Keller ausbauen und zusätzlichen Wohnraum gewinnen

Wie beim Hausbau lassen sich die Kosten für einen Kellerausbau nie pauschal angeben. Eine gängige Preisspanne liegt bei 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter, den es auszubauen gilt. Nach oben gibt es kaum eine Grenze, da im Keller nicht nur Wohnräume, sondern auch Wellnessbereiche oder Sportstudios eingerichtet werden können. Mit dem Ausbau eines Kellers steigt der Wert Ihrer Immobilie also um einiges an.

Für Fliesen müssen beispielsweise mindestens 20 Euro pro Quadratmeter eingeplant werden, für eine komplette Sauna mehr als 1.000 Euro. Insgesamt können für den Ausbau eines 50 Quadratmeter großen Kellers schnell mehr als 50.000 Euro fällig werden.

Möglichkeiten für den Kellerausbau

Kellerausbau ist nicht gleich Kellerausbau. Hausbesitzer nutzen den zusätzlichen Raum ganz unterschiedlich. Ausgebaute Keller werden häufig für folgende Zwecke genutzt:

• Zusätzliche Wohnräume: Hausbesitzer können mit einem zur Wohnung ausgebauten Keller zusätzlichen Mietraum schaffen, der weitere Einnahmen bringt. Möglich ist ebenso, die Wohnräume selbst zu nutzen, wenn der Platz knapp wird, weil Nachwuchs unterwegs ist. So können Sie also durch den Ausbau des Kellers in gewisser Weise vorsorgen.
• Hobbyräume: Ein Klassiker ist der ausgebaute Keller als Hobbyraum. Ob Tischtennisplatte oder eigenes Fitnessstudio, die Möglichkeiten sind dabei vielfältig. Auch der Ausbau des Kellers als Partyraum mit einer Bar bietet sich an.
• Wellnessbereich: Ein Klassiker für den Kellerausbau ist die eigene Sauna. Sie wird in komfortabler Ausführung durch einen Ruheraum sowie Duschmöglichkeiten ergänzt. Die luxuriöse Variante umfasst zusätzlich den Einbau von Erholungsbecken oder sogar einer Bar.
• Eine Kombination aus Wohn- und Hobbyräumen: Vielfach wird der Keller nicht nur aufgrund eines einzelnen Aspekts ausgebaut, sondern um verschiedene Zwecke miteinander zu vereinen. So gibt es die Möglichkeit, Wohn- und Nutzräume oder Wellnessbereiche miteinander auf der Kellerfläche zu kombinieren.

Vorteile

Wer seinen Keller ausbaut, erzielt nicht nur mehr Nutz- oder Wohnfläche. Für Vermieter bieten sich durch den Ausbau zusätzliche Einnahmemöglichkeiten. Zugleich können die Kosten für den Ausbau bei Vermietung bei der Steuer geltend gemacht werden.

Außerdem erhöht sich der Wert des Gebäudes durch eine zusätzliche Fläche oder spezielle Ausbauten mit Sauna oder Wellnessbereich.

Eigenleistung beim Kellerausbau: Was geht, was nicht?

Grundsätzlich gibt es bei Eigenleistungen keine Beschränkungen. Allerdings gilt für Wasseranschlüsse oder Elektrik, dass Sie sich lieber auf die Arbeit eines Fachmanns verlassen sollten. Denn dabei geht es um Ihre Sicherheit. Das gleiche gilt für das Ziehen von Mauern oder das Einreißen von Mauerwerk.

Um Fehler in der Statik oder die Gefahr von einstürzendem Mauerwerk zu vermeiden, sollten Sie diese Arbeiten ebenfalls Profis überlassen. Sollten Sie jedoch handwerklich erfahren sein, steht Ihrer Eigenleistung nichts im Wege. Wände verputzen, Fliesen verlegen oder Streichen sind Arbeiten, die häufig in Eigenregie übernommen werden, um Baukosten zu sparen.

