Keller ausbauen und zusätzlichen Wohnraum gewinnen

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Steigende Mieten und immer knapper werdender Wohnraum in den Ballungsgebieten tragen dazu bei, dass Eigentümer nach Ausbaumöglichkeiten suchen. Neben Dächern will ein Großteil der Hausbesitzer den Keller ausbauen. Was zunächst einfach klingt, kann durch gesetzliche Regelungen und bauliche Besonderheiten eine komplexere Angelegenheit werden.

Inhaltsverzeichnis

    Wie beim Hausbau lassen sich die Kosten für einen Kellerausbau nie pauschal angeben. Eine gängige Preisspanne liegt bei 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter, den es auszubauen gilt. Nach oben gibt es kaum eine Grenze, da im Keller nicht nur Wohnräume, sondern auch Wellnessbereiche oder Sportstudios eingerichtet werden können.

    Für Fliesen müssen beispielsweise mindestens 20 Euro pro Quadratmeter eingeplant werden, für eine komplette Sauna mehr als 1.000 Euro. Insgesamt können für den Ausbau eines 50 Quadratmeter großen Kellers schnell mehr als 50.000 Euro fällig werden.

    Faktoren, die die Ausbau-Kosten beeinflussen

    1. Eigenleistung
      Wenn Sie beim Kellerausbau selbst Hand anlegen und viele Arbeiten selbst erledigen können, lassen sich viele Euro sparen. Letztlich bleiben dann „nur“ noch die Materialkosten, die Sie bezahlen müssen.
    2. Sanitäre Anlagen und Wasseranschlüsse
      Soll der Keller mit einer Toilette, einem Badezimmer, einer Küche oder allen drei Räumlichkeiten ausgestattet werden, kann der Preis für den Ausbau deutlich steigen.
    3. Begebenheiten
      Gibt es im Keller bereits Strom- oder Wasseranschlüsse, ist der Boden schon vorbereitet und sind die Wände isoliert, sinken die Ausbaukosten deutlich. Doch je mehr Sie vorbereiten müssen, desto teurer wird der Kellerausbau.
    4. Ausstattung
      Es gibt viele einzelne Faktoren, die den Preis letztlich beeinflussen. Schon mit der Materialwahl haben Sie Einfluss auf die Gesamtkosten. Das fängt bei der Wahl des passenden Fußbodens an und reicht bis hin zur Auswahl von Türen oder Fenstern. Gibt es ein Badezimmer, können Sie die Kosten deutlich durch die Fliesenwahl oder die Entscheidung für spezielle Armaturen in die Höhe treiben.
    5. Planung
      Wird der Kellerausbau vom Architekten geplant, müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen. Je mehr Sie selbst planen, desto günstiger wird der Ausbau.

    Möglichkeiten für den Kellerausbau

    Kellerausbau ist nicht gleich Kellerausbau. Hausbesitzer nutzen den zusätzlichen Raum ganz unterschiedlich. Ausgebaute Keller werden häufig für folgende Zwecke genutzt:

    • Zusätzliche Wohnräume: Hausbesitzer können mit einem zur Wohnung ausgebauten Keller zusätzlichen Mietraum schaffen, der weitere Einnahmen bringt. Möglich ist ebenso, die Wohnräume selbst zu nutzen, wenn der Platz knapp wird, weil Nachwuchs unterwegs ist.
    • Hobbyräume: Ein Klassiker ist der ausgebaute Keller als Hobbyraum. Ob Tischtennisplatte oder eigenes Fitnessstudio, die Möglichkeiten sind dabei vielfältig.
    • Wellnessbereich: Ein Klassiker für den Kellerausbau ist die eigene Sauna. Sie wird in komfortabler Ausführung durch einen Ruheraum sowie Duschmöglichkeiten ergänzt. Die luxuriöse Variante umfasst zusätzlich den Einbau von Erholungsbecken oder sogar einer Bar.
    • Eine Kombination aus Wohn- und Hobbyräumen: Vielfach wird der Keller nicht nur aufgrund eines einzelnen Aspekts ausgebaut, sondern um verschiedene Zwecke miteinander zu vereinen. So gibt es die Möglichkeit, Wohn- und Nutzräume oder Wellnessbereiche miteinander auf der Kellerfläche zu kombinieren.

    Vorteile

    Wer seinen Keller ausbaut, erzielt nicht nur mehr Nutz- oder Wohnfläche. Für Vermieter bieten sich durch den Ausbau zusätzliche Einnahmemöglichkeiten. Zugleich können die Kosten für den Ausbau bei Vermietung bei der Steuer geltend gemacht werden.

    Außerdem erhöht sich der Wert des Gebäudes durch eine zusätzliche Fläche oder spezielle Ausbauten mit Sauna oder Wellnessbereich.

    Sind Genehmigungen für den Kellerausbau erforderlich?

    Wollen Sie Ihre Kellerräume selbst nutzen, benötigen Sie in der Regel keine Baugenehmigung. Soll aus dem Keller jedoch eine eigenständige Wohneinheit entstehen, müssen Sie eine Baugenehmigung beim Bauamt einholen.

