Ihre Baufinanzierung zu günstigen Konditionen

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Baufinanzierung Vergleich von FinanceScout24

Inhaltsverzeichnis
     

    Den besten Zinssatz für Ihren Weg ins Eigenheim finden und mit einer Baufinanzierung nach Maß viel Geld sparen? Ganz einfach und bequem zum besten Anbieter mit unserem Baufinanzierungsvergleich!

    Im Folgenden erfahren Sie, worauf es bei der Baufinanzierung und einem Vergleich unterschiedlicher Angebote ankommt. Wir zeigen Ihnen, wie Sie sich auf das Kreditgespräch vorbereiten, welche Begriffe rund um den Baugeld-Vergleich Sie kennen sollten und welche Laufzeit zu Ihnen passt. Häufige Fragen und wichtige Begriffe erläutern wir kompakt und unkompliziert.

    Das Wichtigste zur Baufinanzierung in Kürze

    1. Angebote vergleichen und tausende Euro sparen

    Bei Angeboten zur Baufinanzierung können schon kleine Zahlen einen großen Unterschied machen. Das Zusammenspiel von Zinsbindung, Zinssatz und Tilgung birgt enormes Sparpotenzial. Günstige Zinsen entdecken Sie bei einem Baugeld-Vergleich.

    1. Fördermöglichkeiten nutzen

    Schöpfen Sie bei der Finanzierung Ihres Wohntraums alle Möglichkeiten aus, die Förderprogramme Ihnen bieten. So sparen Sie effektiv. Kombinieren Sie die Zuschüsse, Programme und Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der Landesbanken oder regionaler Versorger mit Ihrer Baufinanzierung. 

    1. Nebenkosten nicht vergessen

    Hauskauf und -bau bringen hohe Nebenkosten mit sich. Diese nehmen nicht selten bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten ein. Ob die Nebenkosten aus dem Eigenkapital gedeckt oder in den Kreditvertrag aufgenommen werden können, sollten Sie aufgrund der oft strengen Zweckbindung vorab unbedingt klären!

    Mit unserem Baufinanzierungsvergleich im Handumdrehen zum Top-Anbieter

    In Ihren eigenen vier Wänden haben Geldsorgen keinen Zutritt? Richtig so! Der erste Schritt hierfür ist die Auswahl des besten Anbieters beim Zinsvergleich für Ihren Immobilientraum. Im Baufinanzierungs-Vergleich und dank unseres Rechners für die Baufinanzierung verschaffen Sie sich im Nu einen Überblick. Und so funktioniert’s:

    1. Möchten Sie Ihre Möglichkeiten für die Finanzierung einer Immobilie kennenlernen, benötigt unser Vergleichs-Rechner zunächst einige Basis-Angaben. Tragen Sie für die Suche nach der passenden Baufinanzierung den Kaufpreis sowie den Standort Ihres Wunschobjekts ein. Wählen Sie außerdem die Art Ihres Vorhabens, also etwa Immobilienkauf oder Hausbau.
    2. Mit einem Klick auf die Schaltfläche „Zinsen berechnen“ starten Sie den Baufinanzierungsrechner. Dieser kalkuliert anhand Ihrer individuellen Angaben, welche Angebote Kreditgeber Ihnen unterbreiten könnten. In der praktischen Übersicht können Sie sich ein Bild von allen Angeboten inklusive Jahreszins und Sollzinsbindung machen.
    3. Um die Angebote in der Übersicht individuell anzupassen, verfeinern Sie Ihre Angaben. Mit den Reglern für Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Eigenkapital können Sie die Höhe des Nettodarlehens verändern. Auch die Anpassung der Tilgungsrate und der Frist bis zum Ablauf der Zinsbindung helfen, um das Angebot auf Sie zuzuschneiden.
    4. Schauen Sie sich auch die Bewertungen der Hauskredit-Anbieter an, um das jeweilige Preis-Leistungs-Verhältnis zu vergleichen. Hier können sich durchaus Unterschiede ergeben, die auf den ersten Blick noch nicht erkennbar waren.
    5. Sobald Sie ein passendes Angebot gefunden haben, klicken Sie auf „Weiter“. Im Folgenden öffnet sich ein Kontaktformular und die Tür zum Erstkontakt mit dem ausgewählten Anbieter.
    6. Tragen Sie im Kontaktformular ein, wie weit Ihr Kauf- oder Bauvorhaben aktuell bereits fortgeschritten ist. Geben Sie anschließend Ihre Kontaktdaten an und teilen Sie dem Anbieter mit, wann Sie am besten erreichbar sind. Wenn Sie möchten, können Sie an dieser Stelle noch eine persönliche Nachricht hinterlassen.
    7. Klicken Sie auf „Anbieter kontaktieren“. Nun ist der Erstkontakt hergestellt und Sie müssen nur noch auf die Antwort warten.

    Wie es nach dem Vergleich weitergeht

    Hat der Anbieter Ihre Nachricht erhalten, wird er Ihnen ein individuelles Finanzierungsangebot zukommen lassen. Achten Sie hierbei auf die Laufzeit, den Zinssatz und die Monatsrate: Ist die Laufzeit für Ihr Vorhaben geeignet und können Sie sich die monatliche Rate leisten?

    Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, reichen Sie im nächsten Schritt alle nötigen Unterlagen ein. Dazu zählen:

    • Ihr Arbeitsvertrag
    • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
    • Nachweis über das Eigenkapital
    • Genaue Angaben zum Objekt (z.B. Wert, Größe, Anzahl der Stockwerke, Lage etc.)
    • Unterschriebener Immobilienvertrag (optional)
    • Detaillierte Kostenaufstellung

    Ferner müssen Sie angeben, ob aktuell Kredite abbezahlt werden. Dies ist für das Kreditinstitut wichtig, um Ihre Liquidität einschätzen zu können. Zur Einschätzung der Bonität ist außerdem eine Genehmigung zur SCHUFA-Abfrage nötig.

