Wer eine Wohnung anmietet, muss in vielen Fällen eine Mietkaution als Sicherheit hinterlegen. Das Geld wird in der Regel auf einer Form von Mietkautionskonto angelegt und am Ende des Mietverhältnisses mit Zinsen zurückgezahlt, wenn keine Wohnungsschäden oder noch ausstehende Miet- oder Nebenkosten vorliegen.
Für Anlage und Höhe einer privaten Mietkaution gelten gesetzliche Regelungen, welche von Vermietern beachtet werden müssen. Im gewerblichen Bereich sind die Rahmenbedingungen dagegen frei verhandelbar. Hier erfahren Sie, welche Arten von Mietkautionskonten angeboten werden, welche Alternativen es gibt und wie die Regelungen für Kautionen ausgestaltet sind.
Mietkautionsvergleich: Mieten ohne Kaution
Mit einer Kautionsbürgschaft profitieren Sie von kleineren Raten, statt die Mietkaution auf einen Schlag zahlen zu müssen. Zudem bürgt der jeweilige Anbieter für die gesamte Kautionshöhe. Diese wird durch eine offizielle Urkunde repräsentiert, die die Haftung im Schadensfall einer dritte Partei gegenüber dem Vermieter bestätigt. Der Vermieter kann sich demnach bei Schäden oder Mietschulden direkt an den Bürgen wenden.
So funktionieren Mietkaution und Mietkautionskonto
Der Begriff Mietkautionskonto wird für eine Vielzahl unterschiedlicher Anlageformen verwendet, bei welchen eine Kaution angelegt und dabei für den Kautionsnehmer zugänglich aufbewahrt wird. Das Konto kann sowohl vom Mieter angelegt und an den Vermieter verpfändet werden, als auch vom Vermieter treuhänderisch selbst angelegt werden, nachdem der Mieter die Kaution entrichtet hat. Wie die Kaution letztlich gehandhabt wird, liegt allein in der Entscheidung des Vermieters.
Arten der Kautionsbereitstellung
| Sparbuch | Ein Sparbuch mit einer Einlage in Höhe der vereinbarten Mietkaution ist der Klassiker unter den Mietkautionskonten. Das Sparbuch wird zum Beispiel vom Mieter an den Vermieter verpfändet, sodass dieser im Bedarfsfall Zugriff auf die Kaution hat. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses gehen das Konto und die dort angefallenen Zinsen zurück in die alleinige Kontrolle des Kontoeigentümers. Alternativ kann der Vermieter auch seinerseits die vom Mieter erhaltene Mietkaution auf ein gesondertes treuhänderisches Sparbuch einzahlen. Nach dem Ende des Mietvertrags wird das Geld zuzüglich Zinsen an den Mieter zurückgezahlt, wenn es nicht zur Abwicklung des Mietverhältnisses benötigt wird. Die Zinsen auf Sparbüchern sind jedoch sehr niedrig. |
|---|---|
| Bankbürgschaft | Bei einer Bankbürgschaft wird dem Vermieter die Mietkaution von der Bank des Mieters garantiert. Voraussetzung dafür ist die Bonität des Kunden und häufig auch, dass der Mieter ein Konto bei der betreffenden Bank besitzt. Fordert der Vermieter die Kaution ein, zahlt die Bank den Betrag aus. Dieser kann dann, ähnlich wie ein Kredit vom Mieter abbezahlt werden. Bereits während der Bereitstellung durch die Bank fallen üblicherweise Zinskosten oder auch manchmal Gebühren für den Mieter an. |
| Tagesgeldkonto | Ein Tagesgeldkonto bietet als Mietkautionskonto ähnliche Möglichkeiten wie ein Sparbuch. Allerdings bieten nicht alle Tagesgeld-Anbieter die Verpfändung oder treuhänderische Führung der Geldanlage an. Entsprechende Hinweise können im Vertragswerk des jeweiligen Tagesgeldkontos gefunden werden. Eine persönliche Nachfrage kann sich jedoch lohnen, denn teilweise kommen die Banken ihren Kunden entgegen und ermöglichen auch die Verpfändung eines eigentlich nicht dafür vorgesehenen Tagesgeldkontos. |