    Darüber hinaus sind in diesem Fall weitere Aspekte wie Brandschutz zu beachten. Unabhängig von einer Genehmigung ist es empfehlenswert, sich den Rat von Statikern oder Ingenieuren zu holen, um Tipps zum Entfernen von tragenden Wänden zu erhalten.

    Eigenleistung beim Kellerausbau: Was geht, was nicht?

    Grundsätzlich gibt es bei Eigenleistungen keine Beschränkungen. Allerdings gilt für Wasseranschlüsse oder Elektrik, dass Sie sich lieber auf die Arbeit eines Fachmanns verlassen sollten. Denn dabei geht es um Ihre Sicherheit. Das gleiche gilt für das Ziehen von Mauern oder das Einreißen von Mauerwerk.

    Um Fehler in der Statik oder die Gefahr von einstürzendem Mauerwerk zu vermeiden, sollten Sie diese Arbeiten ebenfalls Profis überlassen. Sollten Sie jedoch handwerklich erfahren sein, steht Ihrer Eigenleistung nichts im Wege. Wände verputzen, Fliesen verlegen oder Streichen sind Arbeiten, die häufig in Eigenregie übernommen werden, um Baukosten zu sparen.

    Checkliste

    • Prüfen Sie Ihren Bedarf und Ihre Wünsche: Wie soll der Keller genutzt werden? Welche Bedürfnisse sollen damit erfüllt werden?
    • Budgetplanung: Welches Budget steht Ihnen zur Verfügung? Wie viel Geld können Sie finanzieren oder als Eigenkapital aufbringen? Können Sie in Eigenleistung ausbauen? Gibt es Nebenkosten, die beachtet werden müssen? Wie sind mögliche Einnahmen durch Vermietung anzurechnen? Benötigen Sie eine Baufinanzierung, um Fremdkapital aufzunehmen?
    • Genehmigungen einholen: Kümmern Sie sich rechtzeitig um Genehmigungen für beispielsweise Landesbauordnung, Denkmalschutz oder Rettungswege.
    • Prüfen Sie den Bestand: Wie ist der Zustand der Bausubstanz? Wie ist es um Kälte- oder Feuchteschutz bestellt? Gibt es bereits Umsetzungen von Brandschutzmaßnahmen? Welche technischen Voraussetzungen gibt es (Elektrik, Wasseranschlüsse)?
    • Beginn und Umsetzung der Planung: Berücksichtigen Sie Zugänge, Aufteilung, Statik und Anlagentechnik bei der Planung. Eventuell wollen Sie den Ausbau von einem Architekten oder Bautechniker planen lassen?
    • Materialwahl: Welche Materialien sollen verbaut werden? Gibt es Vorlieben oder einen preislichen Rahmen?
    • Qualität kontrollieren: Haben Sie einen Bauvertrag mit Baufirmen geschlossen? Werden die Fristen eingehalten? Wer hilft bei der Abnahme des Kellers?

    Das gilt es beim Kellerausbau zu beachten

    1. Dämmung: Kellerräume befinden sich direkt über dem Boden und erhalten üblicherweise nur wenig oder kaum Tageslicht. Dadurch können diese Räume besonders schnell auskühlen. Was im Sommer noch angenehm sein mag, wird im Winter ziemlich frostig. Deshalb sollten Sie sich vor allem um eine solide Dämmung kümmern, wenn Sie Ihren Keller zum Wohnen oder Wohlfühlen nutzen wollen. Zugleich sparen Sie durch eine umfangreiche Dämmung Heizkosten.
    2. Fenster: Da Kellerräume ohnehin nur spärlich mit Licht versorgt werden, ist die Planung der Fenster besonders wichtig. Sollen zum Beispiel Hauswirtschaftsräume oder Wohnräume eingerichtet werden, ist Tageslicht unerlässlich. Überlegen Sie im Vorfeld, ob vor dem Haus noch Aushübe nötig sind, um größere Fenster einzubauen.
    3. Beleuchtung: Da Kellerräume immer dunkler sind als Räume in höheren Stockwerken, sollten Sie der Beleuchtungstechnik besonderes Augenmerk schenken. Planen Sie genügend Anschlüsse für Lampen ein und statten Sie die Kellerräume großzügig mit Steckdosen aus.
    4. Zugang: Wenn Sie den Keller selbst nutzen, reicht es aus, dass er über Ihr Haus erreicht wird. Wollen Sie den Keller vermieten, benötigen Sie einen separaten Eingang.
    5. Abdichtung von Wänden und Keller: Um Schimmel oder Feuchtigkeit im Keller zu vermeiden, müssen die Wände und Decken ausreichend abgedichtet werden.
    6. Isolation des Bodens: Besonders von unten spüren Sie die Kälte sofort, wenn Sie sich in einem Kellerraum länger aufhalten. Bedenken Sie deshalb unbedingt, wie Sie die Böden isolieren wollen.
    7. Feuchtigkeit im Keller: Berücksichtigen Sie, dass ein Keller ausreichend belüftet und beheizt werden muss, damit sich keine Feuchtigkeit sammelt. Denken Sie deshalb an genügend Belüftungsmöglichkeiten sowie an eine Heizungsanlage. So können Sie langfristig Schimmelbildung im Keller vermeiden.