    Planen Sie unbedingt einen Zeitpuffer von etwa vier Wochen ein. Normalerweise wird ein Antrag schon innerhalb einer Woche abgewickelt. Doch gerade bei bekannten Banken mit größerem Kundenandrang kann es durchaus einmal länger dauern. Die Auszahlung dauert nach verbindlicher Bestätigung durch die Bank nur wenige Tage.

    Wichtig: Auch nach Ihrer Antragstellung inklusive aller Unterlagen kann die Bank den Antrag ablehnen – sei es aufgrund unzureichender Bonität, fehlender Sicherheiten oder anderer Aspekte. Wird Ihr Antrag abgelehnt, sollten Sie zunächst den Grund dafür herausfinden und erst dann einen neuen Versuch bei einer anderen Bank starten.

    Warum der Bauzinsen-Vergleich so wichtig ist

    Eine Baufinanzierung gehört nicht zu jenen Entscheidungen, die Sie im Leben häufig treffen. Entsprechend wichtig ist es, vor dem Abschluss des Vertrags herauszufinden, welches Angebot tatsächlich die besten Konditionen bietet. Über die Dauer der langen Bindung – oft sind es Jahrzehnte – könnten sich sonst Kosten summieren, die vermeidbar gewesen wären.

    Die aktuell verfügbaren Bauzinsen anzuschauen, kann sich lohnen. Schon ein erster Blick macht deutlich: Zwischen den Anbietern und Angeboten klafft bisweilen eine deutliche Zinslücke. Was das für Sie bedeuten kann, veranschaulicht unser Beispiel:

    „Sie nehmen für Ihren Immobilienkauf ein Darlehen in Höhe von 250.000 Euro auf. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre und die Tilgungsrate liegt bei 2 Prozent.“

    Ausgehend von diesem Szenario erhalten Sie nun zwei Angebote mit unterschiedlichem Zinssatz. In Bezug auf die Zinskosten sieht das dann wie in diesem Rechenbeispiel aus:

    Summe des Darlehens

    250.000 €

    250.000 €

    Effektivzins

    0,89 %

    1,74 %

    Zinskosten bis zum Ende der Zinsbindung

    19.977,75 €

    38.929,43 €

    Anhand dieses Beispiels wird deutlich, welches Sparpotenzial in einem Baufinanzierung Vergleich steckt. Ein Unterschied von nur knapp 0,85% bedeutet für Sie als Kreditnehmer in Sachen Zinskosten eine Differenz in Höhe von ganzen 18.951,68 Euro!

    Letztlich jedoch ist es nicht nur wichtig, einen möglichst günstigen Zins zu finden. Auch sollte das Darlehen im Hinblick auf weitere Details wie Eigenkapital, Laufzeit der Zinsbindung und Anfangstilgung zu Ihren persönlichen Lebensumständen und Möglichkeiten passen.

    Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

    Im Allgemeinen können wir die gesamte Baufinanzierung in vier Phasen oder Stufen unterteilen. Diese schlüsseln wir nachfolgend in vier Stufen für Sie auf:

    Die Vorbereitung auf das Darlehen

    In dieser Zeit schaffen Sie mit einer Haushaltsrechnung zunächst einmal klare Verhältnisse rund um Ihr Vorhaben und Ihre Möglichkeiten. Hierzu gehören das Aufstellen eines Finanzplans, der Ihr verfügbares Budget aufzeigt. An dieser Stelle ist es ratsam, auch die Altersvorsorge zu bedenken und zu überlegen, ob Sie sich mögliche Optionen zur Absicherung wünschen. Zudem berechnen Sie auf dieser ersten Stufe, wie viel Eigenkapital Ihnen für die Finanzierung einer Immobilie zur Verfügung steht. Ferner empfiehlt es sich, schon jetzt mögliche (staatliche) Förderoptionen zu notieren und zu prüfen, ob Sie förderberechtigt sind. Ihr Baufinanzierungsberater kann Sie hierbei ebenfalls unterstützen.

    Auch die Suche nach einem Haus, einer Eigentumswohnung oder einem Gesamtpaket für den Bau findet hier statt. Wenn Sie möchten, können Sie sich nun bereits mit Ihrer Bank in Verbindung setzen und sich eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen. Diese bescheinigt Ihnen eine ausreichende Kreditwürdigkeit, was Ihnen in Verhandlungen mit Verkäufern Vorteile verschaffen kann.

    Es wird konkret – die Baufinanzierungsanfrage


    Die zweite Stufe erreichen Sie, sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben und den Kaufpreis kennen. Nun gilt es, eine hierzu passende Finanzierung zu finden und abzuschließen. Jetzt wird es spätestens Zeit, unterschiedliche Angebote einzuholen und gründlich zu vergleichen. Bedenken Sie dabei stets auch die Kaufnebenkosten.

    Sobald der Vergleich abgeschlossen ist und Ihr/e Favorit/en feststehen, kontaktieren Sie diese für ein konkretes Finanzierungsgespräch. Hiernach erhalten Sie auf Sie zugeschnittene Angebote und entscheiden sich letztlich für das Darlehen, das Ihnen die besten Konditionen bietet.