| Bausparvertrag | Seltener für Kautionszwecke eingesetzt wird ein Bausparvertrag. Dabei kann diese Form des Mietkautionskontos besondere Vorteile bieten. Hierbei kann entweder ein neuer Bausparvertrag speziell für den Kautionszweck abgeschlossen oder ein bestehender Sparvertrag eingesetzt und teilweise verpfändet werden. In einem Kautionsfall hat der Vermieter Zugriff auf den ihm zustehenden Geldbetrag. Ist der Bausparvertrag insgesamt umfangreicher, kann er abzüglich der fälligen Kaution normal weitergeführt werden. Weil für Bausparverträge auch vermögenswirksame Leistungen eingesetzt werden können, kann diese Form des Mietkautionskontos für Mieter besonders praktisch sein. So können Kautionen für Mietverhältnisse geleistet und gleichzeitig effektiv Bausparvorhaben umgesetzt werden. |
| Kautionsschutzbrief | Der Kautionsschutzbrief ist eine Art Versicherung, bei welcher der Mieter die Kaution nicht als Geldbetrag aufbringen muss. Stattdessen wird ein monatlicher oder jährlicher Beitrag an den Anbieter des Kautionsschutzbriefs gezahlt. Im Kautionsfall erhält der Vermieter sein Geld dann vom Finanzdienstleister, der als Bürge auftritt. |
| Tagesanleihe | Als Tagesanleihe wird ein täglich verzinstes sowie verfügbares, mündelsicheres Geldanlageprodukt der Bundesrepublik Deutschland bezeichnet. Auch Tagesanleihen in Form von Staatsanleihen können auf einem Schuldbuchkonto geführt und so als Mietkaution zur Verfügung gestellt werden. Diese Form der Anlage wirft täglich einen wechselnden Zinssatz ab und kann dadurch durchaus interessante Zinsgewinne ermöglichen. Durch die kurzfristige Verfügbarkeit des angelegten Geldes hat der Vermieter im Kautionsfall umgehend Zugriff darauf. |
| Mietkautionsdepot | Die wahrscheinlich renditestärkste Anlageform für eine Mietkaution ist eine Aktienanlage. Auch Fonds können verpfändet und so als Kaution bereitgestellt werden. Durch die Chance auf attraktive Gewinne bietet diese für Fondsanleger eine interessante Alternative. Bevor Mieter einem Mietkautionsdepot zustimmen, sollten sie sich jedoch bewusst machen, dass die Kursentwicklung neben einer Rendite auch Verluste mit sich bringen kann. Liegt der Wert des Depots aufgrund von Kursschwankungen zwischenzeitlich unter dem vereinbarten Kautionsbetrag, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter durch zusätzliche Zahlungen den vereinbarten Umfang wieder herstellt. |
Für welche Art von Mietkautionskonto der Vermieter sich auch entscheidet, die Höhe der Mietkaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Diese Regelung besteht bereits seit Anfang 1983 und wurde seither nicht weiter verändert.
Der genaue Kautionsbetrag wird im Mietvertrag geregelt. Unterhalb der Maximalhöhe darf der Vermieter den Umfang der Sicherheitsleitung frei festlegen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten leisten. Dieses Recht besteht auch, falls der Mietvertrag etwas anderes vorgeben sollte. Die erste Rate ist mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Bankbürgschaft im Privatsektor eher keine Alternative
Eine Bankbürgschaft wird in der Regel eher für die Abwicklung einer Mietkaution im gewerblichen Bereich eingesetzt. Diese stellt im Bankwesen die Übernahme von Bürgschaften durch Kreditinstitute im Auftrag von Bankkunden im Rahmen eines Kreditgeschäfts dar.
Mietkaution erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig
In einigen Fällen fordern Vermieter die Mietkaution bereits bei Vertragsabschluss. Liegt der Beginn des eigentlichen Mietverhältnisses jedoch noch weiter in der Zukunft, kann der Mieter sich folglich dennoch bis dahin Zeit lassen. Auch wenn die vollständige Kaution gleich zu Beginn eingefordert wird, muss der Mieter dieser Aufforderung nicht folgen und darf per Raten zahlen. Unstimmigkeiten in Bezug auf die Mietkaution sollten dabei im eigenen Interesse stets sachlich und freundlich regelt werden. Immerhin soll das Mieter-Vermieter-Verhältnis längerfristig bestehen und entsprechend vertrauens- und respektvoll gestaltet sein.
