Schönheitsreparaturen: So steht es im Mietrecht

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Wer zur Miete wohnt, verpflichtet sich in der Regel zu sogenannten „Schönheitsreparaturen“, wenn er auszieht. Allerdings gibt es in der Praxis immer wieder Unklarheiten, wer für die Kosten der Ausbesserungsarbeiten aufkommt. So besteht an dieser Stelle ein großer Interpretationsspielraum, da eine klare gesetzliche Definition fehlt. Die Diskrepanz zwischen Gesetzgebung und Alltag ist deshalb groß. In diesem Ratgeber erhalten Sie nun nützliche Informationen rund um Schönheitsreparaturen sowie Tipps, worauf Sie bei Mietverträgen achten sollten.

Inhaltsverzeichnis

    Schönheitsreparaturen sind optische Ausbesserungsarbeiten an Wänden, Türen oder Böden innerhalb einer Mietwohnung. Der Begriff „Reparaturen“ trifft deshalb in der Praxis nicht ganz zu, da Wohnungen oder Bestandteile der Wohnung nicht im eigentlichen Sinne repariert werden müssen.

    Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

    In der Mietpraxis ist jedoch wichtig, welche Arbeiten die Schönheitsreparaturen umfassen. Denn die Pflicht zu Schönheitsreparaturen wird häufig im Mietvertrag festgeschrieben. Allerdings entwickeln sich aus derartigen Klauseln immer wieder Rechtsstreitigkeiten, die sogar vor dem Bundesverfassungsgericht enden.

    Letztlich ist per Gesetz nicht genau geregelt, wann genau Schönheitsreparaturen erfolgen müssen und wer dafür verantwortlich ist. Laut Paragraph 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

    Allerdings gibt es mit Paragraph 28 Absatz 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) eine Grundlage für die Art der Reparaturen.

    § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV

    "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

    Wird eine Wohnung nicht renoviert übernommen, besteht für den Mieter jedoch generell keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen, wenn er wieder auszieht.

    Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass ein Vermieter Klauseln im Mietvertrag festhält, mit welchen er die Pflicht zur Schönheitsreparaturen klarer definiert. Ein solches Recht besteht auch bei Untermietverträgen. Allerdings müssen diese Klauseln der gültigen Rechtsprechung folgen.

    Was zählt als Schönheitsreparatur?

    Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert Schönheitsreparaturen nicht. Gerichte orientieren sich in Streitfällen deshalb an der „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“, kurz der II. BV. Dort ist der Paragraph 28 entscheidend.

    Demnach sind Schönheitsreparaturen:

    • Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
    • Das Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
    • Das Streichen von Innentüren sowie die innen liegenden Rahmen von Fenstern (Holz)
    • Das Streichen der Innenseiten von Außentüren

    Grundsätzlich müssen alle Bestandteile der Wohnung nicht renoviert werden, die nicht in dieser Liste aufgeführt werden.

    Folgende Arbeiten gehören nicht zu Schönheitsreparaturen:

    • Das Erneuern von zerschlissenen Teppichböden
    • Das Versiegeln von Parkett
    • Das Abschleifen von Parkettböden
    • Das Streichen von Sockelleisten oder Fußleisten

    Nach gängiger Rechtsprechung können Sie als Mieter von folgenden Fristen für Schönheitsreparaturen ausgehen:

    • Küchen, Bäder und Duschen: Diese Räume sollten alle drei Jahre frisch gestrichen werden.
    • Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: Hier ist eine Frist von fünf Jahren für einen Neuanstrich meist gültig.
    • Andere Nebenräume: Bei diesen Räumlichkeiten kann die Wandfarbe alle sieben Jahre erneuert werden.

    Ungültige Klauseln in Mietverträgen

    Vermieter versuchen meist, die Mieter durch spezielle Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen zu zwingen. Allerdings wurden viele Zusatzklauseln inzwischen vor Gerichten verhandelt und für ungültig erklärt. Die folgenden fünf Klauseln sind nach heutigem Stand unwirksam.

