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Mietpreisbremse

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 13.07.2016

Bezahlbarer Wohnraum wird knapp. Insbesondere in den angesagten Wohngegenden der deutschen Großstädte wie Berlin, München, Köln oder Hamburg sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren immens angestiegen, sodass es für Normalverdiener kaum noch möglich ist, eine Wohnung zum angemessenen Preis zu finden. Um dem entgegenzuwirken, wurde zum 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. 

Mit der Einführung der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 gelten nun neue Spielregeln auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Die Bundesregierung will mit dieser Maßnahme den enormen Anstieg von Mieten in Städten und Gemeinden mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt eindämmen. Bundesländern wird dadurch ermöglicht, bestimmte Gebiete zu besonders angespannten Wohnungsmärkten zu deklarieren und in diesen die Mietpreise in einem gewissen Maß zu deckeln. Zunächst gilt die Mietpreisbremse in diesem Gebiet für fünf Jahre, anschließend muss sie neu verhandelt werden.

In eben diesen festgelegten Gebieten darf bei einer Neu- oder Wiedervermietung die Miete beim Abschluss des Mietvertrags nicht mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Eingeführt wurde diese Neuregelung, damit Mieten auch für Normalverdiener weiterhin bezahlbar bleiben und Wohnung nicht als reine Ware gehandelt werden. In Gebieten, in denen bereits hohe Mietpreise herrschen, könnte so dafür gesorgt werden, dass der Anstieg weniger stark ist.

Das gilt beispielsweise für Großstädte wie Berlin, München oder Frankfurt am Main, wo in den vergangenen zehn Jahren Preisaufschläge von 30 bis sogar stellenweise 45 Prozent bei der Nettokaltmiete auftraten. Aber wie können Sie als Mieter nun von dieser Neuregelung profitieren?

Geltungsbereich

Welche Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte gelten, wird von den Bundesländern festgelegt. Denn die Länder können die Situation auf ihrem Immobilienmarkt am besten einschätzen und so auf Veränderungen der Mietpreise entsprechend reagieren.

Welche Voraussetzungen für die Festlegung eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt bestehen, werden im Gesetz zur Mietpreisbremse festgehalten. Entspricht ein Gebiet diesen Kriterien, kann das Bundesland eine Rechtsverordnung erlassen. Die Regierung des Landes kann selbst entscheiden, ob es mehrere Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt in einer Verordnung zusammenfasst oder für die jeweiligen Gebiete einzelne Rechtverordnungen festlegt.

Wo die Mietpreisbremse gilt

In jedem Fall darf ein Gebiet nur für fünf Jahre als angespannter Wohnungsmarkt erklärt werden. Die Landesregierung ist dazu verpflichtet, die Daten und Fakten aufzulisten, die für die Entscheidung herangezogen wurden. Außerdem muss sie angeben, welche Maßnahmen sie treffen will, um dafür zu sorgen, dass sich der Wohnungsmarkt wieder entspannt.

Im Folgenden haben wir Ihnen exemplarisch einige Bundesländer aufgezählt, in denen vollständig oder nur in bestimmten Gebieten eine Mietpreisbremse gilt:

Berlin In Berlin gilt seit dem 1. Juni 2015 für das komplette Stadtgebiet eine Mietpreisbremse
Nordrhein-Westfalen Insgesamt 22 Städte sind in NRW betroffen, dazu zählen vor allem angesagte Großstädte wie Köln, Düsseldorf oder Bonn sowie kleinere, im Speckgürtel gelegene Städte. Universitätsstädte wie Aachen und Münster wurden ebenfalls aufgenommen
Bayern Hier wurde die Mietpreisbremse zum 1. August 2015 eingeführt, allerdings gab es zum 1. Januar 2016 einige Änderungen. München, Augsburg, Nürnberg oder Regensburg zählen zu den Städten mit Mietpreisbremse, ebenso auch kleinere Orte wie Kreuth oder Bad Aibling
Baden-Württemberg Ganze 68 Gemeinden, dazu zählt das gesamte Stadtgebiet Stuttgarts, können seit dem 1. November 2015 eine Mietpreisbremse vorweisen

Die Bundesländer Saarland, Sachsen-Anhalt, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern haben die Mietpreisbremse bisher noch nicht durchgesetzt (Stand: April 2016). Hier besteht aus Sicht der jeweiligen Landesregierungen noch kein Handlungsbedarf.

