Vorfälligkeitsentschädigung: Schadensersatzanspruch der Bank

Diese VFE gilt als Schadensersatzanspruch für die Bank: Steigen Sie aus dem Darlehen aus, verliert das Kreditinstitut einen erheblichen Teil der Zinsen – und dadurch einen finanziellen Verlust. Damit die Bank diesen Verlust ausgleichen kann, verlangt sie einen Schadensersatz in Höhe dieses Verlusts. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung.  

Wann tritt die VFE in Kraft?

Die VFE tritt also in Kraft, sobald die komplette Rückzahlung der Darlehenssumme an die Bank erfolgt ist. Anschließend erhält der Kreditnehmer eine Forderung vom Kreditgeber, die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Erst, wenn diese vollständig abbezahlt wurde, gilt der Darlehensvertrag als aufgelöst. Das Kreditinstitut kann jedoch die vorzeitigen Rückzahlungen und damit auch die Kündigung des Vertrags ablehnen – ob dem Kreditnehmer dieser Wunsch gewährleistet wird, ist abhängig von der Kulanz der Bank.

Aber: Dient der Kredit zur Baufinanzierung und müssen Sie Ihr Eigenheim verkaufen, muss die Bank die Vertragsauflösung durchführen. Die VFE kann hier dennoch greifen. Ähnliches gilt bei Erhöhung des Darlehensbetrags: Kreditnehmer können bei ihrem Kreditgeber einen Antrag stellen, um den Kreditbetrag zu erhöhen. Wird dieser Antrag von der Bank abgelehnt, darf der Kreditnehmer das bisherige Darlehen sofort ausgleichen.

Es ist stets sinnvoll, schon frühzeitig mit dem Kreditgeber in Kontakt zu treten: So lässt sich klären, ob der Vertrag überhaupt vorzeitig gekündigt werden darf und wie hoch die VFE überhaupt ist. Denn: Da die Summe dieser Entschädigung durchaus einen fünfstelligen Bereich erreichen kann, lohnt es sich nicht immer, das Darlehen schon früher abzubezahlen – gegebenenfalls wird der Kredit inklusive der Vorfälligkeitszinsen teurer.

Die Entschädigung muss sowohl bei einer Baufinanzierung als auch bei einem herkömmlichen Ratenkredit gezahlt werden. Allerdings fällt sie bei Ratenkrediten natürlich deutlich geringer aus, da die Laufzeiten kürzer sind und auch die Darlehenssumme kleiner ist. Üblicherweise wird die VFE aber bei langfristigen Krediten vereinbart, also bei Darlehen, die eine Laufzeit von mindestens vier Jahren aufweisen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten

Zwar gilt die VFE auch bei der Baufinanzierung – allerdings gelten hier etwas andere Regelungen als beim normalen Ratenkredit. Denn Immobiliendarlehen sind über Grundpfandrechte besichert: Die Bank kann also die Immobilie zwangsversteigern, wenn die monatlichen Raten nicht mehr gezahlt werden. Übrigens: Auch bei Krediten von der KfW muss die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.

Wer den Kredit für seine Immobilie auch ohne VFE schneller abbezahlen möchte, kann von anderen Möglichkeiten profitieren:

• Sondertilgungen vereinbaren
  Achten Sie darauf, dass in Ihrem Darlehensvertrag kostenfreie Sondertilgungen vereinbart wurden. So können Sie während der Vertragslaufzeit zusätzliche Raten zahlen, die über die vereinbarte Monatsrate hinausgehen, und damit die Kreditsumme schneller tilgen. Sind diese Tilgungen zudem kostenlos, fallen dafür keine Gebühren an. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann also über Sondertilgungen umgangen werden.
• Eine höhere Tilgungsrate
  Je höher die Tilgungsrate festgelegt wird, desto teurer werden die monatlichen Raten. Wer sich das aber leisten kann, hat so die Chance, eine geringere Laufzeit zu vereinbaren und früher schuldenfrei zu sein. Die Tilgungsrate kann bei zahlreichen Krediten auch nachträglich erhöht werden.
• Während der Laufzeit sparen
  Wer seinen Kredit nach einer Laufzeit von zehn Jahren kündigt, muss die VFE nicht zahlen – die Zinsbindungsfrist ist hier üblicherweise abgelaufen. Deshalb lohnt es sich, innerhalb der zehn Jahre zu sparen, um Anschlussfinanzierungen zu vermeiden. Konnte ausreichend Kapital angelegt werden, lässt sich dieses nutzen, um die Restschuld komplett zu tilgen.

