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Vorkaufsrecht

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 15.09.2016

Das Vorkaufsrecht tritt vor allem im Zusammenhang mit Immobilienkäufen und -Verkäufen auf. Personen, die zu einem Vorkauf berechtigt sind, können dieses Recht gegenüber Dritten geltend machen und müssen dementsprechend beim Kauf einer bestimmten Immobilie bevorzugt werden. Erst 2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) Mietern den Rücken weiter gestärkt und ihnen den Eigentumserwerb erleichtert. Wie sich das Vorkaufsrecht genau gestaltet und wann es ausgeübt werden kann, finden Sie im Folgenden.

Der Berechtigte eines Vorkaufsrechts ist in der Lage, die Rolle des Käufers für sich zu beanspruchen, wenn eine Sache (beweglich oder unbeweglich) an einen Dritten verkauft werden soll. Dabei muss der Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen wie bei Dritten geschlossen werden.

Gut zu wissen:Bewegliche und unbewegliche Sachen

Aus juristischer Sicht handelt es sich bei unbeweglichen Sachen um Grundstücke, bewegliche Sachen sind hingegen all jene, die kein Grundstück bzw. Teil eines Grundstücks sind.

Eigentümer und Vorkaufsberechtigte können ein solches Vorkaufsrecht vereinbaren. Zwischen den Beteiligten besteht sodann ein gesetzliches Schuldverhältnis. Der Verkaufsberechtigte hat die Möglichkeit, bei einer Pflichtverletzung seitens des Vorkaufsverpflichteten Schadensersatzansprüche zu stellen.

Allerdings kann von dem Vorkaufsrecht erst Gebrauch gemacht werden, wenn ein Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und einem Dritten nach § 463 BGB zustande gekommen ist. Im Falle eines Grundstücksverkaufs kann dementsprechend derjenige die Kaufoption vor einem etwaigem Dritten ziehen, der im Grundbuch mit einem Vorkaufsrecht ausgestattet ist.

Achtung:Ausschlüsse

Schenkungen, Tauschgeschäfte, Übertragungen von Gesellschaftsanteilen einer Gesellschaft und Erbschaftsauseinandersetzungen sind von einem Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Es gilt dementsprechend nur bei Veräußerungen von Grundstücken oder Gegenständen durch den Eigentümer.

Im Zusammenhang mit einem Vorkaufsrecht spielen also stets folgende drei Parteien eine Rolle:

  1. Der Vorkaufsverpflichtete
  2. Der Vorkaufsberechtigte
  3. Der Drittkäufer

Außerdem müssen zwei verschiedene Verträge bestehen und rechtswirksam sowie notariell beurkundet sein, damit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann. Zum einen ist das der Kontrakt zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten, zum anderen der zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem. Denn der Vorkaufsberechtigte übernimmt nicht den bestehenden Kaufvertrag, sondern erwirkt durch sein Vorkaufsrecht einen separaten Vertrag mit dem Vorkaufsverpflichteten.

Gut zu wissen:Vorkaufsfall erst bei rechtswirksamem Vertragsschluss

Wenn der Vorkaufsverpflichtete oder der Drittkäufer vom Kaufvertrag zurücktritt, bevor dieser für rechtswirksam erklärt wurde, und alle benötigten Genehmigungen eingeholt wurden, tritt der Vorkaufsfall nicht ein. Mit dem rechtskräftigen Vertragsschluss hingegen besteht das Vorkaufsrecht – selbst dann, wenn eine der genannten Parteien anschließend vom Vertrag zurücktritt.

Unterschiedliche Arten

Hinsichtlich des Vorkaufsrechts lassen sich des Weiteren drei verschiedene Arten unterscheiden:

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist am weitesten verbreitet. Vorkaufsberechtige dürfen hiernach den Kaufvertrag für eine Sache zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten übernehmen. Die rechtliche Grundlage hierfür bilden §§ 463 bis 473 BGB. Zentrale Eigenschaften sind:

  • Gilt für alle verkaufsfähigen Gegenstände
  • Greift nur für einen Verkaufsfall
  • Kaufpreisbegrenzung möglich
  • Verliert seine Gültigkeit bei einer Insolvenz

Das dingliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht fußt auf §§ 1094 bis 1104 BGB und gilt ausschließlich für Grundstücke. Der Vorkaufsberechtigte muss entsprechend im Grundbuch eingetragen sein. Zentrale Eigenschaften sind:

