Immobilienkredit

Immobilien über Kredit zu finanzieren, ist in Deutschland beim Kauf von Immobilien die Regel – denn kaum jemand kann das Kapital aufbringen, um ein Haus oder auch eine Wohnung auf einen Schlag aus eigener Tasche zu bezahlen.

Zusätzlich zu den Punkten, die es bei einem regulären Kredit zu beachten gibt, lauern beim Immobilienkredit allerdings noch einige weitere Stolperfallen. Nur wenn Sie Sollzinsbindung, Tilgungsrate und Eigenkapitalanteil richtig festlegen, werden Sie Ihren Kredit jederzeit problemlos bedienen können – auch wenn es finanziell einmal etwas schlechter läuft. FinanceScout24 verrät Ihnen, worauf Sie beim Immobiliendarlehen für Kauf oder Bau unbedingt achten sollten und wie Sie den richtigen Immobilienkredit mit Top Konditionen für sich finden.

Immobilienkredit im Vergleich zu anderen Kreditformen

Grundsätzlich unterscheidet sich ein Immobilienkredit nicht von anderen Darlehensarten: Der Kreditgeber, meist eine Bank, überlässt dem Kreditnehmer eine zuvor vereinbarte Summe, die – zuzüglich der Zinsen – innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückgezahlt werden muss. Da es bei einem Immobilienkredit in der Regel aber um deutlich höhere Summen als bei einem regulären Ratenkredit geht, gibt es hier einige Besonderheiten zu beachten.

So dient die erworbene Immobilie bei der privaten Immobilienfinanzierung zugleich als Sicherheit für den Kredit. Zudem zahlt die Bank den Kredit normalerweise nur zweckgebunden aus, Sie als Kreditnehmer können also nicht frei über die Kreditsumme verfügen. Neben der Finanzierung einer Immobilie ist es meist auch möglich, ein Immobiliendarlehen für Modernisierungsmaßnahmen zu verwenden; andere Verwendungszwecke sind hingegen ausgeschlossen.

Laufzeit, Tilgung & Co.

Bevor Sie sich für die Kreditfinanzierung einer Immobilie entscheiden, sollten Sie sich genau überlegen, ob ein Immobilienkredit in Ihrer jetzigen Lebenssituation sinnvoll ist. So gibt es zwar nicht den einen, richtigen Zeitpunkt oder das eine, richtige Alter für den Erwerb einer Immobilie. Es sollten aber doch einige Voraussetzungen erfüllt sein, wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen wollen.

Häufig verlangen die Banken, dass der Kreditnehmer einen Teil der Immobilie aus Eigenkapital finanziert. Bei einer Wohnung für 100.000 Euro könnten Sie beispielweise 50.000 Euro per Kredit finanzieren, den Rest müssten Sie aus eigener Tasche aufbringen. Für Berufseinsteiger ist das in der Regel nicht möglich.

Sie sollten mit der Immobilienfinanzierung aber auch nicht zu lange warten, denn bei Kreditlaufzeiten von zehn, zwanzig oder mehr Jahren wird es ab einem bestimmten Zeitpunkt schwierig, Vermögen fürs Alter aufzubauen. Steht der Kreditnehmer schon kurz vor dem Renteneintritt, wird die Bank bei Laufzeit und Rückzahlungshöhe strenge Vorgaben machen – oder die Finanzierung gänzlich verweigern.

Haben Sie sich entschieden, einen Immobilienkredit aufzunehmen, sollten Sie im Vorfeld die Angebote unbedingt genau vergleichen. Unser Kreditvergleich hilft Ihnen, günstige Immobilienkredite zu finden, die zu Ihrer Lebenssituation passen. Beim Vergleich der Angebote von einem Immobilienkredit gilt es, vor allem folgende Punkte zu beachten:

• Höhe der Kreditsumme
• Laufzeit / Tilgungshöhe
• Art der Tilgung
• Sollzinsbindung
• Sondertilgungen
• Fördermittel

Damit Sie den passenden Immobilienkredit finden, erklären wir Ihnen nun die einzelnen Besonderheiten.

Höhe der Kreditsumme

Die Höhe der Kreditsumme ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals – maximal kann die Summe aber 50.000 Euro betragen. Beachten Sie dabei unbedingt, nicht Ihre gesamten Geldreserven für die Finanzierung der Immobilie einzusetzen. Sollten unerwartete Ausgaben anstehen, kann Sie das sonst finanziell schnell in Bedrängnis bringen. Zudem muss eine Immobilie instand gehalten werden, daher ist es sinnvoll, für diese Ausgaben ein kleines Polster zur Verfügung zu haben.

Laufzeit / Tilgungshöhe

Die Laufzeit beziehungsweise die Höhe der Tilgungsrate hängt maßgeblich von der Höhe der Kreditsumme und Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Generell ist eine kürzere Laufzeit bei einem Immobilienkredit immer vorteilhafter, da die Zinszahlungen um einen höheren Faktor steigen als die Laufzeit. Würde sich die Laufzeit beispielsweise verdreifachen, könnten die Zinszahlungen durchaus um den Faktor vier steigen.

