Maklerprovision: Was Sie wissen sollten

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 02.12.2016

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist ein Honorar, das ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Bei der Vermittlung kann es sich um einen Kauf, Verkauf oder die Miete einer Wohnung, eines Hauses sowie eines Grundstückes handeln.

Ein Makler erhebt die fällige Provision für eine Vermittlung selbst. Wie hoch die Maklercourtage letztlich ausfällt, hängt in der Regel von ortsüblichen Preisen sowie davon ab, ob er die Provision für einen erfolgreichen Verkauf oder eine Vermietung erhält. Grundsätzlich wird die Provision fällig, wenn der vertraglich vereinbarte Vermittlungsversuch zwischen Käufer und Verkäufer beziehungsweise Mieter und Vermieter erfolgreich war.

Achtung:Vermittlungscourtage in einigen Fällen verboten

Wenn ein Makler gleichzeitig Eigentümer, Vermieter oder Mieter einer Wohnung ist, darf er keine Courtage für die Vermittlung verlangen.

Jeder Verkäufer oder Interessent kann sich seinen Makler selbst aussuchen, sofern er selbst einen Makler engagieren möchte. Hat ein Verkäufer oder Vermieter bereits einen eigenen Makler mit der Vermittlung beauftragt, müssen Sie sich in diesem Fall an den beauftragten Makler wenden.

Gut zu wissen:Rechtlicher Provisionsanspruch nicht immer eindeutig

Ob der Anspruch auf eine Courtage rechtens ist, kann nicht immer eindeutig geklärt werden. Wichtig ist in diesem Fall immer, wann es zum Auftragsverhältnis zwischen Interessent und Makler kommt.

Darauf müssen Sie als Mieter achten

Nach der Einführung des Bestellerprinzips sollen laut Mieterbund bis dato wenige Verstöße bekannt geworden sein. Allerdings gibt es immer wieder Versuche von Maklern, auch von Mietern Gebühren zu verlangen. Wenn Sie eine Wohnung anmieten wollen, die über einen Makler vermittelt wird, sollten Sie deshalb vor allem darauf achten, dass Sie keine unnötigen Unterschriften leisten.

Folgende Tricks sind bekannt - Sie sind allesamt nicht zulässig:

  • Maklervertrag mit Mieter anstatt Vermieter
    Unseriöse Makler versuchen, künftige Mieter zu einer Beauftragung zu drängen, obwohl diese lediglich eine inserierte Wohnung besichtigen wollten.
  • Wohnung reservieren per Unterschrift
    Manche Makler verlangen von Mietinteressenten eine schriftliche Reservierung für zusätzliche Bedenkzeit. Kommt es später nicht zum Mietvertrag, verlangen diese Makler eine Aufwandsentschädigung, die sich auf mehrere 100 Euro belaufen kann.
  • Verlangen von Servicegebühren
    Unseriöse Makler verlangen von Mietinteressenten eine nicht weiter bezifferte Servicegebühr, bevor es überhaupt zu einem Mietvertrag gekommen ist.
  • Gebühren für Wohnungsbesichtigungen
    Auch wenn es oftmals nur wenige Euro sind, die Makler für die Besichtigung einer Wohnung erheben – derartige Gebühren sind nicht erlaubt.
  • Anführen von vermeintlichen Ausnahmeregelungen
    Nicht vertrauenswürdige Makler verweisen zur Erhebung Ihrer Gebühren auf sogenannte „Ausnahmeregelungen“. So gab es schon Fälle, in welchen Makler von Mietern eine Provision für möblierte Wohnungen verlangt haben, mit dem Verweis, dass das Bestellerprinzip nicht für möblierte Objekte gelte.

Auch manche Vermieter versuchen, sich die Maklerkosten zu sparen. Gängige Praxis ist es, sehr hohe Abstandszahlungen zu verlangen, die nicht angemessen sind. Ebenso versuchen manche Vermieter, die Provision direkt auf die Miete umzulegen. In Großstädten und Ballungsräumen wurde deshalb die sogenannte „Mietpreisbremse“ eingeführt, um unnötige Mietpreiserhöhungen zu verhindern. Allerdings wird diese Bremse vielfach durch weitere Tricks wieder ausgehebelt.