Das gilt es beim Kellerausbau zu beachten

1. Dämmung: Kellerräume befinden sich direkt über dem Boden und erhalten üblicherweise nur wenig oder kaum Tageslicht. Dadurch können diese Räume besonders schnell auskühlen. Was im Sommer noch angenehm sein mag, wird im Winter ziemlich frostig. Deshalb sollten Sie sich vor allem um eine solide Dämmung kümmern, wenn Sie Ihren Keller zum Wohnen oder Wohlfühlen nutzen wollen. Zugleich sparen Sie durch eine umfangreiche Dämmung Heizkosten.
2. Fenster: Da Kellerräume ohnehin nur spärlich mit Licht versorgt werden, ist die Planung der Fenster besonders wichtig. Sollen zum Beispiel Hauswirtschaftsräume oder Wohnräume eingerichtet werden, ist Tageslicht unerlässlich. Überlegen Sie im Vorfeld, ob vor dem Haus noch Aushübe nötig sind, um größere Fenster einzubauen.
3. Beleuchtung: Da Kellerräume immer dunkler sind als Räume in höheren Stockwerken, sollten Sie der Beleuchtungstechnik besonderes Augenmerk schenken. Planen Sie genügend Anschlüsse für Lampen ein und statten Sie die Kellerräume großzügig mit Steckdosen aus.
4. Zugang: Wenn Sie den Keller selbst nutzen, reicht es aus, dass er über Ihr Haus erreicht wird. Wollen Sie den Keller vermieten, benötigen Sie einen separaten Eingang.
5. Abdichtung von Wänden und Keller: Um Schimmel oder Feuchtigkeit im Keller zu vermeiden, müssen die Wände und Decken ausreichend abgedichtet werden.
6. Isolation des Bodens: Besonders von unten spüren Sie die Kälte sofort, wenn Sie sich in einem Kellerraum länger aufhalten. Bedenken Sie deshalb unbedingt, wie Sie die Böden isolieren wollen.
7. Feuchtigkeit im Keller: Berücksichtigen Sie, dass ein Keller ausreichend belüftet und beheizt werden muss, damit sich keine Feuchtigkeit sammelt. Denken Sie deshalb an genügend Belüftungsmöglichkeiten sowie an eine Heizungsanlage. So können Sie langfristig Schimmelbildung im Keller vermeiden.

Eine Heizung für den Keller

Wer seinen Keller ausbauen möchte, muss nicht zwingend an die Installation einer Heizung denken. Sollen die Räume jedoch als Wohnräume oder Hauswirtschaftsräume genutzt werden, ist der Einbau einer Heizung sehr empfehlenswert.

Die Räume können sporadisch jedoch mit Heizlüftern oder Elektroradiatoren beheizt werden. Allerdings sollte das keine Dauerlösung werden, da die Kosten für die E-Heizung deutlich höher sind als bei herkömmlichen Heizungsanlagen.

Sollte der Keller über die zentrale Heizungsanlage mitbeheizt werden, müssen Sie im Vorfeld prüfen, ob die Leistung der Heizungsanlage für die zusätzlichen Räumlichkeiten ausreicht.

Anforderungen an den Brandschutz

Wenn Sie Ihren Keller zu einer vermietbaren Wohneinheit ausbauen, müssen Sie die gängigen Brandschutzbestimmungen berücksichtigen. So müssen zum Beispiel zwei Rettungswege zur Verfügung stehen. Außerdem müssen Türen sowie Fluchtwege feuerfest gestaltet werden, wenn sie an andere Kellerräume angrenzen.

Vorschriften zum Brandschutz müssen Sie nicht beachten, wenn Sie den Keller zur Eigennutzung ausbauen und es nicht mehr als zwei Wohneinheiten in diesem Gebäude gibt.

Den Keller ausbauen und als Wohnung vermieten

Wer seinen ausgebauten Keller als Wohnung vermieten möchte, muss dabei verschiedene Aspekte unbedingt beachten. Welche Details das sind, ist in der jeweiligen Landesbauverordnung des Bundeslandes festgelegt. Um konkrete Zahlen zu erhalten, müssen Sie in der für Sie gültigen Landesbauverordnung nachschauen.

• Deckenhöhe: Die Mindestdeckenhöhe liegt in vielen Bundesländern wie Hessen oder Bayern bei 2,20 Metern. In Berlin oder Sachsen müssen Räume mindestens 2,30 Meter hoch sein. Diese Höhen gelten dann für mindestens die Hälfte aller ausgebauten Räumlichkeiten.
• Fensterfläche: Werden Wohnräume ausgebaut, muss die Fensterfläche in der Regel meist mindestens zehn Prozent im Verhältnis zur Grundfläche betragen. Dabei darf es sich nicht um „normale“ Kellerfenster handeln.
• Feuchtigkeits-, Wärme- und Schallschutz: Werden ausgebaute Kellerräume als Wohnräume vermietet, müssen Bauherren an Schallschutz denken. Dadurch wird der Trittschall reduziert, der entsteht, wenn Menschen in darüber liegenden Räumen laufen. Damit die Räume nicht feucht und ausreichend warm werden, muss zudem an die entsprechende Dämmung und Isolierung gedacht werden.
• Belüftung und Tageslicht: Wohnräume benötigen Tageslicht, damit sich Menschen darin überhaupt wohl fühlen. Deshalb sollten Bauherren unabhängig von den Vorschriften der Landesbauordnung an eine ausreichende Zahl an Fenstern und Türen denken.

Konsequenzen bei Ausbau ohne Baugenehmigung

Wer für den Ausbau von Kellerräumen zur Vermietung keine Baugenehmigung einholt, muss mit empfindlichen Geldbußen rechnen, wenn er erwischt wird. Neben einer Strafzahlung können die Eigentümer auch zum kostenpflichtigen Rückbau der Keller verpflichtet werden.

Die Gefahr aufzufliegen ist groß. So kann schon ein unzufriedener Mieter dafür sorgen, dass ein schwarz ausgebauter Keller beim Bauamt gemeldet wird.