    Eine Heizung für den Keller

    Wer seinen Keller ausbauen möchte, muss nicht zwingend an die Installation einer Heizung denken. Sollen die Räume jedoch als Wohnräume oder Hauswirtschaftsräume genutzt werden, ist der Einbau einer Heizung sehr empfehlenswert.

    Die Räume können sporadisch jedoch mit Heizlüftern oder Elektroradiatoren beheizt werden. Allerdings sollte das keine Dauerlösung werden, da die Kosten für die E-Heizung deutlich höher sind als bei herkömmlichen Heizungsanlagen.

    Sollte der Keller über die zentrale Heizungsanlage mitbeheizt werden, müssen Sie im Vorfeld prüfen, ob die Leistung der Heizungsanlage für die zusätzlichen Räumlichkeiten ausreicht.

    Baustatik beachten

    Für Laien mag es auf den ersten Blick einfach sein, Wände zu entfernen. Allerdings müssen Sie hier zwingend die Baustatik beachten. Wird die falsche Wand entfernt, riskieren Sie damit die komplette Stabilität des Hauses.

    Es kann dann Einsturzgefahr bestehen. Deshalb sollten Sie das Entfernen von Wänden immer Experten überlassen. Das können Ingenieure oder Baustatiker sein. Sie sagen Ihnen zuverlässig, welche Wände stehen bleiben müssen und welche Sie entfernen können.

    Anforderungen an den Brandschutz

    Wenn Sie Ihren Keller zu einer vermietbaren Wohneinheit ausbauen, müssen Sie die gängigen Brandschutzbestimmungen berücksichtigen. So müssen zum Beispiel zwei Rettungswege zur Verfügung stehen. Außerdem müssen Türen sowie Fluchtwege feuerfest gestaltet werden, wenn sie an andere Kellerräume angrenzen.

    Vorschriften zum Brandschutz müssen Sie nicht beachten, wenn Sie den Keller zur Eigennutzung ausbauen und es nicht mehr als zwei Wohneinheiten in diesem Gebäude gibt.

    Vor Ausbau Bebauungsplan und LBO prüfen!

    Prüfen Sie vor dem Ausbau unbedingt den vorhandenen Bebauungsplan sowie die jeweilige Landesbauordnung (LBO). Dort sind Regelungen abhängig von Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl aufgeführt, die Sie beachten müssen. Die Regelungen können von Bundesland zu Bundesland deutlich variieren.

    Den Keller ausbauen und als Wohnung vermieten

    Wer seinen ausgebauten Keller als Wohnung vermieten möchte, muss dabei verschiedene Aspekte unbedingt beachten. Welche Details das sind, ist in der jeweiligen Landesbauverordnung des Bundeslandes festgelegt. Um konkrete Zahlen zu erhalten, müssen Sie in der für Sie gültigen Landesbauverordnung nachschauen.

    • Deckenhöhe: Die Mindestdeckenhöhe liegt in vielen Bundesländern wie Hessen oder Bayern bei 2,20 Metern. In Berlin oder Sachsen müssen Räume mindestens 2,30 Meter hoch sein. Diese Höhen gelten dann für mindestens die Hälfte aller ausgebauten Räumlichkeiten.
    • Fensterfläche: Werden Wohnräume ausgebaut, muss die Fensterfläche in der Regel meist mindestens zehn Prozent im Verhältnis zur Grundfläche betragen. Dabei darf es sich nicht um „normale“ Kellerfenster handeln.
    • Feuchtigkeits-, Wärme- und Schallschutz: Werden ausgebaute Kellerräume als Wohnräume vermietet, müssen Bauherren an Schallschutz denken. Dadurch wird der Trittschall reduziert, der entsteht, wenn Menschen in darüber liegenden Räumen laufen. Damit die Räume nicht feucht und ausreichend warm werden, muss zudem an die entsprechende Dämmung und Isolierung gedacht werden.
    • Belüftung und Tageslicht: Wohnräume benötigen Tageslicht, damit sich Menschen darin überhaupt wohl fühlen. Deshalb sollten Bauherren unabhängig von den Vorschriften der Landesbauordnung an eine ausreichende Zahl an Fenstern und Türen denken.

    Konsequenzen bei Ausbau ohne Baugenehmigung

    Wer für den Ausbau von Kellerräumen zur Vermietung keine Baugenehmigung einholt, muss mit empfindlichen Geldbußen rechnen, wenn er erwischt wird. Neben einer Strafzahlung können die Eigentümer auch zum kostenpflichtigen Rückbau der Keller verpflichtet werden.

    Die Gefahr aufzufliegen ist groß. So kann schon ein unzufriedener Mieter dafür sorgen, dass ein schwarz ausgebauter Keller beim Bauamt gemeldet wird.

    Endabnahme durch das Bauamt

    Muss ein Kellerausbau für eine Mietwohnung vom Bauamt genehmigt werden, wird das Bauamt den Keller später nach erfolgten Arbeiten auch abnehmen.

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