Haus zu mieten oder zu kaufen, hängt stets von der individuellen Lebenssituation des potentiellen Käufers ab, der momentanen Lage des Immobilienmarktes und dem Zustand sowie der Region, in der sich das Objekt befindet. 

Mieter können einfacher und schneller den Wohnort wechseln und tragen zudem weniger Verantwortung. Nervige Nachbarn, hohe Nebenkosten sowie andere Risiken sind hierbei weniger von Bedeutung. Jedoch sind Mieter wiederum von ihren Vermietern abhängig und müssen deren Einverständnis einholen, wenn diese beispielsweise die Wohnung umgestalten möchten oder sich ein Haustier anschaffen wollen. Eigentümer hingegen können in ihren eigenen vier Wänden tun und lassen, was sie wollen. Hinzu kommt, dass Eigentümer keine Angst vor plötzlichen Steigerungen der Mietpreise haben müssen. Andererseits tragen Eigentümer mehr Verantwortung, müssen höhere Nebenkosten bezahlen, über Eigenkapital verfügen und stets für die Instandhaltung sowie Modernisierungsarbeiten aufkommen. Ob neue Stromkabel oder Wasserschäden - der Eigentümer trägt die Kosten. Auch bei einem Ortswechsel oder dem Verkauf der Immobilie gestaltet sich der Prozess nicht so leicht, wie als Mieter. 

 

Momentane Situation

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in den meisten deutschen Großstädten und Regionen angestiegen. Zwischen den Jahren 2010 und 2021 haben sich die Preise fast mehr als verdopplelt. Sogar Menschen, die über ein mittleres oder gehobenes Einkommen verfügen, können sich deren Wohnträume kaum noch verwirklichen. Wird hingegen auf dem Land oder in kleineren Städten ein noch relativ günstiges Angebot gefunden, kommt sofort die Frage auf, ob sich der Kauf der Immobilie dort auf langfristige Sicht rechnet. 

Ob eher Mieten oder Kaufen einer Immobilie in Frage kommt, ist nicht nur von der aktuellen Monatsmiete und dem Immobilienzins abhängig, sondern auch von anderen Faktoren. Manche sind persönliche Präferenzen, andere Zahlen. Es sollte also klar sein, welche Aspekte hierbei am wichtigsten sind und wie die kurzfristige und langfristige Wirkung der Entscheidung aussieht.

Mit Hilfe dieser Berechnung können Sie einen Überblick gewinnen, welche Variante, also Miete oder Kauf, sich eher für Sie lohnt. Die Zahlen sind natürlich nur ein erster Anhaltspunkt und von weiteren lokalen Gegebenheiten abhängig. Die Miet-und Kaufpreise sind nicht nur von deren Lage und Anbindung abhängig, sondern auch davon, in welcher Stadt und welchem Bundesland die Objekte liegen. In unseren Ratgebern haben wir weitere Informationen rund um das Thema Immobilienkauf für Sie zusammengetragen. Sortiert nach den Beträgen für Ihre Baufinanzierung sowie nach den jeweiligen Städten werden Sie hier fündig.

Zahlreiche Menschen möchten sich ihren großen Traum erfüllen und irgendwann ein eigenes Haus bauen. Doch der Weg zum Eigenheim ist oft nicht so leicht wie gedacht – in vielen Fällen reicht das Eigenkapital nicht aus, sodass ein Kredit nötig ist. Unser Ratgeber zur Baufinanzierung hilft Ihnen bei der Wahl des geeigneten Darlehens. Sie sollten auf jedem Fall ausreichend Angebote hinsichtlich deren Laufzeiten und Zinssätzen miteinander vergleichen. In jedem Fall lohnt sich ein Kreditvergleich. Zudem gibt es auch Banken, die trotz negativer SCHUFA einen Kredit vergeben. Zu den Themen Kreditgeber vergleichen und günstigste Darlehenskonditionen sichern, erhalten Sie zudem auch in dem Ratgeber Baufinanzierungsvergleich Unterstützung.

FinanceScout24 ist Ihr online Vergleichsportal für Finanz- und Versicherungsprodukte. Mit unseren interaktiven Vergleichsrechnern, tagesaktuellen News und umfassenden Ratgebern helfen wir Verbrauchern das passende Produkt zu finden.

Entscheidungsfaktoren

Flexibilität der Umstände

Bevor das Geld in Betracht gezogen wird, sollte grundsätzlich abgewogen werden, ob man in den nächsten Jahren eher Mieter oder Eigentümer einer Immobilie sein möchte. Vor allem Bewohner von Mehrfamilienhäusern, in denen Eigentümer und Mieter Haus an Haus leben, erleben die Unterschiede beider Optionen sehr intensiv. Während die eine Partei ständig die steigenden Nebenkosten bemängelt, ist die andere Partei eher mit hohen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie sowie fälligen Reparaturen beschäftigt. 