    Das Vorhaben in die Tat umsetzen

    Bei Bedarf wird die Bank einen Gutachter einsetzen, der den Wert des Hauses schätzt und diesen mit den gemachten Angaben abgleicht. Sobald die Bank Ihrem Antrag stattgegeben und Ihnen die Vergabe des Darlehens zugesagt hat, wenden Sie sich an einen Notar, um die vertraglichen Details zu regeln.

    Ist der Vertrag für Bau oder Kauf dann abgeschlossen, legen Sie diesen bei der Unterzeichnung des Darlehensvertrags vor. Im Anschluss hieran folgen weitere wichtige Schritte wie die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld ins Grundbuch. Danach zahlt die Bank schließlich den Kreditbetrag aus. Im Falle eines Immobilienkaufs geht die Überweisung direkt an den jeweiligen Verkäufer. Bauen Sie stattdessen, begleichen Sie die Rechnungen entsprechend des Baufortschritts selbst

    Die Rückzahlung

    Nach der Auszahlung des Darlehens geht es auch schon mit der Rückzahlung los. Während der gesamten Zinsbindung zahlen Sie nun die im Vertrag festgelegten monatlichen Raten auf dem Weg zum Eigentümer. Einige Zeit vor Ende der Zinsbindungsfrist wird sich die Bank dann mit Ihnen in Verbindung setzen, um über eine Anschlussfinanzierung des verbleibenden Betrags zu sprechen. Auch hier lohnt es sich, erneut einen Vergleich durchzuführen, um das beste Angebot zu finden.

    Achtung:

    Unser Schema mit seinen vier Stufen soll Ihnen exemplarisch zeigen, wie die Baufinanzierung abläuft. Je nach Situation, Bank und Vorhaben können sich alternative Abläufe ergeben. Manchmal ist es auch so, dass die Stufen ineinander übergehen, sodass mancher Schritt früher erfolgt als in unserem Beispiel. 

    Wie bereite ich mich optimal auf das Finanzierungsgespräch vor?

    Die Vergabe einer Baufinanzierung ist auch für den Kreditgeber keine Kleinigkeit. Hier geht es nicht selten um hohe Geldsummen, was mit einem gewissen Risiko verbunden ist. Keine Bank möchte auf diesen Kosten sitzenbleiben.

    Daher steht vor der Entscheidung über die Zuteilung ein ausführliches Gespräch an, in dem Sie sich als Antragsteller bewähren müssen. Haben Sie jedoch keine Angst! Auch für Sie bietet das Finanzierungsgespräch die Chance, sich ein besseres Bild von Ihrem Gegenüber und seinen Angeboten zu machen. Fragen Sie also gerne nach, um zu prüfen, ob die Bank zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt. 

    Im Allgemeinen können wir die gesamte Baufinanzierung in vier Phasen oder Stufen unterteilen. Diese schlüsseln wir nachfolgend für Sie auf:

    Erste Stufe: Die Vorbereitung auf das Darlehen

    In dieser Zeit schaffen Sie mit einer Haushaltsrechnung zunächst einmal klare Verhältnisse rund um Ihr Vorhaben und Ihre Möglichkeiten. Hierzu gehören das Aufstellen eines Finanzplans, der Ihr verfügbares Budget aufzeigt. An dieser Stelle ist es ratsam, auch die Altersvorsorge zu bedenken und zu überlegen, ob Sie sich mögliche Optionen zur Absicherung wünschen. Zudem berechnen Sie auf dieser ersten Stufe, wie viel Eigenkapital Ihnen für die Finanzierung einer Immobilie zur Verfügung steht. Ferner empfiehlt es sich, schon jetzt mögliche (staatliche) Förderoptionen zu notieren und zu prüfen, ob Sie förderberechtigt sind. Ihr Baufinanzierungsberater kann Sie hierbei ebenfalls unterstützen.

    Auch die Suche nach einem Haus, einer Eigentumswohnung oder einem Gesamtpaket für den Bau findet hier statt. Wenn Sie möchten, können Sie sich nun bereits mit Ihrer Bank in Verbindung setzen und sich eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen. Diese bescheinigt Ihnen eine ausreichende Kreditwürdigkeit, was Ihnen in Verhandlungen mit Verkäufern Vorteile verschaffen kann.

    Zweite Stufe: Es wird konkret – die Baufinanzierungsanfrage

    Die zweite Stufe erreichen Sie, sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben und den Kaufpreis kennen. Nun gilt es, eine hierzu passende Finanzierung zu finden und abzuschließen. Jetzt wird es spätestens Zeit, unterschiedliche Angebote einzuholen und gründlich zu vergleichen. Bedenken Sie dabei stets auch die Kaufnebenkosten.

    Sobald der Vergleich abgeschlossen ist und Ihr/e Favorit/en feststehen, kontaktieren Sie diese für ein konkretes Finanzierungsgespräch. Hiernach erhalten Sie auf Sie zugeschnittene Angebote und entscheiden sich letztlich für das Darlehen, das Ihnen die besten Konditionen bietet.

    Dritte Stufe: Das Vorhaben in die Tat umsetzen

    Bei Bedarf wird die Bank einen Gutachter einsetzen, der den Wert des Hauses schätzt und diesen mit den gemachten Angaben abgleicht. Sobald die Bank Ihrem Antrag stattgegeben und Ihnen die Vergabe des Darlehens zugesagt hat, wenden Sie sich an einen Notar, um die vertraglichen Details zu regeln.

