Grundsteuerbescheid

Die Grundsteuer

Auf Grundbesitz wird immer eine Grundsteuer erhoben. Unter Grundbesitz fallen Grundstücke mit den darauf stehenden Immobilien und Land- sowie Forstwirtschaftsbetrieben. Die Grundsteuer muss von Eigentümern erbracht werden, im Falle einer Vermietung des Objekts kann diese jedoch auf die Mieter umgelegt werden. 

Die Einnahmen, welche aus der Grundsteuer erzielt werden, kommen den Gemeinden und Städten zu. Zurzeit beläuft sich die Summe dessen auf 15 Mlliarden Euro pro Jahr. Somit stellt die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden dar. Durch diese Mittel werden Kitas, Schulen, öffentliche Einrichtungen, wie Schwimmbäder oder auch Büchereien, finanziert und wiederum in Investitionen der örtlichen Infrastruktur, die Straßen oder auch Brücken umfasst, reinvestiert. 

Das derzeit geltende System der grundsteuerlichen Bewertung wurde im Jahr 2018 als verfassungswidrig eingestuft, da dies sich ähnelnde Grundstücke als verschieden bewertet und somit gegen das Gesetz der Gleichbehanldung verstößt. In ihrer jetzigen Form wird die Grundsteuer noch bis zum 31. Dezember des Jahres 2024 erhoben, danach wird die Grundsteuer gemäß des neuen Rechts ermittelt. 

Die Berechnung, die bisher verwendet wurde, basiert auf Jahrzehnten geltenden Grundstückswerten. In Ostdeutschland sind diese Werte aus dem Jahr 1935, in den westlichen Ländern stammen sie aus dem Jahr 1964. Diese Werte werden mit einem Faktor, der Steuermesszahl, und im Anschluss mit dem Hebesatz multipliziert. Der Hebesatz wird direkt von den Gemeinden bestimmt und stellt somit die Grundsteuerhöhe dar, die Steuermesszahl ist bundeseinheitlich festgelegt. 

Die steuerliche Ungleichbehandlung resultiert aus den Grundstücks- und Gebäudewerten, welche sich im Westen und im Osten seit den Jahren 1935 und 1964 sehr unterschiedlich entwickelt haben. Diese Werte sind gemäß Bundesverfassungsgericht nicht mehr kompatibel mit dem Grundgesetz. Das Ergebnis dessen stellt eine Entkoppelung der Einheitsbewertung von den tatsächlichen Immobilienwerten dar. Momentan können für vergleichbare und benachbarte Immobilien unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.

Die Grundsteuerreform

Durch die Reform werden die gesetzlichen Rahmenbedingungen des Urteils des Bundesverfassungsgerichts von April des Jahres 2018 bezüglich des Grundsteuer- und Bewertungsgesetzes und im Zuge weiterer damit zusammenhängender Vorgaben umgesetzt und anschließend durch neue Vorschriften weiterentwickelt. Das Gesetzespaket, in dem die Änderungen der Grundsteuerreform festgehalten wurden, enthält Folgendes: 

• Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts:

  In diesem Gesetz werden die neuen Bewertungsregeln bezüglich der Zwecke der Grundsteuer auf Ebene des Bundes festgehalten. Eine erneute Bewertung des Grundbesitzes wurde hierbei zum Stichtag des 1. Januar 2022 veranlasst. Dafür sollten die Eigentümer eine Erklärung zur Grundsteuerwertfestellung an das Finanzamt übermitteln.

• Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung:

  Durch dieses Gesetz wird Gemeinden das Recht verliehen ab Januar 2025 aus städtebaulichen Gründen einen erhöhten Hebesatz auf baureife und unbebaute Grundstücke festzusetzen.

• Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b):

  Dieses Gesetz schreibt die Komponente der Gesetzgebung des Bundes im Grundgesetz fest. Zur gleichen Zeit wurde für die Länder das Recht eingeräumt, vom Bundesgesetz abweichende und eigene landesrechtliche Regelungen einzuführen, welche die Grundsteuer betreffen. Bereits fünf Länder, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg, haben von dieser Regelung Gebrauch gemacht. Das Saarland sowie Sachsen verwenden das Bundesmodell, nutzen jedoch vom Bundesgesetz abweichende Messzahlen für die Steuer.

Auswirkungen der Grundsteuerreform

Die individuellen Steuerzahlungen werden sich verändern obwohl die Reform in deren Gesamtheit aufkommensneutral gestaltet wird, sprich dass die Steuerzahler keine oder weniger Grundsteuer zahlen. Manche müssen demnach einen höheren Betrag an Grundsteuer, andere einen geringeren leisten. Dies stellt die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichgts dar und ist aufgrund der momentanen Ungerechtigkeiten durch die Unterschiede im Zuge der Bewertung, aufgrund veralteter Werte, nicht zu vermeiden. Änderungen in den individuellen Steuerzahlungen würden auch bei einer anderen Umsetzung der Grundsteuerreform, welche die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts berücksichtigt, geschehen. 

Pauschal lässt sich nicht beantworten, wie sich die Zahlungen der Grundsteuer der einzelnen Steuerpflichtigen verändern, vor allem weil die momentan zu leistenden Steuerzahlungen so ungleich verteilt sind. 

Der Grundsteuerbescheid

Der Grundsteuerbescheid fällt unter die Zuständigkeit der Gemeinde, in der der jeweilige Grundbesitz liegt. Diese setzt die Grundsteuer abhängig von den derzeit geltenden Verhältnissen fest, die zu Beginn eines Jahres vorliegen. Änderungen im Laufe eines Kalenderjahres wirken sich in der Regel erst auf das darauffolgende Jahr aus. 

Gemäß § 27 Absatz 1 Satz 1 GrStG gilt die Festsetzung der Grundsteuer immer für ein Kalenderjahr. In der Regel müssen Steuerschuldner jährlich einen Bescheid über die Grundsteuer erhalten. Wird der Hebesatz für einen Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt und existiert kein Anlass für eine Fortschreibung oder sonstige Änderungen, kann es vorkommen, dass dem Eigentümer zur Hauptfeststellung ein erneuter Grundsteuerbescheid zugestellt wird. Dies geschieht in einer Zeitspanne von 7 Jahren. Steuerschuldner, die eine Grundsteuer in der gleichen Höhe wie im Vorjahr zu leisten haben, können von der Gemeinde statt einem schriftlichen Steuerbescheid eine öffentliche Bekanntmachung erhalten. Diese ist beispielsweise im Amtsblatt der Gemeinde oder auf der Internetseite dieser zu finden. 

Im Zuge der Grundsteuererklärung liegen den Bürgern in den meisten Bundesländern meist drei Bescheide zugrunde. Dabei sollten vor allem die ersten zwei sorgfältig überprüft werden. Im Folgenden wird erläutert, wie genau Einspruch eingelegt werden kann und was die verschiedenen Bescheide bedeuten. 

Die öffentliche Bekanntmachung

Gemeinden nutzen zunehmend öffentliche Bekanntmachungen. Für Steuerbürger entsteht dadurch jedoch kein Nachteil, vor allem nicht bezüglich der Grundsteuer. Wird die gleiche Grundsteuer wie im vorherigen Jahr fällig, hat die Gemeinde die Option auf die sonst individuelle schriftliche Verkündung des Grundsteuerbescheids zu verzichten. 

Die Gemeinde unterliegt keiner Verpflichtung den Grundsteuerbescheid zusätzlich zu einer öffentlichen Bekanntmachung zu verschicken. Dies ist nur dann notwendig, wenn der Steuerschuldner wechselt oder sich die Steuerschuldhöhe aufgrund eines neuen Messbescheids für die Grundsteuer oder die Hebesatzerhöhung ändert. 

