Mieterhöhung erhalten - und nun?

Eine Mieterhöhung während eines bestehenden Mietverhältnisses kann aus verschiedenen Gründen getätigt werden. Zum einen wird hier die Anpassung an die allgemeine Steigerung der Mietpreise genannt, zum anderen Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter in der Immobilie vornimmt. Dabei kann es sich beispielsweise um die Sanierung des Badezimmers oder der Küche handeln.

Das deutsche Mietrecht sorgt dafür, dass Mieter vor drastischen Mieterhöhungen geschützt werden. Wenn Ihr Vermieter mit einer Mieterhöhung droht, sollten Sie zunächst genau prüfen, ob er dabei diese gesetzlichen Vorgaben einhält.

Wann eine Mieterhöhung zulässig ist

Grundsätzlich darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung die Miete anheben. Er muss dabei eine Frist von drei Monaten einräumen. Zugrunde gelegt werden dabei üblicherweise §§ 557, 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). So ist im § 558 BGB festgehalten, dass Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen können.

Die ortsübliche Vergleichsmiete definiert die Miete, die für den vergleichbaren Wohnraum in der gleichen Gemeinde sowie der näheren Umgebung als üblich gilt. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel, der von Städten und Gemeinden in regelmäßigen Abständen erhoben wird, und in den die Daten aus repräsentativ ausgewählten Wohnungen des jeweiligen Stadtviertels einfließen.

Ihr Vermieter muss Ihnen schriftlich begründen, warum Ihr aktueller Mietzins nicht mehr den regionalen Mieten entspricht, und kann sich hierfür auf verschiedene Punkte beziehen:

• Ihr Vermieter kann sich in seiner Begründung auf den aktuellen Mietspiegel der Kommune beziehen. Er muss Ihnen in diesem Fall Einsicht in diese Daten gewähren, damit Sie überprüfen können, ob die Anhebung rechtmäßig ist
• Der Vermieter kann Auskünfte aus einer Mieterdatenbank heranziehen
• Gutachten eines Sachverständigen können ebenfalls für die Begründung herangezogen werden
• Der Vermieter kann drei Vergleichswohnungen mit Lage, Größe und Beschaffenheit benennen, aus denen sich die neue Miete ergibt

Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gelten gesetzliche Fristen, die der Vermieter einzuhalten hat. So darf er die erhöhte Miete erst mit dem Beginn des dritten Monats nach Erhalt der schriftlichen Mieterhöhungen verlangen.

Als Mieter müssen Sie dieser Erhöhung bis spätestens zum Ende des zweiten Monats zustimmen, wenn das Schreiben formal und inhaltlich korrekt ist. Wenn das Schreiben fehlerhaft ist und sich der Vermieter nicht an die gesetzlichen Regeln hält, muss der Mieter nichts machen – das Mieterhöhungsschreiben ist dann wirkungslos.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Anders gestalten sich die Regelungen bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung der Wohnung. Im Gegensatz zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bedarf es hier nicht der Zustimmung des Mieters.

Wenn Ihr Vermieter die Immobilie modernisiert, darf er 11 Prozent der entstandenen Modernisierungskosten über eine Mieterhöhung auf die Jahresmiete umlegen. Das gilt aber nur dann, wenn die folgenden Maßnahmen durchgeführt werden:

• Maßnahmen, die eine erhebliche Steigerung des Gebrauchswerts Ihrer Wohnung herbeiführen (z.B. Anbauen eines Balkons oder Gartens)
• Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (z.B. durch die Optimierung der sanitären Anlagen)
• Maßnahmen, durch die Energie und Wasser nachhaltig eingespart werden können (z.B. Wärmedämmung und Isolierung)

Auch hier gelten gesetzliche Vorgaben, an die sich beide Parteien halten müssen. So muss Ihnen der Vermieter drei Monate im Voraus mitteilen, dass Modernisierungsmaßnahmen anstehen und dazu nähere Auskünfte geben:

1. Art und Umfang der Modernisierungen
2. Beginn und Dauer
3. Wie hoch die zu erwartende Mieterhöhung ausfällt und wie sich die künftigen Betriebskosten gestalten
4. Hinweis, dass Sie wegen eines Härtefalls widersprechen können

Sie sollten in jedem Fall überprüfen, ob es sich bei den angegebenen Maßnahmen tatsächlich um Modernisierungen handelt. Denn Instandhaltungsmaßnahmen sind lediglich Reparaturen, die nicht auf die Miete umgelegt werden können.

