Realkredit: Darlehen mit dinglicher Sicherheit

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Mit einem Realkredit haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, Renovierungen oder Sanierungen zu finanzieren. Darüber hinaus kann der Realkredit auch zur Beschaffung von Kapital zur Erhöhung der eigenen Liquidität dienen. Ein Realkredit wird in der Regel nur bis zu einer gewissen Beleihungsgrenze von bestimmten Kreditinstituten ausgegeben. Dieser Ratgeber liefert alle wichtigen Informationen sowie Hintergründe zum Ratenkredit als Kreditform.

Inhaltsverzeichnis

    Bei einem Realkredit handelt es sich um ein langfristiges Darlehen, das durch Grundpfandrechte an einem dinglichen Wert abgesichert wird. Die Grundpfandrechte können in Form ein Grundschuld oder Sicherungsgrundschuld sowie als Hypothek angelegt werden. Realkredite können dabei variabel oder fest verzinst werden.

    Die Beleihungsgrenze bei einem Realkredit beträgt in der Regel 60 Prozent des Beleihungsobjekts. In besonderen Fällen können Darlehensnehmer Realkredite auch über die Beleihungsgrenze hinaus erhalten. Dies gilt zum Beispiel für Realkreditsplitting, das im nächsten Abschnitt näher erläutert wird.

    Abgrenzung vom Personalkredit

    Der Realkredit unterscheidet sich vom Personalkredit dadurch, dass eine dingliche Sicherheit hinterlegt wird. Beim Personalkredit werden das Einkommen des Kreditnehmers oder eine Bürgschaft als Sicherheiten verwendet.

    Darüber hinaus sind die Laufzeiten eines Personalkredits deutlich kürzer als bei einem Realkredit. Deshalb wird der Personalkredit in der Regel zur Finanzierung von Konsumgütern verwendet, der Realkredit hingegen zur langfristigen Finanzierung von größeren Summen, die zum Beispiel für die Renovierung eines Gebäudes aufgebracht werden müssen.

    Im Vergleich zum Personalkredit bietet der Realkredit Banken eine deutlich höhere Ausfallsicherheit, da die verpfändete Immobilie mit bis zu 60 Prozent ihres Wertes beliehen wird. Im Falle eines Erlöses der Kreditsicherheit ist es somit zu 100 Prozent sicher, dass die Bruttokreditsumme vollständig getilgt wird.

    Echtes und unechtes Realkreditsplitting

    Mit dem Begriff „Realkreditsplitting“ wird der Vorgang bezeichnet, dass eine Immobilie zur Kreditsicherung mit einem Grundpfandrecht belastet wird. Allerdings überschreitet die Kreditsumme beim Realkreditsplitting die Beleihungsgrenze von 60 Prozent.

    Ein Splitting wird deshalb erforderlich, weil der Anteil des Realkredits am Darlehen eine deutlich bessere Risikoeinstufung erhält und somit weniger Eigenmittel benötigt werden. In der Praxis werden hier das echte sowie das unechte Realkreditsplitting voneinander unterschieden:

    1. Echtes Realkreditsplitting: In diesem Fall schließt der Kreditnehmer zwei Kreditverträge mit der Bank ab: einen Realkredittitel sowie ein Darlehen, das über einen Grundbucheintrag gesichert wird. Der Gesamtkredit wird somit „gesplittet“, also aufgeteilt.
    2. Unechtes Realkreditsplitting: In diesem Fall wird das Darlehen in einen Realkredittitel sowie einen Personalkredittitel aufgeteilt. Der Realkredittitel reicht dabei bis zur Beleihungsgrenze, während der Personalkredit den Betrag darüber umfasst. Das Besondere an dieser Variante des Splittings ist, dass für die beiden Titel keine separaten Verträge abgeschlossen werden, sondern beide in einen Kreditvertrag gefasst werden. Dennoch ist es möglich, dass beide Kreditanteile auf unterschiedliche Weise getilgt werden.

    Beleihbare Objekte

    Für die Beleihung über Realkredite können Wohnimmobilien sowie Gewerbeimmobilien genutzt werden.

