Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Zuletzt aktualisiert am 07.04.2017

Die Grunderwerbsteuer gehört in Deutschland zu den nicht unerheblichen Nebenkosten bei einem Immobilien- oder Grundstückskauf. Durchschnittlich beträgt die Höhe der Steuer etwas sechs Prozent des Kaufpreises, variiert aber je nach Bundesland. Lesen Sie hier, wann Grunderwerbsteuer fällig wird und wie Sie Ihre Abgaben verringern können.

Inhaltsverzeichnis

    Die Grunderwerbsteuer ist eine sogenannte „Ländersteuer“. Sie wird von jedem Bundesland seit September 2006 eigenständig erhoben. Zuvor gab es einen bundeseinheitlichen Steuersatz von 3,5 Prozent. Den niedrigsten Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer hat Bayern mit 3,5 Prozent.

    Der höchste Steuersatz wird mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen fällig. Die gezahlten Steuern können von den Ländern an die Kommunen zur Finanzierung der jeweiligen kommunalen Ausgaben weitergereicht werden.

    In der folgenden Tabelle finden Sie alle aktuellen Steuersätze für die Grunderwerbsteuer in Deutschland, sortiert nach Bundesland, Höhe des Steuersatzes und der letzten Anpassung:

    Bundesland Grunderwerbsteuersatz Letzte Änderung
    Baden-Württemberg 5,0 Prozent  05.11.2011
    Bayern 3,5 Prozent  1998
    Berlin 6,0 Prozent  01.01.2014
    Brandenburg 6,5 Prozent  01.07.2015
    Bremen 5,0 Prozent  01.01.2014
    Hamburg 4,5 Prozent  01.01.2009
    Hessen 6,0 Prozent  01.08.2014
    Mecklenburg-Vorpommern 5,0 Prozent  01.07.2012
    Niedersachsen 5,0 Prozent  01.01.2014
    Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent 01.01.2015
    Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent 01.03.2012
    Saarland 6,5 Prozent 01.01.2015
    Sachsen 3,5 Prozent 1998
    Sachsen-Anhalt 5,0 Prozent 01.03.2012
    Schleswig-Holstein 6,5 Prozent 01.01.2014
    Thüringen 6,5 Prozent 01.01.2017

    Stand: April 2017; Angaben ohne Gewähr

    So sparen Sie Grunderwerbsteuer

    • Prüfen Sie, ob in Ihrem Bundesland eine Anhebung der Grunderwerbsteuer vorgesehen ist. Möglich ist dann, dass Sie den Immobilienkauf ins laufende Kalenderjahr vorziehen und somit nicht mehr von der Steuererhöhung betroffen sind.
    • Eventuell kann es sinnvoll sein, nach Immobilien im benachbarten Bundesland Ausschau zu halten. So ist je nach Lage der Immobilie eine Einsparung von bis zu drei Prozent Grunderwerbsteuer möglich. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wären das 9.000 Euro.
    • Überlegen Sie, ob Sie zuerst das Grundstück kaufen und es einige Zeit später bebauen. So müssen Sie nur für das Grundstück Grunderwerbsteuer bezahlen.
    • Wenn Sie mobile Einbauten wie Sauna, Whirlpool, Markise oder Gartenhaus aus dem Kaufpreis herausrechnen, senken Sie den Kaufpreis und somit auch die Höhe der Steuerzahlung.
    • Kaufen Sie eine Eigentumswohnung und wird dafür eine sogenannte „Instandhaltungsrücklage“ fällig, dürfen Sie diesen Posten aus dem Kaufpreis herausrechnen und können somit die Steuerlast senken.
    • Nutzen Sie Ihre gekaufte Immobilie geschäftlich oder möchten Sie damit Mieteinkünfte erzielen, können Sie die Grunderwerbsteuer absetzen und somit wieder Geld sparen.
    • Kaufen Sie die Immobilie oder das Grundstück von Verwandten ersten Grades, zum Beispiel den Eltern oder Geschwistern, ist der Kauf von der Grunderwerbsteuer befreit.

    Wann und für wen die Steuer fällig wird

    Grunderwerbsteuer müssen in Deutschland alle Verbraucher einmalig bezahlen, die eine Immobilie kaufen. Maßgeblich für die Steuerzahlung ist der Kaufpreis.

    Die Steuerzahlung beschränkt sich somit nicht nur auf den Grundstücksanteil, sondern bezieht auch die Immobilie sowie eventuelle Maklerkosten mit ein.

    Wer jedoch ein Grundstück kauft und es später bebaut, muss nur für den Grundstückserwerb Grunderwerbsteuer bezahlen.

