Die Bezeichnung „Nachrangdarlehen“ sollte Kreditnehmer nicht zur Annahme verleiten, dass dieser Kredit weniger wert sei. Unabhängig von der Änderung des Rangs handelt es sich dabei immer noch um einen regulären Kredit, der zurückgezahlt werden muss. Der Kreditgeber steht in der Rangfolge, wie es der Begriff Nachrangdarlehen vermuten lässt, nach dem erstrangigen Gläubiger. Bei der Versteigerung einer Immobilie wird zuerst die Bank mit einem erstrangigen Darlehen bedient. Bleibt noch Geld übrig, erhält der Kreditgeber der entsprechenden Nachrangfinanzierung den ihm zustehenden Anteil.
Nachrangdarlehen als Bestandteil cleverer Baufinanzierung
Wer seine selbstbewohnte Immobilie mit einem Kredit finanziert, kann in den meisten Fällen von den Vorteilen eines Nachrangdarlehens profitieren - auch in diesem Fall sollte aber ein Kreditvergleich durchgeführt werden. Das Nachrangdarlehen kommt zum Beispiel dann zum Einsatz, wenn die Baukosten die beantragte Darlehenssumme übersteigen und die Bauherren mehr Geld benötigen.
Liegt die Darlehenshöhe außerdem über 60 Prozent des Beleihungswertes des finanzierten Eigenheims, erhöhen Kreditinstitute üblicherweise die Zinsen. Ist dies der Fall, können Kreditnehmer ihre Immobiliendarlehen in zwei Tranchen teilen, in einen gewöhnlichen Baukredit und in ein nachrangiges Darlehen.
Bei einer Baufinanzierung wird mithilfe des Nachrangdarlehens meist Eigenkapital „simuliert“. Auf diese Weise wird die Eigenkapitalquote höher und die Zinsen für das Immobiliendarlehen können gedrückt werden.
Zunächst werden höhere Zinsen für das Nachrangdarlehen fällig. Wird dieses jedoch zuerst getilgt, profitieren die Kreditnehmer anschließend von günstigeren Zinsen, wenn sie das zweite Darlehen abbezahlen.Bei üblichen Kreditsummen von mehreren Hunderttausend Euro machen sich bereits geringe Senkungen des Zinssatzes bei den Zahlungen bemerkbar.
Auf das Jahr gerechnet, lassen sich mit intelligent geplanten Krediten, zum Beispiel in Kombination mit einem Nachrangdarlehen, bei einer Immobilienfinanzierung schnell 1.000 Euro einsparen. Dieses frei gewordene Kapital können Eigenheimbesitzer anschließend in neue Einrichtung oder andere Anschaffungen investieren.
Sonderfall Partiarisches Darlehen
Das Partiarische Darlehen wird häufig in einem Zug mit dem Nachrangdarlehen genannt, weil es ebenfalls eine Besonderheit der Finanzierung darstellt. Üblicherweise wird das partiarische Darlehen beim sogenannten „Crowdfunding“ eingesetzt. Kreditgeber sind in diesem Fall Unternehmen, die einem anderen Unternehmen Geld leihen.
Für ihr Darlehen erhalten sie keine direkte Tilgung, sondern Unternehmensanteile oder eine Beteiligung am Gewinn, bis das Darlehen abbezahlt ist. Wie bei einem gewöhnlichen Darlehen wird der Kreditbetrag verzinst.
Das partiarische Nachrangdarlehen sorgt dafür, dass die Kreditgeber Anteile am Unternehmen oder an dessen Gewinnen erhalten, und gleichzeitig die Rückzahlung der Schuld nachrangig behandelt wird.
Nachrangdarlehen als Verkäuferdarlehen
Auf dem Markt für Immobiliendarlehen spielt das Nachrangdarlehen heute immer noch eine Nebenrolle. Ursprünglich ist es als „Verkäuferdarlehen“ Teil der sogenannten „Mezzanine-Finanzierung“ für Unternehmen.
Im Grundbuch auf dem letzten Rang
Der Rang eines Darlehens bezieht sich auf die Reihenfolge, in welcher Kredite getilgt werden müssen. Gewöhnliche Verbindlichkeiten wie Zahlungen an Banken oder Lieferanten haben höchste Priorität. Ihnen folgen die Zahlungen, die über ein Nachrangdarlehen entstehen.
