Zwischenfinanzierung: Kredit zur Überbrückung

In der Regel ist diese Art der Finanzierung eng verknüpft mit dem Bausparen, doch kann sie auch in anderen Fällen angewendet werden. So etwa im geschäftlichen Bereich, wo meist Investitionen zwischenfinanziert werden. Auch ist es für Privatpersonen möglich, den Kauf eines Autos, etwa durch einen Pfandkredit, zwischen zu finanzieren.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Grundsätzlich dient eine Zwischenfinanzierung dazu, kurzfristige Liquiditätsengpässe beim Eigenkapital zu überbrücken. Sie wird so lange gewährt, bis dieses Kapital zur Finanzierung zur Verfügung steht. Das setzt allerdings immer voraus, dass die endgültige Finanzierung gewährleistet werden kann und zur Sicherung der Zwischenfinanzierung ein Eigenkapitalwert vorhanden ist.

Gab es diese Form der Finanzierung zunächst nur im angelsächsischen Raum, hat sie sich inzwischen auch in Deutschland durchgesetzt.

Unterschiede zur Vorfinanzierung

Nicht selten werden für die Zwischenfinanzierung Begriffe wie Vorausdarlehen oder Vorfinanzierung verwendet. Das ist so nicht korrekt, denn im Gegensatz zur Vorfinanzierung steht bei der Zwischenfinanzierung die Endfinanzierung bereits fest. Das kreditgebende Institut geht bei der Vorfinanzierung ein deutlich höheres Risiko ein, da kein Eigenkapital vorhanden ist. Dieses Risiko lässt sich die Bank mit hohen Zinsen bezahlen.

Die Abschlussfinanzierung und somit die Tilgung des Kredites stehen zudem noch nicht fest. Das ist etwa der Fall, wenn bei einem bestehenden Bausparvertrag das Mindestguthaben oder die Mindestlaufzeit noch nicht erreicht wurden. Es wird die gesamte Bausparsumme als Darlehen ausgezahlt, für das fortan Zinsen anfallen. Gleichzeitig zahlt der Kunde weiter in seinen Bausparvertrag ein. Wurde das Bauspardarlehen zugeteilt, kann der Kredit der Vorfinanzierung vollständig getilgt werden. Die Laufzeiten sind in der Regel deutlich länger als bei einer Zwischenfinanzierung.

Rechtliche Grundlage

Zwischenkredite sind rechtlich betrachtet klassische Darlehen im Sinne des § 488 Abs. 1 BGB. Bankrechtlich unterliegen Sie dem Kreditbegriff, wie er in § 19 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes festgelegt ist. Weitere Informationen zum Darlehen finden Sie in unserem entsprechenden Ratgebern.

Wieso eine Zwischenfinanzierung in Betracht ziehen?

Wenn sich kurzfristig eine günstige Gelegenheit zum Kauf eines Hauses ergibt, kann es durchaus sinnvoll sein, eine Zwischenfinanzierung zu beantragen. Kann zu diesem Zeitpunkt nicht auf vorhandenes Eigenkapital aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Wertpapierdepots zugegriffen werden, hilft dieser Kredit bei der Realisierung des Vorhabens.

Die Darlehenshöhe entspricht dann der Höhe der Bausparsumme, der Lebensversicherung oder zu erwartenden Erbschaften. Ebenso kommen auch Verkaufserlöse aus Immobilien in Betracht.

Bei der Entscheidung für oder gegen einen Zwischenkredit sollten folgenden Vor- und Nachteile bedacht werden.

Vorteile	Nachteile
Hilft, Wartezeiten zu überbrücken	Relativ hohe Zinssätze, die für den Kreditnehmer zusätzliche Kosten verursachen
Kurzfristige Käufe oder Projekte lassen sich realisieren	Banken erheben Bearbeitungsgebühren
Ohne Zwischenfinanzierung könnten einige Zahlungsfristen nicht eingehalten werden (etwa beim Hauskauf)	Als variables Darlehen werden die Konditionen ständig dem aktuellen Zinsniveau angepasst, sodass es zu außerplanmäßigen Mehrausgaben kommen kann
Nach Prüfung der Bonität und Finanzierungsbedarfsrechnung ist ein Antrag meist problemlos möglich	In der Regel bieten Banken keine reinen Zwischenfinanzierungen an, sondern verlangen, dass ein langfristiges Folgedarlehen beantragt wird
Im Gegensatz zu einer Vorfinanzierung ist die Ablösung bereits sichergestellt
Sofortige Ablösung ist möglich

Arten der Zwischenfinanzierung

Mithilfe der Zwischenfinanzierung kann die Zeit zwischen dem Auslaufen der alten und dem Beginn der neuen Finanzierung überbrückt werden. Diese Finanzierungen kommen nicht selten vor: So kann etwa Zeitdruck dazu führen, dass sich nicht frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung gekümmert wurde. Oder aber der Prozess hat sich durch interne Abläufe der Bank verzögert.

