Individuell bauen dank Architektenhaus

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 05.12.2016

Für viele Menschen ist es ein Lebenstraum, sich ein Haus zu bauen. Die Verwirklichung eigener Ideen steht dabei oft im Konflikt mit dem verfügbaren Budget, schließlich handelt es sich dabei wahrscheinlich um die größte private Investition im Leben eines Normalverdieners. Aus Gründen der Baufinanzierung tendiert mancher Häuslebauer vielleicht zu einer einfacheren Fertiglösung und schreckt davor zurück, ein Architektenhaus zu bauen. Doch mit guter Planung sind maßgeschneiderte Eigenheime erschwinglicher, als ihr Ruf es vermuten lässt.

Bei einem Architektenhaus handelt es sich um eine Immobilie, die vollständig nach den Wünschen der Bauherren geplant, errichtet und abgenommen wird. Die Aufgabe des Architekten bei diesen Häusern besteht darin, die Wünsche der Bauherren unter den Voraussetzungen der Finanzierbarkeit und Machbarkeit zu realisieren. Architektenhäuser eignen sich somit für alle, die ihren individuellen Traum vom Eigenheim erfüllen wollen.

Architektenhaus vs. Fertighaus

Fertighäuser können Verbraucher vor allem durch günstige Baukosten und eine schnelle Fertigstellung überzeugen. Im Vergleich dazu haben Architektenhäuser den Vorteil, dass Auftraggeber sich genau das Haus bauen lassen können, das sie sich vorstellen. Wenn Sie ein Architektenhaus beauftragen können Sie über die Planung jedes Details an Ihrem Haus mitbestimmen.

Darüber hinaus können Architektenhäuser später einfacher modifiziert werden. Dies ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn Zimmer umgebaut werden sollen oder ein Anbau durch einen Wintergarten geplant ist.

Gut zu wissen:Können sich Normalverdiener Architektenhäuser leisten?

Ob sich Normalverdiener ein Architektenhaus leisten können, hängt sehr stark von der Größe und dem Innenausbau des geplanten Hauses ab. Die Kosten für Hausbau und Innenausbau können nämlich schnell bis zu 50 Prozent von der Gesamtinvestition inklusive Grundstück ausmachen. Wer im finanziellen Rahmen für Normalverdiener bleiben möchte, sollte mit einer maximalen Wohnfläche von 120 Quadratmetern planen. Je kleiner die Wohnfläche, desto günstiger und desto erschwinglicher wird das Architektenhaus.

Kosten für ein Architektenhaus senken

Es gibt einige Methoden, um die Kosten für ein Architektenhaus zu senken. Wir stellen Ihnen hier mögliche Wege vor:

  1. Eigenleistung
    Wer handwerklich begabt ist, kann sehr viele Baukosten sparen. So schlagen die Kosten für die Arbeiter auf der Baustelle meist sehr zu Buche. Je mehr Sie also selbst bauen können, desto günstiger für Sie. Am meisten lässt sich durch Eigenleistung beim Mauerwerk einsparen. Hier können je nach Umfang der Mauerarbeiten bis zu 20.000 Euro gespart werden.
  2. Größe
    Die Größe des Hauses ist der wichtigste Sparfaktor. Schon eine Reduzierung der Wohnfläche um wenige Quadratmeter macht sich in der Gesamtrechnung deutlich bemerkbar. Denn dadurch müssen Sie zum Beispiel weniger Fliesen oder Parket verlegen lassen.
  3. Keller/Dachboden
    Wer auf den Keller oder einen ausgebauten Dachboden verzichten kann, reduziert die Kosten für sein Architektenhaus gleich um mehrere tausend Euro. Allerdings gilt es zu bedenken, dass ohne Keller ein eigener Raum für die Heizungsanlage von der Wohnfläche abgezogen werden muss.
  4. Einfache Fassade
    Verzichten Sie auf Erker, einen Balkon oder andere Anbauten, reduzieren sich Planungs- und Baukosten für das Architektenhaus. Schon das Weglassen einer Dachgaube kann den Endpreis je nach Ausführung um bis zu 2.000 Euro verringern.
  5. Ausstattung
    Um zu sparen, können zum Beispiel einheitliche Fenster und Türen eingebaut werden. Ebenso kann der Verzicht auf einen offenen Kamin oder eine Wendeltreppe den Gesamtpreis senken. Werden zusätzlich für einzelne Gebäudeelemente Fertigteile aus Beton eingesetzt, sinken die Baukosten für das Architektenhaus zusätzlich.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Extrawünsche Bauherren haben und je größer das Haus geplant wird, desto teurer wird das Architektenhaus.