Berechnung der VFE

Um die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen zu können, ist zuerst zu klären, wie sich dieser Schadensersatzanspruch zusammensetzt: Die VFE bestimmt sich aus dem Refinanzierungsschaden und dem Margenschaden.

Refinanzierungsschaden

Damit die Banken über einen längeren Zeitraum möglichst sichere Zinsen anbieten können, nehmen sie eine Anleihe vor. Diese wird für die gesamte Kreditlaufzeit zum aktuellen Marktzins vorgenommen. Mithilfe der Anleihe können die Banken schließlich Kredite herausgeben.

Nun kann es geschehen, dass sich die Marktsituation geändert und der Zinssatz verringert hat. Möchte ein Kunde nun sein Darlehen vorzeitig zurückzahlen, kann die Bank das Geld nicht zu den gleichen Konditionen anlegen, wie es zu Vertragsabschluss der Fall war. Durch den geringeren Zinssatz entsteht eine Differenz zwischen den beiden Zinssätzen. Die Bank macht nun die Differenz als Schaden geltend, die auf die Restlaufzeit hochgerechnet wird.

Margenschaden

Der Margenschaden gibt an, wie sehr der Gewinn der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung gemindert wurde. Durch die frühzeitige Kündigung fallen nämlich Zinserträge weg, denn Einlagen werden in der Regel niedriger verzinst als Darlehen. Die Differenz zwischen diesen beiden Zinssätzen wird Marge genannt. Diese Marge wird geringer, je früher ein Darlehen getilgt wird – der dadurch resultierende fehlende Gewinn wird als Margenschaden bezeichnet.

Aus diesen beiden Schäden wird nun die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Doch daneben können noch weitere Faktoren die VFE beeinflussen, so etwa die Restlaufzeit. Inzwischen hat die EU festgelegt, wie hoch die Entschädigung maximal sein darf:

• Restlaufzeit länger als 12 Monate: maximal 1 Prozent der Restschuld
• Restlaufzeit kürzer als 12 Monate: maximal 0,5 Prozent der Restschuld

Allerdings gilt dies nur für Verbraucherkredite, nicht für Immobiliendarlehen. Hier darf die Bank höhere Gebühren verlangen. Die Berechnung setzt sich dabei aus folgenden Faktoren zusammen:

• Restlaufzeit des Darlehens
• Höhe der Restschuld
• Derzeitiges Zinsniveau
• Vereinbarter Zinssatz für Darlehen
• Bearbeitungsgebühren

In der Regel berechnet die Bank, wie viel Gewinn sie bei normaler Weiterführung gemacht hätte – die VFE soll die Summe decken, die zur Erzielen des exakten Gewinns nötig ist. Der Gesetzgeber bietet den Kreditinstituten hierfür zwei Rechenwege. Wichtig ist, dass die Bank genau aufschlüsselt, wie sie zum entsprechenden Vorfälligkeitsentgelt gekommen ist. 

• Die Aktiv-Passiv-Methode
  Hier geht die Bank davon aus, dass sie den Betrag aus der Kreditauflösung am Kapitalmarkt anlegt. Dafür muss berechnet werden, wie sich der Vertragszins gestaltet, den das Geldinstitut bei fortlaufendem Kredit erhalten würde. Außerdem ist zu berechnen, wie hoch die Rendite für eine ebenso lang laufende Anlage am Kapitalmarkt wäre. Die Differenz zwischen dem Vertragszins und der Rendite ist die VFE
• Die Aktiv-Aktiv-Methode
  Das Kreditinstitut rechnet damit, die zurückgezahlte Kreditsumme sofort an einen anderen Darlehensnehmer zu verleihen – allerdings zu geringeren Zinsen. Aus der Differenz des neuen Zinssatzes und des Darlehenszinses entsteht  der Zinsverschlechterungsschaden. Eine entsprechende Gewinnmarge wird dazu addiert. Daraus ergibt sich die VFE.

Ein Vorfälligkeitsentschädigungsrechner kann stets dabei helfen, einen Überblick zu schaffen.

Aber: Zwar geben diese Rechner einen groben Wert an, doch kann dieser trotzdem stark von der Berechnung Ihrer Bank abweichen. Denn Faktoren wie die Verwaltungskosten oder der Wiederanlagezins werden hierbei nicht berücksichtigt. Da die Berechnung zudem überaus kompliziert ist, sollte vor frühzeitiger Kündigung des Darlehensvertrags ein Experte hinzugezogen werden: Dieser kann die Kalkulation Schritt für Schritt erklären und dem Kreditgeber so einen detaillierten Einblick verschaffen.