Achtung:Gesetzesverstöße sofort melden

Wenn Sie als künftiger Mieter feststellen, dass ein Makler oder Vermieter Sie mit Tricks zur Zahlung einer Provision führen möchte, sollten Sie diesen Verstoß direkt beim zuständigen Gewerbeaufsichtsamt melden. Das Amt kann gemäß WoVermG Bußgelder bis zu einer Höhe von 25.000 Euro verhängen, wenn Makler oder Vermieter gegen das Bestellerprinzip verstoßen.

Maklervertrag als Voraussetzung

Ein Immobilienmakler darf nach einer erfolgreichen Vermittlung Provision erheben. Hierfür muss kein eigener Maklervertrag vorliegen. Die Voraussetzungen für die Provision werden aus §652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB, Entstehung des Lohnanspruchs) abgeleitet. Demnach darf ein Makler Provision erheben, wenn eine dieser Bedingungen erfüllt wird:

  • Der Interessent hat einen Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen.
  • Die Maklertätigkeit hat zum Kauf oder zur Miete geführt.
  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag unterzeichnet.
  • Der Makler wurde tätig und kann seine Tätigkeit nachweisen.

Eine wichtige Voraussetzung für das rechtmäßige Vertragsverhältnis mit dem Makler ist unter anderem, dass er sein Provisionsverlangen deutlich äußert und der Kunde danach weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt. Das Provisionsverlangen kann auch mündlich oder fernmündlich erfolgen. Indem der Kunde weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt, akzeptiert er die Geschäftsbedingungen des Maklers. Er kann diesen auch explizit im Rahmen eines separaten Vertrags zustimmen.

Es besteht allerdings noch kein Vertragsverhältnis, wenn Interessenten ein Objekt besichtigen oder sich ein Exposé zusenden lassen.

Tipp:Provision bei erneuter Besichtigung ohne Makler?

Interessenten haben nach einem ersten Besichtigungstermin auch die Möglichkeit, die Immobilie allein erneut zu besichtigen. Ein Makler hat in diesem Fall keinen rechtlichen Anspruch auf Provision.

Die Maklerprovision wird fällig, nachdem ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Üblicherweise haben die Käufer oder Mieter sieben bis vierzehn Tage zum Begleichen der Rechnung Zeit.

Gut zu wissen:Über Widerrufsrecht muss aufgeklärt werden

Wenn Sie einen Maklervertrag über das Internet oder das Telefon eingehen, haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht, über welches der Makler Sie aufklären muss. Tut er dies nicht, ist das Provisionsverlangen theoretisch unwirksam.

Bestellerprinzip: Wer bestellt, der zahlt

Bis zum 1. Juni 2015 war es gesetzlich nicht geregelt, ob der Mieter oder Vermieter die Maklerprovision bezahlen muss. Die gängige Frage „Wer bezahlt den Makler?“ wurde beim Vermieten individuell geregelt. Für den Hauskauf galten und gelten andere Regeln.

Vermietung

Seit dem 1. Juni 2015 gilt für Vermietungen in Deutschland das sogenannte „Bestellerprinzip“. Es besagt, dass derjenige die Maklercourtage übernehmen muss, der den Makler beauftragt hat. Da es in der Regel meist Vermieter sind, welche den Makler beauftragen, sind sie es, welche die Maklergebühr bezahlen. Wenn der Mieter den Makler jedoch ausschließlich für seine Wohnungssuche in Anspruch nimmt und letztlich ein Mietvertrag daraus resultiert, muss der Mieter die Provision übernehmen. Laut § 2 Abs. 1 Satz 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG) muss der Auftrag in Textform vorliegen. Dabei spielt es jedoch keine Rolle, ob der Auftrag unterschrieben wurde. Es reicht ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax mit der Beauftragung aus.

Der Gesetzgeber wollte mit diesem Prinzip verhindern, dass Wohnungssuchende, die ohnehin hohe Kosten für Kaution und Umzug tragen müssen, nicht auch noch mit hohen Maklercourtagen belastet werden.

Achtung:Gewerberäume ausgeschlossen

Das Bestellerprinzip gilt nicht für die Vermietung von Gewerberäumen.