Für wen die Mietpreisbremse gilt - und Ausnahmen

Auch wenn die Mietpreisbremse Ländersache ist – die Grundregelungen gelten flächendeckend und werden überall gleich umgesetzt. So ist vorgesehen, dass die Neuregelung nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnung greift. Hier darf die zulässige Gesamtmiete höchsten um zehn Prozent im Vergleich zur örtlichen Vergleichsmiete angehoben werden.

Wenn Sie also in einem Gebiet, in dem die Neuregelung eingeführt wurde, in eine Bestandswohnung ziehen, können Sie bereits davon profitieren. Allerdings gibt es einige Ausnahmen von dieser Regelung:

  1. Neubauten: Hierzu zählen alle Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet worden sind. Die Mietpreisbremse gilt für diese Immobilien nicht, weil der Gesetzgeber die Investitionen in Neubauprojekte weiterhin fördern und die Investitionsbereitschaft in diesem Sektor erhalten möchte. Denn Neubauten sind für den Eigentümer häufig nur dann lohnenswert, wenn er eine Nettokaltmiete von mindestens 10 Euro pro Quadratmeter veranschlagen kann.
  2. Modernisierungen: Dasselbe gilt für Modernisierungen, die sich ebenfalls nur durch eine höhere Miete tragen lassen. Diese Erhöhung liegt meist über einem Niveau der festgelegten zehn Prozent. Wurde im Vergleich zu einem Neubau mehr als ein Drittel der Mittel für die Modernisierung aufgewendet, ist eine Mieterhöhung zulässig.
  3. Bereits bestehende Mietverträge: Wohnen Sie bereits in einer Wohnung, deren Miete zur Zeit des Inkrafttretens über den veranschlagten zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, haben Sie keine Chance auf Mietminderung. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, Ihre Miete anzupassen. Allerdings besteht in einigen Gebieten bereits seit dem 1. Mail 2013 eine Kappungsgrenze für bereits bestehende Mietverhältnisse. Nach dieser darf Ihre Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent angehoben werden.

Checkliste:Gilt die Mietpreisbremse bei mir?

Wenn Sie kurz vor einem Umzug stehen, sollten Sie vorab klären, ob Ihre neue Wohnung unter die neuen Regelungen fällt. Hierbei kann Ihnen die folgende Checkliste behilflich sein:

  • Handelt es sich um eine Neuvermietung?
  • Wo liegt die Wohnung? Handelt es sich um ein Gebiet, in dem die Mietpreisbremse greift?
  • In welchem Zustand ist die Wohnung? Wurden Modernisierungen durchgeführt, die eine Mietpreisbremse ausschließen?
  • Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
  • Handelt es sich um einen Neubau?
  • Überschreitet die Miete zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Mietpreis überprüfen und Fehler feststellen

Wer in ein Gebiet zieht, in dem die Mietpreisbremse gilt oder nach der Einführung der Mietpreisbremse einen Mietvertrag in einem solchen Gebiet abgeschlossen hat, sollte seinen Mietpreis überprüfen. Dafür sollten Sie zunächst einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen, da Sie hier Angaben zu Ihrer monatlichen Kaltmiete finden.

Anschließend wird die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen. Hierbei ist Ihnen der örtliche Mietspiegel behilflich, der von zahlreichen Großstädten nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt wird. Üblicherweise können Städte mit Mitpreisbremse diese Mietspiegel vorweisen. Oftmals sind diese auf der Webseite der Stadtverwaltung öffentlich einsehbar oder die Daten müssen beim zuständigen Amt (Wohnungs- oder Sozialamt) angefordert werden.

