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Erhaltungsaufwand absetzen

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 02.08.2016

Der Erhaltungsaufwand kann von Vermietern sofort über die Werbungskosten auf die Mieteinkünfte steuerlich geltend gemacht werden. Die für die Erhaltung des Gebäudes ausgestellten Rechnungen sind noch im gleichen Jahr abzugsfähig. Alle im Steuerjahr anfallenden Rechnungen werden addiert und in einer Summe von den Mieteinnahmen abgezogen.

Kurz zusammengefasst:Wichtiges zum Erhaltungsaufwand

  • Vermieter können den Erhaltungsaufwand über die Werbungskosten sofort absetzen.
  • Der Erhaltungsaufwand kann auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn mit einer höheren Einkommensteuerzahlung zu rechnen ist.
  • Steuerzahler müssen darauf achten, dass die Kosten für den Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf nicht höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten.

Alternativ können Steuerzahler ihr Wahlrecht nach Paragraph 82b der Einkommensteuer­durchführungs­verordnung (EStDV) wahrnehmen und Kosten für den Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilt in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie nach dem 31.04.2004 gebaut wurde oder das Gebäude ein Baudenkmal ist. Darüber hinaus muss sich das betreffende Gebäude im Privatvermögen befinden und überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden.

Wann die Verteilung des Erhaltungsaufwands sinnvoll ist

Wenn ein Vermieter weiß, dass er in den folgenden Jahren ein höheres zu versteuerndes Einkommen haben wird und seine Steuerlast aufgrund der Steuerprogression dadurch überproportional steigt, sollte er den Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Er hätte dann keinen Vorteil davon, wenn er der Erhaltungsaufwand im Jahr seiner Entstehung in einem Gesamtbetrag von den Mieteinkünften abziehen würde.

Tipp:Steuerberater konsultieren

Da der Erhaltungsaufwand nicht immer eindeutig gesetzlich definiert ist, sollten Vermieter zur Sicherheit einen Steuerberater konsultieren, der bei der Geltendmachung von Kosten weiterhilft.

Gültige Pauschbeträge

Vermieter können Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit oder Rentenzahlungen über eine pauschale Summe versteuern lassen. Der Pauschalbetrag liegt bei jährlich 1.000 Euro. Bei Ehepartnern, die jeweils Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit erzielen (zum Beispiel Mieteinnahmen), kann jeder bei einer gemeinsamen Veranlagung seinen Pauschbetrag von seinen Einnahmen abziehen.

Achtung:Größerer Erhaltungsaufwand nicht immer voll abziehen

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, den Erhaltungsaufwand nicht in voller Höhe steuerlich geltend zu machen. Da der Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie bis zu 15 Prozent des Anschaffungspreises ausmachen darf, sollten Vermieter darauf achten, unter dieser Grenze zu bleiben. Liegen die Kosten für den Erhaltungsaufwand in dieser Zeit höher, sollten nicht alle Kosten abgezogen werden, da sie sonst nur über viele Jahrzehnte abgeschrieben werden können. Ein sofortiger Steuerabzug ist dann nicht möglich.

Finanzielle Aufwendungen als Erhaltungsaufwand

Der Erhaltungsaufwand umfasst nach R 21.1 Absatz 1 EStR die finanziellen Aufwendungen, die benötigt werden, um vorhandene Teile, Einrichtungen oder Anlagen eines Gebäudes zu erneuern. Synonym wird deshalb häufig auch von Instandhaltungskosten gesprochen.

Konkret sind mit dem Erhaltungsaufwand Kosten für den Besitzer gemeint, die bei Reparaturen oder Modernisierungen entstehen, die aufgrund der gewöhnlichen Nutzung eines Gebäudes für dessen Instandhaltung notwendig sind.

Die Kosten für die Erhaltung von vermietetem Wohnraum sind sofort von den Mieteinkünften in der Steuerklärung abziehbar.

Arbeiten unter dem Begriff „Erhaltungsaufwand“

Bereich Beispiel
Fenster und Türen
  • Austausch von älteren Holzfenstern gegen moderne Alufenster
  • Einsetzen von doppelverglasten Fenstern zur Schall- und Wärmeisolierung anstelle von einfach verglasten Fenstern
Heizungsanlage
  • Austausch von Kohleöfen durch Gasetagenheizung im Altbau
  • Im vermieteten Gebäude Ablösung von alter Heizungsanlage durch Wärmepumpe
  • Anschluss der zentralen Heizungsanlage an das Fernwärmenetz
Böden
  • Ersetzen von nicht wärmeisoliertem Dielenboden durch modernes Parkett mit Dämmschicht
Dach
  • Ersetzen von alten Ziegeln durch eine neue Überdachung
Badezimmer
  • Anschluss der Warmwasserzufuhr an die Heizungsanlage als Ersatz für elektrische Durchlauferhitzer
  • Austausch von defekten Fliesen
Treppenhäuser
  • Austausch von ausgetretenen Treppenteppichen
  • Reparatur eines defekten Fahrstuhls