Der Mieter hat Anspruch darauf, dass seine zur Verfügung gestellte Mietkaution zinsbringend angelegt wird. Die Höhe der Zinsen muss dabei mindestens dem Zinssatz für Spareinlagen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist entsprechen.
Als grobe Orientierung können die durchschnittlichen Tagesgeldzinsen dienen, welche durch einen Tagesgeld-Vergleich schnell ersichtlich werden. Höher verzinste Anlageformen können im Interesse des Mieters mit dem Vermieter vereinbart werden. Das letzte Wort hat jedoch in jedem Fall der Vermieter, solange er sich an die bereits aufgeführten Grundregeln hält.
Darauf sollten Sie als Mieter achten
- Der Vermieter muss Ihre Kaution separat vom seinem übrigen Vermögen anlegen.
- Wenn Sie Zweifel an der ordnungsgemäßen Anlage der Kaution haben, verlangen Sie einen Nachweis vom Vermieter. Dieser steht Ihnen per Gesetz zu.
- Informieren Sie sich über mögliche Anlageformen für die Mietkaution um dem Vermieter ggf. eine rentablere Mietkautionsanlage vorschlagen zu können.
- Mögliche Forderungen des Vermieters, die die Rückzahlung der Kaution betreffen könnten, sollten beim Auszug schriftlich in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden.
- Läuft das Mietkautionskonto auf Ihren Namen, kann ggf. ein Freistellungsauftrag sinnvoll sein.
Sobald das Mietkautionskonto besteht und die Einzahlung des Mieters vorliegt, darf der Vermieter das Geld nur dann in Anspruch nehmen, wenn der Mieter vertragliche Verpflichtungen nicht erfüllt. Darunter fallen zum Beispiel:
- Mietrückstände
- Heiz- und Nebenkostenrückstände
- Nicht durchgeführte Kleinreparaturen
- Nicht durchgeführte Renovierungsmaßnahmen / Schönheitsreparaturen
Wird die Mietkaution während des bestehenden Mietverhältnisses beansprucht, muss der Mieter den vom Vermieter berechtigterweise entnommenen Betrag wieder auffüllen. Bis zum Ende des Mietvertrags hat der Vermieter folglich das Recht, jederzeit auf die zu Beginn vereinbarte Kaution zuzugreifen. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit, die Kaution abzurechnen. Dann muss er den vollen Betrag oder Restbetrag, falls ein gerechtfertigter Kautionsfall vorlag, inklusive Zinsen an den Mieter zurückzahlen.
Mietkaution nicht als Guthabenkonto missbrauchen
Auch wenn es für Mieter bequem erscheinen kann, die letzten Mieten nicht zu zahlen, sondern mit der Kaution verrechnen zu lassen, ist so ein Vorgehen unzulässig. Der Vermieter kann die säumige Miete dennoch anmahnen und entsprechend Mahngebühren und Verzugszinsen berechnen. Miet- und Nebenkosten müssen also bis zum letzten Monat geleistet werden, auch wenn die Mietkaution bis dahin unangetastet geblieben ist.
Unterschiede bei einem gewerblichen Mietverhältnis
Bei Gewerberäumen ist die Mietkaution kaum gesetzlichen Bestimmungen unterworfen: Eine Höchstgrenze besteht zum Beispiel nicht. Das bedeutet, dass die Details der Kaution individuell ausgehandelt und vereinbart werden. Übliche Kautionshöhen liegen in der Praxis bei sechs Nettokalt- oder Bruttowarmmieten.
Neben der Höhe kann auch die Verzinsung frei gestaltet werden. Einigen sich ein gewerblicher Mieter und sein Vermieter darauf, dass keine Zinsen berechnet werden, ist auch dies möglich. Solange nicht anders vertraglich geregelt, muss allerdings auch eine gewerbliche Mietkaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden.
Wann die volle Kautionssumme vom gewerblichen Mieter gezahlt werden muss und ob eine Ratenzahlung erfolgen darf, muss ebenfalls im Einzelfall vertraglich vereinbart werden. Dabei ist es durchaus üblich, dass Vermieter die gesamte Mietkaution bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses fordern, auch wenn der Zeitpunkt noch vor dem Mietbeginn liegt. Der Vermieter muss die Mietkaution eines gewerblichen Mieters außerdem nicht zwingend treuhänderisch, also getrennt vom übrigen Vermögen, anlegen.