Einspruch einlegen

Möchte man Einspruch oder Widerspruch beim Grundsteuerbescheid einlegen, sollte dabei stets die Frist von einem Monat beachtet werden. Diese startet drei Tage nach dem auf dem Bescheid angegebenen Datum. Sollte dieser Tag Samstag, Sonntag oder ein Feiertag sein, wird der Beginn der Frist erst am nächsten Werktag gezählt. Dies gilt auch für das Ende der Frist.

Sollte ein Bescheid das Datum 15. September 2022 tragen und die Frist eigentlich am 18. September beginnen, was jedoch ein Sonntag ist, startet die Frist erst am darauffolgenden Montag, dem 19. September. Der Einspruch muss demnach am 19. Oktober 2022 beim Finanzamt eintreffen, welches auch den Bescheid zugestellt hat. 

Äquivalenzbeträge, Grundsteuerwert oder Grundsteuermessbetrag - Einspruch einlegen

Der Einspruch kann in Form eines normalen Schreibens eingereicht werden. Darin sollten lediglich die Namen der Eigentümer, die Adresse, das Aktenzeichen sowie die Steuernummer, welche sich ganz oben auf dem Bescheid befinden, enthalten sein. 

Wichtig ist genau zu formulieren, wogegen Einspruch eingelegt wird und welche Gründe dafür genannt werden können. Der Brief sollte anschließend per Post an das zuständige Finanzamt oder direkt bei diesem abgegeben werden. Für das Erstellen eines Schreibens finden sich zahlreiche Muster im Internet, die heruntergeladen werden können. Sollte die Zeit für eine genaue Begründung des Einspruchs fehlen, kann dieser auch ohne die Angabe jeglicher Gründe innerhalb der Frist abgeschickt werden. Das Finanzamt kommt dann in der Regel mit einer erneuten Aufforderung einer Begründung auf die Antragsteller zu. Das ist ebenso der Fall, wenn als Grund verfassungsrechtliche Zweifel angegeben werden. So kann jedoch Zeit für eine genauere Prüfung gewonnen werden. 

Lohnt es sich Einspruch einzulegen?

Einige Experten raten sogar dazu Einspruch einzulegen. Dies gilt in allen Bundesländern, außer Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Bayern. Jedoch können Einsprüche, unabhängig von der Begründung der Verfassungswidrigkeit,  schnell vom Finanzamt abgelehnt werden. Die einzige Option, die dann noch bleibt, ist der Einbezug des Finanzamts. Dies ist jedoch mit hohen Kosten verbunden, weshalb Experten der Meinung sind, dass nur Einspruch eingelegt werden sollte, wenn ein offensichtlicher Grund dafür vorliegt. 

Musterklagen in Baden-Württemberg

Gemeinsam mit dem Bund für Steuerzahler und mehreren Verbänden haben Eigentümer die ersten Klagen gegen Bescheide gegen den Grundsteuerwert in Baden-Württemberg getätigt. Durch diese Musterklagen sollen simple Fragen bezüglich der Verfassungsmäßigkeit des aktuellen Landesgrundsteuergesetztes festgelegt werden. Hierbei steht vor allem die Ungenauigkeit der Bodenrichtwerte im Vordergrund, da im Zuge der Ermittlung des Grundsteuerwertes die Größe des auf dem Grundstück stehenden Gebäudes keine Rolle spielt. Der Grundsteuerwert bleibt unabhängig davon gleich. 

Die Finanzverwaltung wird von den Verbänden dazu aufgefordert die Bescheide über die Grundsteuerwerte nur noch vorläufig zu erteilen. Verfahren für die Einlegung von Einsprüchen sollen, bis ein rechtskräftiges Urteil besteht, über die Musterklagen getätigt werden. Von Betroffenen wird geraten bei den baden-württembergischen Verbänden, mit Rücksichtnahme auf die Verfassungswidrigkeit, Einspruch gegen den Bescheid der Grundsteuerwerte einzulegen. Dabei sollte sich auf das laufende Verfahren berufen werden. Hierzu existieren spezifische Aktenzeichen mit den Nummern 8 K 2368/22 und 8 K 2491/22.