    Fälligkeit

    Die Grunderwerbsteuer entsteht, sobald der Kaufvertrag für eine Immobilie, eine Wohnung oder ein Grundstück rechtswirksam abgeschlossen wurde. Dieser Zeitpunkt ist meist dann gegeben, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde.

    Sobald die Käufer den Steuerbescheid erhalten haben, gilt eine Frist von einem Monat, um die Steuer an das Finanzamt zu überweisen.

    Unterschrift Kaufvertrag entscheidend für Steuer

    Ob das Grundstück übergeben, der Kaufpreis bezahlt oder ein Grundbucheintrag vorgenommen wurde, hat keinen Einfluss auf die Erhebung der Grunderwerbsteuer. Maßgeblich für die Steuer ist die Unterschrift unter dem Kaufvertrag.

    Steuerzahlung als Voraussetzung für Grundbucheintrag

    Erst wenn der Käufer in das Grundbuch eingetragen wurde, wird er zum Besitzer des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks. Voraussetzung für einen Grundbucheintrag ist jedoch, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Das Grundbuchamt nimmt den Eintrag erst dann vor, wenn eine sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ vom Finanzamt vorliegt.

    Um eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zu erhalten, müssen Käufer in der Regel mit Hilfe eines Zahlungsbelegs nachweisen, dass sie die fällige Steuer bezahlt haben. In Ausnahmefällen ist eine Ausstellung der Bescheinigung auch ohne erfolgte Steuerzahlung möglich. Voraussetzung dafür ist, dass das Finanzamt von einer baldigen Zahlung überzeugt ist und die Antragsteller keine Steuerschulden haben.

    Für die Übermittlung der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird kein Notar benötigt. Allerdings kann der Notar gegen Bezahlung auch den Antrag auf eine und das Versenden der Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Finanzamt übernehmen.

    Unterschied Grundsteuer zu Grunderwerbsteuer

    Die beiden Steuerarten werden häufig im gleichen Atemzug genannt, doch handelt es sich dabei um jeweils unterschiedliche Besteuerungsmodelle.

    • Grundsteuer: Hierbei handelt es sich um eine von der Kommune jährlich erhobene Steuer, die Grundbesitzer abführen müssen. Sie wird im Grundsteuergesetz geregelt. Wie hoch die Grundsteuer letztlich ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird letztlich von der jeweiligen Gemeinde bestimmt, auf deren Gebiet das zu versteuernde Grundstück liegt. Als Basis zur Berechnung dient der sogenannte „Steuermessbetrag“, der zunächst ermittelt wird. Anschließend wird dieser dann mit dem von der jeweiligen Gemeinde vorgegebenen Hebesatz multipliziert, woraus sich die Höhe der Grundsteuer ergibt.
    • Grunderwerbsteuer: Wie es der Name bereits verrät, wird diese Steuer erst und ausschließlich beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien fällig. Sie wird deshalb auch „Umsatzsteuer für Immobilien“ genannt. Maßgeblich für die Höhe der Steuer ist der Kaufpreis. Die erfolgreiche Zahlung der Grunderwerbsteuer ist zudem Voraussetzung dafür, dass die Käufer ins Grundbuch eingetragen werden können.

    Wenn die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt wird

    Wird die Grunderwerbsteuer nicht entrichtet, kann das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen. Somit ist eine Eintragung im Grundbuch nicht möglich. Dies gilt bei verzögerter sowie bei gar nicht erfolgter Zahlung der Grunderwerbsteuer. Immobilienkäufer haben nach Zugang des Steuerbescheids einen Monat lang Zeit, um die vom Bundesland erhobene Steuer an das zuständige Finanzamt zu zahlen.

    Berechnung der Grunderwerbsteuer

    Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie inklusive möglicher Maklercourtagen erhoben. Wenn ein unbebautes Grundstück gekauft wird, ist die Grunderwerbsteuer nur für den Grundstücksanteil fällig. Voraussetzung dafür ist, dass der Kaufvertrag für das Grundstück und der Werkvertrag für den Bau der Immobilie zeitlich und inhaltlich klar voneinander abgegrenzt werden.

    Werden Grundstückskauf sowie Hausbau über einen Anbieter in getrennten Verträgen abgewickelt, geht das Finanzamt dennoch von einem sogenannten „einheitlichen Vertragswerk“ aus und erhebt die Steuer für die Gesamtkosten.