    Ist der Vertrag für Bau oder Kauf dann abgeschlossen, legen Sie diesen bei der Unterzeichnung des Darlehensvertrags vor. Im Anschluss hieran folgen weitere wichtige Schritte wie die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld ins Grundbuch. Danach zahlt die Bank schließlich den Kreditbetrag aus. Im Falle eines Immobilienkaufs geht die Überweisung direkt an den jeweiligen Verkäufer. Bauen Sie stattdessen, begleichen Sie die Rechnungen entsprechend des Baufortschritts selbst.

    Vierte Stufe: Die Rückzahlung

    Nach der Auszahlung des Darlehens geht es auch schon mit der Rückzahlung los. Während der gesamten Zinsbindung zahlen Sie nun die im Vertrag festgelegten monatlichen Raten auf dem Weg zum Eigentümer. Einige Zeit vor Ende der Zinsbindungsfrist wird sich die Bank dann mit Ihnen in Verbindung setzen, um über eine Anschlussfinanzierung des verbleibenden Betrags zu sprechen. Auch hier lohnt es sich, erneut einen Vergleich durchzuführen, um das beste Angebot zu finden.

    Achtung

    Unser Schema mit seinen vier Stufen soll Ihnen exemplarisch zeigen, wie die Baufinanzierung abläuft. Je nach Situation, Bank und Vorhaben können sich alternative Abläufe ergeben. Manchmal ist es auch so, dass die Stufen ineinander übergehen, sodass mancher Schritt früher erfolgt als in unserem Beispiel. 

    Wie bereite ich mich optimal auf das Finanzierungsgespräch vor?

    Die Vergabe einer Baufinanzierung ist auch für den Kreditgeber keine Kleinigkeit. Hier geht es nicht selten um hohe Geldsummen, was mit einem gewissen Risiko verbunden ist. Keine Bank möchte auf diesen Kosten sitzenbleiben.

    Daher steht vor der Entscheidung über die Zuteilung ein ausführliches Gespräch an, in dem Sie sich als Antragsteller bewähren müssen. Haben Sie jedoch keine Angst! Auch für Sie bietet das Finanzierungsgespräch die Chance, sich ein besseres Bild von Ihrem Gegenüber und seinen Angeboten zu machen. Fragen Sie also gerne nach, um zu prüfen, ob die Bank zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt. 

    Mit diesen drei Punkten gehen Sie bestens vorbereitet in das Finanzierungsgespräch:

    Halten Sie Ihren Finanzplan bereit

    Ihr Gegenüber kann einen ausführlichen Eindruck von Ihrer Kreditwürdigkeit und Bonität gewinnen, wenn Sie einen detaillierten und vor allem übersichtlich gestalteten Finanzplan vorlegen. Dieser Plan enthält im besten Fall vollständige Angaben zu Ihren regelmäßigen Einkünften wie

    • Gehalt      
    • sonstige Nebeneinnahmen,
    • Rentenzahlungen oder Kindergeld

    sowie Ausgaben wie

    • bestehende Darlehen,
    • Lebenshaltungskosten,    
    • Prämienzahlungen (z.B. für Kapitallebensversicherung oder Risikolebensversicherung)
    • und Unterhaltsverbindlichkeiten.

    Die Differenz zeigt, wie viel Kreditrate Ihr Budget theoretisch tragen kann. Ein erster wichtiger Hinweis, der den Verlauf des Gesprächs beeinflusst.

    Bringen Sie alle Unterlagen zum Termin mit

    Dass Sie es mit Ihrem Finanz-Anliegen ernst meinen, beweist eine vollständige Mappe mit allen notwendigen Unterlagen. Abgesehen hiervon beschleunigt die Vorlage aller Dokumente beim ersten Termin den gesamten Prozess zwischen Antrag und Bewilligung. Zu den wichtigen Unterlagen für das Erstgespräch gehören:

    • Gültiger Personalausweis (alternativ Reisepass)
    • Eigenkapital-Nachweise   
    • Bescheinigungen über Ihre Einkünfte
    • Steuerbescheide der vergangenen Jahre

    Zusätzlich sollten Sie bereits so viele Dokumente wie möglich mitbringen, die Ihr Bau- oder Kaufvorhaben näher beschreiben und erläutern. Dies sind beispielsweise

    • Grundrisse mit Flächenangaben und Flurkarte,
    • eine Baubeschreibung
    • sowie ggf. schon ein Kaufvertragsentwurf und ein Grundbuchauszug.

    Es empfiehlt sich, vor dem Gespräch bei der jeweiligen Bank anzurufen oder eine Nachricht zu schreiben, um zu erfragen, welche Dokumente in diesem Fall konkret gewünscht werden. So können Sie alles rechtzeitig zusammentragen.

    Glänzen Sie mit (Fach-)Wissen

    Es schadet nicht, wenn Sie sich vor dem Finanzierungsgespräch eingehend mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigen und die grundlegenden Details kennen. Das ist nicht nur wichtig, um ein Gespräch auf Augenhöhe führen zu können. Auch ermöglicht es Ihnen das Stellen eingehender Fragen zu den Konditionen, die für Ihre Entscheidung wichtig sind. Weiter unten in diesem Ratgeber finden Sie eine Liste mit den 16 wichtigsten Begriffen zum Thema Baufinanzierung.

    Wie hoch darf die monatliche Rate meiner Baufinanzierung ausfallen?

    Vor Abschluss eines Darlehens sollten Sie genau durchrechnen, welche Summe Sie sich überhaupt leisten können. Gehen Sie dabei am besten wie folgt vor:

    Finanziellen Ist-Zustand analysieren

    Listen Sie alle regelmäßigen Einnahmen auf, die Sie (und bei einem gemeinsamen Vorhaben auch Ihr Partner) verzeichnen. Zusätzlich erstellen Sie eine Liste mit allen Vermögenswerten – von Aktien über Bargeld bis hin zum Puffer auf dem Tagesgeldkonto. Zusätzlich bedenken Sie auch künftige Einnahmen, etwa durch eine Lebensversicherung, Schenkungen oder Erbschaften.      