 

Einspruch erheben ist kostenlos

Zu Beginn des Februars 2023 belief sich die Zahl der bearbeiteten Grundsteuererklärungen und versendeten Bescheide für Grundsteuerwerte, Äquivalenzbeträge sowie Grundsteuermessbeträge auf 9 Millionen Stück. Dies stellt ungefähr ein Viertel der gesamten Grundsteuererklärungen dar. Gleichzeitig wurden 350.000 Einsprüche verzeichnet.

Einspruch einlegen ist immer kostenlos. Das Finanzamt korrigiert daraufhin entweder den Bescheid oder weist den Einspruch zurück. Sollte dies geschehen, bleibt noch die Klage vor einem Finanzgericht, für die Betroffene unbedingt professionelle Hilfe hinzuziehen sollten. Hierfür kann der Bund der Steuerzahler kontaktiert werden.

Bescheide zur Grundsteuer

Für viele stellt das alleinige Ausfüllen der Grundsteuererklärung eine große Herausforderung dar. In den meisten Bundesländern werden hierfür drei Bescheide für die Grundsteuer ausgestellt, die zu bearbeiten sind. 

Der erste Bescheid wird vom Finanzamt zugestellt und ist jener für den Grundsteuerwert. Hinzu kommt dann ebenfalls vom Finanzamt der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag. Abschließend wird der Grundsteuerbescheid von der Gemeinde oder der Stadt fällig.

Als Ausnahme gilt Hessen, wo es keinen eigenen Bescheid nur für den Grundsteuerwert gibt. Dort wird also nur der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und im darauffolgenden Jahr der eigentliche Grundsteuerbescheid fällig. Auch in Hamburg, Bayern und Niedersachsen werden statt des Grundsteuerwertes nur die Grundsteueräquivalenzbeträge berechnet. 

Die Grundsteuerbescheide müssen jedoch nicht beantragt werden. Diese kommen automatisch per Post, wenn die Grundsteuerklärung eingereicht wurde. 

Erst im eigentlichen Grundsteuerbescheid, der zuletzt zugestellt wird, steht wie viel Grundsteuer ab dem darauffolgenden Jahr bezahlt werden muss. Die ersten zwei Bescheide gelten hierfür als Grundlage. 

Wann kommt der Grundsteuerbescheid?

Grundsteuerbescheid prüfen

Der Bescheid für den Grundsteuerwert am Bundesmodell

Abschnitt A:

Hier werden die Daten des Grundstücks sowie der Grundsteuerwert angegeben. Dieser beläuft sich in der Regel auf eine sehr hohe Summe, welche deutlich höher als der frühere Einheitswert ist. Da im zweiten Bescheid die Grundsteuermesszahl jedoch wesentlich niedriger ist, gleicht sich das wieder aus. Es ist ratsam stets zu prüfen, ob die Daten für das Grundstück korrekt sind. 

Abschnitt B:

Im nächsten Abschnitt folgt eine detaillierte Berechnung des Grundsteuerwerts, welche meist über zwei Seiten andauert. Dabei sollte zuerst kontrolliert werden, ob die Daten aus der Grundsteuererklärung korrekt im Bescheid angegeben worden sind. Dazu zählen das Baujahr der Immobilie, der Bodenrichtwert, die Garagenanzahl, die Nutz- und Wohnfläche sowie die Grundstücksfläche. 

Sollten die Daten übereinstimmen, kann nun die Berechnung überprüft werden. Dabei sollte stets der Bescheid für den Grundsteuerwert als Vergleich vorliegen.

