Mietpreisbremse

Bereits mit der Einführung der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 galten neue Spielregeln auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Die Bundesregierung wollte mit dieser Maßnahme den enormen Anstieg von Mieten in Städten und Gemeinden mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt eindämmen. Bundesländern wurde dadurch ermöglicht, bestimmte Gebiete zu besonders angespannten Wohnungsmärkten zu deklarieren und in diesen die Mietpreise in einem gewissen Maß zu deckeln.

Zunächst gilt die Mietpreisbremse in diesem Gebiet für fünf Jahre, anschließend muss sie neu verhandelt werden. Allerdings sorgte sie nicht überall für den gewünschten Erfolg, weshalb die Mietpreisbremse zum 1. Januar 2019 durch die Große Koalition noch einmal verschärft wurde.

Seit dem Jahr 2022 darf sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In Regionen, die einen stark angespannten Wohnungsmarkt haben, existiert für die Mieterhöhung sogar eine Grenze von 15 Prozent.

Eingeführt wurde diese Neuregelung, damit Mieten auch für Normalverdiener weiterhin bezahlbar bleiben und Wohnungen nicht als reine Ware gehandelt werden. In Gebieten, in denen bereits hohe Mietpreise herrschen, sollte so dafür gesorgt werden, dass der Anstieg weniger stark ist. Die Mietpreisbremse gilt beispielsweise für Großstädte wie Berlin, München oder Frankfurt am Main, wo in den vergangenen zehn Jahren Preisaufschläge von 30 bis sogar stellenweise 45 Prozent bei der Nettokaltmiete auftraten.

Tatsächlich war die erhoffte „Bremswirkung“ durch die Mietpreisbremse bislang aber nur bedingt erfolgreich, weshalb sie 2022 eine Anpassung erfuhr. Auch weitere Verschärfungen sind nicht ausgeschlossen.

Geltungsbereich

Welche Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte gelten, wird von den Bundesländern festgelegt. Denn die Länder können die Situation auf ihrem Immobilienmarkt am besten einschätzen und so auf Veränderungen der Mietpreise entsprechend reagieren. Allein in Bayern gelten im Jahr 2022 ganze 203 Gemeinden als angespannt, was deren Wohnungsmarkt betrifft. Welche Voraussetzungen für die Festlegung eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt bestehen, werden im Gesetz zur Mietpreisbremse festgehalten.

Entspricht ein Gebiet diesen Kriterien, kann das Bundesland eine Rechtsverordnung erlassen. Die Regierung des Landes kann selbst entscheiden, ob es mehrere Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt in einer Verordnung zusammenfasst oder für die jeweiligen Gebiete einzelne Rechtsverordnungen festlegt.

Wo die Mietpreisbremse gilt

In jedem Fall darf ein Gebiet nur fünf Jahre lang als angespannter Wohnungsmarkt erklärt werden. Die Landesregierung ist dazu verpflichtet, die Daten und Fakten aufzulisten, die für die Entscheidung herangezogen wurden. Außerdem muss sie angeben, welche Maßnahmen sie treffen will, um dafür zu sorgen, dass sich der Wohnungsmarkt wieder entspannt. Nicht alle Bundesländer machten bislang Gebrauch von der Mietpreisbremse, das Saarland und Sachsen sind beispielsweise außen vor.

Manche Länder, wie Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein, möchten den Preisdeckel mittlerweile wieder abschaffen beziehungsweise die Verordnung nicht verlängern. In einigen anderen wurde die Mietpreisbremse hingegen von den zuständigen Landgerichten als unwirksam eingestuft; eine neue Verordnung ist von Ländern wie Bayern und Baden-Württemberg geplant.

Berlin	In Berlin gilt seit dem 1. Juni 2015 für das komplette Stadtgebiet eine Mietpreisbremse.
Nordrhein-Westfalen	Insgesamt 22 Städte sind in NRW betroffen, dazu zählen vor allem Großstädte wie Köln, Düsseldorf oder Bonn. Auch kleinere, im Speckgürtel gelegene Städte und Universitätsstädte wie Aachen und Münster wurden im Juli aufgenommen. Allerdings ist in NRW nicht geplant, die Verordnung zu verlängern.
Bayern	Hier wurde die Mietpreisbremse unter anderem in München, Augsburg, Regensburg und Nürnberg zum 1. August 2015 eingeführt. Im Dezember 2017 und – trotz anschließender Nachbesserung seitens der bayerischen Regierung – erneut im September 2018 wurde die Mietpreisbremse in Bayern für unzulässig erklärt. Die Gemeinden hätten nicht ausreichend begründet, warum ein angespannter Wohnungsmarkt in den betroffenen Gebieten bestehe. Im Jahr 2022 haben in Bayern 203 Gemeinden angespannte Wohnungsmärkte.
Baden-Württemberg	Ganze 68 Gemeinden, darunter das gesamte Stadtgebiet Stuttgarts, konnten seit 1. November 2015 eine Mietpreisbremse vorweisen. Im März 2019 wurde diese mangels Begründung des angespannten Wohnungsmarktes für unzulässig erklärt. Im Jahr 2022  darf die Miete in 89 Städten und Gemeinden in mit angespannten Wohnungsmärkten zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Miete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Für wen die Mietpreisbremse gilt - und Ausnahmen

