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Lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauchrecht

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 13.07.2016

Insbesondere im Alter ist es wichtig, dass Wohnen mit Sicherheit und Komfort verbunden ist. Wer seinen Ruhestand in den eigenen vier Wänden verbringen, sein Erbe aber schon zu Lebzeiten regeln möchte, kann vom Wohnrecht Gebrauch machen.

Hierbei handelt es sich um einen Begriff aus dem Grundstücksrecht, der in § 1093 BGB geregelt ist und das Recht bezeichnet, eine Immobilie ganz oder zum Teil zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Das Wohnrecht kann daher für ein gesamtes Haus, einen Raum oder mehrere Räume ausgesprochen werden. Ebenso dürfen alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen vom Wohnberechtigten mitbenutzt werden.

Das Wohnrecht ist besonders dann sinnvoll, wenn Eltern zu Lebzeiten schon ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung den Kindern übertragen, die Immobilie aber weiterhin bewohnen möchten.

Darüber hinaus kann auch ein Wohnrecht für den eigenen Lebenspartner eingetragen werden, sodass im eigenen Todesfall der Partner weiter in der Immobilie wohnen darf. Andernfalls könnte die Gefahr bestehen, dass die Erben den verbleibenden Lebenspartner aus der Immobilie drängen.

So können nach dem „lebenslangen Wohnrecht“ Wohnberechtigte bis an ihr Lebensende ein Haus oder eine Wohnung nutzen. Da dieses Recht fest an die jeweilige Immobilie gebunden ist, dürfen die Bewohner auch bei einem Eigentümerwechsel weiterhin in der Immobilie wohnen.

Der Wohnberechtigte muss dem Verkauf oder der Vererbung nicht zustimmen. Allerdings ist der Verkauf eines Hauses, das mit Wohnrecht belastet ist, schwierig, da die Käufer das Haus nicht vollständig zur Verfügung haben. In der Regel fällt auch der Verkaufspreis niedriger aus als bei einem unbelasteten Haus, da sich der Wert der Immobilie um den Wert des Wohnrechtes verringert.

So steht es im Gesetz:§ 1093 BGB

(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.

(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen

Wohnrecht als Absicherung im Alter

Besonders häufig kommt das (lebenslange) Wohnrecht zum Einsatz, wenn Eltern ihre Immobilie noch vor ihrem Ableben an die eigenen Kinder überschreiben. Es gewährt ihnen die Sicherheit, bis zu ihrem Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben zu können. So stellt die eigene Immobilie einen wichtigen Bestandteil der privaten Altersvorsorge dar, da hier der Lebensabend ohne Mietzahlungen verbracht werden kann.

Die Immobilie soll auf diesem Wege oftmals an die Erben verschenkt werden, ohne dass eine hohe Erbschaftssteuer anfällt. Diese Schenkung wird dann mit dem Wohnrecht verbunden, sodass die ursprünglichen Eigentümer, beispielsweise die Eltern, weiterhin in der Immobilie leben.

Dass auf diesem Weg die Erbschaftssteuer umgangen werden kann, ist allerdings ein Trugschluss. Denn Witwer, Witwen, eingetragene Lebenspartner und Kinder können die Immobilie nur dann steuerfrei geschenkt bekommen, wenn sie in dieser zehn Jahre lang weiter wohnen bleiben.

Darüber hinaus gilt bei Kindern die Einschränkung auf eine Wohnfläche von unter 200 Quadratmetern. Liegt die Wohnfläche darüber, wird für die darüber liegende Fläche ein Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind angerechnet. Erbschaftssteuer wird erst fällig, wenn der Wert den Freibetrag übersteigt.

Steuerliche Behandlung

Allerdings kann es auch passieren, dass das Wohnrecht selbst wie eine Schenkung oder Erbschaft behandelt und besteuert wird. Das bedeutet, dass derjenige, dem das Wohnrecht eingeräumt wird, steuerlich wie ein Beschenkter behandelt wird.

Das Wohnrecht selbst wird unentgeltlich eingeräumt, ist allerdings bares Geld wert, da der Wohnberechtigte ohne dieses Recht hohe Wohnkosten tragen müsste. Aus juristischer Sicht stellt das Wohnrecht eine Vermögensübertragung dar und wird deshalb auch so versteuert.

Die Berechnung erfolgt nach besonderen Vorschriften. Als Berechnungsgrundlage dienen die möglichen Mieteinnahmen, die gegebenenfalls dem Mietspiegel entnommen werden können. Ein wenig anders gestaltet sich die Berechnung, wenn der Hausbesitzer sein Haus schon zu Lebzeiten verschenkt und gleichzeitig von einem lebenslangen Wohnrecht Gebrauch macht.