Verkauf

Das Bestellerprinzip gilt nicht beim Immobilienkauf und -verkauf. Hier hat der Makler die Möglichkeit, sowohl mit dem Verkäufer als auch dem Käufer separate Verträge abzuschließen. In Ballungsräumen mit großer Nachfrage nach Immobilien wie Berlin, Hamburg oder Bremen ist es üblich, dass der Käufer die Provision für den Makler übernimmt. In den meisten Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision. In Regionen mit geringer Nachfrage bezahlen häufig die Verkäufer die Maklercourtage.

Maklerprovision für Vermieter

Seit das Bestellerprinzip in Deutschland für Maklergeschäfte bei der Vermietung in Kraft getreten ist, müssen Vermieter die Maklerprovision bei erfolgreichem Mietvertragsabschluss bezahlen, wenn sie den Makler mit der Vermittlung beauftragt haben. Voraussetzung für die Zahlung einer Provision ist eine Beauftragung des Maklers in Textform.

Tipps:Als Vermieter einen Makler beauftragen

  • Verhandeln Sie bei der Höhe der vereinbarten Provision vor Vertragsabschluss.
  • Definieren Sie Ihre Wünsche an künftige Mieter genau.
  • Kontrollieren Sie die Arbeit des Maklers (zum Beispiel die Schaltung von Annoncen).
  • Beachten Sie, dass Sie für die Beauftragung die Textform wählen.
  • Lassen Sie sich nicht schnell zu einem Mietvertrag drängen.

So können sich Vermieter die Maklerprovision sparen

Nach dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips sparen sich immer mehr Immobilienbesitzer die Maklerprovision, indem sie ihre Objekte selbst vermarkten. Hierzu bieten sich Wohnungsportale im Internet an. Für das Einstellen von Anzeigen müssen Vermieter weit weniger bezahlen als bei einer erfolgreichen Vermittlung an einen Makler.

Allerdings hat das Hinzuziehen eines Maklers zum Beispiel bei Objekten in schlechter Lage oder bei weniger attraktivem Wohnraum meist den Vorteil, dass Immobilienbesitzer die Vermarktung ganz dem Makler überlassen können.

Achtung:Provision nicht auf Mieter umlegen

Versuchen Sie als Vermieter jedoch nicht, die Maklerprovision direkt auf die Mieter umzulegen. Verstöße gegen das Bestellerprinzip können nach § 8 Abs. 1 Satz 1 WoVermG mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro geahndet werden.

Maklerprovision für Hauskäufer

Wer ein Haus kauft, das vom Besitzer über einen Makler vermittelt wird, muss in der Regel immer die Provision bezahlen. Allerdings gibt es auch Bundesländer, in welchen es üblich ist, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen. In Gebieten mit geringer Nachfrage nach Kaufimmobilien übernehmen auch häufig die Verkäufer die Courtage für den beauftragten Makler.

Ob sich ein Makler lohnt, müssen Hauskäufer letztlich immer selbst entscheiden. Wenn der Weg zum Traumhaus nur über die Maklercourtage führt, ist die Investition sicherlich lohnenswert. Schließlich geht es bei einer Immobilie um eine Anschaffung für die Zukunft und die nächsten Jahrzehnte. Allerdings sollten künftige Hauskäufer zur Sicherheit bei der Baufinanzierung bzw. Finanzierung der Immobilie immer auch die Kosten für die Maklerprovision mit einplanen.

Tipps:Als Hauskäufer einen Makler beauftragen

  • Ziehen Sie bei Hausbesichtigungen, wenn möglich, immer auch einen externen Berater oder Sachverständigen heran.
  • Achten Sie darauf, dass der Makler keine Reservierungsgebühren von Ihnen verlangt.
  • Suchen Sie am besten Makler mit Erfahrung auf dem Immobilienmarkt aus.
  • Entscheiden Sie sich für Makler, die auf das Gebiet spezialisiert sind, in dem Sie ein Haus kaufen wollen.
  • Seriöse Makler bieten Ihnen nicht unzählig viele Objekte an, sondern immer nur eine überschaubare Auswahl.
  • Achten Sie darauf, dass der Makler Ihnen alle für das Kaufobjekt relevanten Dokumente bereitstellt.
  • Ein seriöser Makler lässt Ihnen Zeit für die Kaufentscheidung und drängt Sie nicht zu kurzfristig angesetzten Notarterminen.