• Liegenschaftszinssatz für Grundstücke: Dieser Wert ist von der Art des Eigentums sowie vom Bodenrichtwert abhängig. Die Höhe des Zinssatzes kann in Paragraph 256 im Bewertungsgesetz eingesehen werden.
• Restnutzungsdauer von Gebäuden: Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Differenz der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, welche in der Regel 80 Jahre beträgt, sowie dem Alter des Gebäudes, jedoch mindestens 24 Jahre. Beides kann unter Anlage Nummer 38 im Bewertungsgesetz nachgelesen werden. Somit ist es unerheblich, ob ein Gebäude beispielsweise zu Beginn des 19. Jahrhunderts oder im Jahre 1960 errichtet wurde. In beiden Berechnungen beläuft sich die minimale Zahl auf 24 Jahre Restnutzungsdauer. Wurde aber ein Gebäude zum Beispiel im Jahr 1988 erbaut, beträgt die Restnutzungsdauer die Differenz aus 80 und 34, demnach also 46 Jahre.
• Rohertrag: Für die Ermittlung des Rohertrags wird zuerst die Nettokaltmiete benötigt. Hierbei handelt es sich um eine statistisch ermittelte Kaltmiete, welche durchschnittlich zu zahlen wäre. Diese kann ebenfalls der Tabelle aus der Anlage 39 des Bewertungsgesetzes entnommen werden. Unter Punkt 2 werden dort die Prozente der Mietniveaustufen, welche -20 Prozent bei Stufe 1 und +40 Prozent bei Stufe 7 betragen. Unter der Auflistung aller deutschen Gemeinde und Städten kann dort die eigene Mietniveaustufe eingesehen werden. Hieraus ergibt sich die angepasste Nettokaltmiete, welche multipliziert mit zwölf den Rohertrag für die Wohnung ergibt.
• Garagenstellplätze: Pro Garage werden monatlich 35 Euro berechnet. Anschließend werden auf diesen Betrag die Mietniveaustufen, welche zuvor errechnet wurden, angewendet. Diese werden dann erneut mit zwölf multipliziert und somit ergibt sich der Rohertrag für die Garagenstellplätze. Aus den Roherträgen für die Wohnung und die Garagen ergibt sich der gesamte Rohertrag für das Grundstück.
• Reinerträge der Grundstücke: Der Reinertrag eines Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag dessen unter Abzug der Bewirtschaftungskosten. Diese Angabe findet sich in Anlage 40 des Bewertungsgesetzes.
• Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Hierbei wird der zuvor ermittelte Reinertrag eines Grundstücks mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der hier zutreffende Wert findet sich in der Tabelle der Anlage 37 des Bewertungsgesetzes.
• Umrechnungskoeffizient: Der Koeffizient für die Umrechnung wird unter Abhängigkeit der Grundstücksgröße ermittelt. Als Hilfe dient hierbei die Anlage 36 des Bewertungsgesetzes.
• Abzinsungsfaktor: Der Faktor für die Abzinsung findet sich in der Anlage 41 des Bewertungsgesetzes.
• Bodenwert abgezinst: Der abgezinste Bodenwert errechnet sich wie folgt: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor. Ohne den Einbezug des Abzinsungsfaktors kann der Bodenwert vor der Abzinsung ermittelt werden, welcher später noch wichtig wird.
• Ermittlung des Grundsteuerwerts: Diese Summe ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag eines Grundstücks sowie aus dem abgezinsten Bodenwert.
• Kontrolle des Mindestwerts: Anschließend sollte noch überprüft werden, ob 75 Prozent des Bodenwertes vor der Abzinsung vielleicht doch mehr betragen als der zuvor ermittelte Grundsteuerwert. Sollte dem so sein, ist dies der Wert, der für den Grundsteuerwert genutzt wird.

