Grundschuld löschen – Informationen und Tipps

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 05.12.2016

Die Grundschuld ist heute eine gängige Kreditsicherheit, die für die Immobilien- oder Baufinanzierung verwendet wird. Sie wird im Grundbuch eingetragen und bleibt dort auch nach dem Ende der Laufzeit weiter bestehen, selbst dann, wenn das Darlehen komplett abbezahlt wurde.

Aus diesem Grund wollen viele Verbraucher die Grundschuld auf ihr Grundstück später löschen lassen. Allerdings kann der Fortbestand der eingetragenen Grundschuld auch Vorteile haben. Hier erfahren Sie alles Wichtige über die Grundschuldlöschung sowie ihre Vor- und Nachteile.

Die Grundschuld vs. Hypothek

Die Grundschuld wird ebenso wie die Hypothek in das Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zur Hypothek verringert sich eine Grundschuld über die Laufzeit des Kredits nicht. Sie bleibt von der Eintragung bis zur Löschung in gleicher Höhe im Grundbuch eingetragen. Während Kreditnehmer bei einer Hypothek mit ihrem gesamten Vermögen haften, wird für die Grundschuld allein das Grundstück als Sicherheit genommen. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit hat die Bank die Möglichkeit, das Grundstück mit der Immobilie zu versteigern. Durch den Erlös der Zwangsversteigerung wird die Restschuld getilgt. Kann ein Kreditnehmer eine Hypothek nicht mehr bedienen, muss er darüber hinaus auch mit weiteren Vermögenswerten dafür haften.

Wichtig: Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld an keine feste Forderung geknüpft. Sie gehört jedoch zu den Grundpfandrechten beim Immobilienkauf.

Brieflose Grundschuld vs. Briefgrundschuld

Wer eine Grundschuld beim Grundbuchamt eintragen lässt, hat die Möglichkeit, eine brieflose oder Briefgrundschuld zu nutzen. Bei der brieflosen Grundschuld wird der Gläubiger direkt im Grundbuch eingetragen.

Die Briefgrundschuld hingegen wird in einem eigenen Dokument gesichert, dem Grundschuldbrief. Der Besitzer dieses Briefs ist dabei der Forderungsinhaber. Wird die Forderung abgetreten, wird der Brief einfach weitergegeben. Allerdings wird im Grundbuch nicht vermerkt, wer der neue Gläubiger ist.

Für Verbraucher hat sich in der Praxis meist die brieflose Grundschuld durchgesetzt. Sie sorgt bei der Kreditaufnahme bei Banken für die meiste Transparenz und zugleich für geringere Kosten, da kein separates Dokument vom Grundbuchamt erstellt werden muss.

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So läuft eine Löschung der Grundschuld ab

Wer eine Grundschuld löschen möchte, muss verschiedene Aspekte beachten. Sie kann vom Kreditnehmer nicht einfach selbst gelöscht werden. Er muss sich hierfür die Genehmigung des Gläubigers, also der Bank einholen. Erst dann darf der Kreditnehmer aktiv werden und den Löschvorgang starten. Der Ablauf der Löschung ist jedoch immer gleich.

  1. Löschungsbewilligung bei der Bank einholen
  2. Löschungsbewilligung mit Antrag auf Löschung bei Grundbuchamt einreichen
  3. Prüfung abwarten
  4. Löschungsvermerk wird in Grundbuch eingetragen

Im Folgenden erfahren Sie alle Details über die einzelnen Schritte der Grundschuldlöschung.

Löschungsbewilligung einholen

Erst wenn das Immobiliendarlehen komplett zurückgezahlt wurde, ist es möglich, eine Grundschuld zu löschen. Für die Löschung einer Grundschuld benötigen Sie zunächst eine sogenannte „Löschungsbewilligung“. Die Löschungsbewilligung erhalten Sie bei der Bank oder Bausparkasse, bei der Sie die Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen haben.

Die Bewilligung ist vor allem dann wichtig, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Denn üblicherweise wollen Käufer ihre neue Immobilie unbelastet erwerben.

Notarielle Beglaubigung

Stimmt die Bank der Löschungsbewilligung zu, muss sie notariell beglaubigt werden, damit der entsprechende Antrag im Grundbuchamt gestellt werden kann. Für die notarielle Beglaubigung werden in einem Dokument folgende Angaben benötigt:

Für die Löschungsbewilligung darf die Bank aufgrund einer gesetzlichen Regelung keine Gebühren verlangen. Allerdings dürfen mögliche Notarkosten oder die Kosten beim Grundbuchamt an den Kunden weitergegeben werden.

Löschung beim Grundbuchamt beantragen

Die Grundschuld ist beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt. Kreditnehmer können sich in diesem Fall an die Abteilung II (Vormerkungen oder Grunddienstbarkeiten) oder Abteilung III (Hypotheken oder Grundpfandrechte) wenden.

Da die Löschungsbewilligung ohnehin von einem Notar beglaubigt werden muss, schickt er das Dokument in der Regel gemeinsam mit dem Antrag auf Löschung der Grundschuld an das Grundbuchamt. Sie können diese Schritte jedoch auch selbst übernehmen.