Erhöht werden darf die Miete erst nach Abschluss der Maßnahmen. Der Vermieter muss Sie hierüber in Form eines Mieterhöhungsschreibens informieren. Fällig wird die Miete dann mit dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens.

Wurden die Arbeiten allerdings im Voraus nicht ordnungsgemäß angekündigt oder fällt die Miete zehn Prozent höher aus, als zuvor im Ankündigungsschreiben vermerkt war, zieht dies eine Verlängerung der Frist um sechs Monate nach sich.

Was tun bei einer Mieterhöhung?

Die Mieterhöhung ist ins Haus geflattert – doch wie reagieren Sie als Mieter nun auf dieses unliebsame Schreiben? In jedem Fall sollten Sie es genau prüfen. Nur so können Sie herausfinden, ob die Mieterhöhung zulässig ist.

Rechtmäßig ist sie nur dann, wenn Sie bereits seit 12 Monaten in der Wohnung leben oder die letzte Mieterhöhung bereits zwölf Monate zurückliegt. Zudem darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Kontrollieren Sie das Schreiben Ihres Vermieters also genau anhand dieser Checkliste:

• Ist das Datum korrekt und wurde das Schreiben tatsächlich 12 Monate nach Ihrem Einzug bzw. nach der letzten Mieterhöhung aufgesetzt?
• Ist der Absender korrekt und werden alle Mieter der Wohnung im Anschreiben genannt?
• Wird das Datum aufgeführt, ab dem die neue Miete gilt?
• Enthält das Schreiben eine rechtmäßige Begründung der Mieterhöhung, etwa einen Verweis auf den Mietspiegel?
• Liegt eine Vollmachtsurkunde im Original bei, falls das Schreiben von einem Vertreter unterschrieben wurde?

Stimmen all diese Formalien und ist die Mietänderung begründet, muss der Mieter dieser zustimmen. Der Vermieter hat sogar einen Rechtsanspruch auf diese Zustimmung! Sie müssen also definitiv auf eine begründete Mietpreiserhöhung reagieren.

Entdecken Sie dagegen Formfehler, ist die Mieterhöhung unwirksam und Sie müssen nicht reagieren. Wenn Sie sich bei der Einschätzung des Schreibens unsicher sind, kann es sinnvoll sein, sich vom Mieterverein, Mieterschutzbund oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten zu lassen.

Ziehen Sie in eine neue Wohnung ein, darf der Vermieter Ihre Miete im Vergleich zum Vormieter anheben.  Hier gelten zwar andere Regelungen, doch müssen auch hier bestimmte Grenzen eingehalten werden, etwa die der Mietpreisbremse.

Maximal zulässige Mieterhöhung

Der Vermieter darf nicht willkürlich Mieterhöhungen vornehmen, sondern muss sich hier an den ortsüblichen Satz halten (§ 558 BGB). Als ortsübliche Vergleichsmieten gelten die Mieten, die durchschnittlich innerhalb der letzten vier Jahre in einer vergleichbaren Wohnung in diesem Stadtviertel bezahlt wurden. Über den örtlichen Mietspiegel können diese Mieten begründet werden.

Alle zwei Jahre geben Städte und Gemeinden diesen Mietspiegel heraus – hierbei wird zwischen einem qualifizierten und einem einfach Mietspiegel unterschieden. Bei der qualifizierten Variante werden verschiedene wissenschaftliche Parameter herangezogen, der einfache Mietspiegel basiert dagegen auf Schätzungen von Experten.

Der Vermieter legt üblicherweise eine Kopie des aktuellen und qualifizierten Mietspiegels bei und begründet, wo seine Wohnung dort bezüglich Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung einzuordnen ist. Der Mietspiegel muss allerdings nicht mitgeschickt werden, wenn er bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung frei zugänglich ist und eingesehen werden kann.

Kappungsgrenzen beachten

Wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfallen darf, ist ebenfalls gesetzlich festgelegt. Zum einen darf die Miete nur in Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, zum anderen darf der Preisaufschlag innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 Prozent sein. In einigen Städten, wie zum Beispiel in Berlin, München oder Hamburg, ist sogar nur eine Anhebung um 15 Prozent zulässig.

Diese niedrigere Kappungsgrenze gilt auf angespannten Wohnungsmärkten und kann von den Städten herabgesetzt werden. Hier darf der Vermieter innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent aufschlagen, auch wenn die Miete noch unterhalb der ortüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wurde diese Kappungsgrenze mit einer Erhöhung bereits ausgeschöpft, darf der Vermieter erst nach drei Jahren die nächste Mieterhöhung vornehmen. Erhöhungen durch Modernisierungen sind von dieser Kappungsgrenze allerdings ausgenommen.