Meist kommt der Kredit dann in Betracht, wenn Eigenkapital vorhanden, aber noch nicht verfügbar ist und die Endfinanzierung bereits feststeht. In der Praxis kommt es durchaus häufig vor, dass eine Finanzierung nicht bedarfsgerecht zur Verfügung steht und erst zu einem späteren Zeitpunkt als benötigt zugeteilt werden kann.

So ergeben sich unterschiedliche Situationen, in denen eine Zwischenfinanzierung notwendig sein kann. Meist ist sie eng verbunden mit der Finanzierung einer Immobilie.

Der Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif

Ein klassischer und häufiger Fall ist die Zwischenfinanzierung bei einem noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag. Da Bausparkassen nach einem Solidarprinzip arbeiten, ist es meist nicht absehbar, wann ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Die Zuteilung wird nach einem komplizierten Verfahren berechnet, sodass im Vorfeld keine konkreten Aussagen über die Zuteilung getroffen werden können. Selbst wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, können bis zu 9 Monate verstreichen, bis Ihnen die Summe tatsächlich ausgezahlt wird. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Sparleistungen für den Bausparvertrag bereits erbracht haben.

Liegt Ihnen ein günstiges Immobilienangebot vor, doch Ihr Bausparvertrag kann aufgrund verschiedener Zuteilungsvoraussetzungen noch nicht ausgezahlt werden, kommen Sie nur über eine Zwischenfinanzierung an den benötigten Betrag. Dieser wird in der Regel von der Bausparkasse vergeben.

Dieser Kredit umfasst grundsätzlich die gesamte Bausparsumme und kann dann nach Zuteilung des Bausparvertrages vollständig getilgt werden. Nach der Bewilligung bleibt der Bausparvertrag weiterhin bestehen und es fallen nun Zinsen für den Zwischenkredit an. Wurde der Kredit nach der Zuteilung des Bausparvertrages abgelöst, müssen Sie nur noch die Zinsen und Tilgung des Bauspardarlehens zahlen.

Von Banken wird außerdem angeboten, einen erst neu abzuschließenden Bausparvertrag vollständig zwischen zu finanzieren. So setzt sich diese Form der Zwischenfinanzierung aus der gesamten Bausparsumme zuzüglich der Summe aller Ansparbeträge zusammen. Das hat den Vorteil, dass Ihnen die Summe des Bausparvertrages ohne Wartezeit sofort ausgezahlt wird. Gleichzeitig wird mit dem Zwischenkredit die erforderliche Summe für den Bausparvertrag angespart. Kreditnehmer müssen in diesem Fall also immer die vollständige Summe des Bausparvertrages aufnehmen. Das Zwischendarlehen umfasst demnach auch die erbrachten Ansparleistungen.

Geldanlagen sind noch nicht verfügbar

Das Vorgehen bei einem noch nicht zuteilungsbereiten Bausparvertrag lässt sich ebenso auf andere Geldanlagen übertragen. Ist Ihr Eigenkapital erst verfügbar bei Fälligkeit von Anlagen oder Versicherungen, etwa einer Lebensversicherung, kann es sinnvoll sein, einen Zwischenkredit aufzunehmen.

Insbesondere bei einer Lebensversicherung ist es ratsam, das Kapital erst zur Tilgung zu verwenden, wenn die Auszahlung der Versicherung fällig ist. Denn müssten über Jahre bestehende Verträge gekündigt werden, kann es zu erheblichen Verlusten kommen. Selbiges gilt für Wertpapierdepots, die etwa aufgrund schlechter Aktienkurse erst später aufgelöst werden sollten.

In solchen Fällen kann das Zwischendarlehen aufgenommen und nach Fälligkeit mit der Kapitalzahlung getilgt werden. Wer seine Lebensversicherung als Tilgungsträger einsetzt, sollte allerdings beachten, dass die Erträge aus der Police versteuert werden müssen. Steuerfrei sind sie nur, wenn der Vertrag vor 2005 und für mehr als 12 Jahre abgeschlossen wurde. Darlehensnehmer sollten bei einer Zwischenfinanzierung über die Lebensversicherung eine entsprechend hohe Versicherungssumme festlegen, die nach Abzug der Steuern ausreicht, um den Kredit zu tilgen.

Zwischenfinanzierung beim Hauskauf

Eine Zwischenfinanzierung können Sie auch dann nutzen, wenn Sie ein Haus kaufen wollen und den Kaufpreis aus dem Verkauf Ihres alten Hauses finanzieren möchten, dieser aber noch nicht abgewickelt ist. Oft wird der Kaufpreis für diese Bestandsimmobilie erst nach einer gewissen Zeit fällig, sodass für diesen Zeitraum eine Zwischenfinanzierung notwendig wird. Diese wird in der Regel rechtlich an die Endfinanzierung geknüpft, die allerdings zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht verfügbar ist.