Unterschieden wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel, wobei letzterer gemäß § 558d BGB ermittelt und alle zwei Jahre an Marktänderungen angepasst wird. Bei einem einfachen Mietspiegel handelt es sich dagegen um Schätzungen, die von Experten vor Ort vorgenommen wurden. Für einen groben Überblick kann dieser Mietspiegel ausreichen. Wer jedoch Forderungen an seinen Vermieter stellen möchte, sollte auf den qualifizierten Mietspiegel zurückgreifen.

Übrigens: Eine Alternative zur Miete kann natürlich immer noch der Bau oder der Kauf der eigenen vier Wände sein. Die Rahmenbedingungen einer Baufinanzierung sind für dieses Vorhaben im Augenblick noch sehr günstig.

Voraussetzungen für die Mietpreisbremse

Welche Kriterien muss Ihre Wohnung also erfüllen, damit Sie unter die Mietpreisbremse fällt?

  1. Sie muss in einem Gebiet liegen, das vom Bundesland als angespannter Wohnungsmarkt erklärt wurde
    Ob dies der Fall ist, lässt sich meist unkompliziert online feststellen. Hier sind Karten zu finden, auf denen einzelne Gebiete mit dem Datum der jeweiligen Einführung gekennzeichnet sind. Des Weiteren lassen sich solche Verordnungen über die Webseite der Landesregierung finden. Dort werden außerdem die einzelnen Gebiete aufgeführt, die von der Verordnung betroffen sind.
  2. Es muss sich um eine Bestandsimmobilie handeln
    Ihre Wohnung darf kein Neubau oder umfassend renoviert worden sein.

Achtung:Weitere Ausnahmeregelung

Der Vermieter darf in jedem Fall mindestens so viel Miete verlangen, wie bereits der Vormieter vor Ihrem Einzug gezahlt hat. Lag die Miete also sowieso schon über der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent, muss der Vermieter die Miete nicht senken. Er kann sich hier auf den Bestandsschutz verlassen.

Rückerstattung bei Nichtbeachtung

Haben Sie nach eingehender Prüfung festgestellt, dass Ihre Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Die Forderungen des Vermieters sind unzulässig, abgesehen von den bereits genannten Ausnahmen, wenn dieser die neuen gesetzlichen Vorgaben missachtet. Wollen Sie sich dagegen wehren, müssen Sie allerdings selbst aktiv werden und Ihre Rechte einfordern.

Hierfür ist eine qualifizierte Rüge notwendig, in der Sie Ihren Vermieter auf die überzogene Miete aufmerksam machen. Sie müssen darin begründen, wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete und den zu viel gezahlten Mietbetrag ermittelt haben. Hier ist es sinnvoll, den Mietpreis des Vormieters zu ermitteln. Ihr Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen diese Informationen bereitzustellen.

Tipp:Schnell handeln

Sie können die Miete allerdings erst von dem Zeitpunkt an zurückverlangen, wenn Sie den Vermieter schriftlich darauf aufmerksam gemacht haben. Vor der Rüge bereits erfolgte Zahlungen können nicht zurückverlangt werden. Deshalb sollten Sie schnell handeln, um nicht auf zu Unrecht bezahlten Mietkosten sitzen zu bleiben!

Möchten Sie Ihre Miete eigenständig kürzen, darf diese nur um den Anteil gekürzt werde, der über der Zehn-Prozent-Marke liegt. Bevor Sie eigenmächtig handeln, sollten Sie sich im Falle einer ungerechten Miete an einen Mietverein wenden oder eine Rechtsberatung durch einen Anwalt vornehmen.

Folgen für den Vermieter

Laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes ist für eine unangemessen hohe Mietforderung eine Geldbuße vorgesehen. Darüber hinaus ist im § 291 Absatz 1 des Strafgesetzbuches geregelt, welche Folgen bei einem sogenannten Mietwucher drohen. Neben einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren wird in besonders schweren Fällen sogar eine Freiheitsstrafe von bis zu zehn Jahren verhängt. Eigentümer sollten also bei einer Neuvermietung in jedem Fall darauf achten, ob Ihre Wohnung in ein Gebiet mit Mietpreisbremse fällt und ob die Obergrenze eingehalten wird.