In diesem Fall ist es schwierig, den Wert des Wohnrechts einzuschätzen, da nicht genau absehbar ist, wie lange das Wohnrecht in Anspruch genommen wird. Üblicherweise dient hier die durchschnittliche Lebenserwartung als Grundlage. Daher ist das Alter des Schenkenden von großer Bedeutung.

Risiken

Kommt es zu Streitigkeiten, kann das im schlimmsten Fall bedeuten, dass die Eltern aus dem eigenen Haus ausziehen müssen. Selbst wenn sich beide Parteien gut verstehen, ist es immer ratsam, gemeinsam einen Vertrag abzuschließen und sich gut abzusichern. Dazu gehört vor allem ein Eintrag ins Grundbuch, da nur so gewährleistet werden kann, dass die Bewohner bei Auseinandersetzungen mit dem Besitzer oder nach einem Eigentümerwechsel im Haus oder der Wohnung bleiben können.

Es sollte allerdings beachtet werden, dass es Konsequenzen für das Wohnrecht haben kann, wenn der Wohnberechtigte beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim ziehen muss. In diesem Fall kann das Wohnrecht gelöscht werden, wenn der Inhaber des Wohnrechts der Löschung zustimmt. Ohne Zustimmung erlischt das Wohnrecht nur in diesen Fällen:

  • Nach Ablauf der Frist, falls eine zeitliche Befristung festgelegt wurde
  • Mit dem Tod des Wohnrecht-Inhabers
  • Mit dem Eintritt an eine Bedingung, sofern das Wohnrecht an diese geknüpft war
  • Wenn die Räume nachhaltig nicht mehr bewohnbar sind

Eine Löschung ist also in einigen Fällen möglich – eine Vererbung oder Übertragung allerdings nicht. Eine sichere Rechtsposition gewährt das Wohnrecht nur der berechtigten Person, und diese kann nur persönlich von diesem Recht Gebrauch machen.

Es kann nicht vererbt werden, da es mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Auch kann es nicht verkauft werden, sodass eine andere Person in die Wohnung oder das Haus einzieht. Es kann allerdings vereinbart werden, dass der Wohnberechtigte die Ausübung seiner Rechte anderen Personen überlässt. So kann er etwa die Räume für die Dauer des Wohnrechtes vermieten.

Ihr Wohnrecht könnte allerdings in Gefahr sein, wenn der Eigentümer den Kredit für sein Haus nicht mehr tilgen kann. Das Wohnrecht ist im Grundbuch hinter den Forderungen der Banken eingetragen, sodass es im Ernstfall zu einer Zwangsversteigerung kommen kann, um den Kreditforderungen nachzukommen.

Achtung:Zwangsversteigerung

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, erlischt das Wohnrecht und der Wohnberechtigte erhält eine Geldforderung, die dem Wert des Wohnrechts entspricht. Da der Erlös aus der Zwangsversteigerung meist zu niedrig ist, können diese Forderungen in der Regel nicht in einem angemessenen Rahmen bedient werden. Für einen solchen Fall ist es sinnvoll, wenn sich der Wohnberechtigte vorab ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lässt.

Wohnrecht vs. Nießbrauchrecht

Neben dem Wohnrecht besteht die Möglichkeit, vom Nießbrauchrecht Gebrauch zu machen. Allerdings ist der Begriff deutlich vom Wohnrecht abzugrenzen.

Die häufigste Form des Nießbrauchs ist das lebenslange Recht, in einer Immobilie zu wohnen und alle Nutzungen daraus zu ziehen. Vom Wohnrecht ist dies aber insofern abzugrenzen, dass hier lediglich das Bewohnen des Gebäudes gestattet ist, während beim Nießbrauch das Recht zur Nutzung und Fruchtziehung vom Eigentümer auf einen Dritten übertragen wird. Nur das Verkaufsrecht behält sich der Eigentümer vor.

So darf der Nießbraucher nicht nur lebenslang in der Immobilie wohnen, sondern bleibt auch wirtschaftlich für sie verantwortlich. Er kann also die Immobilie vermieten und dadurch Erträge erzielen. Voraussetzung dafür ist, dass er das Haus im Sinne des Eigentümers pflegt. Üblicherweise muss der Nießbraucher auch alle zum Eigentum zählenden Lasten im Laufe seiner Nutznießung tragen.

Wird das Haus verkauft, bleibt das Nießbrauchrecht weiterhin im Grundbuch eingetragen. Es erlischt erst nach Ablauf einer zuvor festgelegten Dauer oder mit dem Tod des Nießbrauchers.

Gut zu wissen:Wann ist ein Nießbrauchrecht sinnvoll?

