Wohnflächenberechnung: So geht’s

Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zu einer Immobilie oder einer Wohnung gehören. Die Crux bei dieser Definition liegt in dem Wort „anrechenbar“, denn nicht immer geht die gesamte Grundfläche einer Wohnung in die Berechnung der Wohnfläche ein. Insbesondere bei Wohnungen mit Dachschrägen kann die Grundfläche deutlich von der Wohnfläche abweichen, da auch der Abstand zwischen Boden und Decke für die Berechnung der Wohnfläche von Bedeutung ist. Zudem gehen außerhalb der Wohnung liegende Flächen wie Terrassen teilweise in die Berechnung der Wohnfläche ein. Die Grundstücksfläche hingegen beläuft sich hingegen auf die Gesamtheit der Flächen eines Grundstücks.

Für die Wohnflächenberechnung existieren in Deutschland derzeit mehrere Berechnungsmethoden. Am weitesten verbreitet ist die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Was zählt zur Wohnfläche, was nicht?

Um die Wohnfläche einer Wohnung ermitteln zu können, muss zunächst festgelegt werden, welche Räume überhaupt in die Berechnung eingehen. Nach der Wohnflächenverordnung wird die Wohnfläche folgendermaßen definiert:

Einzubeziehende Räume	Nicht einzubeziehende Räume
Wohnzimmer	Abstellräume außerhalb der Wohnung, beispielsweise Keller- oder Dachbodenräume
Schlafzimmer	Heizungsräume
Kinderzimmer	Waschküchen und Trockenräume
Esszimmer	Garagen
Flure und Dielen
Küchen
Badezimmer
Toilettenräume
Nebenräume wie Besen- und Speisekammern, Vorräume und andere Schrankräume

Außerdem gehen beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder mit ihrer vollen Fläche in die Berechnung der Wohnfläche ein. Ungeheizte Schwimmbäder und Wintergärten werden nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.

Balkon, Loggien, Terrassen und Dachgärten zählen auch zur Wohnfläche, werden aber ebenfalls nicht mit ihrer gesamten Grundfläche in der Berechnung veranschlagt. Balkone, Terrassen und Loggien werden nur zu 25 Prozent in die Rechnung mit einbezogen.

Die WoFlV lässt hier einen gewissen Spielraum: Üblich ist die Anrechnung zu einem Viertel der Fläche. Bei entsprechend hoher Qualität können solche Flächen jedoch auch zu 50 Prozent in die Berechnung der Wohnfläche eingehen.

Sonderregelungen und abzuziehende Flächen

Neben der Grundfläche ist auch die Raumhöhe der Wohnung relevant. Nach der Wohnflächenverordnung werden nur Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern im vollen Umfang zur Wohnfläche und somit in die Wohnflächenberechnung gezählt. Liegt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Metern, wie es beispielsweise unter Dachschrägen häufig der Fall ist, wird die Fläche nur zur Hälfte berechnet. Raumteile mit einer lichten Höhe von unter einem Meter zählen nicht zur berechneten Fläche der Wohnung.

Von der Wohnfläche abgezogen werden zudem:

• Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Pfeilern und Säulen mit einer Grundfläche von über 0,1 m2 und einer Mindesthöhe von 1,5 m

• Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze

• Türnischen

• Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 cm tief sind

Wofür ist die Wohnfläche von Bedeutung?

Die Wohnfläche dient nicht nur als Berechnungsgrundlage für die Miethöhe, sondern auch für diverse weitere Zwecke. Daher können durch eine fehlerhafte Wohnflächenberechnung gegebenenfalls finanzielle Nachteile für Mieter und Vermieter entstehen. So orientiert sich beispielsweise die Versicherungsprämie der Hausratversicherung an der zugrunde liegenden Wohnfläche. In Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnanlagen werden die Mietnebenkosten üblicherweise nach Wohnflächen aufgeschlüsselt. Bei einem zu hoch angesetzten Wert ist also auch der Anteil an den Nebenkosten zu hoch. Auch in der Grundsteuer, die auf Grundstücke und Gebäude erhoben wird, und der Grundsteuererklärung ist die im Mietvertrag angegebene Zahl der Quadratmeter von Bedeutung.

Auch für die Baufinanzierung ist die Wohnfläche in manchen Fällen von Bedeutung. Anhand dieser Größe kann unter anderem die Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens beurteilt werden.