Andererseits beziehen sich beide Gruppen gern auf die Vorteile, die deren Position und Entscheidung mit sich bringen. Eigentümer leben in der Realität, in der die von der Bank abgezogenen Monatsraten langfristig deren Vermögen aufbauen. Mieter hingegen verweisen darauf, dass sie unabhängiger sind und sich nicht selbst um Schäden oder Reparaturarbeiten kümmern müssen, sondern nur den Vermieter der Immobilie dafür kontaktieren müssen. 

Das am meisten genannte Argument der Flexibilität für die Eigentümerschaft ist nur teilweise wahr. Einerseits besteht mit dem Kauf einer Immobilie keine Abhängigkeit mehr zu einem Vermieter, andererseits treten an diese Stelle nun Banken, die Gemeinde oder Nachbarn, mit denen man in den nächsten Jahren ein gewisses Abhängigkeitsverhältnis führt. Zudem müssen sich Eigentümer stets um die Immobilie kümmern, um diese Instand zu halten. 

Mieter hingegen gelten als flexibler. Ergibt sich ein interessantes Jobangebot in einer anderen Stadt, können diese einfach umziehen und sich ein neues zu Hause in einer neuen Mietwohnung schaffen. Auch im Falle eines unerwarteten Zuwachses der Familie besteht die einfache Möglichkeit sich eine neue Wohnung zu suchen, die besser passt. In den Ballungszentren, Städten wie München oder Berlin, ist jedoch die Frage inwiefern sich diese Flexibilität umsetzen lässt. Wohnungsmangel sowie sehr hohe Mieten haben starken Einfluss auf die Flexibilität der Mieter. Wenn ein Umzug geplant ist, haben es Mieter immer leichter als Eigentümer. Das Trennen vom bereits gekauften zu Hause ist meist schwer.

Miet - oder Wohnkosten

Die monatlichen Zahlungen der Mietkosten gehen stets an die Eigentümer. Rechnet man einmal nach, ergibt sich daraus ein hoher Betrag, den man in den vergangenen Jahren geleistet hat. Dabei stellt sich gelegentlich die Frage, ob es nicht schlauer wäre das Geld in eine eigene Immobilie zu investieren. 

Eigentümer hingegen zahlen über viele Jahre hinweg einen Baukredit ab. Hierbei liegt die monatliche Belastung schätzungsweise bei 20 bis 30 Prozent mehr als für Mietkosten. Das Haus oder die Wohnung ist jedoch zu einem gewissen Zeitpunkt im vollständigen Eigentum des Besitzers. Somit entsteht Vermögen. 

Bei einem Kostenvergleich beider Optionen, begehen viele den Fehler die Kreditrate mit bisher getätigten Mietzahlungen zu vergleichen. Sollte die finanzielle Belastung einer Kreditrate jedoch unter den Mietausgaben liegen, ist dies kein eindeutiger Punkt, der für den Kauf einer Immobilie spricht. Hierbei sollte auf jeden Fall die Gesamtkostensituation in Betracht gezogen werden. 

Reparaturen und Modernisierung

Nebenkosten

Die Entwicklung von Nebenkosten ist ungewiss, jedoch stellen sie einen großen Faktor für Mieter dar. Diese fallen jedoch auch für Besitzer von Eigenheimen an und sind hier oft sogar noch höher als bei Mietern. Dazu zählen unter anderem Energie - und Wasserkosten sowie Aufwendungen für die Grundsteuer oder Versicherungen. Zusätzlich müssen Rücklagen für potentielle Reparaturen gebildet werden. 

Investitionen in eine eigene Immobilie lohnen sich auch bezüglich der Nebenkosten. Eine Immobilie, die modernisiert wurde, verbraucht ein geringeres Maß an Energie und ist somit günstiger für die Nebenkosten. 

Erhöhung der Miete

Fallen immer wieder neue Mieterhöhungen an, stellt sich die Frage, ob die Immobilie auch noch in einigen Jahren bezahlbar ist. Vor allem in großen Städten oder Metropolregionen steigen die Mietpreise noch stärker als die Kaufpreise an. Jedoch kann es auch im Umland sowie in kleineren Städten für Mieter auf lange Sicht knapp durch die hohen Mieten werden. 