Gut zu wissen:Einsparungen bei kleinerer Grundfläche

Wer eine kleinere Grundfläche bebaut, spart übrigens nicht nur beim Baupreis, sondern auch später bei Heizkosten oder der Abgabe für Regenwasser.

Tipp:Senken der Planungskosten durch Doppelhaus

Wenn Architektenhäuser als Doppelhaus geplant und realisiert werden, können Bauherren sich einige Kosten sparen. So können zum Beispiel die Planungskosten für das Haus reduziert werden.

Der Weg ins Eigenheim zusammen mit einem Architekten

Je nach Leistungsauftrag übernimmt ein Architekt die Verantwortung für verschiedene Bauphasen. In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) werden insgesamt neun Bauphasen aufgeführt. Die meisten Architekturbüros bieten die Betreuung aller neun Bauphasen an. Für Bauherren ist das die einfachste Lösung, da sie für alle Fragen rund um den Neubau nur einen Ansprechpartner und einen Verantwortlichen haben.

Wer zum Beispiel für die Realisierung des Bauvorhabens ein Generalunternehmen beauftragt oder in Eigenregie bauen möchte, kann Architekten auch nur für die Planung bis zur Genehmigung in Anspruch nehmen.

Liegen bereits Baupläne und eine Genehmigung für den Bau vor, besteht die Möglichkeit, die Realisierung einem Architekturbüro zu überlassen. Allerdings kann diese Vorgehensweise von Nachteil sein, da Planung und Ausführung durch zwei verschiedene Dienstleister erfolgt. Die mit der Fertigstellung beauftragten Architekten sind dann nicht von Anfang an in das Projekt involviert und kennen Einzelheiten nicht so genau.

Leistungsphasen der HOAI

  1. Grundlagenermittlung
    In dieser Phase klärt der Architekt alle Voraussetzung ab, die zur Realisierung des Hauses nötig sind. So werden die Auftraggeber u.a. zu ihren finanziellen Möglichkeiten und zu ihren Wünschen befragt. Darüber hinaus berät der Architekt die Bauherren zu allen einzelnen Leistungen und fasst alle Beratungsschritte übersichtlich zusammen.
  2. Vorplanung
    Die zweite Phase umfasst die Erstellung erster Skizzen des Objekts. Der Architekt entwirft zudem verschiedene Ansichten und Perspektiven, damit die Bauherren sich die Raumaufteilung und Größen der Proportionen vorstellen können. Außerdem wird zugleich geklärt, welche Maßnahmen für eine eventuelle Genehmigung einzelner Bauvorhaben durchgeführt werden müssen.
  3. Entwurfsplanung
    Die dritte Phase umfasst die komplette Erarbeitung eines Konzepts für die Bauplanung. Dabei spielen alle wichtigen Aspekte wie Gestaltung, Technik, Bauphysik und Wirtschaftlichkeit eine Rolle. Zur Planung werden auch weitere Fachkräfte wie Statiker herangezogen. Das Ergebnis sind Vorentwürfe und Planungsskizzen in den Maßstäben 1:100 oder 1:50. Zeitgleich mit dem Erstellen der Entwürfe nimmt der Architekt auch Kontakt mit zuständigen Behörden auf, um zu prüfen, ob seine geplanten Bauten auch genehmigt werden können.