    • Wohnimmobilien: Als Kreditsicherheit können sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder komplette Wohnanlagen dienen. Ob es sich beim Beleihungsobjekt um eine Wohnimmobilie handelt, lässt sich auf der Grundlage von Paragraph 181 des Bewertungsgesetzes (BewG) ermitteln. Für Banken sind Wohnimmobilien als Kreditsicherheit einfacher zu kalkulieren. Auf diese Weise kann die Sicherungsleistung besser eingestuft werden. Denn Wohnimmobilien unterliegen in der Regel einer konstanten Wertsteigerung. Große Wertschwankungen können demnach ausgeschlossen werden. Darüber hinaus erfreuen sich Wohnimmobilien einer konstanten und breiten Nachfrage.
    • Gewerbeimmobilien: Der Wert von Gewerbeimmobilien ist für Banken in der Regel schwerer einzuschätzen. So gibt es zum Beispiel kaum direkte Vergleichsmöglichkeiten, da es sich bei Gewerberäumen nicht um standardisierte Immobilien handelt, sondern vielmehr um Objekte, die auf einen speziellen Bedarf hin umgesetzt wurden. Somit ist der Käuferkreis für Gewerbeobjekte zudem deutlich kleiner.

    Für die Kreditvergabe bedeutet die Unterscheidung zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien unterschiedliche Beleihungsgrenzen. In der Regel können Wohnimmobilien deutlich höher beliehen werden, weil sie eine größere Sicherheit im Fall eines Erlöses bieten.

    Das ist bei Realkrediten in der Bilanzierung zu beachten

    Im Rahmen der Bankenaufsicht werden Realkredite als „Forderungen an Kunden“ geführt. Sie gehören dadurch zur Risikoposition und werden in der Bankbilanz als „durch Grundpfandrechte gesicherte“ Forderungen an den Kunden ausgewiesen. Die Grundlage hierfür bildet Paragraph 15, Absatz 2, Satz 1 der Kreditinstituts-Rechnungslegungsverordnung (RechKredV).

    Diese Banken dürfen Realkredite anbieten:

    • Realkreditinstitute: Das Geschäftsfeld dieser Spezialbanken ist in der Regel die Immobilienfinanzierung. Darüber hinaus zeichnen sich diese Kreditinstitute durch die Emission von Pfandbriefen oder Hypothekenanleihen aus.
    • Sparkassen: Sparkassen vergeben traditionelle Realkredite. In den Statuten der Banken wird der Begriff „Realkredit“ noch heute zur Differenzierung von Personalkredit und Kommunalkredit verwendet.
    • Genossenschaftsbanken: Ähnlich wie bei Sparkassen ist die Vergabe von Realkrediten auch bei Genossenschaftsbanken auf einen regionalen Bereich begrenzt.
    • Geschäftsbanken: Zu diesen Banken zählen auch die Privatbanken in Deutschland. Sie können Kunden mit Realkrediten versorgen.
    • Landesbanken: Sie übernehmen die Finanzierung von Kommunen oder öffentlich-rechtlichen Banken und können diesen Realkredite zur Verfügung stellen.

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    Realkredit und Hypothekendarlehen

    Bei einem Realkredit kann die Kreditsicherheit in Form einer Hypothek oder ein eingetragenen Grundschuld erfolgen. Wird die Hypothek gewählt, kann auch der Begriff Hypothekendarlehen verwendet werden.

    Einordnung des Begriffs Realkredit

    Der Begriff „Realkredit“ kann auf verschiedene Weise bestimmt werden.

    1. Allgemeine Bedeutung in wirtschaftlicher Hinsicht: In diesem Fall handelt es sich bei einem Realkredit um ein Darlehen, das durch einen oder mehrere Sachwerte oder dingliche Rechte abgesichert wird.
    2. Der eigentliche Sinn des Realkredits: Hierbei handelt es sich um einen Kredit, der an einen bestimmten Zweck oder einen Ort gebunden ist. Er ist durch Grundpfandrechte oder im besonderen Fall durch Schiffspfandrechte abgesichert. Die Verzinsung sowie die Tilgung sind jederzeit durch die hinterlegte Sicherheit gewährleistet. Als Sicherheit dienen beliehene Grundstücke, Schiffe oder Schiffsbankwerte. Sofern der Realkredit einem Hypothekendarlehen entspricht, muss er Paragraph 14, Absatz 16 des Pfandbriefgesetzes erfüllen und darf die Beleihungsgrenze der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach §16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung genutzt werden. Demnach darf bei einem Realkredit der Beleihungswert den Verkehrswert nicht übersteigen.
    3. Im Sinne der Bankaufsicht: Demnach handelt es sich bei Realkrediten um Darlehen, für die eine Sicherheit im Sinne des Pfandbriefgesetzes hinterlegt wird. Diese Regelung wird in Paragraph 21, Absatz 3, Nummer 1 des Kreditwesengesetzes (KWG).
    4. Im Sinne des Sparkassenrechts: Sparkassen unterscheiden traditionell zwischen Personalkrediten, Kommunalkrediten und Realkrediten. Der Realkredit ist demnach bis heute als langfristiger Kredit definiert, mit dessen Hilfe die Kreditnehmer ein Darlehen erhalten. Die Sparkassen erhalten dafür grundpfandrechtliche Sicherheiten wie Grundstücke oder bestimmte Rechte, die Grundstücken gleichen. Hierzu zählen Wohnungseigentum oder Dauerwohnrechte. Dabei muss sichergestellt sein, dass die Tilgung des Kredits sowie die Zinsen über die hinterlegte Sicherheit beglichen werden können. Somit können auch Erträge wie Mieteinnahmen oder Pacht für die Rückzahlung des Darlehens eingeplant werden. Inzwischen haben sich die Sparkassen sukzessive dem Begriffsumfang des Kreditwesengesetzes angenähert.