Als Eigentümer muss man sich darüber eher wenig Gedanken machen. Sollte das Haus schon bis zur Rente abbezahlt werden, kann sehr viel Geld eingespart werden. Das gilt vor allem, wenn die Zinsen weiterhin so niedrig bleiben. Somit stellt das Eigenheim auch eine hervorragende Vorsorge für das Alter dar. 

Lage

Eine teure Immobilie sollte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn Faktoren wie die Lage sowie die Entwicklungsmöglichkeiten gut sind. Grundsätzlich lohnt sich der Kauf einer Immobilie dann, wenn diese in einer Gemeinde mit aufstrebender Wirtschaft, geringer Arbeitslosigkeit sowie einer stets wachsenden Zahl der Einwohner steht. Ebenfalls sprechen eine einigermaßen ausgebaute Infrastruktur sowie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und geringer Verkehrslärm für den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses. Somit kann sichergestellt werden, dass der Wert der Immobilie auch in Zukunft bestehen bleibt. 

Andere Faktoren

Vor - und Nachteile von Miete oder Kauf

Kaufen	Mieten
Vorteile	Immobilie dient als Vermögen Stabile Wertanlage für das Alter Historisches Niedrigzinsniveau Freiheit in Gestaltung und Entscheidungen über die Immobilie Sicherheit bezüglich Planung Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit	Wenig Verantwortung Geringe Nebenkosten Hohe Flexibilität und Unabhängigkeit Geringere Kosten für Instandhaltung und Pflege
Nachteile	Gebunden an Vermögen Nebenkosten relativ hoch Verantwortung für die Instandhaltung und Pflege Gebunden an den Ort Potentielle hohe Anschlussfinanzierung Ortsgebundenheit	Nebenkosten können auf Mieter umgelegt werden Freiheit der Gestaltung ist eingeschränkt Mieten steigen stets und somit ist Zukunft unberechenbar Vermieter entscheidet über Pflege und Instandhaltung Steigende Mieten und geringere Berechenbarkeit

Baufinanzierungsanfragen nach Finanzierungshöhe

Entwicklung der Preise in Stadt und Land

Sogar wenn eine Immobilie günstig erworben wird, stellt diese Situation nur eine Aufnahme des Moments dar. Bezüglich der Entscheidung über Kaufen oder Mieten sollte immer auch ein Blick in die Zukunft geworfen werden. Auf mittel- und langfristige Sicht wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt so ändern, dass durch die steigenden Immobilienpreise in den Städten auch die dortige Bautätigkeit und somit auch das Angebot zunehmen wird. 

Ein wichtiger Faktor, der auch entscheidend für die Wahl des Wohnortes und die Entscheidung für Miete oder Kauf ist, stellt die Entwicklung der Bevölkerung dar. Eine geringe Bevölkerung benötigt weniger Wohnraum und das steigende Durchschnittsalter beeinflusst die Wohnungsnachfrage. Schon heute ist es üblich, dass ältere Menschen größeren Wohnraum in Form kleinerer Einheiten oder neuer Wohnformen zur Vermietung aufgeben. 

Eine spezifische Entwicklung lässt sich noch nicht vorhersagen, jedoch lässt sich schon jetzt behaupten, dass sich die Unterschiede zwischen Stadt und Land in den kommenden Jahren noch stärker zeigen werden. Regionen, die unter einer großen Zahl von Zuzügen stehen werden künftig Städten sowie Regionen mit sinkender Bevölkerungszahl gegenüberstehen. Daraus ergeben sich verschiedene Perspektiven bezüglich des Wiederverkaufs einer Immobilie nach einer gewissen Anzahl von Jahren. 

In beliebten Regionen sollen die Immobilien zumindest über einen gewissen Nominalwert verfügen, sogar wenn die Bautätigkeit und somit das Angebot zunimmt. In Regionen, die schrumpfen, kann es hingegen vorkommen, dass sich in den nächsten Jahren ältere Immobilien nicht mehr so einfach verkaufen lassen. Sollte also in Betracht gezogen werden ein Objekt in einer ländlichen Region zu erwerben, muss auf jeden Fall die Frage geklärt werden, ob das Haus oder die Wohnung auch noch in 20 oder 30 Jahren verkauft werden kann.

Das Miete-Kaufpreis-Verhältnis

Wenn Mieter in Betracht ziehen ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, liegt meist schon eine gewisse Vorstellung vor, in welcher Stadt dies geschehen soll. In großen Städten konzentrieren sich die Interessenten meist auf spezifische Stadtteile, die als besonders attraktiv gelten. 