  • Gilt nur für Grundstücke
  • Dingliche Sicherung durch Grundbucheintrag
  • Kaufpreisbegrenzung ist nicht möglich
  • Wirkt auch in der Insolvenz

Gesetzliche (öffentlich-rechtliche) Vorkaufsrechte

Gesetzliche (öffentlich-rechtliche) Vorkaufsrechte können unterschiedlicher Gestalt sein. Sie gelten etwa

  • Nach § 577 BGB für Mieter, die ihre Wohnung in Eigentum umwandeln wollen,
  • Stehen nach § 2034 BGB Miterben zu oder
  • Können von Kommunen beim Verkauf von Grundstücken in Anspruch genommen werden. Dementsprechend ist es im Bundes- und Landesrecht nach §§ 24 bis 28 BauGB geregelt.
  • Zudem sind Vorkaufsrechte im Reichssiedlungsgesetz, in etwaigen Denkmalschutzgesetzen, Eisenbahngesetzen und weiteren festgeschrieben.

So machen Sie ein Vorkaufsrecht geltend

Die Ausübung eines Vorkaufsrechts geschieht stets unter der Voraussetzung eines gültigen Kaufvertrags zwischen Vorkaufsverpflichtetem und einem Dritten. Nicht berührt wird dieses Recht außerdem, wenn sich Vorkaufsverpflichteter und Vorkaufsberechtigter direkt auf einen Kaufvertrag einigen, ohne dass ein Drittkäufer existiert.

Tipp:Schadensersatz umgehen

Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt, so ist der Eigentümer doppelt verpflichtet: Er befindet sich in einem Vertrag mit dem Drittkäufer und muss der Forderung des Berechtigten Folge leisten. Damit der Dritte keine Schadensersatzforderung stellt, sollte sich der Verpflichtete vorab ein vertragliches Recht auf Rücktritt sichern. So erfolgt die Auflösung des Drittvertrags ohne Mehrkosten und kann schließlich auf den Berechtigten übertragen werden.

Wer das Vorkaufsrecht wann ausüben darf

Je nach Rechtsbereich müssen etwaige Voraussetzungen erfüllt sein, damit Vorkaufsberechtigte von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können. Grundlage ist stets ein bestehender rechtskräftiger Vertrag zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem. Sofern Vorkaufsrechte nicht gesetzlich greifen, müssen diese entweder schuldrechtlich oder dinglich gesichert werden.

Die dingliche Vorkaufsberechtigung bei einem Grundstück muss beispielsweise laut §§ 1094 ff. BGB im Grundbuch eingetragen werden. Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ist eine Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar erforderlich.

Konkret gestalten sich etwaige Vorkaufsrechte und deren Einschränkungen nach Fällen unterschiedlich. Dies sollten Sie etwa auch berücksichtigen, wenn Sie ein dank Baufinanzierung errichtetes Gebäude mit einem Vorkaufsrecht belegen wollen.

Vorkaufsrechte für Mieter

Per Gesetz steht jedem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Dies hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 21. Januar 2015 beschlossen (BGH, Az. 51/14). Schließlich ist es allen voran in Ballungsräumen gängige Praxis, Mietwohnungen als lukrative Eigentumswohnungen zu veräußern. Durch das Urteil können Mieter entsprechende Wohnungen selbst erwerben und dadurch nicht einfach verdrängt werden.

Dementsprechend muss der Vermieter dem Mieter seine Pläne zur Eigentumsumwandlung der Wohnung frühzeitig mitteilen und ist ebenso dazu verpflichtet, ihm den notariell beglaubigten Kaufvertrag mit einem Dritten auszuhändigen. Andernfalls kann der Mieter Schadensersatz fordern (§§ 280 Abs. 1, 577 BGB).

Achtung:Ausnahmen für Mieter

Sofern der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder eine Person des eigenen Hausstands verkauft, entfällt das Vorkaufsrecht des Mieters.

Vorkaufsrecht für Gemeinden

Gemeinden können bei einem Kauf von Grundstücken ebenfalls Gebrauch von einem Vorkaufsrecht machen. Dabei sind jedoch laut § 24 BauGB verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Das Grundstück muss demnach beispielsweise:

  • Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zur Nutzung für öffentliche Zwecke liegen,
  • In einem Umlegungsgebiet,
  • In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich oder
  • Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung.