    Umfang der Renovierung Wenn die Schönheitsreparaturen in einer zusätzlichen Klausel über die Innenräume hinausgehen und zum Beispiel den Außenanstrich der Fenster sowie die Versiegelung von Parkett umfassen, ist die Klausel unwirksam. So müssen konkret die Innenseiten der Fenster bezeichnet werden. Wird nur allgemein von „Streichen der Türen und Fenster“ gesprochen, sind damit auch die Außenseiten gemeint. Für diese Renovierung ist der Mieter nicht zuständig. In diesem Fall widerspricht die Klausel Paragraph 28, Absatz 4 der II. Berechnungsverordnung (BV).
    Farbwahlklausel Manche Mietverträge sehen in einer speziellen Klausel vor, dass Türrahmen und Fensterrahmen nur weiß gestrichen werden dürfen. Diese Vorgabe ist aufgrund zweier Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) aus 2009 (VIII ZR 50/09) und 2010 (VIII ZR 166/08) ungültig. Die Begründung: Der Mieter wird zu sehr eingeschränkt, da die Klausel auch für die Zeit gültig ist, in welcher der Mieter in der Wohnung lebt. Demnach wird auch diese Klausel unwirksam.
    Abgeltungsklausel Diese Klausel wird in Mietverträgen häufig mit einer Fristenregelung kombiniert. Demnach wird der Vermieter zur anteiligen Zahlung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn er vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht. Allerdings hat der BGH eine derartige Klausel in einem Urteil von 2006 (VIII ZR 52/06) für ungültig erklärt, wenn die Pflicht zur Beteiligung an den Renovierungskosten nicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung gekoppelt ist. Nach der Begründung der Richter wäre es nicht zulässig, dass der Mieter bezahlen muss, wenn er die Wohnung in einem nicht-renovierungsbedürftigen Zustand übergibt. Im Jahr 2015 erging durch den BGH ein weiteres Urteil (VIII ZR 242/13), dass eine Abgeltungsklausel allgemein für ungültig erklärt. Das Urteil sieht den Mieter durch eine solche Klausel benachteiligt, da die anteiligen Kosten an möglichen Reparaturen nicht zuverlässig ermittelt werden können.
    Endrenovierungsklausel Wenn ein Mieter eine Wohnung übernimmt, deren Wände, Heizkörper sowie Türen und Fenster neu gestrichen wurden, wird oftmals eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag eingefügt. Diese Vorgabe besagt, dass der Mieter sich dazu verpflichtet, die Wohnung bei seinem Auszug ebenso neu renoviert zu übergeben. Da jedoch nicht präzisiert wird, ob die Wohnung nach seinem Auszug überhaupt renovierungsbedürftig ist, gilt auch diese Klausel als unwirksam. Die Unwirksamkeit wurde höchstrichterlich durch den BGH im Jahr 2009 (VIII ZR 166/08) bestätigt.
    Starre Fristen für Schönheitsreparaturen Manche Mietverträge geben genau vor, in welchen Räumen und Intervallen Schönheitsreparaturen erfolgen sollen. Grundsätzlich ist es erlaubt, den Mieter zu solchen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Allerdings darf es dafür keinen starren Zeitplan geben, sondern die Pflicht zur Reparatur muss auch den jeweiligen Zustand der Wände oder Türen berücksichtigen. Lässt der Plan mit den jeweiligen Fristen stattdessen keine Ausnahmen zu, ist die Klausel nach einem Richterspruch des BGH aus dem Jahr 2006 (VIII ZR 178/05) ungültig.

    Ob eine vom Vermieter im Vertrag festgelegte Klausel Bestand hat oder nicht, muss im gegebenen Fall von einem Experten geprüft werden. Empfehlenswert ist es deshalb, sich Rat von einem Anwalt einzuholen. Meist sind Klauseln zum Beispiel dann unwirksam, wenn sie nur allgemein formuliert werden oder die Schönheitsreparaturen nicht an eine bestimmte Bedingung wie die Renovierungsbedürftigkeit gebunden werden.

    So prüfen Sie Ihren Vertrag

    • Welchen Umfang haben die Schönheitsreparaturen? Prüfen Sie genau, ob der Mietvertrag Schönheitsreparaturen aufführt, die nicht Paragraph 28, Absatz 4 Satz 3 der II. BV Überwiegend sind Klauseln unwirksam, wenn sie diesen Vorgaben nicht entsprechen.
    • Müssen Sie die Schönheitsreparaturen durch einen Fachmann erledigen lassen? Wird in Ihrem Mietvertrag festgelegt, dass Sie die Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma durchführen lassen dürfen, ist dieser Zusatz unwirksam. Denn gemäß einem Urteil des BGH (VIII ZR 294/09) aus dem Jahr 2010 müssen Sie die Möglichkeit haben, selbst renovieren zu dürfen.
    • Dürfen Sie die Wohnung sowie Fenster und Türen während der Mietdauer nur in einem vorgegebenen Farbton streichen? Eine solche Vorgabe ist ungültig. Sie müssen die freie Farbwahl haben. Allerdings kann der Vermieter die Farbwahl für Renovierungsarbeiten beim Auszug einschränken.
    • Verpflichtet Sie der Mietvertrag zu einer Renovierung beim Auszug? In diesem Fall sollten Sie genau prüfen, ob die Formulierung während der Mietzeit erfolgte Renovierungen berücksichtigt. Ebenso sollte berücksichtigt werden, wie Sie die Wohnung übernommen haben. Sind Sie in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen, müssen Sie in der Regel auch beim Auszug nicht renovieren. Ist diese Tatsache auch in einem Übernahmeprotokoll festgehalten worden, haben Sie das Recht in der Regel auf Ihrer Seite.
    • Sind klare Fristen zur Renovierung im Mietvertrag vorgegeben? Wenn Ihr Mietvertrag konkrete Angaben zu Renovierungsfristen macht, ist das in der Regel unwirksam. Allerdings können kleine Abschwächungen bei den Angaben zu einer Renovierungspflicht innerhalb gewisser Fristen führen. Wenn zum Beispiel im Mietvertrag steht „etwa alle drei Jahre“, kann das schon ausreichen, damit die Fristen Gültigkeit besitzen. Sollten die Fristen jedoch viel zu kurz ausfallen, sollten Sie prüfen lassen, ob sie dann überhaupt gelten.
    • Verpflichtet Sie der Mietvertrag zur Beteiligung an Renovierungskosten? Wenn Ihr Vermieter Sie für jedes Miet-Jahr zur anteiligen Übernahme von Renovierungskosten verpflichten möchte, ist das unwirksam. Denn Sie können beim Einzug nicht abschätzen, wie hoch die Kosten beim Auszug werden können.
    • Schränkt der Mietvertrag die Wahl einer Fachfirma zur Renovierung ein? Sollte in Ihrem Mietvertrag geschrieben stehen, dass allein der Vermieter einen Fachmann mit der Renovierung der Wohnung beauftragen darf, müssen Sie das nicht akzeptieren. Sie haben nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2013 ebenfalls die Möglichkeit, einen Kostenvoranschlag für die Renovierungsarbeiten vorzulegen.