Soll verglichen werden, ob Mieten oder Kaufen in der gewünschten Region oder dem Lieblingsviertel günstiger ist, sollte darauf geachtet werden, dass für beide Option ähnliche Objekte herangezogen werden. Dabei sollten Faktoren wie die Wohnfläche, das Alter des Objekts sowie das Ausstattungsniveau ungefähr gleich sein. Wenn dann bestimmte Immobilien zur Auswahl stehen, können dafür der Kauf - sowie der Mietpreis verglichen werden. Im Zuge dessen sollte eine aktuelle Angebotsmiete verwendet werden und nicht Zahlen aus den letzten Jahren. Hierbei ist die Kaltmiete maßgeblich, die ein Mieter aufbringen müsste. Dies stellt die Miete ohne den Einbezug der Neben - oder Betriebskosten dar. Anschließend muss der angebotene Kaufpreis durch die Kaltmiete pro Jahr für die Immobilie geteilt werden. 

Aktuelles Zinsniveau

Aktuelle Bauzinsen sind im Vergleich sehr günstig. Im Februar 2010 musste beispielsweise für eine Baufinanzierung mit 10-jähriger Sollzinsbindung ungefähr ein Zins von 4,25 Prozent gezahlt werden, aktuell beträgt der effektive Zinssatz 3,42 Prozent mit anfänglicher Tilgung von 2 Prozent für ein Darlehen in einer Höhe von 350.000 Euro. 

Die Nachfrage nach Immobilien ist seit Jahren stark angestiegen. Diese hohe Anfrage wiederum hat die Immobilienpreise ebenfalls zum steigen gebracht. Diese sind laut VfL-Immobilienpreisindex zwischen den Jahren 2010 bis 2022 um ganze 100 Prozent gewachsen. Wird diese Entwicklung betrachtet, stellt sich die Frage, ob der niedrige Zins den Preisanstieg ausgleichen kann. 

Die gleichbleibenden Kosten, die ein Kauf mit sich bringt, lassen darauf schließen, dass der Erwerb eines Eigenheims sinnvoll ist. Hierbei sollten jedoch auf jeden Fall die Anschlussfinanzierung im Blick behalten werden. Für den Zeitraum der Zinsbindung sind die Zinsen konstant, jedoch müssen Käufer durch eine gewisse Restschuld auf eine Anschlussfinanzierung zurückgreifen. Diese wird dann zu den üblichen Marktzinsen angeboten, die sich stets verändern können. 

Baufinanzierungsangebote nach Region

Fazit

Der Kauf einer Immobilie basiert nicht nur auf dem Geld, das ausgegeben wird, sondern auch auf den damit verbundenen Gefühlen. Vor allem die Unabhängigkeit von einem Vermieter stellt für viele Menschen einen wichtigen Grund dar, Eigentümer zu werden. Diese Gründe sind verständlich, sollten jedoch nicht die finanziellen Aspekte überwiegen. Wird eine Immobilie zu teuer erworben, besteht die Gefahr auf langfristige Sicht zu viel Geld zu verlieren. Bewegt sich der Kaufpreis jedoch im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten, kann automatisch für die Altersvorsorge gespart werden. 

Als Mieter muss jedoch auf andere Bereiche gesetzt werden, damit Vermögen aufgebaut werden kann. Vor allem wenn man günstig zur Miete wohnt, sollte gespart werden. Wichtig ist hierbei das Geld nicht auf lange Sicht auf Sparkonten zu legen, sondern es renditeorientiert anzulegen. Diese Geldanlage wird jedoch im Wert schwanken, was die Anlage aber immer mit sich bringt. 

In machen Fällen kann auf diese Weise sogar mehr Vermögen aufgebaut werden als bei einem Immobilienkauf. Vor allem wird so vermieden das Geld nur auf eine einzige Weise anzulegen. Sinkt der Wert einer Immobilie, beispielsweise weil die Wohngegend an Attraktivität verliert, wird der Eigentümer besonders stark von dieser Entwicklung getroffen. Wichtig ist im Kopf zu behalten, dass eine Immobilie keine risikofreie Geldanlage darstellt. 

Wenn bereits vorhersehbar ist, dass aufgrund des Berufs mehrere Umzüge in Aussicht liegen, sollte keine Kaufvariante in Betracht gezogen werden. Jedes Mal, wenn das Immobilienprojekt abgebrochen werden muss, machen sich die Anfangskosten bemerkbar und das Geschäft stagniert. Das Gleiche gilt, wenn eine Immobilienfinanzierung aufgrund einer Krankheit oder Arbeitslosigkeit sowie aus familiären Gründen abgebrochen werden muss. 

Zum Schluss noch einmal die wichtigsten Faktoren auf einen Blick: