In Deutschland wird der Umbaute Raum basierend auf der Norm DIN 277 berechnet, in Österreich mit der ÖNORM B 1800. Inzwischen wurde das veraltete Maß UR durch den Begriff „Brutto-Rauminhalt“ ersetzt. Zwar werden die beiden Ausdrücke synonym verwendet, doch unterscheiden sie sich durch ihre Berechnungsgrundlage:
- Beim UR werden nicht überdeckte Bereiche nicht dazugerechnet.
- Beim UR werden nicht in voller Höhe umschlossene Bereiche nicht dazugerechnet.
- Beim UR werden nicht ausgebaute Teile des Dachgeschosses nicht dazugerechnet.
Alle bewohnten Bestandteile einer Immobilie genauso wie Kellergeschoss und Garage zählen zum Umbauten Raum.
In der Berechnung liegt der Unterschied, denn der Bruttorauminhalt bezieht all diese Bereiche mit ein – allerdings auch nicht vollständig. Bei einem Rohbau ergibt sich der Wert aus Höhe x Breite x Länge. Es gibt allerdings keinen Anhalt dafür, welcher Teil eines Gebäues als nicht umbaut gilt.
Nutzung des umbauten Raums
Auch heute noch wird die Bezeichnung „umbauter Raum“ verwendet, da er zur Ermittlung verschiedener Kennzahlen dient. So werden mithilfe des UR Wirtschaftlichkeitsrechnungen durchgeführt. Auch wird er gebraucht, um die Baukosten für ein Bauprojekt und den Gebäudewert zu ermitteln.
Darüber hinaus kann mithilfe des umbauten Raums der Beleihungswert für Baugenehmigungen oder Verkehrsgutachten errechnet werden. Der Beleihungswert ist wiederum eines der ausschlaggebenden Faktoren für den Kreditnehmer. Schließlich dient der UR, um Baugenehmigungsgebühren und die Gebühren für eine statisch-konstruktive Prüfung zu berechnen. Demnach gehört der UR zu den wichtigsten Begrifflichkeiten im Bauwesen.
Der Begriff wird deshalb vor allem verwendet von:
- Sachverständigen
- Architekten
- Bauplanungsämtern
- Bauherren
- Immobilien- und Grundstücksbesitzern
- Kreditinstituten
Keine gesetzliche Pflicht zur Ermittlung
Bevor ein Neubau errichtet wird, muss der UR zudem im Bauantrag angegeben werden. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Ermittlung des Gebäudevolumens besteht jedoch nicht.
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Berechnung für den umbauten Raum
Um den umbauten Raum zu berechnen, sollte stets die DIN 277 zu Rate gezogen werden: Diese DIN-Norm legt fest, wie Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden zu ermitteln sind. Die Norm findet insbesondere dann Anwendung, wenn die Flächen eines Bauwerks berechnet werden sollen, welches für unterschiedliche Zwecke genutzt wird. Die Berechnung des umbauten Raums ist wichtig, denn nur so können die Kosten für den Bau oder Kauf eines Gebäudes ermittelt werden.
Die DIN 277 besteht hierbei aus drei Teilen:
- Begriffe und Ermittlungsgrundlagen
- Gliederung der Netto-Grundfläche
- Mengen und Bezugseinheiten
Geeignete Formeln zur Berechnung
Um den umbauten Raum zu berechnen, werden folgenden Formeln verwendet:
- Von allen Vollgeschossen wird Länge × Breite × Höhe angegeben.
- Für ausgebaute Dachgeschosse gilt (Länge × Breite × Höhe ÷ 2).
- Für nicht ausgebaute Dachgeschosse gilt (Länge × Breite × Höhe ÷ 2) ÷ 3
Zusätzlich sollten bei der Berechnung folgende Aspekte beachtet werden:
- Bei Gebäuden mit Kellern wird ab Oberkante Kellerfußboden gemessen.
- Bei Gebäuden ohne Keller wird ab Geländeoberfläche gemessen.
- Bei mehrgeschossigen Bauwerken wird für jedes Geschoss eine separate Berechnung vorgenommen, wenn diese sich in ihrem Grundriss unterscheiden.
- Bei fertigverputzten Gebäuden müssen für den Verputz zwei Prozent abgezogen werden.
- Bei ausgebauten Dachgeschossen wird bis zur Außenfläche der Decken und Wände gemessen.
- Bei nicht ausgebauten Dachgeschossen wird nur ein Drittel dazu gerechnet.
Nicht zum umbauten Raum gehören dabei folgende Bereiche:
- Außentreppen
- Außenrampen
- Dachgauben
- Eingangsüberdachungen
- Schornsteinköpfe
- Installationsschächte
- Lichtschächte
- Dachüberstände für unvollständig erschlossene Bereiche
- Fundamente
Das Ganze ähnelt der Wohnflächenberechnung, wobei beim umbauten Raum auch Bereiche wie das Kellergeschoss oder die Garage in die Berechnung mit einbezogen werden.
Übrigens: Im Internet werden auch Rechner für den umbauten Raum angeboten – hier müssen Sie nur alle Daten ermitteln und eingeben. Anschließend erhalten Sie eine m3-Zahl. Auch halten etliche Seiten ein Formular zur Berechnung des umbauten Raums bereit, in die alle Daten eingetragen werden können.
Beispielrechnung
Auf folgende Weise kann der umbaute Raum berechnet:
| Geschoss | Formel | Berechnung in m | Ergebnis in m3 |
|---|---|---|---|
| Kellergeschoss | L × B × H | 10 × 12,5 × 2,5 | 312,5 |
| Erdgeschoss | L × B × H | 10 × 12,5 × 2,6 | 325 |
| Dachgeschoss | L × B × H ÷ 2 | 10 × 12,5 × 2,4 ÷ 2 | 150 |
In unserer Beispielrechnung hat das gesamte Gebäude ein Volumen von 787,5 m3.
Spezialfall umbauter Raum: Das Gartenhaus
Die Berechnung des umbauten Raums wird für private Personen meist dann wichtig, wenn sie ein Gartenhaus errichten wollen. Denn je nach Bundesland ist für das Häuschen eine Baugenehmigung erforderlich, für welche wiederum die Berechnung des umbauten Raums nötig ist.
Hierfür ist wichtig zu wissen, ob Ihr geplantes Projekt unter die sogenannten „Verfahrensfreien Vorhaben“ fällt oder nicht – bei diesen Vorhaben handelt es sich um Bauprojekte, die keiner Baugenehmigung bedürfen. Allerdings sind die Bestimmungen für jedes Bundesland unterschiedlich. Einsehen können Sie diese in den Landesbauordnungen Ihres Bundeslands.
Genehmigung kann verweigert werden
Fällt Ihr Projekt nicht unter die verfahrensfreien Vorhaben, müssen Sie in jedem Fall eine Baugenehmigung einholen. Dafür sollten Sie vorab den umbauten Raum ermitteln. Andernfalls kann Ihnen die Genehmigung verweigert werden.
Brutto-Rauminhalt vs. umbauter Raum
Sind die Angaben des Brutto-Rauminhalts gegeben, lässt sich auch hieraus problemlos der umbaute Raum berechnen. Gehen Sie dafür wie folgt vor:
- Ziehen Sie die m3-Angaben aller nicht überdeckten und nicht in voller Höhe umschlossenen Teile ab.
- Ziehen Sie ⅔ aller nicht ausgebauten Bereiche der Dachgeschosse ab.
Diese Berechnung funktioniert natürlich auch umgekehrt, sodass aus dem umbauten Raum ebenso der Brutto-Rauminhalt ermittelt werden kann.
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Kosten für den umbauten Raum
Die Kosten für den umbauten Raum können nicht pauschal genannt werden, da sie von mehreren Faktoren abhängig sind. Zum einen unterscheiden sie sich von Immobilie zu Immobilie. Zum anderen sind die Kosten stets verbunden mit dem Berechnungsverfahren und dessen Verwendungszwecks.
Allerdings lassen sich Durchschnittsangaben für die zu erwartenden Kosten machen: Pro m3 kann mit 230 bis 250 Euro gerechnet werden, wenn die Baunebenkosten nicht beachtet werden. Für eine schlüsselfertige Bauweise sollten Sie hingegen 300 bis 320 Euro pro m3 einplanen.
Abweichungen möglich
Die Preise sind nicht nur vom jeweiligen Objekt und der Berechnung abhängig. Auch die gewählte Region sowie die Ausführung des Bauprojekts können dafür sorgen, dass die tatsächlichen Kosten von den genannten Durchschnittswerten differieren. Die Durchschnittswerte gelten deshalb nur als Orientierung.
Die oben genannten Durchschnittswerte gelten allerdings nur für jedwede Bauvorhaben. Wird eine Immobilie allerdings verkauft, finden die Kosten des umbauten Raums keine Anwendung mehr. Stattdessen werden hier die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche einzelner Immobilien miteinander verglichen.
Günstige Wohngebäudeversicherung
Haben Sie eine Immobilie erworben oder selbst gebaut, sollten Sie diese schnellstmöglich absichern. Denn Witterungseinflüsse sowie Risiken in dem Gebäude können zu hohen Kosten und langwierigen Reparaturen führen. Eine Wohngebäudeversicherung sichert Sie gegen Schäden an Ihrer Immobilie ab.
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