Problematisch ist, dass es in der Bundesrepublik keine allgemein verbindliche Methode zur Wohnflächenberechnung gibt. Lediglich für öffentlich geförderten Wohnraum ist die Wohnflächenberechnung nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, so die offizielle Bezeichnung der Wohnflächenverordnung (WoFlV), verpflichtend.

Wohnflächenberechnung nach DIN-Normen

Für nicht preisgebundenen Wohnraum werden auch die DIN-Normen 277 und 283 zur Berechnung herangezogen. DIN 283 gilt allerdings inzwischen als veraltet und wird kaum noch angewendet. Offiziell wurde DIN 283 für die Wohnflächenberechnung bereits in den 1990er Jahren außer Kraft gesetzt. In der Praxis wird auch für frei finanzierte Wohnungen meist die Wohnflächenverordnung angewendet. Auch Gerichte nutzen die Wohnflächenverordnung als Grundlage bei Rechtsstreitigkeiten, wenn im Miet- oder Kaufvertrag nicht explizit eine andere Berechnungsmethode für die Wohnfläche vereinbart ist.

Die Flächenberechnung nach der DIN-Norm 277 zu „Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau“ ergibt in der Regel größere Wohnflächen und ist daher für den Mieter meist nachteilig. Bei dieser Methode wird im ersten Schritt die Brutto-Grundfläche über die Außenmaße des Gebäudes bestimmt. Von diesem Wert wird dann die sogenannte Konstruktionsfläche, beispielsweise Wände und Pfeiler, abgezogen, um die Netto-Grundfläche zu ermitteln. Die errechnete Grundfläche wird dann in die Kategorien Nutz-, Funktions- und Verkehrsfläche unterteilt. Die Wohnfläche ist die Summe von Nutz- und Funktionsfläche.

Nach DIN 277 werden Balkone, Kellerräume und Flächen unter Dachschrägen zu 100 Prozent zur Wohnfläche gezählt. Insbesondere bei Dachwohnungen kann es bei der Flächenberechnung nach DIN 277 im Vergleich zur Wohnflächenverordnung zu einer bis zu 20 Prozent größeren Wohnfläche kommen.

Soll die Wohnflächenberechnung von einem Spezialisten durchgeführt werden, erledigt das in der Regel ein Gutachter.  Die gesamte Berechnung kann somit bis zu zwei Stunden dauern und ungefähr 150 bis 250 Euro kosten.

Ältere Berechnungsmethoden

Immer noch Bestand hat der Vorläufer der Wohnflächenverordnung, die sogenannte Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Sie wurde bis zum Inkrafttreten der aktuell gültigen Wohnflächenverordnung am 1.1.2004 verwendet und ist nach wie vor gültig, wenn eine Wohnfläche vor dem 31.12.2003 hiernach berechnet wurde.

Die wesentlichen Unterschiede zwischen beiden Berechnungsverordnungen finden Sie in folgender Übersicht:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)	II. Berechnungsverordnung (bis 31.12.2003)
„Sichtgedeckter Freisitz“ wird durch den Begriff Terrasse ersetzt, ein Sichtschutz ist nicht mehr erforderlich. Terrassen, Balkone, Loggien und Dachterrassen gehen i.d.R. zu 25 Prozent in die Wohnfläche ein. Bei besonders guter Lage oder qualitativ sehr hochwertiger Verarbeitung können Sie in Einzelfällen zu 50 Prozent angerechnet werden.	„Sichtgedeckte Freisitze“, Balkone und Loggien werden mit 50 Prozent der Fläche angerechnet
Unterteilung von Wintergärten in beheizt und unbeheizt: Beheizt: 100 Prozent Unbeheizt: 50 Prozent	Wintergärten generell 50 Prozent
Kein pauschaler Abzug für Putz	Pauschalabzug für Putz in Höhe von 3 Prozent
Keine Sonderreglung für Gebäude mit nur einer Wohnung	10% Pauschalabzug für Gebäude mit nur einer Wohneinheit
Grundflächen von Schornsteinen, Pfeilern, Säulen etc. mit Grundfläche über 0,1 m2 und min. 1,50 m Höhe werden von der Wohnfläche abgezogen	Keine Berücksichtigung der Grundflächen von Schornsteinen, Pfeilern etc.
Stufenweise Berücksichtigung von Flächen unter Treppen abhängig von der lichten Höhe: Bis 1 m Höhe: 0 Prozent 1 m bis 2 m Höhe: 50 Prozent Ab 2 m Höhe: 100 Prozent	Flächen unter Treppen werden unter einer lichten Höhe von 2 m nicht berücksichtigt

Ist meine Wohnung richtig berechnet?