    Die tatsächliche Berechnung der Grunderwerbsteuer ist dank des simplen Steuersatzes sehr einfach. Ein spezieller Rechner ist in der Regel nicht nötig.

    Beispiel: Ein Ehepaar kauft in Bayern eine Immobilie für 300.000 Euro. Für den Kauf hat sie einen Makler beauftragt, der 20.000 Euro für die Vermittlung erhält. Die beiden müssen dann 320.000 Euro zu einem Steuersatz von 3,5 Prozent versteuern. Die fällige Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Fall 11.200 Euro.

    Beleihungsgrenze berücksichtigen

    Beim Herausrechnen mobiler Einbauten müssen Sie vorsichtig sein und darauf achten, dass Sie die Beleihungsgrenze Ihrer Immobilie nicht beeinträchtigen. In diesem Fall kann die Bank nämlich dann die Kreditzinsen erhöhen, da das Haus als Sicherheit weniger wert ist.

    Grunderwerbsteuerbefreiung

    1. Liegt der Wert Ihrer Immobilie oder des Grundstücks unter 2.500 Euro, erhebt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer.
    2. Kaufen Sie die Immobilie oder ein Grundstück von Verwandten ersten Grades, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
    3. Wird ein Grundstück oder ein Haus in Form einer Schenkung zwischen Ehepartnern oder Eltern und Kindern übertragen, müssen die Empfänger keine Grunderwerbsteuer, sondern Schenkungssteuer bezahlen.
    4. Kaufen Miterben eine Immobilie nach einer Teilung des Nachlasses, ist dieser Kauf von der Grunderwerbsteuer befreit.
    5. Verkaufen Sie ein Grundstück an Ihren Ehegatten oder Partner in eingetragener Lebenspartnerschaft, muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer entrichten.
    6. Erfolgt eine betriebliche Umstrukturierung, ohne dass sich die Beteiligungsverhältnisse ändern, ist beim Immobilienkauf ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällig.

    Grunderwerbsteuer absetzen

    Die Grunderwerbsteuer können Hausbesitzer absetzen, wenn die Immobilie zur Vermietung oder betrieblich genutzt wird.

    • Vermietung: Wenn Sie eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten, müssen Sie die Grunderwerbsteuer in Anlage V der Einkommensteuererklärung eintragen. Die Steuern werden somit im Bereich „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ geführt. Dabei können Sie die Steuerzahlung nicht im Ganzen sofort absetzen, sondern gemeinsam mit dem Kaufpreis der Immobilie über die Nutzungsdauer abschreiben. Werden nur Teile Ihrer Immobilie vermietet, können Sie die Grunderwerbsteuer im Verhältnis der vermieteten Fläche steuerlich geltend machen.
    • Betriebliche Nutzung: Wird das Kaufobjekt betrieblich genutzt, lässt sich die Grunderwerbsteuer über die Betriebskosten absetzen. Hier erfolgt ebenfalls eine Gebäude-Abschreibung über die Nutzungsdauer. Durch die Abschreibung über die Nutzungsdauer fällt die jährliche Steuerersparnis in der Regel nicht sehr hoch aus. Deshalb sollten Sie vor allem beim Kauf auf mögliches Sparpotential bei der Grunderwerbsteuer achten.

    Entwicklung der Steuerlast beim Immobilienkauf

    Durch die Reform der Grunderwerbsteuer im Jahr 2006 können die Bundesländer die Steuersätze anheben und frei gestalten. Seither hat sich die Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern bis auf Bayern erhöht. Im internationalen Vergleich nimmt Deutschland damit eine mittlere Position ein. In Frankreich liegt die Grunderwerbsteuer pauschal unter sechs Prozent, in den Niederlanden bei sechs Prozent.

    Bei unseren österreichischen Nachbarn werden landesweit 3,5 Prozent Steuern beim Immobilienkauf fällig, in Polen sogar nur zwei Prozent. In den USA liegen die Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer zwischen 1,6 und knapp drei Prozent. Wer in Großbritannien eine Gewerbeimmobilie kauft, muss mit maximal vier Prozent Steuern rechnen, bei Privatkäufern hingegen können die Steuern auf bis zu 15 Prozent ansteigen.

    Je nach Entwicklung der gesamten Steuereinnahmen wird sich auch die Grunderwerbsteuer erhöhen oder auf gleichem Niveau bleiben. In der Presse gibt es zwar immer wieder Berichte, dass Finanzminister einzelner Bundesländer über eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer nachdenken, um den jeweiligen Landeshaushalt zu stützen. Allerdings sind bis dato (Stand: April 2017) keine konkreten Pläne bekannt.

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