Die Auszahlungsansprüche der Endfinanzierung sowie die Grundpfandrechte werden an den Kapitalgeber der Zwischenfinanzierung abgetreten. Für den Finanzgeber ist eine solche Finanzierung daher nur mit wenigen Risiken verbunden, da die Endfinanzierung die Ablösung der Zwischenfinanzierung sicherstellt.

Bauzwischenfinanzierung

Bei der Bauzwischenfinanzierung handelt es sich um eine Form des Zwischenkredits, den eine Bank während der Bauphase an den Bauherren vergibt. Dieser kann daraus seine Baukosten finanzieren. Entsprechend dem Baufortschritt wird ihm der Kredit in Raten ausgezahlt.

Ist der Hausbau beendet, wird der Kredit durch einen Hypothekarkredit einer Hypothekenbank oder ein Bauspardarlehen abgelöst. Eine Sicherheit wird der Bank durch die Abtretung des Grundpfandrechtes auf den Neubau gegeben. Die Kreditverwendung wird von der Bank entsprechend dem Verwendungszweck überprüft.

Worauf Sie achten sollten

Die Konditionen einer Zwischenfinanzierung sind in der Regel deutlich schlechter als bei einer regulären Baufinanzierung, da sie für eine Bank zunächst ein erhöhtes Risiko darstellt und zusätzliche Arbeit beschert. Aus diesem Grund fallen für diese kurzfristige Finanzierung ein hoher Zinssatz und hohe Gebühren an.

Zudem sollte immer einkalkuliert werden, dass der Kaufpreis einer Immobilie geringer ausfallen kann als erwartet, sodass eine zusätzliche Nachfinanzierung neben dem ursprünglichen Darlehen erforderlich wird. In der Regel muss die Endfinanzierung eines Vorhabens gesichert sein, um den Kredit überhaupt zu erhalten.

Zwischenfinanzierung beantragen

Zwischenfinanzierungen sind in der Regel immer dann möglich, wenn ein Eigenkapital vorhanden, aber zum benötigten Zeitpunkt nicht verfügbar ist. Da es sich bei einer Zwischenfinanzierung um kurzeitige Zwischenlösung handelt, sind die Laufzeiten entsprechend kurz und liegen zwischen sechs Monaten und zwei Jahren.

Eine Zwischenfinanzierung erhalten Sie beispielsweise bei der Bausparkasse, bei der Sie Ihren noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag abgeschlossen haben. Auch bei Banken und Kreditinstituten können Sie diese Finanzierungsform beantragen, doch wird oft verlangt, dass ein langfristiges Folgedarlehen abgeschlossen wird.

Wie erfolgt die Tilgung?

Die Tilgung der Zwischenfinanzierung erfolgt dann, wenn das bisher nicht verfügbare Eigenkapital zugänglich ist. Dieses fließt dann sofort in die Tilgung des Kredits. So etwa, wenn der Bausparvertrag zugeteilt oder die Lebensversicherung fällig wird. Während der Laufzeit des Kredits werden nur die Zinsen abgezahlt.

Der Zinssatz richtet sich nach aktuellen Marktentwicklungen und es gibt aufgrund der kurzen Laufzeit keine Zinsbindung. So sind die Zinsen einer Zwischenfinanzierung stetigen Schwankungen unterworfen. Über einen Rechner für die Zwischenfinanzierung können Sie die aktuellen Konditionen für Ihre gewünschte Kreditsumme berechnen.

Probleme und hohe Kosten vermeiden

Um Probleme bei der Zwischenfinanzierung zu vermeiden, sollten Sie beim Hauskauf darauf achten, so früh wie möglich einen Käufer für Ihre Immobilie zu finden. Kann der Verkäufer einen notariellen Kaufvertragsentwurf vorlegen, aus dem hervorgeht, dass das Geld zu einem festen Zeitpunkt verfügbar ist, zeigt sich die Bank meist kulant. So verläuft der Antrag für den Zwischenkredit deutlich reibungsloser und kostengünstiger. Kalkulieren Sie beim Verkauf einer Immobilie außerdem ein, dass der Verkaufspreis deutlich geringer ausfallen kann als erhofft.

Ist das der Fall, müssen zum ursprünglichen Immobilienkredit noch Raten für eine Nachfinanzierung eingeplant werden. In Einzelfällen kann es durchaus sinnvoll sein, einen Ratenkredit aufzunehmen. Dabei entfällt der Eintrag ins Grundbuch und die Zinsen werden nach anderen Parametern berechnet.

Grundsätzlich ist eine Zwischenfinanzierung teurer als eine gewöhnliche Baufinanzierung. Sie kann sich eignen, wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist oder der Kaufvertrag unterschrieben vorliegt. Die Bank hat dann eine Sicherheit und kann die Zinsen entsprechend anpassen. In jedem Fall ist es ratsam, Kosten und Nutzen des kurzzeitigen Kredits genau zu prüfen.