    Verkehrswert

    Als Verkehrswert wird vom Baugesetz in Paragraph 194 der Preis bezeichnet, der unter Berücksichtigung von Lage, rechtlichen Begebenheiten sowie der Beschaffenheit des Grundstücks aktuell und objektiv erzielt werden kann. Für die Wertermittlung werden in Deutschland unterschiedliche Verfahren angewandt.

    So wird für Gewerbeimmobilien häufig das Ertragswertverfahren genutzt, während für Wohnimmobilien üblicherweise das Vergleichswertverfahren zum Tragen kommt. Soll überwiegend der Substanzwert einer Immobilie und eines Grundstücks ermittelt werden, wird das Sachwertverfahren angewandt.

    In diesem Ratgeber können Sie nachlesen, welche Faktoren für die Bestimmung des Verkehrswerts noch relevant sind.

    Vor- und Nachteile des Realkredits

    Vorteile Nachteile
    • Kreditnehmer können trotz schlechter Bonität einen Kredit erhalten, da nur der Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks berücksichtigt wird.
    • Ist der Kredit getilgt, kann eine eingetragene Grundschuld für weitere Kredite verwendet werden.
    • Durch die langfristige Anlage des Kredits können die Tilgungsraten niedrig ausfallen.
    • Hohe Investitionen wie Renovierungen oder Sanierungen lassen sich ohne Eigenkapital nur über den Grundbesitz als Sicherheit finanzieren.
    • Realkredite können nur von Immobilienbesitzern aufgenommen werden.
    • Können die Raten nicht mehr getilgt werden, besteht das Risiko, die Immobilie und somit auch das Eigenheim zu verlieren.
    • In höherem Alter kann ein Realkredit nach den strengen Vorgaben der Wohnkreditrichtlinie.

    Anwendungsgebiete und Einsatzzweck

    Ein Realkredit ergibt Sinn, wenn Immobilienbesitzer hohe Summen aufbringen müssen, um eine Sanierung oder eine Renovierung der Immobilie zu finanzieren. Ebenso kann die Kreditaufnahme sinnvoll sein, wenn ein altersgerechter Umbau ansteht.

    Voraussetzungen für die Aufnahme

    Einen Realkredit können Sie nur aufnehmen, wenn Sie volljährig sind und über Grundbesitz oder Immobilienbesitz verfügen. Möglich ist bei manchen Banken ebenfalls, Rechte an Grundstücken als Sicherheit zu hinterlegen.

    In diesem Fall ist der Realkredit für Sie von Vorteil

    Ein Realkredit ist vorteilhaft, wenn Sie einen langfristigen Kredit benötigen und Ihre Bonität für ein Darlehen in dieser Höhe nicht ausreicht. Ebenso ist ein solcher Kredit von Vorteil, wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Sie nicht selbst nutzen. So ist die Gefahr, dass Sie aus Ihrem Eigenheim ausziehen müssen, wenn Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, gering.

    Finanzierungsmöglichkeiten mit dem Realkredit

    Mit einem Realkredit können nicht nur Immobilien oder deren Renovierung und Sanierung finanziert werden, sondern auch weitere Dinge.

    Je nach Ausgestaltung des Realkredits dienen auch bei der Autofinanzierung die Fahrzeuge als dingliche Sicherheit in Form der Sicherungsübereignung. Ebenso ist die Finanzierung von Yachten oder Schiffen über einen Realkredit möglich.

    Alternativen zum Realkredit

    Für die langfristige Finanzierung von Immobilien oder anderen großen Sachwerten gibt es zum Realkredit in der Regel kaum eine Alternative.

    Da mit einem Realkredit die Beleihungsgrenzen lediglich bei 60 Prozent des Beleihungswerts oder 50 Prozent des Marktwertes liegen, können Banken meist weitere Sicherheit verlangen, wenn Kreditnehmer über den Beleihungswert hinaus finanzieren wollen.So wird beim Immobilienkauf heute neben einer ausreichenden Eigenkapitalquote auch eine Lebensversicherung als Sicherheit verlangt.

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