Kürzere Laufzeiten sind zwar zu bevorzugen, die monatliche Rate muss aber natürlich dennoch bezahlbar bleiben. Kalkulieren Sie hier ruhig etwas konservativer, denn bei Laufzeiten von zehn oder mehr Jahren besteht immer das Risiko, dass sich Ihre Lebensumstände ändern und Sie eine zu hoch gewählte Rate dann in Schwierigkeiten bringt. Sollten Sie in einem Jahr einmal Kapital übrig haben, können Sie die Laufzeit des Kredits über eine Sondertilgung verkürzen.

Art der Tilgung

In der Regel handelt es sich bei Immobilienkrediten um sogenannte Annuitätendarlehen. Das bedeutet, Sie zahlen über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate. Allerdings verändern sich Zins- und Tilgungsanteil bei der Rate nach und nach. Da Sie durch Ihre Zahlungen direkt mit der Tilgung beginnen, sinkt der Zinsanteil mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt.

Alternativ zum Annuitätendarlehen gibt es noch das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung. Hier zahlen Sie lediglich eine gleichbleibende Rate für die Zinsen an die Bank, während die Zahlungen für die Tilgung in ein sogenanntes Tilgungssurrogat fließen. Hierbei kann es sich beispielsweise um eine Lebensversicherung handeln, mit der zum Ende der Kreditlaufzeit die Kreditsumme getilgt wird.

Vorteil dieser Variante ist, dass Sie mit den Tilgungszahlungen eine Rendite erwirtschaften können. Allerdings fallen die Zinszahlungen hier insgesamt meist höher aus als beim Annuitätendarlehen, da der Kredit erst zum Ende der Laufzeit getilgt wird. Ob ein Festdarlehen sinnvoll ist oder nicht, hängt von der jeweiligen Situation ab – in jedem Fall gehen Sie damit aber ein höheres Risiko ein, da Sie mit dem Tilgungssurrogat eine ausreichende Rendite erwirtschaften müssen, um die höheren Zinszahlungen auszugleichen.

Sollzinsbindung

Bei den meisten Immobilienkrediten wird eine Sollzinsbindung vereinbart. Das bedeutet, dass beim Immobilienkredit die Zinsen über einen bestimmten Zeitraum – meist zwischen fünf und 20 Jahren – festgeschrieben werden. Sollte das Zinsniveau in diesem Zeitraum steigen, haben Sie als Kreditnehmer Glück gehabt, denn Sie profitieren von den festgeschriebenen, niedrigeren Zinsen.

Fällt das Zinsniveau dagegen, haben Sie Pech gehabt, denn auch in diesem Fall gilt weiter der zuvor vereinbarte Zinssatz. Eine langfristige Zinsbindung ist also vor allem in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoll, während bei einem Zinshoch eine kurzfristige Zinsbindung empfehlenswert ist.

Sondertilgungen

Eine Sondertilgung, also eine außerordentliche Rückzahlung, ist prinzipiell bei jedem Kredit möglich, allerdings verlangt die Bank dann meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Daher wird vertraglich in der Regel eine maximale jährliche Sondertilgungsrate festgelegt, bis zu der keine Strafzahlungen anfallen. So können Sie einen Kapitalüberschuss direkt in die Verkürzung der Laufzeit stecken. Üblich sind hier zwischen fünf und zehn Prozent der Kreditsumme.

Möchten Sie also eine Tilgung vornehmen, prüfen Sie zuerst ob Sie Ihrer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssten. In einigen Fällen wird dann beispielsweise eine Kreditumschuldung zu günstigeren Zinsen wieder unattraktiv.

Fördermittel

Bei der Förderung sind insbesondere die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) interessant. Sie vergibt – vermittelt über andere Kreditinstitute – Darlehen für den Bau und den Kauf von Immobilien. Insbesondere der Erwerb von energieeffizienten Immobilien wird von der KfW gefördert – mit einem maximalen Betrag von 50.000 Euro. Da die Kreditangebote der KfW in der Regel sehr günstig sind, lohnt es sich meist, diese in Anspruch zu nehmen. Eventuell zusätzlich benötigtes Kapital kann dann über einen regulären Immobilienkredit finanziert werden.

Baufinanzierung nach Stadt

Nach dem Darlehen ist vor dem Darlehen

Angesichts der Summen bei der Immobilienfinanzierung ist es für die meisten Kreditnehmer nicht möglich, die gesamte Kreditsumme innerhalb der über die Sollzinsbindung vereinbarten Laufzeit zurückzuzahlen – es bleibt also eine Restschuld bestehen. Diese muss in der Regel über eine Anschlussfinanzierung abgedeckt werden. Da Sie hier nicht an die Bank gebunden sind, die den Kredit ursprünglich vergeben hat, sollten Sie sich frühzeitig – also mehrere Monate vor Ende der Zinsbindung – um die Anschlussfinanzierung kümmern und entsprechende Angebote einholen.