Weitere Voraussetzungen für ein besonderes Vorkaufsrecht sind in § 25 BauGB festgeschrieben. Allerdings kann eine Gemeinde ihr Vorkaufsrecht auf ein Grundstück nur dann anwenden, wenn die Maßnahme dem Wohle der Allgemeinheit dient (§ 24 Abs. 3 BauGB).

Vorkaufsrecht für Miterben

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann auch unter Miterben greifen, beispielsweise dann, wenn ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten veräußern will. In diesem Fall steht allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht zu. Dies gilt allerdings nicht, wenn es sich bei dem Gegenstand um eine Schenkung handelt.

Vorkaufsrecht bei Pferden

Neben Immobilien und anderen Gegenständen können auch bezüglich Zuchttieren wie Pferden Vorkaufsrechte bestehen, die beispielsweise ein ehemaliger Züchter oder Besitzer innehat. Im Sinne des schuldrechtlichen Vorkaufrechts muss diesem ein geschlossener Kaufvertrag vorgelegt werden, sofern das Pferd den Besitzer an einen Dritten wechseln soll.  

Konkrete Ausübung

Hat der Vorkaufsverpflichtete einen rechtskräftigen Vertrag mit einem Drittkäufer geschlossen, muss ersterer und kann letzterer dies dem Vorkaufsberechtigten unverzüglich mitteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird dabei durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

Ab Mitteilungszustellung hat der Vorkaufsberechtigte bei Grundstücken zwei Monate Zeit, um sich für oder gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Bei anderen Gegenständen besteht dagegen eine Frist von lediglich einer Woche. Alternativ kann eine individuelle Frist vereinbart werden, die die gesetzliche ersetzt (§ 469 BGB).

Einreichung der Vorkaufserklärung

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt über eine entsprechende Erklärung des Berechtigten an den Verpflichteten. In der Erklärung muss sodann zum Ausdruck kommen, dass die entsprechende Sache zu den vertraglichen Konditionen mit dem Dritten gekauft werden soll. Sie ist formlos, jedoch unwiderruflich.

Folgen des Vorkaufsrechts

Durch die Vorkaufserklärung wird der Vorkaufsberechtige zum Käufer und tritt in ein vertragliches Verhältnis mit dem Vorkaufsverpflichteten. Er ist fortan an den Kaufvertrag gebunden. Eine Befugnis für etwaige Änderungen ist nicht vorhanden. Der Eigentumswechsel muss schließlich durch eine entsprechende Auflassungsurkunde festgehalten werden.

Achtung:Schadensersatzansprüche und unwirksame Vorkaufserklärungen

Sollte eine Mietwohnung oder ein sonstiger Gegenstand den Besitzer an einen Dritten wechseln, ohne dass der Vorkaufsberechtigte darüber in Kenntnis gesetzt wurde, so besitzt letzterer einen Schadensersatzanspruch in Höhe des Gewinns, der ihm entgangen ist.

Die Vorkaufserklärung kann unter gewissen Voraussetzungen für ungültig erklärt werden, beispielsweise wenn der Vorkaufsberechtigte vorab seinen Verzicht auf das Vorkaufsrecht versprochen hat oder er zahlungsunfähig ist bzw. die Zahlung verweigert.

Gefahren und Chancen auf dem Immobilienmarkt

Besonders auf dem umkämpften Feld der Immobilienbranche können Mieter ihr Vorkaufsrecht zu ihren Gunsten nutzen und sich die gemietete Wohnung vor anderen Kaufinteressenten sichern. Allerdings versuchen Vermieter unter Umständen, den Mieter durch teils überteuerte Angebote von seinem Vorkaufsrecht abzubringen.

Hier sollten sich betroffene Mieter jedoch in Geduld üben, schließlich muss ihnen in jedem Fall ein Kaufvertrag vorgelegt werden, den der Vermieter gegebenenfalls mit einem Drittkäufer ausgehandelt hat. Ist der dort verhandelte Preis annehmbar, kann der Vorkaufberechtigte die Wohnung zu ebendiesen Konditionen kaufen.

Vorkaufsrecht vertraglich sichern

Mit einem Vorkaufsrecht-Vertrag können Eigentümer eine beliebige Person mit dem Vorkaufsrecht und im Zuge dessen mit einem schutzwürdigen Anspruch auf den Gegenstand oder die Immobilien ausstatten. Ein dingliches Vorkaufsrecht bei Immobilien muss im Grundbuch eingetragen werden.