Wenn Sie beim Ausmessen Ihrer Wohnung eine andere Wohnfläche ermitteln, als im Mietvertrag vermerkt, könnte dies also an unterschiedlichen Berechnungsmethoden liegen. Eine gesetzliche Regelung für die Wohnflächenberechnung besteht nur für öffentlich geförderten Wohnraum: Hier muss die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden. Eine Verpflichtung, die Berechnungsmethode im Mietvertrag anzugeben, besteht nicht. Ist die Methode allerdings angegeben, ist sie für beide Parteien verbindlich.

Wenn keine Berechnungsmethode vereinbart wurde, ist bei Mietverträgen, die nach dem 1.1.2004 geschlossen wurden, grundsätzlich die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Bei älteren Mietverträgen gilt die II. Berechnungsverordnung. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 23.5.2007 festgelegt (Az. VIII ZR 231/06).

Manche Vermieter versuchen, sich Schlupflöcher bei der Berechnung der Wohnfläche offenzuhalten. So gibt es in einigen Mietverträgen den Zusatz, dass Angaben zur Wohnfläche unverbindlich sind oder dass Messfehler in der Wohnflächenberechnung nicht ausgeschlossen werden. Wenn die Wohnfläche einer Wohnung allerdings als Circa-Wert angegeben wird, ist diese Angabe im Streitfall verbindlich.

In vielen Mietverträgen ist überhaupt keine Wohnfläche angegeben. Dies ist rechtens. In solchen Fällen wird meist im Mietvertrag beschrieben, was zur Wohnung gehört und wie sich die Fläche der Wohnung zusammensetzt. Bei einer solchen Vereinbarung der Beschaffenheit der Wohnung findet die Wohnflächenverordnung zur Berechnung von Wohnflächen keine Anwendung. Gibt es allerdings keinerlei Vereinbarung, können Mieter die zugrunde gelegte Wohnfläche der Nebenkostenabrechnung entnehmen. Hier muss die Wohnfläche nämlich benannt werden, wenn sie als Verteilungsfaktor verwendet wird. Auch bei Mieterhöhungen muss die Wohnfläche angegeben werden, wenn keine Beschaffenheitsvereinbarung für die Mietsache existiert.

Wenn die angegebene Wohnfläche in der Berechnung um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, haben Mieter das Recht zur Mietminderung. Nach mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 44/03; 133/03 und 295/03) dürfen sie die Miete entsprechend um die Prozentpunkte der Abweichung mindern. Ist die Wohnfläche beispielsweise 13 Prozent kleiner als angegeben, kann die Miete um 13 Prozent reduziert werden.

Dies gilt auch rückwirkend für die vergangenen drei Kalenderjahre. Für vorangehende Jahre kann sich der Vermieter allerdings auf die Verjährung berufen. Ausschlaggebend ist nach einem Urteil des Landgericht München I (Az. 31 S 6768/13) hierbei, wann der Mieter Kenntnis von der falschen Vermessung erlangt hat. Stellt sich der Vermieter stur, sollten sich Mieter an einen Anwalt oder einen Mieterschutzverein wenden und zu viel gezahlte Miete im Zweifel per gerichtlichem Mahnbescheid oder Klage zurückfordern.

Auch zu viel gezahlte Nebenkostenanteile können Mieter einer Immobilie rückwirkend bis zur Verjährungsgrenze zurückgefordert werden. Zudem muss der Nebenkostenanteil der realen Wohnfläche angepasst werden. Bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als zehn Prozent hat der Mieter außerdem aufgrund eines nicht behebbaren Mangels der Wohnungsgröße das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

Die Zustimmungsverweigerung zu einer Mieterhöhung ist durch eine Flächenabweichung ebenfalls legitimiert - der prozentuale Wert ist unerheblich (BGH VIII ZR 266/14). Rechtlich weniger eindeutig ist die Situation bei Wohneigentum. Ob die Zehn-Prozent-Regel auch auf Kaufverträge angewandt wird, liegt bislang noch im Ermessen der Gerichte. Kaufinteressenten sollten daher möglichst vor Vertragsunterzeichnung von einem Fachmann ein Gutachten über die Wohnfläche der Immobilie eerstellen lassen. Eine nachträgliche Minderung bei fehlerhaft berechneter Anzahl der Quadratmeter des Kaufpreises oder Schadenersatzforderung ist meist schwierig.