Die Maklerprovision beim Hauskauf umgehen

Manche Interessenten hegen die Hoffnung, der Maklerprovision zu entgehen, indem sie nach der Besichtigung direkt auf den Immobilienbesitzer zugehen und den Kauf mit ihm verhandeln. Hat der Besitzer jedoch einen Makler eingeschaltet, ist es schwer, die Courtage zu umgehen. Denn sobald der Makler nachweisen kann, dass Sie rechtswirksam vermittelt wurden, müssen Sie die Provision bezahlen. Die Vermittlung kann zum Beispiel dadurch wirksam werden, dass in der Annonce für das Objekt ein Makler aufgeführt wird oder Sie selbst das Objekt bereits mit dem Makler besichtigt haben. Bei Besichtigungen verweisen Makler in der Regel immer auch auf die später fällige Courtage.

Eine einfache Möglichkeit, die Maklerprovision doch zu umgehen, besteht darin, dass Sie ausschließlich Häuser besichtigen, die von privat verkauft werden. In diesem Fall können Sie sich die Provision sparen.

Höhe der Provision

Vermittelt ein Makler erfolgreich ein Mietobjekt, darf er maximal zwei Nettokaltmieten als Provision verlangen. Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro wären das 2.000 Euro Courtage, die für den Vermieter fällig wäre.

Bei einem Verkauf ist die Höhe der Provision letztlich zwischen Makler und Käufer beziehungsweise Verkäufer immer frei verein- und verhandelbar. Eine maximale Provisionshöhe ist nicht durch das Gesetz vorgeschrieben. In der Praxis haben sich jedoch sogenannte „ortsübliche Provisionen“ bewährt. Sie unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Während in Baden-Württemberg oder Berlin vom Makler durchschnittlich 7,14 Prozent Courtage beim Hauskauf erhoben werden, sind in Bremen nur 5,95 Prozent fällig. Zudem teilen sich in vielen Bundesländern Käufer und Verkäufer die Provisionszahlung, sodass jeder „nur“ zwischen 2,38 und 3,57 Prozent des Kaufpreises für den Makler begleichen muss. Doch letztlich ist die ortsübliche Provision auch nur ein Richtwert, an welchem sich Makler orientieren können, aber nicht müssen.

Tipp:Verhandeln Sie die Provisionshöhe

Sie können die Höhe der Maklercourtage meist direkt mit dem Makler aushandeln. Je geringer die allgemeine Nachfrage, desto höher ist dabei Ihre Chance, dass der Makler auf einen Gebührennachlass eingeht. Auch bei sehr hohen Kaufpreisen sind Makler eher bereit, ihre Provision zu verringern. Schon ein Prozent weniger Maklergebühren machen bei einem Hauskauf im Wert von 250.000 Euro die stolze Summe von 2.500 Euro aus, die Sie durch Verhandeln einsparen können.

Maklercourtage steuerlich geltend machen

Vermieter können die Maklerprovision mit den Werbungskosten im Rahmen der Einkommensteuererklärung absetzen.

Gut zu wissen:Absetzen bei Wohnungs- oder Immobilienkauf

Auch bei einem Wohnungs- oder Immobilienkauf kann die Maklercourtage abgesetzt werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie anschließend auch der Vermieter ist.

Mieter haben ebenfalls die Möglichkeit, gezahlte Maklercourtagen steuerlich geltend zu machen. Dies gilt immer dann, wenn ein Umzug aus beruflichen Gründen erforderlich ist. Ebenso können Mieter die Gebühren für den Makler von der Steuer absetzen, wenn sie berufsbedingt eine Zweitwohnung anmieten müssen und eine doppelte Haushaltsführung betreiben. Damit ein Umzug vom Finanzamt als „berufsbedingt“ anerkannt wird, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Hierzu zählt beispielsweise, dass der Umzug im betrieblichen Interesse des Arbeitgebers liegt oder er im Rahmen einer Versetzung erfolgt.

Wenn Sie jedoch privat in eine neue Wohnung umziehen, für deren Vermittlung Sie Maklercourtage bezahlen mussten, können Sie die Kosten für den Makler üblicherweise nicht absetzen. Allerdings gibt es verschiedene Ansätze zum Steuersparen, welche die Maklerprovision nach § 35 des Einkommensteuergesetzes als „haushaltsnahe Dienstleistung“ interpretieren. In diesem Fall wäre die Maklerprovision auch bei einem privaten Umzug mit bis zu 4.000 Euro pro Jahr abzugsfähig.

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