Das sogenannte Bundesmodell wird für die Ausstellung des Bescheids über den Grundsteuerwert in elf Bundesländern genutzt. Dazu zählen Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Hier ist für Laien nur schwer nachvollziehbar, wie das Finanzamt den Wert für die Grundsteuer errechnet hat. Wie die Bescheide genau zu überprüfen sind und wie korrekt Einspruch erhoben werden kann, wird weiter unten genau aufgeschlüsselt.

Für die restlichen fünf Bundesländer gilt Folgendes:

• In Baden-Württemberg wird nicht die Wohnfläche, sondern nur die gewerbliche oder private Nutzung eines Objekts für die Ermittlung herangezogen. Ansonsten basiert die Berechnung auf dem Bundesmodell.
• In Niedersachsen, Hamburg und Bayern werden statt des Grundsteuerwerts die Grundsteueräquivalenzwerte für die Berechnung verwendet.
• In Hessen existiert kein separater Bescheid für den Grundsteuerwert. Hier wird die Berechnung ausschließlich im Bescheid für den Grundsteuermessbetrag aufgeführt.  

Wann soll Einspruch eingelegt werden?

Wurden nach der Rechnung andere Ergebnisse ermittelt als zuvor, sollte unbedingt Einspruch eingelegt werden. Das sollte ebenso getan werden, wenn der Bodenrichtwert nicht auf den korrekten Grundstücksdaten basiert oder sonstige Fehler entdeckt wurden. 

Grundsteueräquivalenzbeträge - Der Bescheid

Wie zuvor erwähnt, werden in Hamburg, Niedersachsen und Bayern keine Bescheide über den Grundsteuerwert, sondern über die Grundsteueräquivalenzbeträge ausgestellt. Diese Bescheide sind wesentlich leichter nachzuvollziehen als die Grundsteuerwertbescheide in den anderen Bundesländern. 

Die Überprüfung für die Grundsteueräquivalenzbeträge erfolgt in Hamburg, Bayern und Niedersachsen ähnlich, in Niedersachsen kommt lediglich noch der Lagefaktor dazu. Um einen Vergleich aufzustellen, sollte der Bescheid über die Äquivalenzbeträge bereitliegen.

• Zuerst sollte überprüft werden, ob Wohn- und Nutzfläche sowie die Grundstücksfläche mit den Angaben, die in der Grundsteuererklärung aufgeführt sind, übereinstimmen.
• Anschließend sollten die Wohnfläche sowie die Nutzfläche mit der Äquivalenzzahl 0,50 Euro pro Quadratmeter multipliziert werden. Daraus ergibt sich der Grundsteueräquivalenzbetrag für die entsprechende Wohnfläche.
• Zunächst wird die Boden- und Grundfläche ebenfalls mit der Äquivalenzzahl multipliziert. Diese beläuft sich meist auf 0,04 Euro pro Quadratmeter. Abweichungen hierzu können stets im bayerischen Grundsteuergesetz in Artikel 3 vorgefunden werden. Das Produkt, das sich daraus ergibt, stellt den Grundsteueräquivalenzbetrag für Boden und Grund dar.
• Hierzu ein Beispiel: Bei einer Wohnfläche von 170 m² und einem 520 m² großen Grundstück beträgt der Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche 170 × 0,50, = 85 Euro. Somit beläuft sich der Äquivalenzbetrag für Grund und Boden auf 520 × 0,04 = 20,80 Euro.

Sollte auch nur ein Wert nicht korrekt sein, sollte auf jeden Fall Einspruch gegen die Bescheide über die Grundsteueräquivalenzbeträge eingelegt werden.

Grundsteuermessbetrag - Der Bescheid

In den meisten Bundesländern, außer Hamburg und Berlin, wird dieser Bescheid zusammen mit dem Grundsteuerwert versendet. Dabei wird nur der Grundsteuerwert, welcher aus dem ersten Bescheid stammt, mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese beträgt im Bundesmodell für bebaute Grundstücke, die für Wohnzwecke dienen, 0,031 Prozent. Im Bescheid ist dieser Wert dann als 0,31 von Tausend angegeben. Der Wert für unbebaute Grundstücke beläuft sich auf 0,034 Prozent. Daraus ergibt sich dann der Grundsteuermessbetrag, welcher im Bescheid als Steuermessbetrag angegeben wird. 