    Monatliche Belastungen auflisten

    Listen Sie alle regelmäßigen Fixkosten auf. Zu den wichtigen monatlichen Posten gehören beispielsweise die Miete, bestehende Kreditraten, Lebensmittel und Drogerie sowie die Handyrechnung.

    Erstellen Sie zusätzlich eine Liste mit jährlichen Aufwänden wie Versicherungsprämien, Inspektion und Mitgliedsbeiträgen und teilen Sie diese Unkosten durch zwölf, um die monatliche Belastung zu erhalten. Spätestens jetzt zahlt sich das Führen eines Haushaltsbuches aus, denn hier sind viele wichtige Informationen enthalten.

    Rücklagen abziehen

    Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist das, was für Ihr Vorhaben theoretisch zur Verfügung steht. Bevor Sie nun jedoch mit dieser Zahl weitermachen, ziehen Sie von ihr weitere Rücklagen für Urlaube, Reparaturen und andere Kosten ab, die ggf. auf Sie zukommen können. Kalkulieren Sie hier großzügig, denn unerwartete Ausgaben sind keine Seltenheit.

    Die verbleibende monatliche Summe ist der Wert, den Sie für die monatliche Rate verwenden können. Anhand dessen können Sie errechnen, wie hoch die Darlehenssumme maximal sein darf.

    Tipp:

    Manchmal lohnt es sich, darüber nachzudenken, einen bestehenden Privatkredit umzuschulden und so Geld zu sparen. Bei einer geplanten Umschuldung empfiehlt sich schon während der Ist-Zustands-Analyse ein weiterer Vergleich im Bereich der Privatkredite.

    Wie hoch sollte ich die Tilgung ansetzen?

    Grundsätzlich gilt: Je niedriger die Tilgung, desto langsamer schrumpft der Schuldenberg und desto teurer wird am Ende die Immobilienfinanzierung.

    Am besten ist es, wenn Ihre Tilgungsrate so hoch ausfällt, dass Sie den Kredit recht zügig abbezahlen können. Das Rentenalter darf gern eine Art magische Grenze darstellen, bis zu der die Verbindlichkeiten abgetragen sein sollten. Achten Sie zeitgleich darauf, dass die Höhe der Tilgung nicht Ihr monatliches Budget sprengt. Ein wenig Fingerspitzengefühl ist folglich gefragt, wie auch unser Beispiel zeigt:

    Sie nehmen ein Darlehen über 250.000 Euro auf. Der Zinssatz beläuft sich auf 1,5 Prozent und die Zinsbindung auf rund zehn Jahre.

    Wie stehen Sie nun am Ende der Zinsbindungsfrist in Bezug auf die Zinskosten und die Restschuld da?

    Darlehenssumme

    250.000 €

    250.000 €

    250.000 €

    Tilgung

    1 %

    2 %

    3 %

    Restschuld am Ende der Zinsbindung

    223.045,76 €

    196.091,53 €

    169.137,29 €

    Zinskosten bis zum Ende der Zinsbindung

    35.545,76 €

    33.591,53 €

    31.637,29 €

    Wer bei der Berechnung der Tilgungshöhe im Hinblick auf das eigene Budget auf Nummer sicher gehen möchte – so zum Beispiel Paare, die Elternzeit planen – sollte bei der Anbietersuche auf die Möglichkeit achten, zwischendurch die Tilgung aussetzen oder die Rate erhöhen oder senken zu können.

    Unser Tipp zur Baufinanzierung

    Nehmen Sie in den Darlehensvertrag eine regelmäßige kostenfreie Sondertilgung auf. Dies verringert nicht nur die potenzielle Vorfälligkeitsentschädigung im Falle einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens, sondern hilft auch dabei, die Schulden noch schneller und mit Zinsspareffekt abzuzahlen.

    Kurze oder lange Zinsbindung: Was sollte ich wählen?

    Pauschal lässt sich die Frage nach der richtigen Zinshöhe für Ihre Baufinanzierung nicht beantworten. Wichtig ist unter anderem, die geeignete Laufzeit für Ihr Vorhaben zu finden, denn von dieser hängt die Höhe der Zinsen ab. Planen Sie eine lange Laufzeit, können Sie sich auch über einen längeren Zeitraum an den vereinbarten Zins binden. Das schützt Sie vor etwaigen Zinserhöhungen.

    Aber: Je länger der Kredit, desto teurer wird er. Denn die Sicherheit der Zinsbindung wird oftmals mit einem Aufschlag gezahlt. Eine kürzere Laufzeit lässt das Darlehen also günstiger werden. Dabei riskieren Sie jedoch eine teure Anschlussfinanzierung. Die kurze Zinsbindung lohnt sich also nur, wenn Sie das Darlehen in dieser Zeit komplett zurückzahlen können oder wenn sie darauf setzen, dass es schon bald zu noch niedrigeren Zinsen kommt.

    Was passieren kann, wenn nach einer kurzen Zinsbindungszeit der Zins am Markt steigt, veranschaulicht unser Beispiel:

    Sie nehmen einen Kredit über 250.000 Euro auf. Die Zinsbindung beträgt fünf Jahre, der Zinssatz 0,85 Prozent. Ihre monatliche Rate beträgt etwa 593 Euro.