Mietkautionskonto eröffnen
Sobald sich Mieter und Vermieter über die Form des Mietkautionskontos verständigt haben, beziehungsweise der Vermieter seine Wahl getroffen hat, gilt es, das Mietkautionskonto zu eröffnen. Je nachdem ob der Vermieter die Anlage treuhänderisch verwaltet oder der Mieter seine Kaution verpfändet, muss der Vermieter oder der Mieter das Mietkautionskonto eröffnen. Die jährliche Kontoübersicht beziehungsweise die Kontoauszüge des Mietkautionskontos gehen in der Regel dem Kontoinhaber zu. Wenn der Vermieter das Konto anlegt, erhält der Mieter also keine Kontoübersicht von der Bank. Der Mieter hat allerdings einen Rechtsanspruch auf einen nachprüfbaren Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Mietkaution nach § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Als Mieter ein Mietkautionskonto eröffnen
Ist der Mieter für die Einrichtung der Kaution zuständig und möchte Sparbuch, Tagesgeldkonto, Aktienanlage, Anleihen oder einen Bausparvertrag an den Vermieter verpfänden, muss zunächst Kontakt zum zuständigen Finanzdienstleiter aufgenommen werden. Hier kann geklärt werden, welche Anlageformen zur Verpfändung angeboten werden und ob damit zusätzliche Kosten verbunden sind.
Sobald Möglichkeit und Angebot bestehen, zahlt der Mieter die vereinbarte Mietkaution ein und verpfändet die Anlage an den Vermieter. Zuletzt werden dem Vermieter die entsprechenden Unterlagen zugestellt, welche ihm die Verfügungsgewalt über die Geldanlage und den korrekt angelegten Kautionsbetrag bestätigen.
Alternative: Bankbürgschaft oder Kautionsschutzbrief
Sollte eine Bankbürgschaft oder ein Kautionsschutzbrief vereinbart worden sein, muss der Mieter keinen Geldbetrag eigens anlegen. In beiden Fällen wird die Bescheinigung der Bank über eine bestehende Bürgschaft oder der Schutzbrief in entsprechender Kautionshöhe an den Vermieter ausgehändigt. In vielen Fällen wird die Bescheinigung direkt vom Finanzdienstleister an den Vermieter geschickt. Allerdings ist auch ebenso üblich, dass der Mieter das Dokument erhält und selbst an den Vermieter übergibt.
Wenn der Vermieter das Konto eröffnet
Eröffnet der Vermieter ein Mietkautionskonto, kann er den Mieter das Geld direkt auf das Konto einzahlen lassen. Die Kaution ist vom Vermieter stets separat vom eigenen beziehungsweise dem Firmenvermögen zu halten. Aus diesem Grund kann es zu Komplikationen führen, wenn der Vermieter die Kaution zunächst auf sein eigenes Konto überwiesen bekommen möchte, um es dann selbst auf das Kautionskonto einzuzahlen.
In der Regel teilt der Vermieter also nach der Eröffnung des treuhänderisch geführten Kontos dem Mieter die Kontodaten mit, sodass die Überweisung der Mietkaution beziehungsweise der Raten erfolgen kann. Auch eine gesammelte Anlage mit den Kautionen verschiedener Mieter ist möglich.
Mietkautionskonto auflösen
Mit dem Ende des Mietvertrags geht es auch direkt an die Rückgabe der Mietkaution. Unabhängig davon, welche Art von Mietkautionskonto gewählt wurde, muss der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach dem Vertragsende die Kaution zurückgegeben haben. Innerhalb dieser Zeit muss folglich festgestellt werden, ob ein Kautionsfall besteht und in welcher Höhe Kosten durch die Mietkaution gedeckt werden müssen.
Nach der Abrechnung ist der Kautionsbetrag, ob reduziert oder vollständig, aber immer inklusive Zinsen an den Mieter auszuhändigen. Falls ein Sparbuch oder eine Geldanlage mit Kündigungsfrist als Mietkautionskonto vom Vermieter eingesetzt worden ist, muss die Kündigung der Geldanlage entsprechend rechtzeitig erfolgen. Ist die Summe kurzfristig abrufbar, kann entsprechend schneller agiert werden.
Sollte der Eigentümer einer Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses gewechselt haben, ist automatisch auch das dazugehörige Mietkautionskonto in den Besitz des neuen Eigentümers übergegangen. Der Gesetzgeber sieht vor, dass alle Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis bei einem Eigentümerwechsel an den neuen Besitzer abgetreten werden müssen. Mieter erhalten in einem solchen Fall beim Auszug die Kaution vom neuen Eigentümer zurück.