Kritik an der Mietpreisbremse

Ziel der Mietpreisbremse soll es sein, dass sich in angespannten Wohnlagen der Anstieg der Mietpreise langsamer als bisher fortsetzt und der Wohnraum für Normalverdiener bezahlbar bleibt. An diesem Punkt setzen Kritiker der Neuregelung an: Genau diejenigen, für denen bezahlbarer Wohnraum möglich gemacht werden soll, könnten die Verlierer dieser Regelung sein.

Die Mietpreisbremse unterstütze Wohnungssuche mit guter Bonität

So wird bemängelt, dass die Mietpreisbremse vielmehr Wohnungssuchende mit hohen Einkommen unterstützt, da diese sich zu einem günstigeren Mietpreis nun deutlich mehr Wohnraum leisten können. Dies steigert die Beliebtheit von sowieso schon attraktiven Wohnlagen – hier steigt die Nachfrage, während das Angebot sinkt. Es wird daher befürchtet, dass sich Vermieter auch in Zukunft den Mieter aussuchen werden, der die größte Bonität vorweisen kann. Zwar könnten sich Mieter mit geringerem Einkommen die Wohnung durchaus leisten, werden allerdings bei der Auswahl möglicherweise übergangen.

Mietspiegel sind nicht aktuell oder nicht nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt

Ein Kritikpunkt ist zudem die ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugspunkt. Über diesen gibt normalerweise der Mietspiegel Auskunft. Doch nicht für jede Stadt gibt es einen nach wissenschaftlichen Vorgaben erstellten Mietspiegel, stattdessen werden veraltete Angaben und Schätzungen herangezogen. In solchen Fällen wird es für den Mieter schwierig, den angemessenen Mietpreis zu ermitteln. Für den Fall, dass keine Vergleichsmiete vorliegt, haben Sie Auskunftsanspruch gegen Ihren Vermieter. Er muss Ihnen mitteilen, wie viel Ihr Vormieter gezahlt hat. Dies könnte schließlich für einige Rechtsstreits sorgen.

Zahlreiche Ausnahmen sorgen für Schlupflöcher

Wie bereits erwähnt, sieht das Gesetz zahlreiche Ausnahmen vor, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift. Hier setzt die Kritik des Mieterverbandes an, der die Wirkung der Mietpreisbremse durch die etlichen Einschränkungen und Maßnahmen abgeschwächt sieht. Neben den Ausnahmen für Neubauten und aufwändig sanierte Wohnungen wird kritisiert, dass die Regelung nicht bei bereits bestehenden Mietverträgen greift. Wer in einem Viertel wohnt, in dem die Mietpreisbremse gilt, und Miete zahlt, die mehr als zehn Prozent über dem Vergleichswert liegt, kann von der Preisbremse nicht profitieren.

Unzureichende Definitionen

Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden. Doch ist der Begriff „umfassend“ im Gesetz nicht näher definiert. Betragen die Modernisierungskosten ein Drittel der Neubaukosten, wird sie als umfassend bezeichnet. Doch geht mit dieser vagen Definition eine Rechtsunsicherheit einher, da nicht geklärt ist, wie und ob der Nachweis über diese Modernisierung erfolgt.

Keine Bestrafung für Vermieter, die sich nicht an die Regelung halten

Kritiker sind der Meinung, dass Vermieter nur unzureichend bestraft werden, wenn Sie die gesetzlichen Vorgaben nicht einhalten. Zudem ist es für den Mieter mit einem großen Aufwand und eventuell einem Rechtsstreit verbunden, die zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen. Darüber hinaus stehen dem Mieter nur Erstattungen zu für zu viel gezahlte Miete nach der Zustellung der Rüge.

Kritiker sind sich durchweg einig, dass die Mietpreisbremse in Zukunft nicht für bezahlbares Wohnen sorgen wird oder gar den angespannten Wohnungsmarkt entspannen wird. Inzwischen hat auch die Regierung erkannt, dass es insbesondere bei den Mietspiegeln Verbesserungen geben muss, um adäquate Vergleichswerte zu schaffen. So muss wohl in Zukunft noch mit einigen Reformen gerechnet werden, um die Mietpreisbremse an die tatsächlichen Begebenheiten anzupassen.

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