    Nach der Zinsbindung liegt Ihre Restschuld bei 224.470,38 Euro. Die Zinsen sind auf 1,7 Prozent gestiegen. Bei der Anschlussfinanzierung steigt Ihre monatliche Rate bei sonst gleichen Faktoren auf rund 692 Euro. Sie zahlen nun also trotz geringerer Darlehenssumme höhere Monatsraten.

    Welche Nebenkosten muss ich bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigen?

    Sobald Sie eine Immobilie finanzieren, entstehen einige Nebenkosten zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis, den Sie über die Baufinanzierung decken. Je nach Vorhaben ist es wichtig, in Kosten zu unterteilen, die beim Bau entstehen und die sich aus dem Kauf eines Hauses ergeben.

    Hauskauf-Nebenkosten

    • Provision für den Makler
    • Notargebühren
    • Gebühren für Eintragungen beim Grundbuchamt
    • Grunderwerbssteuer
    • Gutachter-Honorare
    • Ausgaben für Möblierung, Modernisierung, Sanierung und Renovierung
    • Finanzierungskosten wie Teilauszahlungszuschläge, Bereitstellungszinsen, Nichtabnahmeentschädigung
    • Umzugskosten

    Hausbau-Nebenkosten

    • Gebühren für die Baugenehmigung
    • Erschließungskosten
    • Baustellenvorbereitungskosten
    • Abrisskosten
    • Versicherungen während der Bauzeit
    • Architekten-Honorar
    • Ausgaben für die Gestaltung der Außenanlage und den Innenausbau

    Es ist wichtig, dass Sie die Nebenkosten, die bei einer Baufinanzierung auf Sie zukommen können, nicht unterschätzen. Üblicherweise finanzieren Banken diese nämlich nicht im Rahmen der Baufinanzierung, weshalb sie über Eigenkapital oder weitere Darlehen gedeckt werden müssen.

    Welche Fördermöglichkeiten kann ich beantragen?

    Sonderlich viel Förderung wird Hauskäufern und Bauherren heute leider nicht mehr geboten. Die Eigenheimzulage wurde vom Staat gestrichen und der Kauf oder Bau einer Immobilie ist nicht mehr steuerlich absetzbar. Die Baufinanzierung ist und bleibt daher vor allem eine Frage der persönlichen Leistbarkeit.

    Eine interessante Möglichkeit aber sind weiterhin staatlich geförderte KfW-Kredite. Neben Studenten und mittelständischen Betrieben unterstützt die KfW-Bank auch Bauherren mit Krediten zu günstigen Konditionen. Besonders belohnt werden außerdem Bauherren, die ihr Haus möglichst energie- und umweltbewusst gestalten oder den Kauf eines frisch sanierten Gebäudes im Standard eines KfW-Effizienzhauses planen.

    Dabei vermittelt die KfW nie direkt, sondern es wird stets eine Hausbank zwischengeschaltet. Das hat Vor- und Nachteile: Einige Filialbanken und Institute versuchen, die bereits günstigen Konditionen der Förderbank weiter auszubauen, bei anderen Banken kann der angebotene Zinssatz aber auch deutlich höher liegen als der ursprüngliche der KfW. Sie als planender Bauherr sollten daher auch hier in jedem Fall einen Baufinanzierung-Vergleich vornehmen.

    Welche Begriffe rund um die Baufinanzierung sollte ich kennen?

    Annuitätendarlehen

    Ein Annuitätendarlehen ist eine Form des Kredits, bei der Sie während der gesamten Laufzeit, die vereinbart wurde, die gleichen Raten pro Monat zahlen. Dies macht die Rückzahlung planbar. Daher ist das Annuitätendarlehen auch bei der Baufinanzierung beliebt sowie bewährt.

    Anschlussfinanzierung

    Die Anschlussfinanzierung wird dann relevant für Sie, wenn Ihre Bindung an den Zins nach der vereinbarten Zeit ausläuft. In diesem Fall bleibt meist eine Restschuld übrig, die Sie mit Hilfe eines neuen Darlehens finanzieren.

    Dieses nennt sich Anschlussfinanzierung und kann sowohl bei der bisherigen Bank als auch bei einem neuen Anbieter abgeschlossen werden. Als Forward-Darlehen sichert dieser Kredit Ihnen ggf. schon Jahre zuvor einen günstigen Zins. Auch hier lohnt sich der Vergleich von Zinsen und Konditionen. Ihr aktueller Berater wird Ihnen gerne Informationen rund um die zu erwartenden Konditionen für das Forward-Darlehen geben, sodass Sie sie mit alternativen Angeboten vergleichen können.

    Beleihungswert

    Beim Beleihungswert handelt es sich um den Wert eines Objekts, dem ein Sicherheits-Abschlag von 10 bis 30 Prozent abgezogen wurde. Banken kalkulieren den Beleihungswert vor der Vergabe der Baufinanzierung, um herauszufinden, welche Summe bei einer möglicherweise nötigen Zwangsversteigerung angesetzt werden könnte. Dieser Wert ist ein wichtiger Faktor, wenn es um die Maximalhöhe Ihrer Baufinanzierung geht.

    Beleihungsauslauf

    Der Beleihungsauslauf setzt den Beleihungswert und die notwendige Darlehenssumme in ein Verhältnis und stellt diese in Form eines Prozentwerts dar. Die Formel hierfür lautet:

    Kreditsumme / Beleihungswert = Beleihungsauslauf

    Anbieter bevorzugen es, wenn dieser Wert weniger als 60 Prozent beträgt. Dies nämlich weist auf ein geringeres Risiko für die Bank hin.