Erfolgte die Bereitstellung der Mietkaution als Verpfändung, Bankbürgschaft oder Schutzbrief, muss der Vermieter innerhalb der sechsmonatigen Frist eine Haftungsfreistellungserklärung unterschreiben und dem Mieter oder in manchen Fällen direkt dem zuständigen Finanzdienstleister zukommen lassen. Liegt dieses Dokument vor, kann der Vermieter wieder über sein Geld verfügen oder die Bürgschaft beziehungsweise den Schutzbrief kündigen.
Was, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Wenn der Vermieter die Kaution nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach dem Auszug zurückzahlt, kann der Mieter die Kaution zurückfordern. Welcher Zeitraum als angemessen gilt, ist gesetzlich nicht genau geregelt. Im Allgemeinen gilt jedoch, dass diese sogenannte „Überlegungsfrist“ nicht mehr als sechs Monate betragen sollte.
Nach Ablauf dieser Frist sollte der Mieter den Vermieter bestimmt und eindeutig zur Rückzahlung der Kaution auffordern und eine Frist für die Rückzahlung setzen. Sollte sich der Vermieter zuvor noch nicht zur Kautionsrückzahlung geäußert haben, bitten Sie Ihn zudem um eine Stellungnahme.
Aus Gründen der Nachweisbarkeit sollte die Rückzahlungsaufforderung an den Vermieter in jedem Fall schriftlich und möglichst als Einschreiben mit Rückschein erfolgen.
Der Vermieter ist nach Eingang der Rückzahlungsaufforderung in der Pflicht, zu reagieren. Zahlt er die Kaution nicht innerhalb der gesetzten Frist zurück und legt auch nicht dar, warum bislang keine Kautionsrückzahlung erfolgt ist, sollte der Mieter einen Anwalt für Mietrecht beauftragen. Dieser wird den Vermieter nochmals zur Kautionsrückzahlung auffordern und bestehende Rechtsansprüche des Mieters gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.
Musterbrief für Rückzahlung
Sollten Sie ausziehen, können Sie Ihren Vermieter mit einem Schreiben um die Rückzahlung der Mietkaution bieten. Eine Mustervorlage hierfür finden Sie bei hier.
Besonderheiten bei Schutzbrief und Bankbürgschaft
Kautionsschutzbriefe und Bankbürgschaften haben in privaten Mietverhältnissen eine besondere Stellung. In beiden Fällen wird die Mietkaution nicht als vollständige Summe bereitgestellt, sondern ähnlich wie bei einer Versicherung nur im Kautionsfall ausgezahlt. Für den Mieter bietet dies Vor-, aber auch Nachteile.
Weil der Kautionsbetrag nicht aufgebracht werden muss, können Schutzbrief und Bankbürgschaft auch Mietern mit geringeren finanziellen Mitteln den Zugang zu kautionspflichtigem Wohnraum ermöglichen. Auf der anderen Seite fallen für beide Finanzdienstleistungen Gebühren an, welche sich im Laufe der Jahre eines bestehenden Mietverhältnisses zu durchaus relevanten Summen addieren können. Diese Kosten sollten bei einer Kautionszahlung per Schutzbrief oder Bürgschaft stets berücksichtigt werden.
Bei Vermietern sind Schutzbrief und Bürgschaft nicht immer gern gesehen. Dies liegt daran, dass es im Kautionsfall zu Komplikationen kommen kann. Möchte der Vermieter einen Teil der Kaution in Anspruch nehmen, muss er sich an den Finanzdienstleister des Mieters wenden. Dieser prüft in der Regel, ob der Zugriff auf die Kaution gerechtfertigt ist, und weist die Anfrage gegebenenfalls zurück. Was für den Mieter einen willkommenen Service darstellen kann, da er so vor unberechtigten Zugriffen des Vermieters auf die Mietkaution geschützt wird, kann für den Vermieter zusätzlichen Aufwand darstellen.
Dieser Ablauf kann im Interesse des Vermieters angepasst werden, indem Schutzbrief oder Bürgschaft selbstschuldnerisch sowie auf erstes Anfordern und unter Verzicht auf sämtliche Einreden des Bürgen abgeschlossen werden.