Diese Unterlagen benötigt das Grundbuchamt für die Austragung der Grundschuld:

  • notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank
  • Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt

Prüfung durch das Grundbuchamt und Löschungsvermerk

Nachdem das Grundbuchamt die erforderlichen Dokumente erhalten hat, wird der Sachverhalt dort geprüft. Die Prüfung kann einige Werktage dauern.

Ist die Prüfung abgeschlossen, „löscht“ das Grundbuchamt die Grundschuld nicht im eigentlichen Wortsinne. Vielmehr erfolgt ein Löschungsvermerk im Grundbuch, der in einer eigenen Spalte hinzugefügt wird. Zusätzlich wird die nicht mehr gültige Grundschuld unterstrichen. 

Gut zu wissen:Die Löschung als Neueintrag

Die Löschung der Grundschuld ist theoretisch ein Neueintrag, der besagt, dass es keine Grundschuld mehr gibt.

Kosten für die Löschung einer Grundschuld

Während die Bank für die Löschungsbewilligung keine Gebühren erheben darf, entstehen durch die Arbeit des Notars sowie das Grundbuchamt Kosten. Sie hängen von der Höhe des Grundstückswerts ab. In der Regel entsprechen die Kosten für den Notar den Kosten für das Grundbuchamt.

Bei einem Wert von 250.000 Euro müssen Sie mit Gebühren von ca. 500 Euro rechnen, wobei je 250 Euro auf den Notar und das Grundbuchamt entfallen.

So können Sie Kosten sparen

Um sich die Kosten für die Löschung der Grundschuld zu sparen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum einen kann die Grundschuld einfach im Grundbuch stehen bleiben. Zum anderen lässt sich die Grundschuld beim Immobilienverkauf an eine andere Bank abtreten oder überschreiben.

Wird die Immobilie verkauft, muss sich der Verkäufer nämlich an den Kosten für die Neueintragung beteiligen. Wird die Grundschuld auf das gleiche Kreditinstitut übertragen, fallen nur Gebühren an, wenn das verwendete Darlehen höher als die bestehende Grundschuld ist.

Tipp:So umgehen Sie die Gebühren für die Neueintragung

Eine Umschreibung der Grundschuld ist auch möglich, wenn die Immobilienbesitzer ein Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen möchten.

In diesem Fall werden nur Gebühren für die Umschreibung fällig, nicht aber für die Neueintragung.

Grundschuld im Grundbuch belassen

Eine Löschung der Grundschuld ist mit zusätzlichen Kosten verbunden, die sich Hausbesitzer in der Regel sparen können. Selbst wenn der Hauskredit komplett getilgt wurde, kann eine eingetragene Grundschuld weiterhin sinnvoll sein.

Denn dieses Grundpfandrecht kann für weitere Kredite als Kreditsicherheit verwendet werden. Am häufigsten wird die Grundschuld zum Beispiel für die Finanzierung von Renovierungen oder großen Reparaturen an einer Immobilie verwendet.

Darüber hinaus ist es aber auch möglich, die Grundschuld für eine Autofinanzierung oder vergleichbare Kredite zu verwenden. Durch die weitere Nutzung der Grundschuld entstehen keine zusätzlichen Gebühren, weil es keiner Änderungen an der Höhe oder der Bank bedarf.

Die Eigentümergrundschuld

Mit der Aufhebung der Grundschuld wird das unmittelbare Grundpfandrecht des Gläubigers, also der Bank gelöscht. Allerdings kann die Grundschuld als sogenannte „Eigentümergrundschuld“ weiterhin im Grundbuch eingetragen bleiben. Voraussetzung hierfür ist, dass die Bank oder die Bausparkasse einen Verzicht ausspricht.

Der Vorteil der Eigentümergrundschuld besteht darin, dass der Eigentümer des Grundstücks sich damit den höchsten Rang im Grundbuch sichert. Somit kann er diese Position anderen Gläubigern bei neuen Krediten einräumen.

Wird das Grundstück verkauft, wird die Eigentümergrundschuld wieder zu einer Fremdgrundschuld.

Warum ist eine Löschungsbewilligung in manchen Fällen dennoch sinnvoll?

Es kostet zwar zusätzlich Geld, eine Grundschuld löschen zu lassen. Allerdings erhalten Verbraucher dadurch die Sicherheit, dass das Kreditinstitut die Grundschuld nicht an eine weitere Institution verkauft.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass Banken eine Eigentümergrundschuld nicht anerkennen und die Eintragung einer neuen Grundschuld für die Kreditvergabe fordern. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn nicht klar ersichtlich ist, ob die bestehende Grundschuld bereits verpfändet wurde.

Wer somit ganz sicher gehen möchte, löscht seine alte Grundschuld, nachdem er sein Darlehen vollständig abbezahlt hat. Wird ein Anschlusskredit oder ein Renovierungskredit benötigt, kann er eine neue Grundschuld eintragen lassen, muss dafür aber mit zusätzlichen Kosten rechnen.

Achtung:Originale Urkunde aufbewahren

Wurde eine Briefgrundschuld vereinbart, sollten Sie sich unbedingt das Original der vollstreckbaren Urkunde von der Bank zurückgeben lassen.

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Entstehen bei der Eigentümergrundschuld Kosten?

Angenommen, man hat eine Löschungsbewilligung bzw. Verzichtserklärung der Bausparkasse - verursacht dann die Umwandlung einer (Bank-)Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld trotzdem Kosten ...

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