Auch wenn die Mietpreisbremse Ländersache ist – die Grundregelungen gelten flächendeckend und werden überall gleich umgesetzt. So ist vorgesehen, dass die Neuregelung nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnung greift. Hier darf die zulässige Gesamtmiete höchsten um zehn Prozent im Vergleich zur örtlichen Vergleichsmiete angehoben werden. Wie hoch diese ausfällt, verrät der örtliche Mietspiegel.

Wenn Sie also in einem Gebiet, in dem die Neuregelung eingeführt wurde, in eine Bestandswohnung ziehen, können Sie schon seit 2015 von der Mietpreisbremse profitieren. Allerdings gibt es einige Ausnahmen von dieser Regelung:

• Neubauten: Hierzu zählen alle Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet worden sind. Die Mietpreisbremse gilt für diese Immobilien nicht, weil der Gesetzgeber die Investitionen in Neubauprojekte weiterhin fördern und die Investitionsbereitschaft in diesem Sektor erhalten möchte. Denn Neubauten sind für den Eigentümer häufig nur dann lohnenswert, wenn er eine Nettokaltmiete von mindestens 10 Euro pro Quadratmeter veranschlagen kann.
• Modernisierungen: Dasselbe gilt für Modernisierungen, die sich ebenfalls nur durch eine höhere Miete tragen lassen. Diese Erhöhung liegt meist über einem Niveau der festgelegten zehn Prozent. Wurde im Vergleich zu einem Neubau mehr als ein Drittel der Mittel für die Modernisierung aufgewendet, ist eine Mieterhöhung zulässig. Aber: Vermieter dürfen seit Januar 2019 nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf ihre Mieter umlegen. Bislang lag die Grenze bei elf Prozent aller Ausgaben.
• Bereits bestehende Mietverträge: Wohnen Sie bereits in einer Wohnung, deren Miete zur Zeit des Inkrafttretens über den veranschlagten zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, haben Sie keine Chance auf Mietminderung. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, Ihre Miete anzupassen – er beruft sich dabei auf den so genannten Bestandsschutz. Allerdings besteht in einigen Gebieten bereits seit dem 1. Mail 2013 eine Kappungsgrenze für bereits bestehende Mietverhältnisse. Nach dieser darf Ihre Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent angehoben werden. Der Bestandsschutz gilt auch, wenn Sie eine Wohnung übernehmen, deren Vormieter bereits einen Preis über der Mietpreisbremse gezahlt hat; sofern auch dieser vor ihrem Inkrafttreten schon bestand.

Mietpreis überprüfen und Fehler feststellen

Wenn Sie in ein Gebiet ziehen, in dem die Mietpreisbremse gilt, oder nach der Einführung der Mietpreisbremse einen Mietvertrag in einem solchen Gebiet abgeschlossen haben, sollten Sie Ihren Mietpreis überprüfen. Dafür sollten Sie zunächst einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen, da Sie hier die Angaben zu Ihrer monatlichen Kaltmiete finden.

Anschließend wird die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen. Hierbei ist Ihnen der örtliche Mietspiegel behilflich, der von zahlreichen Großstädten nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt wird. Üblicherweise können Städte mit Mietpreisbremse diese Mietspiegel vorweisen; aber nicht alle haben sie. Falls vorhanden, sind sie in der Regel auf der Webseite der Stadtverwaltung öffentlich einsehbar.

Alternativ können die Daten beim zuständigen Amt (Wohnungs- oder Sozialamt) angefordert werden. Unterschieden wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel, wobei letzterer gemäß § 558d BGB ermittelt und alle zwei Jahre an Marktänderungen angepasst wird. Bei einem einfachen Mietspiegel handelt es sich dagegen um Schätzungen, die von Experten vor Ort vorgenommen wurden.