Mieterhöhung bei Staffelmiete und Indexmiete

Es gibt Mietverträge, in denen bereits eine Mieterhöhung direkt vereinbart ist und die deshalb vom Vermieter nicht mehr gesondert angekündigt werden muss.

Die Staffelmiete

Bei dieser sogenannten Staffelmiete wird die Miete jedes Jahr um einen festgeschriebenen Betrag angehoben. Dieser muss im Mietvertrag als Geldbetrag, nicht als Prozentsatz angegeben werden. Die Miete muss innerhalb eines Jahres unverändert bleiben. Von der vereinbarten Staffelmiete abweichende Mieterhöhungen, wie etwa die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, darf der Vermieter nicht verlangen. Allerdings gilt die Kappungsgrenze für die Staffelmiete nicht. Nur durch die Mietpreisbremse können die Staffeln eingeschränkt werden.

Die Indexmiete

Ähnlich verhält es sich bei der Indexmiete. Hierbei wird vereinbart, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenshaltung richtet. Steigt dieser Index enorm an, muss mit einer Mieterhöhung um denselben Prozentsatz gerechnet werden. Auch hier gilt eine Sperrfrist von einem Jahr, in der die Miete nicht geändert werden darf.

Die Mieterhöhung muss vom Vermieter zunächst schriftlich geltend gemacht werden, und die geänderte Miete ist dann ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter nicht vornehmen, Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen muss der Mieter allerdings dulden.

Wann handelt es sich um Mietwucher?

Während eine Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit darstellt, handelt es sich beim Mietwucher um einen strafrechtlichen Tatbestand, der im Strafgesetzbuch geregelt ist. Von einem Mietwucher wird gesprochen, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 Prozent übersteigt, und Sie sich zusätzlich in einer Zwangslage befinden, die der Vermieter zur Erzielung der hohen Miete ausnutzt.

Im § 291 StGB ist festgehalten, dass das Ausnutzen der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche Voraussetzung für die Straftat sind. Durch Ausnutzen dieser Umstände lässt sich der Vermieter oder einem Dritten ein Entgelt zusagen, das nicht im Verhältnis zum tatsächlichen Mietwert steht.

Zuviel gezahlte Mieten kann der Mieter im Rahmen der ungerechtfertigen Bereicherung zurückverlangen, § 812 BGB. Hierbei muss der Mieter den Mietwucher des Vermieters beweisen. Zudem ist natürlich die Verjährung zu beachten.

Formalitäten und Fristen

 Eine Mieterhöhung ist nur das rechtsgültig, wenn alle Formalitäten und Fristen korrekt eingehalten werden. Dazu zählen:

• Form: Die Mieterhöhung muss in Textform eingereicht werden. Das kann sowohl per Brief als auch per Fax oder E-Mail sein.
• Adressat: Die Mieterhöhung muss an alle Mieter der Wohnung adressiert sein.
• Vollmacht: Wenn die Mieterhöhung nicht vom Vermieter persönlich, sondern beispielsweise von der Hausverwaltung ausgesprochen wird, muss dem Schreiben eine unterschriebene Vollmachterklärung beiliegen.
• Zustimmung: Der Mieter muss der ordnungsgemäßen Mieterhöhung zustimmen. Hierfür hat er zwei Monate Zeit – spätestens zum Ablauf dieses zweimonatigen Prüfungsrechts muss die Zustimmung eingegangen sein. Andernfalls kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Die Zustimmung bedarf keiner gesetzlich festgelegten Form und kann schriftlich, mündlich, per Telefon oder Fax erfolgen. Auch die Zahlung der erhöhten Miete gilt als Zustimmung. Sie erfolgt dann zu Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens.

• Fristen: Erst 12 Monate nach Ihrem Einzug bzw. 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter Ihre Miete anpassen. Aufgrund der Zustimmungsfrist kann die Miete daher nur alle 15 Monate erhöht werden. Die Mieterhöhung muss sich innerhalb dieser Grenzen bewegen, andernfalls müssen Sie ihr nicht zustimmen.
• Kündigungsrecht: Wenn Ihr Vermieter die Miete auf das ortsübliche Niveau oder aufgrund von Modernisierungen anhebt, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Nach Zugang des Schreibens haben Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats Zeit, sich zu überlegen, ob Sie von diesem Recht bis zum Ablauf des übernächsten Monats Gebrauch machen. Bei einer Modernisierung besteht darüber hinaus ein weiteres Kündigungsrecht: Sie können bereits dann davon Gebrauch machen, wenn Sie die Ankündigung zu Modernisierung erhalten haben.