Vorkaufrechte werden nur durch schriftliche Vereinbarungen gültig, die von beiden Parteien zu unterschreiben sind. Inhaltlich müssen im Vertrag folgende Punkte berücksichtigt werden:

  • Name und Anschrift des Vorkaufsverpflichteten und -Berechtigten
  • Name bzw. Bezeichnung des Gegenstands
  • Zeitraum und Beginn des Vorkaufsrechts
  • Klausel, die das vereinbarte Vorkaufsrecht auch bei gesetzlichem Erbe garantiert (evtl. Festlegung von Ausnahmen durch Schenkung, Verkauf an Verwandte etc.)
  • Erklärung, dass sich der Vorkaufsverpflichtete dazu verpflichtet, den Berechtigten über den Abschluss eines Verkaufs und den vertraglichen Inhalt schnellstmöglich zu unterrichten
  • Eine alternative Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts (optional)
  • Festlegung einer Vertragsstrafe, sofern der Vorkaufsverpflichtete sich nicht an die Auskunftspflicht hält
  • Unterschrift durch beide Parteien

Bei Unklarheiten sollten Sie stets den Rat eines Anwalts in Anspruch nehmen oder die Ausfertigung des Vertrags vollständig über einen Anwalt oder Notar abwickeln.

Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen

Handelt es sich bei dem verhandelten Gegenstand um eine Immobilie, muss der unterzeichnete Vorkaufsrecht-Vertrag dem zuständigen Grundbuchamt übergeben werden. Dieses nimmt sodann den Grundbucheintrag vor, der bei dinglichen Vorkaufsrechten unbedingt notwendig ist.

Die Gebühren des Grundbuchamtes richten sich dabei nach dem Wert der vorliegenden Immobilie. Nach der aktuellen Gebührenordnung fallen für einen Wert von 50.000 Euro 132 Euro Gebühren an. Bei 100.000 Euro sind es 207 Euro.

Gut zu wissen:Vorkaufsrecht vs. Auflassungsvormerkung

Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um eine Ankündigung im Grundbuch, dass ein Grundstück auf einen neuen Käufer übergehen wird. Innerhalb von mehreren Wochen oder Monaten kommt es dann zur Eintragung des Eigentumswechsels. In dieser Zeit schützt die Vormerkung vor einer Belastung des Grundstücks durch Dritte. Dem Käufer dient dies als Sicherheit, dass sein Kauf in der Zeit zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintrag nicht mehr gefährdet werden kann.

Die Auflassungsvormerkung ist allerdings nicht gleichzusetzen mit einem Vorkaufsrecht. Denn in der Regel kann nach Eintrag eines solchen Auflassungsvermerks der Übergang des Grundstücks vom Verkäufer auf einen Dritten auch durch das Vorkaufsrecht des Vorkaufsberechtigten nicht mehr verhindert werden.

Sollten Käufer und Verkäufer zusammengewirkt haben, um das Vorkaufsrecht auszuhebeln, kann der Vorkaufsberechtigte einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen (§ 826 BGB). Um seinen Anspruch abzusichern, kann der Vorkaufsberechtigte durch einstweilige Verfügung eine Auflassungsvormerkung für sich erwirken (§ 883 Abs. 1 BGB).

Übertragung durch Erbe

Grundsätzlich ist das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht nicht vererbbar (§ 513 BGB). Schließlich will der Eigentümer sein Grundstück in der Regel einer bestimmten Person zusichern. Allerdings lässt sich die Vererbbarkeit nach Wunsch auch im Grundbuch vermerken.

Rücktritt von einem Vorkaufsrecht

Generell erlischt ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht nur dann, wenn gegebenenfalls dessen Frist ausläuft oder bei einem nicht vererblichen Vorkaufsrecht der Berechtigte verstirbt.

Um als Eigentümer eine Löschung des Vorkaufsrechts eines Vorkaufsberechtigten vor Ablauf der Frist zu bewirken, ist eine Einwilligung hierüber mit ebenjenem erforderlich. Beide Parteien müssen sodann gegenüber einem Notar oder dem Amtsgericht einen Antrag auf Grundbuchänderung stellen. Hierfür ist nach § 29 GBO eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde notwendig. Die Änderung zieht wiederum Gebühren nach sich, deren Zahlung ebenfalls vorab geklärt werden sollte.

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