Für einen groben Überblick kann dieser Mietspiegel ausreichen. Wer jedoch Forderungen an seinen Vermieter stellen möchte, sollte auf den qualifizierten Mietspiegel zurückgreifen. Übrigens: Eine Alternative zur Miete kann natürlich immer noch der Bau oder der Kauf der eigenen vier Wände sein. Die Rahmenbedingungen einer Baufinanzierung sind für dieses Vorhaben im Zuge der Niedrigzinsen sehr günstig. .

Voraussetzungen für die Mietpreisbremse

Welche Kriterien muss Ihre Wohnung also erfüllen, damit sie unter die Mietpreisbremse fällt?

1. Sie muss in einem Gebiet liegen, das vom Bundesland als angespannter Wohnungsmarkt erklärt wurde
   Ob dies der Fall ist, lässt sich meist unkompliziert online feststellen. Hier sind Karten zu finden, auf denen einzelne Gebiete mit dem Datum der jeweiligen Einführung gekennzeichnet sind. Des Weiteren lassen sich solche Verordnungen über die Webseite der Landesregierung finden. Dort werden außerdem die einzelnen Gebiete aufgeführt, die von der Verordnung betroffen sind.
2. Es muss sich um eine Bestandsimmobilie handeln
   Ihre Wohnung darf kein Neubau oder umfassend renoviert worden sein.

Neue Regelung seit Januar 2019: Offenlegung der Vormiete seitens des Vermieters Der Vermieter muss seit Januar 2019 unaufgefordert darlegen, wie viel Miete der Vormieter vor Ihrem Einzug gezahlt hat. Es gilt die Miete, die schon ein Jahr vor Auszug des Vormieters verlangt wurde.

Wenn diese über dem örtlichen Mietspiegel liegt, muss erläutert werden, warum eine Ausnahme von der Zehn-Prozent-Deckelung besteht (beispielsweise aus Modernisierungsgründen). Sofern dieser Schritt durch den Vermieter nicht erfolgt, können Sie als Mieter der Miete auch im Nachhinein widersprechen.

•  Aber: Der Vermieter kann die entsprechende Auskunft nachholen. Die Ausnahme ist dann allerdings erst zwei Jahre später gültig, weshalb zuvor eine Miete über der Zehn-Prozent-Grenze unzulässig ist.

Rückerstattung bei Nichtbeachtung

Haben Sie nach eingehender Prüfung festgestellt, dass Ihre Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Die Forderungen des Vermieters sind (abgesehen von den bereits genannten Ausnahmen) unzulässig, wenn die neuen gesetzlichen Vorgaben missachtet werden. Wollen Sie sich dagegen wehren, müssen Sie allerdings selbst aktiv werden und Ihre Rechte einfordern.

Hierfür ist eine schriftliche, formlose Rüge notwendig, in der Sie Ihren Vermieter auf die überzogene Miete aufmerksam machen. Während Sie zur Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 noch in der Beweislast standen und darlegen mussten, warum genau Sie den Mietpreis rügen, hat sich dies mit der Aktualisierung im Januar 2019 geändert. Nun reicht ein Schreiben, das lediglich den Satz enthält, dass Sie den veranschlagten Mietpreis rügen.

Möchten Sie Ihre Miete eigenständig kürzen, darf diese nur um den Anteil gekürzt werden, der über der Zehn-Prozent-Marke liegt. Bevor Sie eigenmächtig handeln, sollten Sie sich im Falle einer ungerechten Miete aber besser an einen Mietverein wenden oder eine Rechtsberatung durch einen Anwalt vornehmen.

Folgen für den Vermieter

Verlangt der Vermieter trotz Mietpreisbremse eine zu hohe Miete, ist keine explizit auf das Gesetz zugeschnittene Strafe vorgesehen. Allerdings müssen Gesetze rund um Mietwucher und Mietpreisüberhöhungen beachtet werden. Wird gegen § 138 BGB verstoßen, droht eine Geldbuße oder eine Freiheitsstrafe in besonders schweren Fällen.

Kritik an der Mietpreisbremse

Ziel der Mietpreisbremse sollte von Anfang an sein, dass sich in angespannten Wohnlagen der Anstieg der Mietpreise langsamer als bisher fortsetzt und der Wohnraum für Normalverdiener bezahlbar bleibt.

An diesem Punkt setzten früh Kritiker an: Genau diejenigen, für denen bezahlbarer Wohnraum möglich gemacht werden soll, seien die Verlierer dieser Regelung.