Bei einer Baufinanzierung wird das Nachrangdarlehen auch im Grundbuch als Schuld eingetragen. Der Rang bedeutet in diesem Fall ein dingliches Recht, das dem Kreditgeber zugeteilt wird. Um den Vorteil des Nachrangs im Falle einer Pfändung oder Insolvenz zu nutzen, muss das Darlehen im Grundbuch auch tatsächlich nachranging eingeschrieben werden.
In der Regel steht das Nachrangdarlehen dort immer auf dem letztmöglichen Rang, nach den Forderungen von Banken oder Sparkassen.
Rückzahlung erst nach allen anderen Krediten
Verbindlichkeiten aus einem Nachrangdarlehen müssen erst nach der Zahlung an die Kreditgeber erfolgen, die einen höheren Rang haben. Hierzu gehören Verbindlichkeiten aus herkömmlichen Bankkrediten oder Bausparverträgen.
Das Ausfallrisiko für die Kreditgeber ist beim Nachrangdarlehen in der Regel am höchsten. Das Risiko ergibt sich aus dem Rang im Grundbuch. Erst wenn die Kredite von Kreditinstituten oder Bausparkassen mit höherem Rang beglichen wurden, wird das Nachrangdarlehen getilgt. Somit steht für die Befriedigung der rangniederen Ansprüche meist nur sehr wenig Restkapital zur Verfügung.
Im schlimmsten Fall können die Kreditnehmer ihr nachrangiges Darlehen nicht mehr zurückzahlen, weil kein Kapital mehr zur Verfügung steht oder sie insolvent sind.
Nachrangdarlehen: Auf die Zinsen achten
Wer sich für ein Nachrangdarlehen entscheidet, muss mit einem deutlich höheren Zins als dem üblichen Marktzins rechnen. Der Grund dafür liegt in der geringeren Absicherung von Nachrangdarlehen. Da sie im Falle einer Insolvenz erst nach den Forderungen anderer Gläubiger bedient werden, ist die Ausfallsicherheit für kreditgebende Banken höher.
Zinsbelastung
In manchen Fällen kann es sich dann nicht mehr lohnen, die Immobilie zu finanzieren, weil die Zinsbelastung den Kauf erheblich teurer macht und somit die monatlichen Raten über die maximal mögliche Summe steigen würden.
Wie lassen sich seriöse Anbieter finden?
Nur wenige Banken bieten in Deutschland ein Nachrangdarlehen an. Das ist nicht unbedingt verwunderlich, da die Kreditinstitute mit der Vergabe derartiger Kredite ein weitaus höheres Risiko eingehen als mit herkömmlichen Finanzierungen.
Empfehlenswert ist das Angebot von Genossenschaftsbanken oder Sparkassen. Wer sich dort über ein Nachrangdarlehen informiert, erhält oftmals auch dann noch eine annehmbare Verzinsung, wenn der Beleihungswert über 60 Prozent liegt.
Augen auf bei bankenunabhängigen Anbietern
Auf dem Markt gibt es verschiedene Anbieter, die Nachrangdarlehen zur Verfügung stellen. Sie agieren unabhängig von Kreditinstituten. Allerdings sollten Verbraucher hier besonders auf die Verzinsung und die Darlehenskonditionen achten.
Empfehlenswert ist es deshalb, sich bei der BaFin über mögliche Anbieter für Nachrangdarlehen zu informieren. Diese Banken werden regelmäßig von der Aufsichtsbehörde kontrolliert und erhalten von ihr die Zulassung, Bankgeschäfte aufzunehmen.
Nachrangdarlehen für Anleger
Freie und bankenunabhängige Anbieter verwenden Nachrangdarlehen häufig, um Anleger zu Investitionen zu bringen. Vielfach werden dabei hohe Renditen versprochen. Allerdings sollten private Anleger auch hier genau auf die Konditionen achten. Nur durch die Vergabe eines Darlehens erhalten Anleger weder ein Mitspracherecht bei der Unternehmensführung, noch kennen sie die geschäftliche Entwicklung des Unternehmens.
In manchen Fällen kann außerdem eine sogenannte „Nachrangabrede“ Bestandteil des Vertrags sein. In diesem Fall hat der Anleger bei einer wirtschaftlichen Schieflage des Unternehmens, dem er das Darlehen bereitstellt, keine Möglichkeit, an sein Kapital zu kommen.
Es gilt also auch für Anleger, vor dem Bereitstellen eines Nachrangdarlehens das Investitionsobjekt sowie die Bedingungen genau zu prüfen. Empfehlenswert ist es in diesem Fall, die Hilfe eines Anwalts in Anspruch zu nehmen.