Ein Nießbrauchrecht kann vor allem dann sinnvoll sein, wenn die Wohnberechtigten nicht mehr in der Lage sind, ihr Wohnrecht auszuüben, etwa wenn sie in ein Pflegeheim müssen.

Wenn dagegen das Nießbrauchrecht vereinbart wurde, kann die Wohnung bzw. das Haus vermietet werden und aus den Einnahmen können die Kosten für das Pflegeheim getragen werden. So ist der Berechtigte auch nach seinem Auszug abgesichert.

Wie auch beim Wohnrecht ist es ratsam, das Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen zu lassen.

Rechte und Pflichten für die Berechtigten

Sowohl für den Inhaber des Wohnrechts, als auch für den Eigentümer der Immobilie bringt das Wohnrecht verschiedene Rechte und Pflichten mit sich, die sich nach der Ausgestaltung des Wohnrechts richten. Dazu zählen:

  1. Aufnahmerecht: Das Aufnahmerecht besagt, dass der Wohnberechtigte dazu befugt ist, seine Familie sowie zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderliche Personen (Pflegepersonal) in seinen Haushalt aufzunehmen. Das bedeutet, dass auch der nichteheliche Partner in das lebenslange Wohnrecht eingeschlossen werden kann.
  2. Nutzungsrecht: Wurde das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie, etwa eine Wohnung, beschränkt, darf der Inhaber des Wohnrechtes darüber hinaus Anlagen und Einrichtung im Haus mitbenutzen. Dazu zählen beispielsweise Heizkeller, Waschküche oder Garage. Es bedarf zur Nutzung dieser Räume keiner Erlaubnis des Hauseigentümers.
  3. Neben- und Reparaturkosten: Der Wohnberechtigte muss selbst für Reparaturen aufkommen und auch die Nebenkosten für Heizung und Strom selbst tragen. Außergewöhnliche Sanierungen werden dagegen vom Eigentümer übernommen. Grundlegende Umbaumaßnahmen bedürfen allerdings der Zustimmung des Wohnberechtigten.

Eintragung im Grundbuch

Üblicherweise wird das Wohnrecht im Grundbuch eines Grundstücks als Grunddienstbarkeit eingetragen. Andernfalls wirkt das Wohnrecht nur schuldrechtlich und Änderungen könnten leichter vorgenommen werden. Ohne Eintragung ist das Wohnrecht nicht sicher, denn die Rechtsfolgen würden sich bei einem schuldrechtlichen Vertrag lediglich gegen den Vertragspartner richten.

Wurde aber ein Grundbucheintrag vorgenommen, kann sich der Wohnberechtigte auch gegenüber dem Rechtsnachfolger des Eigentümers behaupten, wenn das Haus beispielsweise verkauft wird. Es ist daher mehr als sinnvoll, nicht nur einen ausführlichen Vertrag abzuschließen, in dem Art und Höhe der etwaigen Gegenleistung des Berechtigten festgehalten ist, sondern auch einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen zu lassen.

Grundsätzlich besteht zwar keine Pflicht zur Eintragung, bei Streitigkeiten kann sie aber von erheblichem Vorteil sein und die Ansprüche des Wohnberechtigten sichern. Der Bundesgerichtshof bewertet das schuldrechtliche Wohnrecht als besondere Form des Miet- oder Leihvertrages.

Durch die Eintragung wird gewährleistet, dass das Wohnrecht auch gegenüber Dritten seine Wirkung entfaltet.

Tipp:Rückforderungsrecht vereinbaren!

Insbesondere bei der Zwangsversteigerung kann das Rückforderungsrecht eine wichtige Rolle spielen. Dieses Recht sollte im Vertrag vermerkt werden. Es kann dann in Kraft treten, wenn dem neuen Eigentümer des Hauses ein Insolvenzverfahren droht oder er noch vor dem bisherigen Eigentümer stirbt.

Wurde zuvor ein Rückforderungsrecht vertraglich festgeschrieben, kann die Immobilie wieder auf den ursprünglichen Eigentümer zurück überschrieben werden. Neben der vertraglichen Festsetzung ist es erforderlich, das Recht zur Rückübertragung im Grundbuch eintragen zu lassen.

Darüber hinaus sollte in einer Übertragungsvereinbarung festgehalten sein, in welchen Fällen die Rückübertragung möglich ist.

Soll eine Eintragung des Wohnrechts sowie des Rückforderungsrechts vorgenommen werden, müssen Sie sich an einen Notar wenden. Das ist schon aufgrund der Eigentumsübertragung notwendig, die mit dem Wohnrecht oftmals einhergeht.

Sie sollten sich dabei umfassend über die Auswirkungen des Wohn- oder Nießbrauchrechts informieren, damit der Vertrag den Vorstellungen aller Parteien entsprechend aufgesetzt werden kann.

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