Gut zu wissen:Erste Kostenberechnung folgt

Nach Abschluss der dritten Phase erfolgt üblicherweise eine erste Kostenberechnung. Als Basis dient die DIN 276. Zugleich wird diese Kostenberechnung mit der ersten Kostenschätzung abgeglichen.

  1. Genehmigungsplanung
    Während der vierten Phase bereitet der Architekt alle Unterlagen für notwendige Baugenehmigungen vor. Die Unterlagen reicht er dann bei den zuständigen Behörden ein.
  2. Ausführungsplanung
    Die fünfte Phase erfolgt auf der Basis der vorangegangenen Phasen. Alle bereits vorliegenden Entwürfe werden so bearbeitet, dass das Haus schließlich auf der Grundlage von Plänen errichtet werden kann. Alle Details des Objekts werden in Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:100 oder 1:50 überführt. Für die Ausführungsplanung holt sich der Architekt in der Regel Unterstützung durch Fach- oder Bauingenieure. Sie übernehmen einzelne Planungselemente oder beraten den Architekten bei der Erstellung von Bauplänen. Der Architekt ist für die Ausführungspläne verantwortlich.
  3. Vorbereitung der Vergabe
    In dieser Phase stellt der Architekt alle erforderlichen Mittel zum Bau des Hauses zusammen. Hierzu zählen u.a. Mengenangaben für die benötigten Bauteile sowie die benötigte Arbeitsleistung. Das Ergebnis ist ein Leistungsverzeichnis mit detaillierten Leistungsbeschreibungen und einer Auflistung der für die Arbeiten erforderlichen Fachkräfte. Das Verzeichnis dient anschließend zur Vergabe der Aufgaben.
  4. Mitwirkung bei der Vergabe
    In der siebten Phase holt der Architekt Angebote bei Bauunternehmen und Dienstleistern für die aufgestellten Leistungen ein. Zugleich stimmt er einzelne Leistungselemente mit Experten ab und prüft die Kosten. Auf Basis der eingeholten Angebote kann er nach DIN 276 einen Kostenanschlag für den Bau erstellen.
  5. Objektüberwachung
    Diese Phase umfasst den tatsächlichen Hausbau. Deshalb ist sie besonders wichtig. Der Architekt koordiniert die Dienstleister und überwacht einzelne Baufortschritte anhand des aufgestellten Zeitplans. Die Baufortschritte werden auch in einem Bautagebuch festgehalten. In diesem Abschnitt listet der Architekt zudem alle Gewährleistungsfristen für die einzelnen Bauleistungen auf. Darüber hinaus beantragt er bei den Behörden die Abnahme des Objekts. Vor der Übergabe an den Auftraggeber wird gemeinsam mit allen bauausführenden Dienstleistern das Aufmaß genommen. Zugleich wird das Ergebnis auf Mängel überprüft. Zuletzt werden die Baukosten anhand von Leistungsabrechnungen kontrolliert.
  6. Objektbetreuung
    In der letzten Phase ist das Haus bereits errichtet. Der Architekt betreut die Hausbesitzer bei der Feststellung von Mängeln innerhalb der Gewährleistungsfristen. Er dokumentiert diese Termine und übergibt seine Ergebnisse an die Auftraggeber.

Das Architektenhonorar

Das Architektenhonorar setzt sich aus den jeweils von den Bauherren beauftragten Phasen zusammen. Folgende Anteile vom Gesamthonorar werden hier veranschlagt:

Grundlagenermittlung 3 Prozent
Vorplanung 7 Prozent
Entwurfsplanung 11 Prozent
Genehmigungsplanung 6 Prozent
Ausführungsplanung 25 Prozent
Vorbereitung der Vergabe 10 Prozent
Mitwirkung bei der Vergabe 4 Prozent
Objektüberwachung 31 Prozent
Objektbetreuung und Dokumentation 3 Prozent

Die jeweilige Bauphase wird gemäß der HOAI nochmals in Honorarzonen eingeteilt, welche sich an der Schwierigkeit der Umsetzung orientieren. Deshalb können die Prozentzahlen in der jeweiligen Phase auch nach oben abweichen.