Die Mietpreisbremse unterstützt Wohnungssuche mit guter Bonität

So wurde bemängelt, dass die Mietpreisbremse vielmehr Wohnungssuchende mit hohen Einkommen unterstützt, da diese sich zu einem günstigeren Mietpreis nun deutlich mehr Wohnraum leisten können. Dies steigert die Beliebtheit von sowieso schon attraktiven Wohnlagen – hier steigt die Nachfrage, während das Angebot sinkt.

Es wurde daher befürchtet, dass sich Vermieter auch in Zukunft den Mieter aussuchen werden, der die größte Bonität vorweisen kann. Zwar könnten sich Mieter mit geringerem Einkommen die Wohnung durchaus leisten, würden allerdings bei der Auswahl möglicherweise übergangen.

Mietspiegel sind nicht aktuell oder nicht nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt

Ein Kritikpunkt ist zudem bereits seit Einführung der Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugspunkt. Über diesen gibt normalerweise der Mietspiegel Auskunft. Doch nicht für jede Stadt gibt es einen nach wissenschaftlichen Vorgaben erstellten Mietspiegel, stattdessen werden veraltete Angaben und Schätzungen herangezogen. In solchen Fällen wird es für den Mieter schwierig, den angemessenen Mietpreis zu ermitteln.

Aber: Da seit Januar 2019 offengelegt werden muss, wie viel Miete der Vormieter gezahlt hat, ist immerhin eine Vergleichsmiete für den Mieter vorhanden.

Zahlreiche Ausnahmen sorgen für Schlupflöcher

Wie bereits erwähnt, sieht das Gesetz schon seit 2015 und auch weiterhin zahlreiche Ausnahmen vor, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift. Hier setzte bereits im Jahr 2015 die Kritik des Mieterverbandes an, der die Wirkung der Mietpreisbremse durch die etlichen Einschränkungen und Maßnahmen abgeschwächt sah. Neben den Ausnahmen für Neubauten und aufwändig sanierte Wohnungen wurde früh kritisiert, dass die Regelung nicht bei bereits bestehenden Mietverträgen greift.

Wer in einem Viertel wohnt, in dem die Mietpreisbremse gilt, und Miete zahlt, die mehr als zehn Prozent über dem Vergleichswert liegt, kann von der Preisbremse trotz der Verschärfung des Gesetzes im Jahr 2022 nicht profitieren. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) kam zu dem Ergebnis, dass trotz Mietpreisbremse viele Angebote darüber liegen.

Trotzdem sei in Großstädten seit Einführung des Deckels eine Wirkung spürbar. Für weitere Kritik dürfte allerdings die Auswertung sorgen, dass in Gebieten mit Mietpreisbremse stärkere Mieterhöhungen auftraten als in jenen ohne.

Unzureichende Definitionen

Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden. Doch ist der Begriff „umfassend“ im Gesetz nicht näher definiert. Betragen die Modernisierungskosten ein Drittel der Neubaukosten, werden sie als ,,umfassend" bezeichnet. Doch geht mit dieser vagen Definition eine Rechtsunsicherheit einher, da nicht geklärt ist, wie und ob der Nachweis über diese Modernisierung erfolgt.

Keine Bestrafung für Vermieter, die sich nicht an die Regelung halten

Kritiker sind der Meinung, dass Vermieter nur unzureichend bestraft werden, wenn sie die gesetzlichen Vorgaben nicht einhalten. Immerhin sieht die Mietpreisbremse keine auf sie zugeschnittenen Sanktionen bei Missachtung des Mietendeckels vor. Positiv anzusehen ist aber, dass Mieter mittlerweile formlos und ohne Nachweise ihrerseits eine zu hohe Miete kritisieren können.

Dennoch ist die Rückforderung der Miete für den Mieter eventuell mit einem Rechtsstreit verbunden. Darüber hinaus betreffen die Erstattungen nur den Zeitraum, ab dem die Rüge beim Vermieter eingegangen ist – dies soll ein weiterer Gesetzesentwurf künftig aber ändern.

Kritiker waren sich nach Einführung der ersten Variante der Mietpreisbremse durchweg einig, dass diese in Zukunft nicht für bezahlbares Wohnen sorgen oder gar den angespannten Wohnungsmarkt entspannen würde. Die Regierung hat durch die Verschärfungen des Gesetzes im Jahr 2022 bewiesen, dass einige Reformen notwendig waren und wahrscheinlich auch noch weitere folgen werden.