Das Wort "Hypothek" hat seinen Ursprung in der griechischen Spache und bedeutet übersetzt so viel wie "Unterpfand". Sie berechtigt einen Hypothekar, also einen Hypothekengläubiger, dazu, sich aus dem Erlös zu befriedigen, der aus einer Zwangsversteigerung oder einer Zwangsverwaltung eines Grundstücks entsteht, wenn dieses mit einer Hypothek belastet ist. Dies ist nur dann möglich, wenn ihm eine Forderung gegen den Schuldner, also den Hypothekennehmer, zusteht, welche ebenfalls in der Hypothek gesichert ist.
Die Hypothek zählt zu den sogenannten Grundpfandrechten und bezeichnet beispielsweise im Bankwesen die Sicherungsmittel für Kredite. Rein rechtlich gesehen ist eine Hypothek ein beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück.
Im Gegensatz zur sogenannten Grundschuld muss einer Hypothek eine Forderung zugrunde liegen, die außerdem eine intensive Verknüpfung, eine Akzessorietät also, zur Hypothek am Grundstück besitzen muss. Für eine solche Hypothek ist eine Forderung, die auf Geldzahlungen gerichtet ist, unabdingbar und wird typischerweise über Darlehensforderungen, aber auch andere Forderungen bedient.
Das Bankenwesen kennt drei unterschiedliche Vertragsfälle rund um das Thema Hypothek. Der erste ist ein Darlehensvertrag, sie stellt die regelmäßige Forderung der Bank gegenüber dem Darlehensnehmer fest. Die dingliche Einigung über die Bestellung einer Hypothek am Grundstück des Schuldners ist der zweite Fall. Sie gilt nur, wenn der Schuldner auch Eigentümer eines Grundstückes ist oder am Grundstück dritter Personen, die sich dazu bereit erklären, mit ihrem Grundstück die Forderungen an den Schuldner zu sichern.
Fall drei ist die sogenannte Sicherungsabrede oder der Sicherungsvertrag. Er ist die schuldrechtliche Grundlage für die Hypothekenbestellung. Daraus ergeben sich allerdings auch rechtliche Konsequenzen. Ist nämlich ein Darlehensvertrag ungültig, so tritt kraft Gesetzes keine daraus hervor sondern eine Eigentümerschuld. Bei der Nichtigkeit der dinglichen Einigung verlischt das dingliche Recht des Hypothears am Eigentum des Schuldners und es entsteht wieder eine Eigentümerschuld.
Eine Hypothek findet auch dann nicht statt, wenn der Sicherungsvertrag unwirksam wird. Daraufhin wird zwar aufgrund des Abstraktionsprinzip eine Hypothek gültig, der Grundstückseigentümer hat jedoch das Recht, diese zu löschen, da es keinen Rechtsgrund dafür gibt.Kann oder will der Schuldner diese Forderungen gegen ihn nicht begleichen, so hat die Bank grundsätzlich zwei Möglichkeiten, diese doch zu erhalten. Ihr steht der schuldrechtliche Rückzahlungsanspruch aus dem Darlehensvertrag zu. Allerdings kann die Bank auch das mit der Hypothek belastete Grundstück mit einer Zwangsvollstreckung belegen. Ihr steht dann nur der Erlös zu, der sich aus der Versteigerung ergibt."