Die Kosten für den Architekten berechnen sich somit aus dem Umfang des Bauprojekts sowie der Höhe der anrechenbaren Kosten. Insgesamt sollte der Anteil der Kosten für den Architekten 10 Prozent der Gesamtkosten für das Gebäude nicht überschreiten. Bei einem Baupreis von 200.000 Euro wären somit 20.000 Euro das maximale Honorar für den Architekten.

Wird der Architekt nur für einzelne Bauphasen beauftragt, reduziert sich sein Honorar dementsprechend.

Tipp:So können Architekten-Kosten gespart werden

In der ersten Phase können Bauherren den Architekten durch Einholen der notwendigen Unterlagen unterstützten oder sogar ersetzen. Auf diese Weise lassen sich bis zu 3 Prozent der Honorarkosten sparen. Wenn Sie sich zum Beispiel für sogenannten „Typenhäuser“ entscheiden, fällt eine ausführlichere Vorplanung weg, da die Basis für das Architektenhaus bereits vorliegt. Die Einsparmaßnahmen betreffen dann die zweite und dritte Leistungsphase. Das Einsparpotential beträgt dann fast 10 Prozent des Honorars.

Wer sich ausreichend mit Bauunternehmen und Baudienstleistern auskennt, kann sich zum Beispiel auch um das Einholen von Angeboten für die Vergabe und die Vergabe an Dienstleister selbst kümmern. Immerhin sind hier ebenfalls bis zu 10 Prozent an Honorarkosten einzusparen.

Achtung:An diesen Kosten sollten Sie nie sparen

Überlassen Sie das Einholen von Baugenehmigungen immer dem Profi. Nur so sind Sie auf der sicheren Seite, dass Ihr Architektenhaus von den Behörden auch so genehmigt wurde. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert nicht nur hohe, fünfstellige Bußgelder, sondern auch den späteren Abriss des Gebäudes.

Ebenso sollten Sie die Ausführungsplanung sowie die Bauleitung Profis überlassen, da der Bau letztlich auf der Ausführungsplanung basiert. Durch die korrekte Ausführung minimieren Sie das Risiko von Baumängeln und können außerdem Gewährleistungsgarantien für einzelne Leistungen erhalten.

Architekt oder Generalunternehmer für die Ausführung?

Grundsätzlich haben Bauherren keinen Vorteil, wenn sie ein Generalunternehmen für die Bauausführung beauftragen. Wer einen freien Architekten beauftragt, kann oftmals sogar von günstigeren Baukosten profitieren. Denn der Generalunternehmer schlägt für die Vermittlung von Dienstleistungen die Kosten auf die Arbeiten auf. So muss er u.a. durch den Aufschlag das Risiko decken, dass die beauftragte Firma insolvent wird.

Darüber hinaus haben Bauherren mit einem Generalunternehmen weniger Einflussmöglichkeiten auf die Auswahl der beauftragten Firmen. Im schlimmsten Fall wählt der Generalunternehmer zum Beispiel die preisgünstigste Firma aus, aber nicht die beste für Ihr Haus.

Unterscheidung Generalunternehmen vs. Generalübernehmer

Generalübernehmer (GÜ) und Generalunternehmer (GU) unterscheiden sich nicht in ihren grundsätzlichen Aufgaben. Sie sind im Rahmen eines Vertrags dazu verpflichtet, die darin fixierten Ausführungsleistungen zu erbringen. Während der Generalunternehmer jedoch viele dieser Leistungen übernimmt, fungiert der Generalübernehmer mehr als Vermittler von Dienstleistungen an Dritte. Er ist demnach nicht aktiv in den Hausbau involviert.