Übrigens: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist steuerlich absetzbar – jedoch nur für Vermieter und nur unter bestimmten Voraussetzungen. So lässt sich beispielsweise die VFE von der Steuer absetzen, wenn der Kredit durch eine Umschuldung frühzeitig gekündigt wurde. In diesem Fall kann die Entschädigung als Werbungskosten abgesetzt werden. Möchte ein Immobilienbesitzer allerdings die Immobilie verkaufen, kann die VFE als Veräußerungskosten aufgelistet werden. Dies ist allerdings auch nur dann möglich, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren stattfindet und der Erlös zur Kredittilgung eingesetzt wird.

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen: Geht das?

Ob die VFE umgangen werden kann, hängt stets von der individuellen Situation ab. Es gibt aber in der Regel Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen:

• Kündigung nach zehn Jahren Laufzeit
  Läuft Ihr Darlehensvertrag schon zehn Jahre, können Sie diesen kündigen, ohne eine VFE zu befürchten – in der Regel endet die Zinsbindung nämlich nach zehn Jahren. Kreditnehmer haben dabei eine Frist von sechs Monaten, den Restbetrag des Kredits zurückzuzahlen.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung
  Befindet sich im Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, muss der Kreditnehmer die VFE nicht zahlen. Denn die falsche Belehrung sorgt dafür, dass der Vertrag jederzeit gekündigt werden kann. So zählt die Widerrufsbelehrung beispielsweise schon dann als fehlerhaft, wenn die Adresse des Kreditgebers nicht vorhanden ist oder die Belehrung nicht eindeutig formuliert wurde.
• Verträge mit variablen Zinssätzen
  Haben Sie einen Darlehensvertrag abgeschlossen, bei dem die Zinssätze regelmäßig angepasst werden, haben Sie stets ein Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Hier muss keine VFE gezahlt werden.

Oftmals lohnt es sich außerdem, einen Anwalt hinzuziehen, wenn sich ein Streit über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung entwickelt. Zwar bietet dies keine Möglichkeit, die VFE komplett umgehen zu können – doch zumindest kann sie zugunsten des Kreditgebers gesenkt werden. Übrigens: Haben Sie erst nach der Zahlung erkannt, dass die Forderung der Vorfälligkeitsentschädigung unzulässig oder zu hoch war, können Sie das Geld dennoch zurückfordern.

Die einvernehmliche Vertragsauflösung

Warum der Vertrag einvernehmlich aufgelöst wird, kann aus mehreren Gründen resultieren. Meist möchten dabei Kreditnehmer und Kreditgeber die Kreditkonditionen neu verhandeln. Das ist häufig der Fall, wenn der Kreditnehmer die Höhe des Darlehens anpassen möchte. Bei dieser einvernehmlichen Vertragsauflösung wird für den Kreditgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Da sich hierbei für die Bank kein Nachteil ergibt, kann sie auf die VFE verzichten.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf einer Immobilie gezahlt werden muss, ist abhängig von der jeweiligen Situation.

Objekttausch

Bei einem Objekttausch beispielsweise entsteht kein Nachteil für die Bank: Der Kreditnehmer verkauft seine Immobilie und finanziert mithilfe des Darlehens eine neue. Erforderlich ist hierbei, dass das neue Haus mindestens den gleichen Wert besitzt wie das alte. Dann muss der Kreditnehmer keine VFE zahlen.

Schuldnertausch

Gleiches gilt für den Schuldnertausch: Der Kreditnehmer verkauft sein Haus und übergibt damit dem Käufer den Darlehensvertrag. Der neue Besitzer zahlt den Kredit also weiter ab. Besitzt dieser die gleiche Bonität wie der erste Kreditnehmer, wird auch hier keine VFE fällig.

Tritt allerdings keiner dieser beiden Fälle ein, muss die VFE gezahlt werden. Der Nachteil: Die Entschädigung liegt beim Hausverkauf deutlich höher als bei Beendigung normaler Ratenkredite. Die Banken begründen das damit, dass das Immobiliendarlehen zu den sichersten Krediten für Kreditgeber zählt und die außerplanmäßige Kündigung deshalb schwer ins Gewicht fällt.