Anschaffungsnahe Herstellungskosten und nachträgliche Herstellungskosten

Beim Kauf einer Immobilie entstehen für den Hauskäufer Anschaffungskosten. Anschaffungskosten umfassen die Kosten für Makler oder Notare sowie die Grunderwerbssteuer. Wird ein Gebäude neu errichtet, entstehen Herstellungskosten. Hierzu zählen die Kosten, die für die Herstellung eines Gebäudes aufgebracht werden müssen. Beide Posten können von Vermietern steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings gilt hierfür, dass die Gesamtkosten jeweils meist über 50 Jahre lang abgeschrieben werden.

Übersteigen die Kosten für den Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf die Grenze von 15 Prozent der Anschaffungskosten, wird der Erhaltungsaufwand vom Gesetzgeber als Herstellungskosten interpretiert. In diesem Fall scheinen die Maßnahmen nicht mehr allein der Instandhaltung zu dienen, sondern der Verbesserung der Immobilie. Man spricht dabei von anschaffungsnahen Aufwendungen oder Herstellungskosten.

Wird zum Beispiel der Wohnraum durch Baumaßnahmen vergrößert, werden die Kosten dafür als nachträgliche Herstellungskosten ausgelegt. Grundsätzlich werden alle Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten als nachträgliche Herstellungskosten behandelt, wenn dadurch der Wohnraum erweitert wird. Dies gilt auch dann, wenn eine Dachgaube aufgesetzt, eine Terrasse angebaut oder ein Satteldach ein Flachdach ersetzt wird.

In beiden Fällen, bei anschaffungsnahen Aufwendungen sowie bei nachträglichen Herstellungskosten, bleibt dem Vermieter lediglich die Abschreibung über einen langen Zeitraum. Die Kosten können dann nicht sofort bei der Steuer als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.

Tipp:Nachträgliche Herstellungskosten abziehen

Auch nachträgliche Herstellungskosten können sofort von den Mieteinnahmen als Erhaltungsaufwand abgezogen werden, wenn die Aufwendungen die Grenze von 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer nicht überschreiten.

Ermittlung der 15-Prozent-Grenze

Übersteigen die Aufwendungen für die Instandsetzung innerhalb der ersten Jahre nach dem Kauf einer Immobilie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, müssen die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten abgesetzt werden. Diese Kosten beziehen sich auf Arbeiten am gesamten Gebäude und werden nicht auf einzelne Gebäudeteile verteilt. In diesem Fall können die Kosten nicht sofort als Erhaltungsaufwand von den Einkünften aus der Vermietung abgesetzt werden. Es bleibt dem Vermieter nur, die Kosten nach Paragraph 6, Absatz 1, Nummer 1a EStG steuerlich abzuschreiben.

Wenn das Finanzamt die 15-Prozent-Grenze ermittelt, werden alle Kosten für Erhaltungsarbeiten, zum Beispiel Schönheitsreparaturen, nicht einberechnet. Darüber hinaus zählen alle Kosten, welche die Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand versetzen, zu den Anschaffungskosten. Sie können im Rahmen des Erhaltungsaufwands nicht steuerlich geltend gemacht werden. Wird die Immobilie durch Arbeiten deutlich verbessert, zählen diese zu den Herstellungskosten. Auch sie finden bei der Ermittlung des Erhaltungsaufwands keine Berücksichtigung.

Urteil des Finanzgerichts Münchens

Nach einem Urteil des Finanzgerichts München (FG München vom 3.2.2015, 11 K 1886/12) dürfen jedoch auch Erhaltungsarbeiten oder Baumaßnahmen in den Erhaltungsaufwand einfließen, wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb im Rahmen von umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Doch auch hier müssen Verbraucher auf die 15-Prozent-Grenze achten.

Die Einhaltung dieser Grenze in den ersten drei Jahren ist wichtig, da sonst die Kosten für Ausbesserungsarbeiten wie Malerarbeiten oder das Abschleifen von Böden über bis zu 50 Jahre abgeschrieben werden müssen. Empfehlenswert ist es deshalb, größere Instandsetzungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen erst nach dem Ablauf von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie durchzuführen, wenn Sie im Vorfeld wissen, dass die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.

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