GÜ und GU sind üblicherweise nicht in die Planungsleistung involviert. Sind sie es doch, wird auch von Totalübernehmer bzw. Totalunternehmer gesprochen.

Probleme vor und während des Hausbaus

Schon bei der Planung des Hausbaus können Probleme auftreten. Hier erhalten Sie einige Tipps, wie Sie diesen vorbeugen können.

Tipps zu Problemen in der Planungsphase

Schon bevor das Haus steht, können künftige Bauherren Probleme bekommen, weil sich das gewünschte Haus nicht auf dem erworbenen Grundstück realisieren lässt. Deshalb sollten Sie mit der Auswahl des Baugrundstücks so früh wie möglich abklären, welcher Haustyp darauf realisiert werden kann.

Wichtig ist auch, sich über gesetzliche Beschränkungen in der jeweiligen Region zu informieren. Wichtig für die Planungsphase ist vor allem zu ermitteln, wie viel Geld zum Bauen zur Verfügung stehen kann. Nur so können Bauherren verhindern, dass sie sich beim Architektenhaus finanziell übernehmen und auf viele Besonderheiten in der Ausführung verzichten müssen.

Tipps zur Vermeidung von Problemen in der Bauphase

Wenn Sie das Haus mit einem Architekten planen, können Bauverzögerungen auftreten, welche die Baukosten in die Höhe treiben. Versuchen Sie deshalb auf die Einhaltung des Bauzeitplans zu insistieren. Ein weiteres Problem kann auch entstehen, wenn Dienstleiter während des Baus insolvent gehen. Durch eine sorgfältige Auswahl der bauausführenden Unternehmen können Sie dieses Risiko minimieren.

Wenn Sie die Bauphase von einem Architekten übernehmen lassen, ist er der Ansprechpartner bei Problemen. Für spätere Baumängel ist ausschließlich die ausführende Firma verantwortlich. Deshalb ist es wichtig, dass Baumängel frühzeitig erkannt werden und das betreffende Unternehmen diese sofort behebt.

Gut zu wissen:Wenn Baufirmen während der Bauphase insolvent gehen

Stellt eine Baufirma während der Bauphase einen Insolvenzantrag, bedeutet das in der Regel einen deutlichen Zeit- und eventuell auch Kostenverlust. Denn schnell muss eine Ersatzfirma gefunden werden, die den Auftrag übernehmen kann. Bis der Bauherr Schadensersatz erhält, können viele Monate vergehen.

Wichtig ist deshalb, schon früh auf Zeichen einer möglichen Insolvenz wie die Bitte um häufige Abschläge zu erkennen. Geht eine Firma insolvent, ist es auf jeden Fall ratsam, den Baustand durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen, um eine Grundlage für eine mögliche Schadensersatzforderung zu haben.

Versicherungen, die beim Hausbau nicht fehlen dürfen

Wer ein Architektenhaus baut, sollte unbedingt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen. Sie deckt Schäden, die während der Bauphase an Personen oder Sachen entstehen. Ratsam ist es auch, eine Risikolebensversicherung abzuschließen. Sie übernimmt die Tilgung des Darlehens, wenn der Darlehensnehmer unerwartet verstirbt.

Weitere mögliche Hausbau-Versicherungen sind eine Bauleistungsversicherung sowie eine Feuerrohbauversicherung. Künftige Hausbesitzer können auch vor der Fertigstellung Ihres Hauses eine Wohngebäudeversicherung abschließen. Sie enthält meistens schon eine Absicherung bei Bränden im Rohbau.

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Ein Hausbau ist mit vielen Risiken verbunden. Damit im Falle eines Schadens der große Traum vom eigenen Haus nicht platzt, müssen Sie gut versichert sein. 
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