    Kosten für die Reparaturen

    Die Kosten für Schönheitsreparaturen lassen sich nicht pauschal beziffern. Letztlich hängt es davon ab, ob Sie die Reparaturen zum Beispiel selbst durchführen können oder einen Profi beauftragen. Darüber hinaus variieren die Kosten deutlich, wenn nicht nur frisch gestrichen, sondern auch tapeziert werden muss.

    Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist theoretisch immer der Vermieter für alle Kosten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt verantwortlich. Aus diesem Grund gibt es in Mietverträgen immer zusätzliche Klauseln, welche die Pflicht zu Schönheitsreparaturen durch den Mieter regeln sollen. Sind diese Klauseln gültig, trägt der Mieter die Kosten.

    Das Gesetz geht jedoch in Paragraph 28, Absatz 4 Satz zwei von maximal 8,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr an Kosten für Schönheitsreparaturen aus. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung wären das 850 Euro pro Jahr. Nach fünf Jahren dürften die Kosten demnach bis zu 4.250 Euro betragen.

    Schadensersatz oder Einbehalten der Kaution

    Wird der Mieter rechtmäßig zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder beim Auszug verpflichtet, muss er diese auch leisten. Im Extremfall darf der Vermieter einen Teil der Kaution für die Ausführung von Schönheitsreparaturen einbehalten. Allerdings gilt hier eine maximale Frist von sechs Monaten. Innerhalb dieser Zeit kann der Mieter den Anspruch prüfen.

    Fordert ein Vermieter seinen Mieter während der Mietzeit zur Durchführung von vertragsgemäßen Schönheitsreparaturen auf, kann er bei Nichterfüllung Schadensersatz verlangen. Grundlage hierfür liefern die Paragraphen 281 und 282 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

    Art und Weise der Ausführung

    Wenn im Mietvertrag Schönheitsreparaturen rechtens aufgeführt werden, ist der Mieter dazu verpflichtet, diese fachgerecht durchzuführen. Allerdings muss er dabei weder auf eine Fachfirma zurückgreifen noch muss er eine vom Vermieter beauftragte Firma dazu in Anspruch nehmen.

    Werden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchgeführt, ist der Mieter in der Beweispflicht. Dies bedeutet, dass er auf Nachfrage nachweisen muss, dass er die vertraglich erforderlichen Arbeiten durchgeführt hat.

    Als Beweismittel können Handwerkerrechnungen, Fotos oder Zeugen gelten. In der Praxis haben sich jedoch meist Rechnungen von Handwerkern bewährt, denn Fotos oder Zeugenaussagen müssen nicht immer der Wahrheit entsprechen.

    Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

    Allgemein werden Fristen zwischen drei und sieben Jahren für Schönheitsreparaturen durch die Rechtsprechung gedeckt. Allerdings darf es sich dabei nicht um starre Fristen handeln, sondern sie müssen am tatsächlichen Bedarf ausgerichtet werden.

    Verjährungsfristen

    Der Gesetzgeber hat in Paragraph 548 des BGB eine Frist von sechs Monaten eingeräumt. Innerhalb dieser Frist können Vermieter Schadensersatz oder andere Ansprüche bei nicht erfolgten Schönheitsreparaturen fordern. Ebenso können Vermieter nur innerhalb dieser Frist Kosten für Schönheitsreparaturen geltend machen, zu welchen sie nicht verpflichtet waren.

    Machen Vermieter oder Mieter ihre Ansprüche innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses nicht geltend, sind sie automatisch verjährt. In diesem Fall wird auch von „absoluter Verjährungsfrist“ gesprochen.

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