Eine Ausnahme stellt das Bundesmodell Sachsen dar, wo sich die Steuermesszahl auf 0,036 Prozent für bebaute und unbebaute Grundstücke zu Wohnzwecken beläuft. Im Saarland beträgt der Wert 0,034 Prozent für bebaute Grundstücke zu Wohnzwecken und für unbebaute 0,064 Prozent. Im Bundesmodell kann die Steuermesszahl um 25 Prozent verringert werden, sollte es sich um einen staatlich geförderten und preiswerten Wohnraum handeln.

Die Steuermesszahl in Baden-Württemberg beträgt 0,13 Prozent für unbebaute Grundstücke und 0,091 Prozent für bebaute Grundstücke. In Niedersachsen, Hessen, Bayern und Hamburg gibt es in der Regel eine gewisse Steuermesszahl für die Wohnfläche, die sich meist auf 70 Prozent beläuft, und eine Zahl für die Grundstücksfläche, die meist 100 Prozent beträgt. Anschließend werden diese Werte mit den jeweiligen Grundsteueräquivalenzbeträgen multipliziert, woraus sich zwei Messbeträge ergeben. Die Summe aus den zwei Messbeträgen für die Wohnfläche und für Grund und Boden ist dann der Grundsteuermessbetrag. In Hamburg und Berlin wird zuerst der Grundsteuerwertbescheid zugestellt, der zum Grundsteuermessbetrag folgt im Jahr 2024.

Prüfung des Bescheids über den Grundsteuermessbetrag in Hessen

In Hessen wird vorerst nur ein Bescheid zugestellt, welcher auf der ersten Seite den Grundsteuermessbetrag enthält. Anschließend werden auf den nächsten Seiten die Einspruchsmöglichkeiten aufgeführt und genau erklärt. Auf Seite 3 wird die Berechnung des Grundsteuermessbetrags detailliert aufgeschlüsselt. 

• Ermittlung von Grund - und Bodenfläche: Hier werden die Daten des Grundstücks aufgeführt. Dabei sollte vor allem die Angabe der Grundstücksfläche genau überprüft werden. Zudem wird der Bodenrichtwert genannt und ob dieser korrekt ist, kann im Geoportal Hessen eingesehen werden. Dort kann durch die Adresse des Grundstücks der Bodenrichtwert auf einer Karte abgelesen werden. Für Eigentumswohnungen ist ebenso angegeben, wie groß der Anteil am Flurstück ist. Auch dieser sollte überprüft werden.
• Berechnung des Faktors: Der Faktor wird berechnet, indem der persönliche Bodenrichtwert durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert in der zugehörigen Stadt oder Gemeinde dividiert wird. Das Ergebnis wird „hoch 0,3“ genommen. Der durchschnittliche Bodenrichtwert kann in einer öffentlichen Liste abgelesen werden. 
  Beispiel: Anhand eines Beispiels in Frankfurt am Main soll nun der Faktor berechnet werden. Der persönliche Bodenrichtwert beträgt 1200 Euro und der durchschnittliche Bodenrichtwert beträgt 1873 Euro. Es wird also gerechnet: (1.200/1.873)^0,3 = 0,8749. 
  Das Ergebnis wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet, der Faktor beträgt demnach im Beispiel 0,87.
• Ermittlung von Wohn- und Nutzungsfläche: Bei der Angabe der Wohnfläche sollte auf jeden Fall überprüft werden, ob der Wert korrekt ist. Im nächsten Teil folgt die Wohnfläche aller zugehörigen Gebäudeteile. Hier sollte eben so überprüft werden, ob die Angaben korrekt sind.
• Ermittlung des Flächenbetrags von Grund und Boden: Hierbei wird die Fläche des Grundstücks oder Teile davon mit dem Ansatz in Höhe von 0,04 multipliziert. Hieraus ergibt sich der Flächenbetrag, welcher mit der Steuermesszahl von 100 Prozent multipliziert wird, wodurch das Produkt berechnet wird.
  Beispiel: Die Grundstücksfläche beträgt 500 m². Demnach wird gerechnet: 500 × 0,04 = 20 Euro. Dies ist der Flächenbetrag.
• Ermittlung des Flächenbetrags der Wohnfläche: Diese Berechnung erfolgt ähnlich, wie die zuvor gezeigte. Die Wohnfläche wird mit dem Ansatz in Höhe von 0,50 multipliziert und ergibt somit den Flächenbetrag. Dieser wird anschließend mit der Steuermesszahl von 70 Prozent multipliziert, woraus das Produkt berechnet wird.
  Beispiel: Bei einer 100 m² großen Wohnfläche mal 0,50 errechnet sich ein Flächenbetrag von 50 Euro. 70 Prozent davon ergeben als Produkt 35 Euro.
• Ermittlung des Steuermessbetrags: in diesem Schritt werden beide Produkte addiert und anschließend mit dem zuvor ermittelten Faktor multipliziert.
  Beispiel: Die errechneten Produkte sind 20 Euro und 35 Euro, der Faktor beläuft sich auf 0,87. Demnach wird gerechnet: (20 + 35) x 0,87 = 47,85. Anschließend wird das Ergebnis abgerundet. Der Steuermessbetrag beträgt in diesem Beispiel also 47 Euro.