    Bereitstellungszinsen

    Bereitstellungszinsen zahlen Sie im Falle einer nicht fristgerecht abgerufenen Teilsumme Ihrer Baufinanzierung. Vor allem Hausbauer sind hiervon gelegentlich betroffen, wenn Lieferverzögerungen entstehen oder Gewerke nicht so zügig wie gedacht vorankommen. Durch die spätere Auszahlung verzeichnet die Bank weniger Zinseinnahmen, was Sie als Kreditnehmer ausgleichen müssen.

    Effektivzins

    Beim Effektivzins handelt es sich um einen Zinssatz, der alle Kosten enthält, die bei der Vergabe der Baufinanzierung entstehen. Hierzu gehören Kosten für das Verleihen der Geldsumme, Kontoführungsgebühren und Gebühren für die Vermittlung der Baufinanzierung. Was eine Bank in den Effektivzins aufnimmt, kann sich unterscheiden. Fragen Sie daher am besten bei der Beratung durch einen Experten vor Ort nach.

    Eigenkapital

    Das Eigenkapital ist jene Geldsumme, die Sie aus eigener Kraft aufbringen können. Einfließen können sowohl Ersparnisse als auch Sachwerte wie Gold. Banken wissen einen höheren Eigenkapitalanteil zu schätzen, da dieser einen geringeren Hauskredit ermöglicht und sich risikosenkend auswirkt. Im Regelfall sorgt eine höhere Eigenkapitalquote dafür, dass Sie als Kreditnehmer niedrigere Zinsen erhalten. Kaufnebenkosten müssen Sie in der Regel über das Eigenkapital decken.

    Repräsentatives Beispiel

    Unterbreitet ein Berater Ihnen konkrete Angebote für ein Immobiliendarlehen, ist er gesetzlich dazu verpflichtet, jedem Angebot ein repräsentatives Beispiel hinzuzufügen. Dieses Beispiel liefert wichtige Informationen zur Frage, welche Konditionen wenigstens zwei Drittel aller Kreditnehmer erhalten. Ebenfalls finden Sie hier alle wichtigen Informationen über die gesamte Laufzeit, den Effektivzins, den Sollzins und die Höhe des Kredits. Das repräsentative Beispiel können Sie dank seiner Übersichtlichkeit sehr gut für den Baufinanzierung-Vergleich nutzen.

    Restschuld

    Die Restschuld ist jene Summe, welche nach Ablauf der vorab vereinbarten Zinsbindungsfrist übrig bleibt. Die Restschuld kann je nach Höhe komplett bezahlt oder per Anschlussfinanzierung wie üblich mit Ratenzahlungen beglichen werden. Vergleichen Sie auch hier wieder wie zu Beginn der Immobilienfinanzierung.

    Sollzins

    Der Sollzins beschreibt jene Zinsen, die Kreditnehmer dafür zahlen, dass die Bank Ihnen eine Baufinanzierung bereitstellt. Gut vergleichbar ist das mit Gebühren. Nicht enthalten sind in diesem Zinssatz Nebenkosten, die sich aus dem Kredit ergeben.

    Tilgung

    Die monatlichen Raten, welche Sie bei der Immobilienfinanzierung an Ihre Bank zahlen, bestehen aus einem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Tilgung beschreibt in diesem Fall die Rückzahlung der tatsächlichen Darlehenssumme ohne Zinsen.

    Vorfälligkeit

    Zahlen Sie als Kreditnehmer Ihre Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ab, nennt sich dies Vorfälligkeit. Hierbei entgehen Ihrer Bank im Regelfall Einnahmen durch Zinsen. Für diese kann der Anbieter dann eine entsprechende Entschädigung, die Vorfälligkeitsentschädigung, verlangen. Informationen hierzu finden Sie in Ihren Unterlagen.

    Zinsbindung

    Die Zinsbindung ist jene Zeit, in der die Bank Ihnen den bereits beim Abschluss der Baufinanzierung zugesagten Jahreszins garantiert. Die Zinsbindung wird gerne auch Zinsfestschreibung oder Sollzinsbindung genannt und liegt üblicherweise zwischen 5 und 30 Jahren. Da sie die Höhe der Zinsen beeinflussen kann, wird sie auch im Baukreditrechner angegeben.

    Wichtige Fragen und Antworten zur Baufinanzierung

    Wie viel Eigenkapital ist für eine Finanzierung nötig?

    Das Eigenkapital zählt zu den wichtigsten Faktoren der Baufinanzierung. Denn je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto weniger müssen Sie über einen Kredit finanzieren. Ist Ihr eigenes Vermögen allerdings vergleichsweise niedrig, bedeutet das ein höheres Risiko für den Kreditgeber bzw. die Bank. Deshalb wird hierbei in der Regel ein nicht geringer Zinsaufschlag verlangt, den Sie zusätzlich zahlen müssen. Die Höhe der Kreditzinsen wird durch die Laufzeit, den Objektwert, die Tilgungshöhe und das Eigenkapital beeinflusst. Allgemeinhin gelten am Markt derzeit 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises bzw. Baupreises als ausreichende Höhe für das Eigenkapital. Sinnvoll ist hier allerdings, großzügig zu planen und Rücklagen anzulegen, denn als baldigem Eigentümer von Wohnung oder Haus können überraschende Belastungen auf Sie zukommen.

    Ist eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich?