Ist das Zinsniveau bereits einige Jahre vor Ablauf auf einem sehr niedrigen Niveau, kann sich auch ein sogenanntes Forward-Darlehen lohnen. Hierbei handelt es sich um ein reguläres Darlehen, bei dem die Auszahlung allerdings erst in ein bis fünf Jahren erfolgt. Sie sichern sich damit die derzeitigen Zinsen – müssen dann allerdings darauf hoffen, dass das Zinsniveau bis zur Auszahlung nicht noch weiter fällt.

Alternativ kann man bei einem sehr niedrigen Zinsniveau den Immobilienkredit auch umschulden. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn Ihr Sollzins deutlich über dem aktuellen Niveau liegt. Beachten Sie dabei allerdings, dass Sie bei einer vorzeitigen Kündigung oft eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Läuft Ihr Immobilienkredit bereits seit mindestens zehn Jahren,dürfen Sie den Vertrag laut § 489 BGB aber mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass der Kreditgeber eine Strafzahlung verlangen darf. Verwenden Sie im Anschluss einen Immobilienkredit Rechner um ein zinsgünstiges neues Darlehen zu finden.

Welche Unterlagen werden für einen Immobilienkredit benötigt?

Wie bei jedem anderen Darlehen prüft die Bank auch beim Immobilienkredit die Bonität des Antragsstellers. Hierfür benötigt sie in der Regel folgende Unterlagen:

• aktuelle Gehaltsabrechnungen beziehungsweise Gewinn- und Verlustrechnung bei Selbstständigen
• Einkommensteuerbescheid und Steuererklärung
• Nachweise für Eigenkapital (Konto- oder Depotauszüge)
• Nachweis über weitere Einnahmen oder Kreditverpflichtungen
• Bei mehreren Geldgebern: Finanzierungszusagen

Zusätzlich verlangt der Kreditgeber beim Immobilienkredit noch Unterlagen zum Objekt selbst – welche das genau sind, kann von Bank zu Bank etwas abweichen. In der Regel sind aber folgende Unterlagen erforderlich:

• Grundbuchauszug, Lageplan und Grundriss, Wohnflächenberechnung und Fotos der Immobilie
• Einheitswertbeschreibung des Finanzamts für die Immobilie
• Nachweis einer Brandversicherungspolice
• Bei einer Wohnung zusätzlich die Teilungserklärung
• Gesamtkostenaufstellung für den Erwerb

Werden alle Unterlagen vollständig eingereicht, können Sie in der Regel innerhalb einer Woche mit einer verbindlichen Kreditzusage durch die Bank rechnen.

Immobilienkredit ohne Eigenkapital oder ohne SCHUFA

Als Faustregel beim Immobilienkredit gilt: 20 Prozent der Kaufsumme sollten durch Eigenkapital gedeckt sein. Viele Banken bieten aber auch eine sogenannte Vollfinanzierung an, bei der der Kreditnehmer kein Eigenkapital mehr zum Kaufpreis beisteuert. So erhält sich der Kreditnehmer seine Liquidität, die er sich allerdings durch einen höheren Zinssatz erkauft.

Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist also in jedem Fall teurer als ein Kredit mit Eigenkapital, zudem bleibt nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase eine höhere Restschuld. Liegt bei der Finanzierung ohne Eigenkapital der Zinssatz nur ein Prozent höher, können sich die Zinskosten durchaus verdoppeln oder sogar verdreifachen – daher sollten Sie sich im Vorfeld sehr genau überlegen, ob eine Vollfinanzierung tatsächlich sinnvoll ist. In der Regel ist sie nur dann empfehlenswert, wenn eine Finanzierung mit Eigenkapital aus gewichtigen Gründen ausgeschlossen werden muss.

Ähnlich verhält es sich mit dem Immobilienkredit ohne SCHUFA. In der Regel werden solche Darlehen von ausländischen Banken angeboten. Diese prüfen die Bonität ihrer Kunden natürlich ebenso gründlich wie die deutschen Banken, eine Abfrage der SCHUFA-Daten entfällt allerdings meist – oder die Bewertung der Daten fällt weniger stark ins Gewicht. Insofern ist eine solche Finanzierung vor allem für Personen mit negativen SCHUFA-Einträgen interessant, für die es in Deutschland schwierig oder sogar unmöglich ist, einen Immobilienkredit zu bekommen. Die nötigen finanziellen Mittel zur Bedienung des Kredits müssen aber selbstverständlich auch in diesem Fall vorhanden sein.

Da die Banken bei solchen Krediten immer von einem erhöhten Ausfallrisiko ausgehen, sind Zinsaufschläge bis zu drei Prozentpunkten auf das übliche Zinsniveau nicht ungewöhnlich. Ein Immobilienkredit ohne SCHUFA ist daher nur dann empfehlenswert, wenn eine anderweitige Finanzierung ausgeschlossen ist. Zudem sollten Sie darauf achten, dass die Bank ihren Sitz im Euroraum hat, da sich der Immobilienkredit ansonsten durch das Fremdwährungsrisiko nochmals verteuern kann.

Baufinanzierung nach Finanzierungshöhe