Sollte die Berechnung zu anderen Ergebnissen führen, oder wurden Zahlen aus der Grundsteuererklärung nicht korrekt übernommen, sollte Einspruch eingelegt werden.

So wird der Grundsteuerbescheid geprüft

Der finale Bescheid wird in der zweiten Hälfte des kommenden Jahres 2024 in den Briefkästen liegen. Erst in diesem Bescheid wird mitgeteilt, wie viel Grundsteuer ab dem Jahr 2025 bezahlt werden muss.

Es sollte überprüft werden, ob der Grundsteuerwert oder die Grundsteueräquivalenzbeträge, die Steuermesszahl sowie der Grundsteuermessbetrag korrekt angegeben sind und ob diese Zahlen mit den Daten aus den zuvor erhaltenen Bescheiden übereinstimmen. Zudem sollte auch geklärt werden, ob der Hebesatz der Stadt oder der Gemeinde korrekt ist. Anschließend sollte einmal berechnet werden: 

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag. Der Grundsteuermessbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz multipliziert.

Beispiel: Grundsteuerwert: 160.000 Euro, Steuermesszahl: 0,031 Prozent, Hebesatz 410 Prozent

Es wird gerechnet: 160.000 Euro x 0,031 /100 = 49,60 Euro. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag. Danach wird gerechnet: 49,60 Euro x 410/100 = 203,36 Euro. Die jährlich zu zahlende Grundsteuer beträgt demnach ab dem Jahr 2025 203,36 Euro. Normalerweise ist diese dann vierteljährlich zu leisten. Das bedeutet, dass jeweils am 15. Februar, Mai, August und November 50,84 Euro zu zahlen sind.

Sollte die Kommune den Grundsteuerwert sowie den Steuermessbetrag korrekt vom Finanzamt übernommen haben, besteht keine Möglichkeit gegen diese Angaben zu widersprechen. Dies wäre nur beim ersten und/ oder zweiten Bescheid möglich gewesen. Die Möglichkeiten auf Erfolg bei einem Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid sind also eher gering. Dieser darf sich ausdrücklich nicht gegen die Bemessungsgrundlage richten, also die Zahlen, die seitens vom Finanzamt berechnet wurden.