    Klassischerweise bestehen Baufinanzierungen nur anteilig aus einem Baudarlehen mit entsprechender Sollzinsbindung. Den restlichen Teil der benötigten Summe decken die Bauherren mit ihrem Eigenkapital. Falls dieses nicht vorhanden ist oder nicht verwendet werden soll, ist jedoch auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Dies hat Vor- und Nachteile. Vorteile • Sie können für Ihr Baugeld Niedrigzinsphasen ausnutzen. • Eine hohe Anfangstilgung und höhere Mindesttilgung ermöglichen es Ihnen, früher schuldenfrei zu sein • Ihr vorhandenes Eigenkapital bleibt als Reserve für Engpässe verfügbar • Die Vollfinanzierung der Immobilie ermöglicht einen Hausbau oder -kauf in jungen Jahren Nachteile • Die Baugeldzinsen liegen höher und es entstehen allgemein höhere Kosten • Höhere Mindesttilgungsraten sind eine größere monatliche Belastung • Plötzliche Änderungen der persönlichen Finanzlage sind einschneidender Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital ein deutlich höheres Risiko und meist weniger vorteilhafte Konditionen bedeutet, in Niedrigzinsphasen aber für Besserverdiener durchaus attraktiv sein kann. Und auch bei diesem Modell gilt natürlich: Wer Wert darauf legt, dass seine Baufinanzierung günstig ist, kommt um einen Vergleich verschiedener Angebote für Baufinanzierungen nicht herum.

    Wie viel Eigenkapital kann durch Eigenleistung ersetzt werden?

    Legen Bauherren am eigenen Haus selbst Hand an, dann meist in der Hoffnung, Geld zu sparen. Hier sei jedoch gewarnt, wer weitreichendere Eigenleistungen rund um seinen Baukredit einkalkuliert. Manche Banken sind zwar bereit, bis zu einer bestimmten Maximalsumme Baukosten als Eigenleistung anzuerkennen, die Realität zeigt dagegen oft ein anderes Bild. So groß die Motivation selbst anzupacken ist: Die Eigenwahrnehmung mancher Kreditnehmer ist bisweilen ein schlechter Ratgeber. Fast immer wird es teurer und dauert länger. Darüber hinaus entfällt die Garantie für selbst erbrachte Arbeiten. Aus diesen Erfahrungswerten gilt auch hier eine Faustregel: Verplanen Sie nie mehr als 5 bis 10 Prozent der Bausumme als Eigenleistung!

    Wofür kann ich eine Baufinanzierung nutzen – und wofür nicht?

    Wichtig zu wissen ist es vor dem Vergleich, dass Sie Baufinanzierungen nicht beliebig einsetzen können, sondern einer Zweckbindung unterliegen. Ein solcher Kredit dient ausschließlich der Immobilienfinanzierung, dem Hausbau und der Renovierung oder Sanierung der Immobilie. Sie decken damit also beispielsweise den Kaufpreis und die Kosten für eine neue Heizung. Zusätzliche Nebenkosten sind hierüber nicht finanzierbar. Für diese empfiehlt sich ein gesonderter Kreditvergleich ohne Verwendungszweck.

    Wann muss ich die erste Rate bezahlen?

    Üblicherweise starten Sie die Anfangstilgung für Ihre Traumimmobilie im ersten Monat nach der Auszahlung Ihres Kredits. Die Höhe der Raten kann sich jedoch unterscheiden. Kaufen Sie eine Immobilie und erhalten Sie den Gesamtbetrag sofort, zahlen Sie die vereinbarten Kreditkosten in voller Höhe. Bauen Sie stattdessen und erhalten Sie das Baugeld schrittweise, zahlen Sie während der ersten Zeit nur für diese jeweiligen Teilbeiträge Zinsen.

    Wann kann ich eine Baufinanzierung kündigen?

    Als Kreditnehmer dürfen Sie Ihre Baufinanzierung ohne Weiteres am Ende der Zinsbindungsfrist oder nach zehn Jahren kündigen. Achten Sie darauf, dass Sie ggf. Kündigungsfristen einhalten müssen. Sollten Sie den Kredit vor Ende der Sollzinsbindung kündigen, weicht dies von der Planung der Bank ab. Entsprechend kann es passieren, dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Die Berechnung kann im Rahmen einer Beratung vor Ort erfolgen.

    Was passiert mit der Baufinanzierung beim Verkauf der Immobilie?

    Gehört dem Kreditnehmer das Eigentum nicht mehr, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Läuft der Kredit zu diesem Zeitpunkt schon länger als zehn Jahre, wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wird diese Laufzeit unterschritten, muss die Entschädigung in Abhängigkeit der Sollzinsbindung gezahlt werden. Allerdings kann auch der Käufer den Kredit übernehmen, dieser benötigt jedoch eine ausreichende Bonität und wird ggf. vorab persönlich vergleichen und Informationen einholen wollen.

    Was kann ich tun, wenn meine Baufinanzierung abgelehnt wurde?

    War Ihre Finanzierungsanfrage nicht erfolgreich und verweigert die Bank Ihnen die Baufinanzierung, fragen Sie Ihren Berater am besten gleich nach Informationen zu den Gründen hierfür. Im Regelfall können die Experten gut aufzeigen, warum sie so entschieden haben. Schätzt die Bank Ihr Risiko als zu hoch ein, können Sie Ihr Glück durchaus noch einmal bei anderen Anbietern versuchen. Bis zu vier Versuche haben Sie bei der Einholung von Angeboten. Ein Kredit ohne Schufa für die Finanzierung von Immobilien ist im Regelfall keine gangbare Option. Wurde Ihre Finanzierungsanfrage abgelehnt, weil Sie • über einen negativen SCHUFA-Score verfügen, • seit weniger als drei Jahren selbständig sind, • noch in Probezeit / befristet angestellt sind • oder über ein zu geringes Einkommen verfügen, stehen Ihre Chancen mit diesen Eckdaten leider auch bei anderen Banken eher schlecht.